Zeitpunkt der Aufrechnung der Mietforderung mit Kaution

5. Oktober 2020 Thema abonnieren
 Von 
MBert
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 1x hilfreich)
Zeitpunkt der Aufrechnung der Mietforderung mit Kaution

Hallo,

ich habe eine offene Forderung gegen einen Mieter (Miete, Mahnkosten usw.). Ich habe also bereits vor zwei Jahren ein Mahnverfahren beantragt. Der Mieter hat dann Widerspruch eingelegt. Nun möchte ich, das ganze nach der Zeit gern ins streitige Verfahren überleiten. Ich habe dem Mieter mal eine Zahlungsaufstellungen mit einer Auflistung geschickt. Dort war unten auch die Kaution mit abgezogen worden. Eine ausdrückliche Aufrechnungserklärung habe ich aber nie abgegeben. Nun müsste ich ja vor Klageerhebung die Schulden mit der Kaution aufrechnen. Sollte ich das rückwirkend zu dem Zeitpunkt machen zu dem ich dem Mieter die Auflistung (einfacher Brief) geschickt habe oder sollte ich jetzt nochmal per Einwurf-Einschreiben eine Aufrechenerklärung hinschicken und dann zwei Tage später den Rest einklagen?

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17 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Das hast du schön vergeigt. Für mich ist fraglich, ob du überhaupt das Gerichtsverfahren noch in Gang bekommst.

1. Wann war Ende des Mietverhältnisses.

2. Wann hast du die Forderungen dem Mieter gegenüber bekannt gemacht.

3. Wann hast du den Mahnbescheid beantragt.

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#2
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(119665 Beiträge, 39759x hilfreich)

Zitat (von MBert):
Nun möchte ich, das ganze nach der Zeit gern ins streitige Verfahren überleiten.

Die Frist dafür lautet "Widerspruch +6 Monate" - sdürfte also schon lange abgelaufen sein.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#3
 Von 
MBert
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
1. Wann war Ende des Mietverhältnisses.

2. Wann hast du die Forderungen dem Mieter gegenüber bekannt gemacht.

3. Wann hast du den Mahnbescheid beantragt.


Das Mietverhältnis endete im Oktober 2017. Die Ansprüche um die es geht sind aber alle aus dem Jahr 2017.

Die Zahlungsaufforderung ging am 19.02.2018 raus.

Mahnantrag hab ich am 28.02.2018 beantragt

Zitat (von Harry van Sell):
Die Frist dafür lautet "Widerspruch +6 Monate"


Woher nimmst du die Frist? Soweit ich weiß, geht nach 6 Monaten nur die normale Verjährung weiter.

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#4
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Die Frist das angeleierte Verfahren in Gang zu bringen.

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#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6419 Beiträge, 2317x hilfreich)

Was ist denn nach dem Widerspruzch gegen den Mahnbeschied passiert ?
Hat die Geschäftsstelle des Streitgerichts Sie denn nicht aufgefordert, seinen Anspruch binnen zwei Wochen „in einer § 253 ZPO entsprechenden Form" zu begründen (§ 697 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Auf Deutsch: Der Antragsteller muss eine Klagebegründung fertigen.

Nach der Schilderung ist dies wohl bisher nicht passiert oder ?

In Absatz 3 steht: Geht die Anspruchsbegründung nicht rechtzeitig ein, so wird bis zu ihrem Eingang Termin zur mündlichen Verhandlung nur auf Antrag des Antragsgegners bestimmt.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#6
 Von 
MBert
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
Hat die Geschäftsstelle des Streitgerichts Sie denn nicht aufgefordert, seinen Anspruch binnen zwei Wochen „in einer § 253 ZPO entsprechenden Form" zu begründen (§ 697 Abs. 1 Satz 1 ZPO).


Es wurde noch nicht ans Streitgericht abgegeben, weil ich den Gerichtskostenvorschuss noch nicht bezahlt habe. Soweit ich weiß läuft ja im Moment nur die normale Verjährungsfrist.

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#7
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Zitat (von MBert):
Soweit ich weiß läuft ja im Moment nur die normale Verjährungsfrist.


Die jetzt bald endet. Das Mietverhältnis endete ja in 2017.

Bei den HK und NK für 2017 dürftest du noch etwas mehr Zeit haben, nämlich bis Ende 2021.

Der reine "Abzug der Kaution" von irgendwelchen vermeintlichen Forderungen hat jedoch mit einer ordentlichen Kautionsabrechnung nichts zu tun. Aber wenn dein Mieter sich nicht gemeldet hat, gut für dich.

Darf ich fragen welche Forderung deiner Rechnung zugrunde lagen?

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#8
 Von 
MBert
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Die jetzt bald endet. Das Mietverhältnis endete ja in 2017.


Genau. Daher meine Eile das jetzt noch schnell alles zu Gericht zu bringen. Bin mir eben nur nicht sicher mit der Aufrechnung mit der Kaution.

Zitat (von Solan196):
Bei den HK und NK für 2017 dürftest du noch etwas mehr Zeit haben, nämlich bis Ende 2021.


Da weiß ich gerade nicht so richtig, was du meinst.

Zitat (von Solan196):
Darf ich fragen welche Forderung deiner Rechnung zugrunde lagen?


Klar. Es geht um offene Miete, Schadensersatz in höhe der Miete wegen verspäteter Rückgabe für zwei Monate (habe mich um Nachmieter bemüht), um eine geschaltete Annonce und Mahnkosten (alles gem. Mietvertrag per Einschreiben).

Wie läuft das eigentlich nach dem Auszug mit der Mietkaution. Ich muss also irgendwann, wenn ich alle Forderungen fest habe mit den offenen Forderungen aufrechnen und das dem Mieter zuschicken (Einwurf einschreiben?). Den Rest dann einklagen wenn er nicht zahlt?

Also sollte ich jetzt in meiner Situation vor meiner Klage erstmal Aufrechnen und dann Klagen? Bis wann mach ich da die Verzugszinsen? Bis jetzt zur Aufrechnung?

Besten Dank!

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#9
 Von 
MBert
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 1x hilfreich)

Hat jemand einen Tipp?

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#10
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9889 Beiträge, 4482x hilfreich)

Ein Anwalt ist mein einziger Tip. Ich rate niemanden dazu, in eine gerichtliche Auseinandersetzung ohne Anwalt zu gehen.

Nur noch ein weiterer Rat: Sei dir nicht so sicher, dass deine Forderung wirklich in der von dir angedachten Höhe besteht. Bei einigen Punkten würde ich zumindest leise Zweifel anmelden. Aber das müsste man im Detail durchgehen und das solltest du dann mit dem Anwalt machen.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Zitat (von MBert):
Bei den HK und NK für 2017 dürftest du noch etwas mehr Zeit haben, nämlich bis Ende 2021.

Da weiß ich gerade nicht so richtig, was du meinst.


Du bist doch Vermieter, du musst doch wissen, dass du die Heiz- und Nebenkostenabrechnung erstellen musst oder? Oft ist das Abrechnungsjahr vom 01.01.-31.12., deswegen ging ich davon aus, dass du die Abrechnung für 2017 in 2018 erstellt hast, da liefe die Verjährungsfrist erst Ende 21 ab, wenn der Mieter nachzahlen müsste.

Zitat (von MBert):
Es geht um offene Miete, Schadensersatz in höhe der Miete wegen verspäteter Rückgabe für zwei Monate (


Die Kaution war da nicht ausreichend?

Du kannst im Netz nachlesen, wie eine ordentliche Kautionsabrechnung aussieht. Aufgerechnet hast du ja schon, nur eben (wahrscheinlich) nicht mit dem richtigen Betrag. Das Mahnverfahren hast du ja schon eingeleitet. Du solltest den Anspruch ordentlich begründen können. Warum hast du so lange damit gewartet?

-- Editiert von Solan196 am 06.10.2020 12:21

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#12
 Von 
MBert
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Du bist doch Vermieter, du musst doch wissen, dass du die Heiz- und Nebenkostenabrechnung erstellen musst oder?


Achse...ja, die gibts dort nicht. Ist ein Lagerraum ohne Strom, Heizung usw.

Zitat (von Solan196):
Die Kaution war da nicht ausreichend?


Die reicht nicht, nein.

Zitat (von Solan196):
Aufgerechnet hast du ja schon, nur eben (wahrscheinlich) nicht mit dem richtigen Betrag.


Meinst du mit der Zahlungsaufforderung? Dort habe ich alle offenen Positionen rein geschrieben und dann unten in der Tabelle die Kaution von den Positionen abgezogen. Ich habe jetzt aber nicht konkret geschrieben, dass die Kaution mit bestimmten Positionen verrechnet wird.

Zitat (von Solan196):
Du solltest den Anspruch ordentlich begründen können.


Den Anspruch kann ich ja komplett begründen. Nur die Kaution hatte ich eben noch nicht gegen gerechnet.

Sollte ich Ihm jetzt also vor Klageerhebung nochmal ein Schreiben schicken in dem ich mit konkreten Positionen aufrechne? Sind da die Verzugszinsen für die Miete bis heute zu berechnen?

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Ein Anwalt ist mein einziger Tip. Ich rate niemanden dazu, in eine gerichtliche Auseinandersetzung ohne Anwalt zu gehen.


Dem stimme ich zu.

Ich weiß nicht um welche Beräge es sich handelt. Ich persönlich würde alles unter 200 € sein lassen und als Erfahrung buchen.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
MBert
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Dem stimme ich zu.


Das ist für mich keine Alternative.

Es geht mir auch nur um die Frage, ob ich die Kaution durch ein extra Schreiben jetzt nochmal aufrechnen muss und ob ich die Verzugszinsen dann bis heute laufen lassen kann?

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4561 Beiträge, 553x hilfreich)

Du hast doch schon aufgerechnet.

Zitat (von MBert):
Ich habe dem Mieter mal eine Zahlungsaufstellungen mit einer Auflistung geschickt. Dort war unten auch die Kaution mit abgezogen worden.


Viel Erfolg im Verfahren, ein Feedback wäre interessant.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Sir Berry
Status:
Unparteiischer
(9326 Beiträge, 2998x hilfreich)

Zitat (von MBert):
Also sollte ich jetzt in meiner Situation vor meiner Klage erstmal Aufrechnen und dann Klagen? Bis wann mach ich da die Verzugszinsen? Bis jetzt zur Aufrechnung?


Offene Gesamtsumme minus Kaution = Restschadensumme.

Restschadensumme verzinst ab Verzugsbeginn bis laufend.

Aber: das ger. Mahnverfahren ist ja schon anhängig, sprich die Forderung wurde bereits beziffert.

Zitat (von MBert):
Es geht um offene Miete, Schadensersatz in höhe der Miete wegen verspäteter Rückgabe für zwei Monate (habe mich um Nachmieter bemüht), um eine geschaltete Annonce und Mahnkosten (alles gem. Mietvertrag per Einschreiben).


Eine Forderung über das Ende des Rückgabemonats hinaus ist ambitioniert, aber durchsetzbar.
"Alles per Einschreiben" soll jetzt genau was aussagen?
So wie Du es beschreibst, ist das Ganze nur schwer durchschaubar und bruchstückhafte Kenntnisse führen oft zur Fehleinschätzung. Daten und Fakten wären hilfreich.

Berry

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
MBert
Status:
Frischling
(45 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Sir Berry):
Offene Gesamtsumme minus Kaution = Restschadensumme.

Restschadensumme verzinst ab Verzugsbeginn bis laufend.


Genau. Das würde ich in einem extra Schreiben jetzt zum Schuldner schicken, bevor es weiter geht.

Zitat (von Sir Berry):
Aber: das ger. Mahnverfahren ist ja schon anhängig, sprich die Forderung wurde bereits beziffert.


Das stimmt. Man kann aber auch nur einen Teil der Klageforderung mit in das streitige Verfahren nehmen, ohne dass in Bezug auf den Recht die Wirkung eine Klagerücknahme entsteht. Das macht man, indem man seinen Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens beschränkt mit dem Zusatz, dass der Übrige Teil nicht zurück genommen wird und ggf. später geltend gemacht wird. Stand so zumindest in ZPO-Kommentaren (müsste ich raussuchen, welche das waren)

Zitat (von Sir Berry):
Eine Forderung über das Ende des Rückgabemonats hinaus ist ambitioniert, aber durchsetzbar.
"Alles per Einschreiben" soll jetzt genau was aussagen?
So wie Du es beschreibst, ist das Ganze nur schwer durchschaubar und bruchstückhafte Kenntnisse führen oft zur Fehleinschätzung. Daten und Fakten wären hilfreich.


Der Mieter hat keine Miete mehr gezahlt. Dabei wurde er zweimal per Einwurf-Einschreiben schriftlich gemahnt. Als die Voraussetzungen für eine außerordentlichen fristlose Kündigung gegeben waren, habe ich gekündet. Daraufhin hat der Mieter den Lagerraum nicht geräumt. Nach einer weiteren Aufforderung hat er dann später die Schlüssel geschickt. (für den Zeitraum Schadensersatz). Innerhalb von zwei Monaten nach Übergabe des Lagers konnte auch kein neuer Mieter gefunden werden, obwohl Annoncen geschaltet wurden. Eine kostenpflichtige Annonce brachte dann den Erfolg. Für den Zeitraum des Leerstandes und die Annonce habe ich dann noch Schadensersatz geltend gemacht. Habe auch jede Position durchgeprüft und hab ne Tabelle mit Anspruchsgrundlage und Entscheidungen aus der Rechtssprechung zu einzelnen Positionen. Sollte alles durchgehen.

Mein Problem ist halt nur, dass ich das mit der Kautionsaufrechnung übersehen habe und nicht 100%ig weiß, wie ich das nun löse.

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