freiwillige Bürgschaft neben Mietkaution zulässig

14. August 2013 Thema abonnieren
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icecycle
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freiwillige Bürgschaft neben Mietkaution zulässig

Freiwillige Bürgschaft neben Mietkaution zulässig

Freiwillige Bürgschaft neben Mietkaution zulässig Vermieter kann Vertragsschluss von Bürgschaft eines Dritten abhängig machen Bild: Michael Bamberger

Eine zusätzlich zur Mietkaution freiwillig gestellte Bürgschaft eines Dritten, die den Vertragsschluss erst ermöglicht, verstößt auch dann nicht gegen die Begrenzung auf drei Monatsmieten für Mietsicherheiten, wenn der Vermieter die Bürgschaft von dem Dritten gefordert hat.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mutter des Mieters aus einer Bürgschaft Zahlung von 3.776,25 Euro. Das Mietverhältnis bestand von August 2007 bis Anfang 2012 und wurde durch eine fristlose Kündigung der Vermieterin beendet.

Im Zuge des Bewerbungsgesprächs erklärte die Vermieterin dem späteren Mieter, er komme als Mieter nicht in Frage, weil er über kein ausreichendes Einkommen verfüge. Gegenüber der Mutter erklärte sie, sie vermiete die Wohnung nur, wenn die Mutter eine Bürgschaft unterzeichne. Die Mutter willigte ein, sodass der Mietvertrag zustande kam. Im Mietvertrag ist vorgesehen, dass der Mieter eine Barkaution von drei Monatskaltmieten leisten muss.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses sind Forderungen der Vermieterin von 3.776,25 Euro offen. Diesen Betrag verlangt sie nun von der Mutter, die für den Mieter gebürgt hat. Die Mutter hält die Bürgschaft wegen Verstoßes gegen § 551 BGB für unwirksam.

Entscheidung

Das AG Köpenick gibt der Vermieterin Recht. Die Bürgschaft ist nicht wegen Verstoßes gegen § 551 BGB unwirksam.

§ 551 BGB regelt im Wohnraummietrecht, welche Mietsicherheiten der Vermieter vom Mieter zulässigerweise beanspruchen darf. § 551 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Höhe der Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten zu leisten hat. höchstens 3 Monatsmieten betragen darf. Eine von dieser Bestimmung zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung hat die Vermieterin mit dem Mieter nicht getroffen.

Insbesondere war der Mieter nicht verpflichtet, eine selbstschuldnerische Bürgschaft beizubringen. Von ihm hat die Vermieterin nichts weiter verlangt, sondern ihm im Bewerbungsgespräch mitgeteilt, dass er als Mieter nicht in Frage komme, weil er über kein ausreichendes Einkommen verfüge.

Darin, dass die Vermieterin der Mutter erklärt hat, sie werde die Wohnung nur vermieten, wenn die Mutter eine Bürgschaft übernehme, liegt kein Verstoß gegen § 551 BGB . Es war einzig die Entscheidung der Mutter, ob sie für ihren Sohn einstehen möchte. Der Mieter, um dessen Schutz es in § 551 BGB geht, wurde dadurch nicht belastet. Vielmehr ergab sich für ihn die vorteilhafte Möglichkeit, die Wohnung trotz geringen Einkommens anzumieten. Eine Verpflichtung zur Übernahme der Bürgschaft bestand auch für die Mutter nicht. Sie musste die Bürgschaft nicht übernehmen, sondern konnte im Rahmen der Vertragsfreiheit selbst entscheiden, ob sie für ihren Sohn bürgen möchte oder nicht.

(AG Köpenick, Urteil v. 26.2.2013, 14 C 262/12 )

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5 Antworten
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#1
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
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Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Freiwillige Bürgschaft neben Mietkaution zulässig Vermieter kann Vertragsschluss von Bürgschaft eines Dritten abhängig machen <hr size=1 noshade>



Der Satz ist schon in sich widersprüchlich.

Das AG Urteil steht im Widerspruch zu BGH, IX ZR 16 / 90, NJW'90, 2380 = BGHZ 111, 361

"Stellt ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, daß ein Mietvertrag zustandekommt und wird dadurch der Mieter selbst nicht belastet, so ist diese Bürgschaft nach Eintritt o.g. Bedingung wirksam."


Das stammt zwar aus 1990 und ist etwas angestaubt, das Urteil wurde aber 2004 ausdrücklich vom BGH bestätigt:

BGH, Urteil vom 30. 6. 2004 - VIII ZR 243/03

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#2
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4242 Beiträge, 2420x hilfreich)

Der Vermieter hat der Mutter gesagt, dass er nur vermieten wird, wenn sie so eine Bürgschaft übernimmt.
Das ist ähnlich als wenn ich sage: "Ich hau dir eine rein, wenn du meine Frau angrabscht". Ich forder dich damit nicht auf, sondern ich zeige Konsequenzen auf. In meinem Beispiel eine Konsequenz, die der angesprochene nicht wünscht; im vorliegenden Fall eine Konsequenz, die die Angesprochene offenbar erreichen wollte.

Entscheidend ist hier, dass die Aufforderung, die Bürgschaft beizubringen, NICHT an den Mieter ging.


Ich habe mit so einer unaufgeforderten Bürgschaft gute Erfahrungen gemacht: Massenbesichtigung, studierender Neffe ist einer von vielen Interessenten. Makler eine Bürgschaftserklärung ("alle aus der Vermietung der Wohnung xyuz an meinen Neffen entstehenden Kosten...") und meine Einkommensnachweise gegeben - Neffe hat die Vermietungszusage für die Bude bekommen.
Dass ich damit das Risiko habe, für menen Neffen eventuell jahrelang zahlen zu müssen, ohne dass der wenigstens kündigt - dagegen hatte ich vorher einen kleinen Extravertrag mit dem Neffen abgesichert.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
guest-12320.09.2014 20:57:52
Status:
Bachelor
(3393 Beiträge, 2075x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Entscheidend ist hier, dass die Aufforderung, die Bürgschaft beizubringen, NICHT an den Mieter ging. <hr size=1 noshade>



Das ist sicher nicht das entscheidende Kriterium.

Es gibt noch ein ganz aktuelles Urteil zur Bürgschaft. Da wurde aber während des laufenden Mietverhältnis über die 3 MM hinaus gebürgt, um die drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Da hat der BGH gesagt, das sei wirksam und auch das entscheidende Kriterium genannt:

BGH, Urteil vom 10. 4. 2013 - VIII ZR 379/12

"Ein unabdingbares Verbot, in dieser Situation eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, würde in erster Linie den Mieter benachteiligen , weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzuges die Folge wäre; die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Mietsicherheit würde damit in ihr Gegenteil verkehrt ."


Das kann man glaube ich nachvollziehen. Dagegen ist keine Benachteiligung des Mieters ersichtlich, wenn die Bürgschaft von der der Abschluss des Mietvertrages abhängig gemacht wird unwirksm ist, so weit sie 3 MM übersteigt.

Im Gegenteil, genau das will § 551 BGB erreichen. Der Bürge kann sich schliesslich am Mieter schadlos halten, der soll jedenfalls aus § 551 für nicht mehr als 3 Mieten haften.

Auf den Prüfstand käme die Bürgschaft erst, wenn sie gerichtlich eingeklagt wird. Da hätte ich große Bedenken, wenn sich das nicht gerade vor dem AG Köpenick abspielt.

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-- Editiert asap am 14.08.2013 14:37

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#4
 Von 
icecycle
Status:
Junior-Partner
(5311 Beiträge, 2025x hilfreich)

Die Kaution dient dem Vermieter in erster Linie als Sicherheit für etwaige Schäden, die der Mieter vorm Auszug nicht geregelt hat.

Die Bürgschaft dagegen eher für die laufende Mietzahlung, da beim Wenigerbemittelten die Mietzahlungsengpass vorhersehbar ist.
Ohne Bürgschaft hätte er keine Chance Wohnung zu bekommen. Gleichgültig, ob der VM oder der Bürge die
Bürgschaft fordert bzw. anbietet.
Zur Geltendmachung von Ausgaben (z.B. wegen Bafög, Wohngeld,...) müssen die Mietverträge ja auf seinen eigenen Namen laufen.

Der Bürge weiß auch die wirtschaftliche Situation des
Gebürgten bereits im Vorfeld. Es ist seine Entscheidung ob zu bürgen oder nicht; und die Entscheidung des VMs, ob und an wen zu vermieten.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3594 Beiträge, 1464x hilfreich)

Wir nehmen die Eltern bzw. einen Elternteil einfach mit als Mieter in den Vertrag auf.

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