Hallo Leute,
wir haben derzeit ein etwas kompliziertes Problem mit unserem ehemaligen Vermieter wegen einer Nebenkostenabrechnung. Die Rechtslage ist dabei eigentlich klar, problematisch wird es nur bei der Beweisfrage.
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Kurze Übersicht über den groben Sachverhalt:
Abrechnungszeitraum der Nebenkostenabrechnung 01.01.-31.12.2013
Ablauf der Abrechnungsfrist also am 31.12.2014
April 2014 - Auszug
aus der 1. Wohnung
22.12.2014 - Auszug aus der 2. Wohnung / Übergabe der Wohnung (wegen längerem Auslandsaufenthalt)
- Ankündigung des Adresswechsels beim alten Vermieter telefonisch im Dezember (nicht nachweisbar) und mit Schreiben vom 18.12.2014 (per normaler Post ohne Einschreiben) -
23.12.2014 - Vermieter der 1. Wohnung übergibt Nebenkostenabrechnung an die Deutsche Post - per Einwurf-Einschreiben an die 2., inzwischen nicht mehr bewohnte Wohnung
24.12.2014 - Laut Deutsche Post Zustellung des Einwurf-Einschreibens
März 2015 - Vollständige Rückzahlung der Mietkaution vom 1. Vermieter
April 2015 - 1. Mahnung
[...]
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Laut Deutscher Post wurde uns das Einschreiben also zugestellt, obwohl wir an der Empfängeradresse nachweislich nicht mehr wohnhaft waren (Beweis Übergabeprotokoll). Der alte Vermieter hat inzwischen auch eine Kopie des Auslieferungsbelegs von der Post eingeholt, auf dem jedoch nur die Sendungsnummer und die Postleitzahl stehen, nicht aber unsere Namen.
Wir haben unser Namensschild vom Briefkasten definitiv am Tag des Auszugs entfernt, was wir aber natürlich nicht beweisen können. Wir haben aber den Vermieter der 2. Wohnung (Wohnungsbaugesellschaft) nochmal angerufen und der möchte uns nun schriftlich bestätigen, dass
1. der mit der Abnahme von Wohnungen beauftragte Hausmeister grundsätzlich am Tag des Auszugs alle Namensschilder entfernt und
2. alle dennoch in dem Briefkasten landenden Briefe nach dem Auszug gesammelt und an die neue Adresse des Mieters geschickt werden (war hier auch möglich, weil die Wohnung wegen Renovierung nicht gleich neu vermietet wurde). In unserem Briefkasten hat sich in den Tagen / Wochen nach unserem Auszug keine Post befunden.
Wir haben also definitiv keine Nebenkostenabrechnung erhalten.
Hinzu kommt, dass uns der Vermieter der 1. Wohnung trotz angeblich offener Nebenkostenforderung im März 2015 die Kaution in voller Höhe zurückerstattet hat, von irgendwelchen Zahlungsrückständen war nie die Rede.
Die Mahnung im April 2015 wurde dann übrigens an die ganz neue Adresse geschickt (an die Person, die sich während unseres Auslandsaufenthalts um die Post gekümmert hat), womit ja auch bewiesen wäre, dass der Vermieter von unserer Adressänderung im Dezember Kenntnis hatte.
Tja und nun die Beweisfrage:
Der alte Vermieter hat den Auslieferungsbeleg für das Einwurf-Einschreiben (deren Beweiskraft meines Wissens nach unterschiedlich behandelt wird). Wir haben das Übergabe-Protokoll als Nachweis, dass wir zum Zeitpunkt der Zustellung nicht mehr dort gewohnt haben und den Nachweis, dass der alte Vermieter von unserem Umzug Kenntnis hatte (wobei nur er den genauen Zeitpunkt der Kenntniserlangung kennt) und die Aussage unseres neuen Vermieters.
Was denkt ihr?
Danke schonmal.
Zugang der Nebenkostenabrechnung nach Auszug
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Eigentlich ist es doch völlig egal ob du die Abrechnung fristgerecht (darum geht es dir wohl) bekommen hast oder nicht, denn es war DEIN Verschulden, dass der Vermieter nicht rechtzeitig über den erneuten Umzug informiert wurde. D.h. er konnte dir die Abrechnung daher gar nicht fristgerecht zustellen, also gilt in dem Fall die einjährige Zustellfrist nicht.
Das mit der Kaution war sicher ein Versehen - kommt vor, entbindet dich aber nicht von der Zahlpflicht.
Zitat :denn es war DEIN Verschulden, dass der Vermieter nicht rechtzeitig über den erneuten Umzug informiert wurde. D.h. er konnte dir die Abrechnung daher gar nicht fristgerecht zustellen, also gilt in dem Fall die einjährige Zustellfrist nicht.
Naja,offenbar hatte der Vermieter nachweislich die neue Adresse. Wie sonst hätte er die Mahnung an diese schicken können. Diese wurde per Post am 18.12.2014 vom Mieter mitgeteilt. Normalerweise sollte diese spielend am 22.12. beim Vermieter angekommen sein. Irgendwann ist sie ja auch angekommen, denn sonst hätte der Vermieter die Adresse nicht für die mahnung verwenden können. Wenn die Adresse wirklich rund um den 22.12 angekommen ist, dann wäre noch reichlich Zeit gewesen, bis Ende Dezember die Abrechnung zuzustellen. Der Vermieter müsste schon begründen, warum ihm dies nicht gelungen ist. Ganz so eindeutig ist das meiner Meinung nach also nicht.
Das Problem dürfte dann auftauchen, wenn der Vermieter behauptet, die neue Adresse erst 2015 erhalten zu haben. Könnt ihr irgendwie beweisen, wann der Brief abgeschickt wurde?
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Leider können wir nicht beweisen, wann der Brief abgeschickt wurde. Allerdings macht der Vermieter scheinbar auf jede eingehende Post einen Eingangsstempel drauf - gibt es irgendeine Chance, dass er das vorlegen muss (sekundäre Beweislast)? Prinzipiell könnten wir ja nachweisen, dass wir Deutschland am 29.12. frühs verlassen haben und dementsprechend auch keine Briefe mehr verschickt haben, aber das wird als Beweis wohl wenig nützen, weil den Brief ja auch jemand anderes zur Post hätte bringen können.
Ich habe auch gelesen, dass der Vermieter - falls die Verspätung nicht von ihm verschuldet ist - eine Nachfrist von drei Monaten ab dem Zeitpunkt der Beseitigung des Hindernisses hat. Spätestens im April 2015 hat er ja erfahren, dass wir die Abrechnung nicht bekommen haben. Im September 2015 kam dann eine Kopie der Abrechnung.
Nur um das kurz klarzustellen: Wir wollen uns ja nicht um jeden Preis um alle Kosten drücken. Wir legen es nicht auf ein Verfahren an, wenn es aussichtslos ist. Nur leider hat uns der Vermieter jetzt endgültig Frist bis zum 30.10. gesetzt (der Brief kam gestern an...) und einen Termin beim Mieterbund habe ich leider erst für den 3.11. bekommen. Ich muss jetzt also überlegen, ob ich bezahle oder erstmal den Termin abwarte und riskiere, dass der Vermieter in der Zwischenzeit weitere Schritte einleitet. Zum Mieterbund gehen werde ich ohnehin, weil die Nebenkostenabrechnung nämlich gleichzeitig auch noch äußerst merkwürdig ist (400 EUR Differenz zum Vorjahr).
Zitat :Zum Mieterbund gehen werde ich ohnehin,
Dann sag uns bitte nachher, was die dir geraten haben. Wenn du sicher gehen willst, könntest du theoretisch unter Vorbehalt zahlen. Du musst halt nur sicherstellen, dass deine Überweisung nicht als Anerkenntnis der Forderung ausgelegt werden kann. Dann wäre nämlich vermutlich alles vorbei. Wenn du unter Vorbehalt zahlst, dann ist das Geld aber natürlich erstmal weg. Wenn du das danach wiederhaben willst, müsstest du Klage einreichen. Und ich bin mir nicht sicher, ob man sich nachträglich auf Verjährung berufen kann.
Zitat:Naja,offenbar hatte der Vermieter nachweislich die neue Adresse. Wie sonst hätte er die Mahnung an diese schicken können. Diese wurde per Post am 18.12.2014 vom Mieter mitgeteilt. Normalerweise sollte diese spielend am 22.12. beim Vermieter angekommen sein.
Der Vermieter hat ja offenbar angenommen, da er einen Zustellungsvermerk bekommen hat, dass die Abrechnung den Mieter ordnungsgemäß (noch) erreicht hat. Ob ihn wirklich rechtzeitig vor Absendung der Abrechnungen die neue Anschrift erreicht hat, wissen wir nicht. Vermutlich ging er auch von einem Nachsendeauftrag aus, was man ja normalerweise einrichtet, wenn man umzieht.
Die Mahnung versandte er ja erst Monate später, und da natürlich an die neue Anschrift, die ihn inzwischen (wann genau auch immer) erreicht hatte.
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