bedingte Genehmigung der Untermiete

18. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
Herbert1977
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
bedingte Genehmigung der Untermiete

Moin liebes Forum,

ich frage für einen „Freund" ;) :D

Denkt Ihr, dass die Vermieterin die vom Mieter begehrte Genehmigung der Untermiete eines einzelnen Zimmers bei unstrittiger Vorlage eines berechtigten Interesses und ohne Einwände im Bezug auf die konkrete Person des Untermieters an die Bedingung knüpfen kann, dass die Höhe der Untermiete auf die anteilige Miete pro Fläche begrenzt ist?
Die Vermieterin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft.

Vielen Dank für Eure Hilfe (:

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4333 Beiträge, 512x hilfreich)

Zitat (von Herbert1977):
dass die Höhe der Untermiete auf die anteilige Miete pro Fläche begrenzt ist?


Ja warum nicht, der Hauptmieter will sich ja entlasten und keine Gewinne abschöpfen oder? Evtl. gibt es da Problem mit den Vorschriften einer Genossenschaft, wenn Gewinne aus Untervermietung erzielt werden?

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Wenn die Voraussetzungen aus § 553 BGB erfüllt sind, dann muss der Vermieter die Untervermietung genehmigen. Eine Begrenzung der Untermiethöhe sieht das Gesetz nicht vor.

DIe einzige Möglichkeit des Vermieters wäre, eine Mieterhöhung zu fordern, weil der eigentliche Mieter mit der Untermiete einen Gewinn erzielt. Teilweise gibt es Gerichte, die diese Möglichkeit gesehen haben. Von daher wäre es zumindest theoretisch möglich, dass der Vermieter bei passender Untermiethöhe auf eine Mieterhöhung verzichtet und bei höherer Untermiethöhe eine Mieterhöhung verlangt. Ob letzteres dann rechtlich haltbar ist, kann man trefflich diskutieren. Wie gesagt, es gibt Gerichte, die so etwas bestätigt haben.

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Eine Begrenzung der Untermiethöhe sieht das Gesetz nicht vor.

Abgesehen davon das das schlicht falsch ist, könnten eventuell die vertraglichen Vereinbarungen
Sollte man sich also mal durchlesen.


Und bei preisgebundenen Wohnraum bin ich mir auch nicht sicher, ob man da bei der Untermiete nicht auch gewisse Regeln beachten müsste.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4333 Beiträge, 512x hilfreich)

Zitat:
10. Untervermietung der Genossenschaftswohnung

Die fehlende Genossenschaftsmitgliedschaft des Untermieters stellt keine Unzumutbarkeit im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB dar, welche der Genossenschaft das Recht gibt, die Untervermietung zu verweigern (AG Neukölln v. 26.6.2014 – 3 C 54/14, MM 1+2/2015, 38; LG Köln v. 8.11.2012 – 1 S 7/12 -).

Die Untervermietung von Teilen der Wohnung oder der gesamten Wohnung zu einem höheren Mietzins, als ihn der Hauptmieter seinerseits zu entrichten hat, dürfte jedoch bei Genossenschaften in der Regel unzulässig sein und gegebenenfalls sogar zum Ausschluss aus der Genossenschaft führen (AG Hannover v. 4.11.1966 – 26 C 206/66 -).


https://www.berliner-mieterverein.de/recht/infoblaetter/info-51-wohnungsbaugenossenschaften-mietrechtliche-besonderheiten.htm

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9809 Beiträge, 4456x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Abgesehen davon das das schlicht falsch ist
Ich sprach von § 553 BGB. Aus was in § 553 BGB schließt du ein Recht des Vermieters, eine Genehmigung zur Untervermietung von der Untermiethöhe abhängig zu machen?

@Solan Genossenschaften sind speziell und zumindest in einigen Punkten vom normalen Wohnungsmietrecht zu unterscheiden. Aber okay, bei Genossenschaften muss man sicherlich genauer hinschauen.

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#6
 Von 
Herbert1977
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

@Solan196. Das Urteil irgendeines Amtsrichters von vor 56 Jahren ist mir bekannt. Danke trotzdem (: Ich habe zudem vergessen, zu erwähnen, dass eine solche Fallkonstelation im Konkreten nicht vorliegt. Ein Gewinn wird nicht erzielt. Es würde lediglich ein ca. 20%-Aufschlag auf die Flächenmiete des gegenständlichen Zimmers erhoben werden, der sich unter anderem mit der Möblierung des Zimmers (Bett, Schrank, Schreibtisch, Kommode) und der Nutzung aller Haushaltsgegenstände in den Gemeinschaftsräumen (Waschmaschine, Geschirrspüler, Mikrowelle, Ofen, Herd, Kühlschrank, Geschirr, Besteck, Bügeleisen etc.) begründet. Es wird, wie gesagt, kein Gewinn erzielt.

@Cauchy: Danke für Deine Einschätzung! Ich denke, dass hier keine „Unzumutbarkeit" vorliegt und dass ich die bedingte Genehmigung im Zweifel als Ablehnung meiner Anfrage auffassen muss. Ein Untermietzuschlag dürfte deswegen nicht infrage kommen, weil sich die Anzahl der Bewohner nicht erhöht und weil gar kein Gewinn erzielt wird.

@Harry van Sell: Der gegenständliche Wohnraum ist nicht preisgebenden. Tatsächlich sehe ich nicht, dass die Beschränkung der Höhe der Miete als Bedingung verlangt darf. Mieterschutzgesetze (Mietpreisbremse, Preisbindung etc.) sollen hier ausgeklammert werden.

Ich denke, ich versuche das nächste Woche zu klären. Ich denke, diesem „Mini-Zuschlag" kann gefolgt werden. Ansonsten muss ich wohl klagen, weil es nicht darauf ankommen lassen werde, dass der nicht vorliegenden Genehmigung gekündigt wird. Auch wenn sie wohl rechtsmissbräuch sein dürfte?

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#7
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4333 Beiträge, 512x hilfreich)

@Herbert1977

Es geht nicht darum was du denkst, sondern um die Rechtslage, soweit wir als Laien die hier beurteilen können.

Es ist komplett egal, wie alt ein Urteil ist, es gibt keines was dagegen hält.

In deiner Geschichte

aus dem EP

Zitat (von Herbert1977):
Die Vermieterin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft.


handelt es sich doch um eine Genossenschaft; und klar erzielt der Untervermieter einen Gewinn (soviel zur angeblichen Lage, aufgrund derer ein berechtiges Interesse der Untervermietung zugrunde liegen soll) und klar sind 20 % mehr, als der Untervermieter selber zahlt und daraus schöpft er Gewinne, die dem Hauptvermieter - höchstwahrscheinlich - verwehrt sind.

Zitat (von Herbert1977):
Ansonsten muss ich wohl klagen, weil es nicht darauf ankommen lassen werde, dass der nicht vorliegenden Genehmigung gekündigt wird.


Darauf wird es wohl hinauslaufen. Seit wann sind 20 % ein "Mini-Zuschlag"?

Wenn du durch bist mit der Klage, wäre ich an dem Ergebnis interessiert.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118602 Beiträge, 39602x hilfreich)

Zitat (von Herbert1977):
Ein Untermietzuschlag dürfte deswegen nicht infrage kommen, weil sich die Anzahl der Bewohner nicht erhöht

Bedeutet der Untermieter wohnt bereits jetzt dort?
Wie lange und mit welchem Status?



Zitat (von Herbert1977):
weil gar kein Gewinn erzielt wird.

Zitat (von Herbert1977):
Es würde lediglich ein ca. 20%-Aufschlag auf die Flächenmiete des gegenständlichen Zimmers erhoben werden

Finde den Widerspruch ...



Zitat (von Herbert1977):
Mieterschutzgesetze (Mietpreisbremse, Preisbindung etc.) sollen hier ausgeklammert werden.

Alle relevanten Unterlagen der Genossenschaft schon durchgearbeitet?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13622 Beiträge, 4344x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
... und der Nutzung aller Haushaltsgegenstände in den Gemeinschaftsräumen (Waschmaschine, Geschirrspüler, Mikrowelle, Ofen, Herd, Kühlschrank, Geschirr, Besteck, Bügeleisen etc.) begründet.
Die Mitbenutzung dürfte aber in der Teilmiete für die Gemeinschaftsräume enthalten sein.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Herbert1977
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Solan196):
Es geht nicht darum was du denkst, sondern um die Rechtslage, soweit wir als Laien die hier beurteilen können.


Wenn ich "ich denke" davor schalte, dann insbesondere weil ich mir gerade als Laie kein umfassendes Urteil über die Rechtslage erlaube. Über solche Füllwörter zu reden, sollte doch überflüssig sein. Ich kann auch gerne stattdessen in den Konjunktiv wechseln.

Zitat (von Solan196):
handelt es sich doch um eine Genossenschaft; und klar erzielt der Untervermieter einen Gewinn (soviel zur angeblichen Lage, aufgrund derer ein berechtiges Interesse der Untervermietung zugrunde liegen soll) und klar sind 20 % mehr, als der Untervermieter selber zahlt und daraus schöpft er Gewinne, die dem Hauptvermieter - höchstwahrscheinlich - verwehrt sind.


Mir sind keine Urteile bekannt, denen eine konstant bleibende Belegung zugrunde liegt, die Höhe der Untermiete für den Teil des Wohnraums nicht einmal die Hälfte der tatsächlich gezahlten Miete an die Vermieterin entspricht und trotzdem ein Untermietzuschalg als Bedingung o.Ä. verlangt werden darf. Vielmehr kenne ich es so, dass bei steigender Belegung und einer Untermiete die über den Gesamtmietzins hinaus geht, die Erhebung eines Mietzuschlags i.H.v.bis zu 20% als Bedingung für die Genehmigung als zulässig anerkannt wird. Solltest Du Gegenbeispiele kennen, freue ich mich natürlich, wenn Du Sie mit mir teilen könntest :)

Zitat (von Solan196):
Darauf wird es wohl hinauslaufen. Seit wann sind 20 % ein "Mini-Zuschlag"?

Wenn du durch bist mit der Klage, wäre ich an dem Ergebnis interessiert.


Das ist mein persönliches Empfinden für ein vollständig möbliertes Zimmer mit Fernsehen und zig anderen Gebrauchsgütern, die dem Maß einer normalüblichen Untermietsituation übersteigt. Gemäß der Forderung nach anteiliger Berechnung der Bruttokaltmiete (für eine leere Wohnung, umtapeziert, wo ich selber erstmal die Wände Glattspachteln und tapezieren musste) dürften lediglich knapp über 40% der Gesamtmiete verlangt werden. Ich "möchte" halt 50/50 machen, entspricht 20% Aufschlag. Und in Anbetracht des Einzelfalls betrachte ich es als Mini-Zuschlag, der zumutbar ist, ja. Liege ich mit dieser Einschätzung so unbestreitbar eindeutig daneben? Die Frage ist nicht rhetorisch.

Sollte es zur Klage kommen, werde ich mich natürlich an Deine Bitte erinnern.

Zitat (von Harry van Sell):
Bedeutet der Untermieter wohnt bereits jetzt dort?
Wie lange und mit welchem Status?


Natürlich nicht. Wie gesagt, werde ich es nicht auf eine (womöglich rechtsmissbräuchliche) Kündigung, sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich, hinauslaufen lassen. Dann lieber den Rechtsweg.

Zitat (von Harry van Sell):
Alle relevanten Unterlagen der Genossenschaft schon durchgearbeitet?


Ja, auch die Satzung.


Zitat (von reckoner):
Die Mitbenutzung dürfte aber in der Teilmiete für die Gemeinschaftsräume enthalten sein.


Wie ist das genau gemeint? :) Ich habe nichts gesondert "aufgeteilt", um klar zwischen "reiner Miete" und "Aufschlag für Mobiliar und Geräte" zu trennen. Sollte ich das tun?

Vielen Dank Euch allen für Eure Mühen.

-- Editiert von User am 24. November 2022 10:07

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13622 Beiträge, 4344x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Wie ist das genau gemeint?
Na das ein Mitbewohner auch eine anteilige Miete für die Gemeinschaftsräume zahlt, und darin sind etwa die Küchengeräte enthalten.

Beispiel:
1. Schlafraum 20qm
2. Schlafraum 25qm
Gemeinschaftsräume 30qm
Summe also 75qm

Die Aufteilung der Miete erfolgt nun im Verhältnis 20 zu 25, die 30qm bleiben unberücksichtigt.
Alternativ kann man auch 35 zu 40 aufteilen, die Gemeinschaftsräume gleichmäßig verteilen.

Falsch wäre aber, dem Bewohner 1 nur 20/75 der Miete zu berechnen.

Alles unter der Annahme, dass sich die Schlafräume im vergleichbaren Zustand befinden (weil du zuletzt mit dem Zustand angefangen hast).
Und wenn du Möbel mitvermietest dann kannst du das natürlich auch noch berücksichtigen. Imho schließt man dafür am Besten einen zweigeteilten Vertrag, also einmal über den Wohnraum und dann noch über die Möbel. Rechtlich hängen die Verträge dann zwar zusammen (Kündigung nur der Möbel geht z.B. nicht), aber zumindest macht man damit deutlich, dass es um mehr als nur Wohnraum geht.
Und grundsätzlich: Gebrauchte Möbel sind nicht viel wert, also nicht übertreiben.

Und nochwas: Auch so Kleinigkeiten wie WLAN oder GEZ nicht vergessen, auch daran muss sich ein Mieter natürlich beteiligen, ohne dass es zu einem unzulässigen Gewinn führen würde.

Stefan

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