Zustand der Wohnung bei Auszug - kein Mietvertrag?

27. Juni 2017 Thema abonnieren
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)
Zustand der Wohnung bei Auszug - kein Mietvertrag?

Hallo zusammen,

ich bin dabei, die Wohnung meiner kürzlich verstorbenen Großmutter zu räumen. Die Übergabe an den Nachmieter = NM soll am 15.07.17 erfolgen, in Anwesenheit des Vermieters = V.

Erbin ist meine Mutter, welche die Wohnung unverzüglich gekündigt hatte.

Wir hatten einen NM für die Wohnung gefunden, welcher sich bei V vorgestellt und im Anschluss einen Mietvertrag ab dem 15.07.17 unterzeichnet hat.

Vor ca. zwei Wochen hatten wir dann Kontakt mit dem NM, es ging um die Übernahme der Küche. Im Rahmen dessen teilte er uns mit, dass wir ja selbstverständlich „sämtliche Böden in der Wohnung entfernen müssten sowie auch die Tapeten an der Wand und die Fußleisten". Ich sagte ihm darauf hin, dass ich mit dem V klären würde, ob das unsere Pflicht sei und wenn dem so sei, würden wir das natürlich erledigen.

Da wir in den Unterlagen meiner Oma keinen Mietvertrag finden konnten, nahm ich also Kontakt zu V auf und bat ihn darum, mir eine unterschriebene Kopie des Vertrages zuzuschicken. Bisher habe ich noch keine Kopie geschweige denn überhaupt eine Reaktion erhalten. (Ich habe den Verdacht, dass es keine unterschriebene Kopie gibt. Meine Oma wohnt seit 40 Jahren in der Wohnung mit laufendem Wechsel der Vermieter. Evtl. ein Uralt-Vertrag).

Gestern dann hatten wir mit NM einen Termin in der Wohnung, er wollte Räume ausmessen usw. Er wies uns erneut darauf hin, wie der Zustand der Wohnung bei Übergabe sein soll. Ich sagte ihm dann, dass er mir ja viel erzählen könne, er mir im Grunde aber keine Vorschriften zu machen hat. Außerdem, dass ich eine Kopie des Vertrages angefordert habe, bisher aber ohne Reaktion. Und dass ich mich weigere, irgendwelche Arbeiten durchzuführen, bevor ich nichts schwarz auf weiß habe.

Er war sehr verärgert darüber weil er scheinbar befürchtet, dass die Arbeit an ihm hängen bleibt.

Meine Fragen jetzt:

Was ist, wenn es keinen Vertrag gibt? Wie muss die Wohnung lt. Gesetz aussehen, wenn es keinerlei Grundlage in Form eines Vertrages gibt.

Was ist, wenn es eine Vertragskopie gibt, VM mir diese aber nicht rechtzeitig zur Verfügung stellt? Ich diese also nicht rechtzeitig vor Übergabe erhalte und mir kein angemessener Zeitraum zur Durchführung der Arbeiten mehr bleibt?

Ist die Mitteilung des VM, ich müsse Böden und Tapeten entfernen, an mich über den NM überhaupt so gültig?

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26 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Der Nachmieter hat gar nichts zu wollen!

Deine Großmutter hat ca. 40 Jahre dort gewohnt. Falls es im Vertrag überhaupt eine Schönheitsreparaturklausel gibt ist die mit Sicherheit inzwischen unwirksam.

Dann ist die Wohnung vollständig geräumt und besenrein an den Vermieter zurückzugeben.

Falls es keinen Vertrag zwischen Nachmieter und Vermieter gibt ist die Kündigungsfrist bis zum letzten Tag einzuhalten.

Zitat (von Maxi3992):
Ist die Mitteilung des VM, ich müsse Böden und Tapeten entfernen, an mich über den NM überhaupt so gültig?


Nur was dir der VM persönlich mitteilt ist relevant. Vorausgesetzt seine Forderung ist berechtigt. Tapeten entfernen z. B. wäre es nicht. Bei den Böden ist entscheidend wem sie gehören. Hat sie deine Großmutter verlegen lassen kann der VM fordern das sie raus müssen.



Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#2
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Welche Klausel müsste denn in dem Mietvertrag stehen, damit ich zur Entfernung der Tapeten verpflichtet wäre? Kann der Vermieter mich überhaupt dazu verpflichten? Oder sind solche Klauseln generell ungültig?

Ich kann mich noch erinnern, dass meine Oma die Tapeten immer auf eigene Rechnung hat erneuern lassen ... Könnte es sein, dass die Tapeten ihr "Eigentum" sind und sie somit aus der Wohnung entfernt werden müssen?

Vielen Dank.

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#3
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Zitat (von Maxi3992):
Welche Klausel müsste denn in dem Mietvertrag stehen, damit ich zur Entfernung der Tapeten verpflichtet wäre?


Ich habe doch geschrieben das der VM das nicht verlangen kann. Auch nicht wenn es im Mietvertrag steht.

Zitat (von Maxi3992):
Kann der Vermieter mich überhaupt dazu verpflichten? Oder sind solche Klauseln generell ungültig?


Bei einem so alten Mietvertrag kann man davon ausgehen das, falls überhaupt vorhanden, die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Denn die Rechtsprechung dazu hat sich seit dem, überwiegend zu Gunsten des Mieters, grundlegend geändert.



Zitat (von Maxi3992):
Könnte es sein, dass die Tapeten ihr "Eigentum" sind und sie somit aus der Wohnung entfernt werden müssen?


Auch wenn die Tapeten Omas Eigentum waren müssen sie nicht entfernt werden. Ausnahme es sind sehr ungewöhnliche Mustertapeten oder in Farben die nicht dem allgemeinen Farbgeschmack entsprechen gestrichen.

Signatur:

„Sie hören von meinem Anwalt"
ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9805 Beiträge, 4454x hilfreich)

Zitat (von Maxi3992):
Welche Klausel müsste denn in dem Mietvertrag stehen, damit ich zur Entfernung der Tapeten verpflichtet wäre?
Was soll die Frage? Warte einfach auf den Mietvertrag und poste dann die entsprechenden Klauseln. Dann können wir uns damit beschäftigen. Es ist nicht sinnvoll, hier eine Abhandlung über alle eventuell möglichen und rechtlich haltbaren Mietvertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen zu verfassen.

Im übrigen ist der Mieter verpflichtet, nach Beendigung des Mietvertrages die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Einbauten, die der Mieter selber vorgenommen hat, sind zu entfernen. Dazu können auch Tapeten gehören, sofern der Mieter sie selber angebracht hat. Wobei der BGH entschieden hat, dass dies für Tapeten zumindest dann nicht gilt, wenn der Mieter sie angebracht hat, weil im Mietvertrag eine Verpflichtung dazu stand. Unerheblich ist dabei, ob diese Verpflichtung im Mietvertrag gültig war oder nicht.

Im übrigen muss der Vermieter beweisen, dass irgendwelche Einbauten vom Mieter stammen. Typischerweise geht das durch Vergleich mit einem Protokoll vom Einzug. In diesem Fall wird das wohl schwierig werden, wenn das Protokoll von vor 40 Jahren nicht mehr vorhanden ist. Aber es kann ja durchaus andere Wege geben zu beweisen, dass die Mieterin die Tapeten angebracht hat. Und dann wäre es meiner Meinung nach am Mieter zu beweisen, dass im Mietvertrag eine Klausel stand, nach der der Mieter dazu verpflichtet war. Ohne Mietvertrag auch keine leichte Übung. Wobei bei einer fehlenden Klausel der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen wäre. Und zwar 40 Jahre lang. Wenn an seiner Stelle das der Mieter gemacht hat, dann kann man wohl mindestens von einer konkludenten Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ausgehen mit der Folge, dass die Tapeten wieder dran bleiben dürfen.

Mein Fazit also: Das ganze ist bei Tapeten schon nicht ganz so trivial. Tendenziell würde ich sagen, sie dürfen dranbleiben. Bei Bodenbelägen wird's dann nochmal komplizierter für den Mieter. Wenn der Vermieter die Entfernung fordert und wenn der Nachmieter nur unter dieser Bedingung den Mietvertrag abschließen will, so würde ich eine einvernehmliche Einigung empfehlen. Damit würden dann alle Seiten ruhiger fahren. Wobei ich auch nochmal ausdrücklich darauf hinweisen möchte, dass der Ansprechpartner der Vermieter ist. Der Nachmieter hat vom Vormieter nichts zu fordern.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Ok, danke. Ich werde jetzt auf den Vertrag warten.

Sollte mir dieser nicht zur Verfügung gestellt werden, wird beim Auszug wohl §535 BGB die Grundlage sein, was für mich dann wohl vorteilhaft wäre.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Ver
Status:
Master
(4355 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von Maxi3992):
Sollte mir dieser nicht zur Verfügung gestellt werden, wird beim Auszug wohl §535 BGB die Grundlage sein, was für mich dann wohl vorteilhaft wäre.


Nur weil der Mietvertrag nicht zur Verfügung gestellt wird, heißt das nicht, dass er nicht mehr existiert. Ich würde zum Vermieter gehen und bitten, eine Kopie machen zu dürfen. Bzw. die Kopierkosten anbieten. Ein Telefonat ist das ganz hilfreich.

Ich gehe allerdings auch davon aus, das der Mietvertrag nach 40 Jahren eher ungültige Klausel enthält.

Bei den Tapeten und den Mustern ist der Einwand von Cauchy ziemlich wichtig. Bestimmte Muster und Farben gelten als Schaden.

Am Besten würde ich mich mit dem Vermieter in der Wohnung treffen und mal eine Vorabnahme machen. Notieren, was er fordert und dann hier posten. Bei dem Treffen auch gleich vorschlagen, das der Vermieter den Mietvertrag mitbringt (dann gleich fotografieren).

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Schwierig, wenn man den Vermieter weder per Telefon noch per Email erreicht.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 638x hilfreich)

So alte Mietvertraege enthalten manchmal extrem minimalistische Klauseln ala" Zuständig für die Schönheitsreparaturen ist der Mieter."

Ich wuerde nicht unbedingt davon ausgehen, dass die ungültig ist, nur weil sie alt ist.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

2x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Folgende Klauseln bezügl. Übergabe, Schönheitsreparaturen usw. sind im beispielhaften Mietvertrag, ca. 45 Jahre alt, enthalten:

Mietvertrag nach Maßgabe der "Allgemeinen Vertragsbestimmungen" (Fassung W 1965) und der folgenden Vereinbarungen dieses Mietvertrages.

§3 Miete Abs. 5

Die Mieter haben außerdem ...
a) ... nach Maßgabe des Fristenplanes und der Allgemeinen Vertragsbestimmungen die Schönheitsreparaturen auszuführen.
... weil die Miete diese Leistungen nicht deckt.


Allgemeine Vertragsbestimmungen (Fassung W 1965)

Ziffer 5, Erhaltung der Mietsache
(2) Die Mieter haben, sofern es in §3 Abs. 5 des Mietvertrages vereinbart wurde, während der Mietzeit die von ihnen die von ihnen übernommenen Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des Fristenplanes, der Bestandteil dieses Vertrages ist, auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren der Wohnung, insbesondere:
Das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände
Das Streichen der Füßböden und Innenanstrich der Fenster
Das Streichen der Türen, Heizungen und Verbrauchsleitungen
Sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich der Einbaumöbel
Die Mieter sind nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Sie sind für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen verantwortlich.

Ziffer 7, Genehmigungspflichtige Handlung des Mieters
(1) Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses bedürfen die Mieter der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Vermieters, wenn sie
i) Um-, An- und Einbauten sowie Installationen vornehmen oder die Mieträume, Anlagen oder Einrichtungen verändern.

Ziffer 13, Rückgabe der Mieträume
(2) Haben die Mieter Änderungen der Mietsache im Sinne von Ziffer 7, Abs. 1 der "Allgemeinen Vertragsbestimmungen" vorgenommen, so haben sie den ursprünglichen Zustand bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wieder herzustellen. Für ANlagen und Einrichtungen innerhalb und außerhalb der Mieträume gilt das gleiche. Der Vermieter kann verlangen, dass Einrichtungen beim Auszug zurück bleiben, wenn er den Mieter angemessen entschädigt. Dem vermieter steht dieses Recht nicht zu, wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat.

Haben diese Klauseln Gültigkeit und müsste M bei Auszug die Tapeten an der Wand entfernen?

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#10
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3197x hilfreich)

Wie lange hat die Großmutter denn in der Wohnung gelebt?

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#11
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Genau 46 Jahre.

Ein Fristenplan ist dem Vertrag beigefügt.
Streichen der Wände - alle 2 Jahre usw.

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#12
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3197x hilfreich)

Einfach Wohnung ausräumen übergeben, die Klauseln in diesem Mietvertrag sind längst hinfällig.

Zu wann hat die Erbin denn die Wohnung gekündigt?

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Das wäre jetzt auch mein Gedanke gewesen. Einen starren Fristenplan dürfte es doch nicht mehr geben, richtig?

Das Mietverhältnis endet am 15.07.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9805 Beiträge, 4454x hilfreich)

Meine Meinung: Die Schönheitsreparaturenklausel ist ungültig, die selbst angebrachten Tapeten dürfen dranbleiben (siehe BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 109/05 ). In den Urteilsgründen heisst es gegen Ende:

Zitat:
Zustandsverändernde Maßnahmen muss der Mieter jedenfalls dann nicht beseitigen, wenn er sie im Rahmen seiner Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durchführt (...).


Bei den Bodenbelägen wirds schwieriger. Denn laut Mietvertrag war der Mieter nur zum "Streichen" der Böden verpflichtet. Von daher könnte es sein, dass die selbst verlegten Böden zu entfernen sind. Aber eindeutig ist das nicht.

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#15
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Vielen Dank für die zahlreichen Antworten.

Die Böden sind bereits entfernt. Ich bin jetzt mal davon ausgegangen, dass diese als Einbauten zu sehen sind.
Tapeten sind für mich allerdings niemals als solche zu sehen.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3197x hilfreich)

@cauchy .... bei einem Mietvertrag, welcher vor 45 Jahren geschlossen wurde, dürfte alles (bis auf die Miete) den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen. Das schließt meiner Überzeugung nach die Böden ein!

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9805 Beiträge, 4454x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
@cauchy .... bei einem Mietvertrag, welcher vor 45 Jahren geschlossen wurde, dürfte alles (bis auf die Miete) den heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen. Das schließt meiner Überzeugung nach die Böden ein!

Das Problem ist, dass Böden und Tapeten offenbar vom Mieter stammen. Und Mietereinbauten sind eigentlich grundsätzlich immer zu entfernen, unabhängig von irgendwelchen vertraglichen Verpflichtungen. Der BGH hat im oben zitierten Urteil zumindest dann eine Ausnahme von diesem Prinzip gesehen, wenn die Einbauten aufgrund einer Verpflichtung aus dem Mietvertrag entstanden sind. Ob diese Verpflichtung wirksam war, spielt dabei keine Rolle.

Tapeten musste der Mieter laut Mietvertrag anbringen. Daher fallen diese unter die Ausnahme. Bodenbeläge musste er zumindest dem Wortlaut des Vertrages nach nicht verlegen. Von daher ist obiges BGH Urteil zunächst einmal nicht einschlägig. Wobei das jetzt nicht automatisch heisst, dass die Böden als Mietereinbauten zu entfernen sind. Das hat das BGH zumindest im obigen Urteil nämlich ausdrücklich nicht entschieden.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3197x hilfreich)

@cauchy

ME haben die neuen Regelungen die alten außer Kraft gesetzt und ich bin nach wie vor der Meinung, dass dies auch die Böden betrifft.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Ich hatte den VM nun erneut kontaktiert und ihn darauf hingewiesen, dass der Mieter ja im Rahmen der Schönheitsreparaturen sogar dazu verpflichtet wird, die Wohnung in regelmäßigen zu tapezieren. Und dass es Unsinn sei, dass er zum Ende des Mietverhältnisses eben diese Tapeten wieder entfernen muss. Von Ungültigkeit usw. habe ich erstmal noch gar nichts gesagt.

Der Vermieter verweist nur auf Ziffer 13 (2) der Allgemeinen Vertragsbedingungen, der Mieter habe den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Also auch die Tapeten zu entfernen.

Ist Ziffer 13 (2) der Vertragsbedingungen (s.o.) so in der Konstellation gültig?

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9805 Beiträge, 4454x hilfreich)

Das ist keine Rechtsberatung hier sondern ein Forum. Du musst selber einschätzen, was du mit den Antworten anfangen kannst. Meiner Meinung nach ist BGH, 05.04.2006 - VIII ZR 109/05 einschlägig, wobei du das selber einschätzen musst. Die vom Vermieter zitierte Klausel kann ihm jedoch nicht helfen. Denn das ist eine AGB-Klausel und wenn die Entfernung von Tapeten drunterfallen würde, dann wäre sie nach dem BGH Urteil schlicht ungültig.

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Ver
Status:
Master
(4355 Beiträge, 2283x hilfreich)

Zitat (von Maxi3992):
Der Vermieter verweist nur auf Ziffer 13 (2) der Allgemeinen Vertragsbedingungen, der Mieter habe den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Also auch die Tapeten zu entfernen.


Entsprechend wird der Vermieter - vermutlich - die Tapeten entfernen lassen und die Kosten von der Kaution abziehen. Dann müsst Ihr versuchen die Kosten wieder einzuklagen.

Aprops Kaution: Ihr müsst nachweisen, dass überhaupt eine Kaution gezahlt wurde und in welcher Höhe.

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#22
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Es gibt keine Kaution.

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3197x hilfreich)

Liegt denn der Vertrag zwischenzeitlich vor`?

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Der Mietvertrag liegt seit geraumer Zeit vor.

Die relevanten Auszüge daraus befinden sich in #9.

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Maxi3992
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 1x hilfreich)

Um die Sache vielleicht noch aufzulösen, wer weiß, für wen es noch gut sein mag:

Es gab noch einige Diskussionen mit Nachmieter und Vermieter.
Ich teilte dem Vermieter mit, dass wir für die Entfernung der Tapeten keinerlei Grundlage im Mietvertrag sehen würden und wir diese dann dementsprechend beim Auszug so lassen wie sind sind.
Er zeigte sich dann irgendwann doch einsichtig und meinte, er wollte mal mit den Nachmietern sprechen, ob man da nicht einen Kompromiss finden könnte.
Einen Tag später waren die Nachmieter bereits in der Wohnung und haben fleißig die Tapeten entfernt. So kann es gehen.

1x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
Osmos
Status:
Lehrling
(1745 Beiträge, 618x hilfreich)

Prima, danke für das Update!

Signatur:

Meine persönliche Meinung

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