neuer Mietvertrag mit Vermieter-Sohn?

16. Juli 2017 Thema abonnieren
 Von 
Zwilling55
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
neuer Mietvertrag mit Vermieter-Sohn?

Die Notlage bei der ich Hilfe brauche ist , dass ich einen neuen Mietvertrag, den ich gestern vom Sohn meines Vermieters bekommen habe, nicht unterzeichnen will.
Ich habe 2013 mit meinem „Alt-Vermieter" einen Mietvertrag geschlossen. Anscheinend gehört das Haus aber seinem Sohn, der jetzt mit mir einen neuen Mietvertrag abschließen will. Gleichzeitig argumentiert er, weil die Miete erhöht wird , dass ich seit Mietbeginn keine Mieterhöhung hatte und auch die Nebenkosten gestiegen sind. Zudem soll der Mietvertrag jetzt von einer Person auf zwei Personen umgeschrieben werden, da ich seit Januar einen Freund habe, der öfter bei mir übernachtet, Wasser verbraucht und Müll produziert. Im Gegenzug bin ich aber auch öfter, tagelang bei meinem Freund, sodass es an meinem "Verbrauch" nichts ändert.
Muss ich den neuen Mietvertrag mit der Mieterhöhung und der zweiten Personen akzeptieren? ( Text Mietvertrag: Beide Parteien sind sich darüber einig, dass 2 Personen in die Mietsache einziehen. Der Mieter ist verpflichtet, die amtliche Meldebestätigung dem Vermieter innerhalb von 2 Wochen nach Einzug oder Auszug vorzulegen. Der Mieterverpflichet sich,dem Vermieter jede Änderung unverzüglich anzuzeigen.)
Im Januar hatte ich schon eine Erhöhung der Nebenkostenpausche von 10 Euro wegen gestiegener Grundsteuer und Müllkosten. Jetzt will er aus gleichem Grund noch mal 15 Euro mehr Nebenkosten, also insgesamt 25 Euro mehr.
Mir wurde nie mitgeteilt, dass ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Bei privaten Gesprächen wurde lediglich davon gesprochen, dass die Hausverwaltung seit Januar der Sohn macht.
Muss ich jetzt den Mietvertrag mit dem Sohn unterzeichnen, obwohl ich mit den Eltern den Vertrag geschlossen habe?

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20 Antworten
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#1
 Von 
guest-12313.09.2017 08:51:03
Status:
Student
(2271 Beiträge, 713x hilfreich)

Zitat (von Zwilling55):
Muss ich jetzt den Mietvertrag mit dem Sohn unterzeichnen, obwohl ich mit den Eltern den Vertrag geschlossen habe?


Nein, der Mietvertrag bleibt selbst bei einem Eigentümerwechsel bestehen.

Zitat (von Zwilling55):
Mir wurde nie mitgeteilt, dass ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.


Aufklärung fordern, ob das der Fall ist oder nur die Hausverwaltung übernommen wird. Schriftlich an den alten Vermieter.


Miterhöhung ist in bestimmten Grenzen möglich. Hier geht es aber um die Nebenkosten. Mal in den Mietvertrag schauen, wie überhaupt abgerechnet wird, nach Personen, Wohnfläche oder Verbrauch?

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#2
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1379x hilfreich)

Zitat (von Zwilling55):
Jetzt will er aus gleichem Grund noch mal 15 Euro mehr Nebenkosten, also insgesamt 25 Euro mehr.

Leistest du eine monatliche Vorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale. Wenn Pauschale, dann muss dir der Vermieter ganau aufdröseln, warum diese Pauschale nicht mehr reicht. Einfach auf Zuruf musst du nicht reagieren.

Und da dein Freund eine eigene Wohnung hat, besteht auch kein Grund, dass es sich in deiner Wohnung polizeilich melden muss.

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#3
 Von 
Zwilling55
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich bezahle eine Nebenkostenpauschale und habe auch gesagt, dass ich das gerne nachprüfen möcht, wie denn "mein Verbrauch" gestiegen ist. Als Antwort bekam ich zu hören, dass mich das dann viel teurer wird als die Nebenkosteneerhöhung.

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#4
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(120188 Beiträge, 39843x hilfreich)

Zitat (von Zwilling55):
Anscheinend gehört das Haus aber seinem Sohn, der jetzt mit mir einen neuen Mietvertrag abschließen will.

Zum einen müsste der Sohn erst mal seine Eigenschaft "Vermieter" nachweisen bzw. eine ordnungsgemäße Vollmacht des alten Vermieters.

Zum anderen gilt der alte Mietvertrag auch bei Eigentumsübergang weiter.



Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#5
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2979 Beiträge, 1379x hilfreich)

Pauschale aber nicht für die Heiz- und Warmwasserkosten, oder?

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6436 Beiträge, 2318x hilfreich)

1.)

Zitat:
Ich habe 2013 mit meinem „Alt-Vermieter" einen Mietvertrag geschlossen. Anscheinend gehört das Haus aber seinem Sohn, der jetzt mit mir einen neuen Mietvertrag abschließen will.

Prüfen, ob das Haus bei Vertragsabschluss wirklich den "Alt-Vermietern" gehört hat oder etwa schon dem Sohn ??
An wen wurden die Mieten in letzter zeit bezahlt ??
2.)
Zitat:
Ich bezahle eine Nebenkostenpauschale

§ 560 Abs. 1 BGB lautet:
Zitat:
1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird

Steht dazu etwas im jetzigen Mietvertrag ??

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#7
 Von 
Zwilling55
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Liane46):
Pauschale aber nicht für die Heiz- und Warmwasserkosten, oder?


Pauschale für Heizung, Wasser und Müll und noch "hundert" andere Sachen.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Zwilling55
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Zwilling55):
Anscheinend gehört das Haus aber seinem Sohn, der jetzt mit mir einen neuen Mietvertrag abschließen will.

Zum einen müsste der Sohn erst mal seine Eigenschaft "Vermieter" nachweisen bzw. eine ordnungsgemäße Vollmacht des alten Vermieters.

Zum anderen gilt der alte Mietvertrag auch bei Eigentumsübergang weiter.


das Haus wurde, so wie ich es heute erfahren haben schon vor Jahren auf den Sohn überschrieben. Ich habe aber mit dem Vater den Mietvertrag gemacht. Scheinbar war der da gar nicht mehr Eigentümer. Bestimmt ist jetzt mein Mietvertrag ungültig.

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#9
 Von 
Zwilling55
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
1.)
Zitat:
Ich habe 2013 mit meinem „Alt-Vermieter" einen Mietvertrag geschlossen. Anscheinend gehört das Haus aber seinem Sohn, der jetzt mit mir einen neuen Mietvertrag abschließen will.

Prüfen, ob das Haus bei Vertragsabschluss wirklich den "Alt-Vermietern" gehört hat oder etwa schon dem Sohn ??
An wen wurden die Mieten in letzter zeit bezahlt ??
2.)
Zitat:
Ich bezahle eine Nebenkostenpauschale

§ 560 Abs. 1 BGB lautet:
Zitat:
1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird

Steht dazu etwas im jetzigen Mietvertrag ??


An wen wurden die Mieten in letzter zeit bezahlt ??

Miete zahle ich an den "Vater-Vermieter"

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3205x hilfreich)

Zitat (von Zwilling55):
das Haus wurde, so wie ich es heute erfahren haben schon vor Jahren auf den Sohn überschrieben.


Das heißt ja nix. Der Sohn soll seine Aktiv-Legitimation erst mal nachweisen. Gut möglich, dass das Haus schon überschrieben wurde, aber der Vater sich noch Rechte vorbehalten hat. Was sagt denn der Vater so zum Treiben des Sohnes?

Nachtrag ... und nein einen neuen Mietvertrag braucht es nicht. Die Miete anheben kann er ggfls. doch. Bezgl. der NK-Vorauszahlung können Sie diese doch erhöhen, am Ende bekommen SIe es eh wieder. Wie wird denn abgerechnet? Nach Verbrauch, Person oder qm?

-- Editiert von AltesHaus am 16.07.2017 22:23

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#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9909 Beiträge, 4487x hilfreich)

Zitat (von Zwilling55):
Bestimmt ist jetzt mein Mietvertrag ungültig.
Nö. Ungültig ist der mit Sicherheit nicht. Die Frage ist nur, ob sich der aktuelle Eigentümer noch daran halten muss. Dazu muss man aber diverse Dinge beachten. Sollte der Vater beim Abschluss des Mietvertrages den Nießbrauch gehabt haben, dann wird's glaube ich sehr kompliziert. Ich habe nie so ganz verstanden, ob und unter welchen Umständen sich der Eigentümer sich dann an diesen Mietvertrag halten muss oder nicht. Hängt glaube ich auch damit zusammen, ob er Erbe geworden ist und wann das Eigentum übertragen wurde.

Lebt denn der Vermieter eigentlich noch und wenn ja was sagt der dazu? Das ist aktuell dein Vermieter und der muss dir mitteilen, wenn sich irgendwas ändern soll. Und er wäre im Zweifel auch schadensersatzpflichtig, wenn er etwas vermietet hat, was er nicht vermieten durfte.

Mein Rat wäre also, sich zunächst einmal an den Vermieter zu wenden und Auskunft zu verlangen. Zudem könntest du mit dem Mietvertrag zum Grundbuchamt gehen und das Grundbuch einsehen. Mit dem Mietvertrag kannst du das dafür notwendige berechtigte Interesse nachweisen. Nach der Einsicht weißt du immerhin, wer aktuell der Eigentümer ist.

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#12
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6436 Beiträge, 2318x hilfreich)

Zitat:
An wen wurden die Mieten in letzter zeit bezahlt ??

Miete zahle ich an den "Vater-Vermieter"


Daraus ergibt sich wohl, dass der "Altvermieter" noch lebt.

Damit sind wir wieder bei der bisher weiter unbeantworteten Frage

WANN wurde der Sohn Eigentümer ? Vor oder nach Abschluss des Mietvertrages ?

Und die Einsicht ins Grundbuch wird nötig um zu klären, welche Rechte der "Altvermieter" an der Wohnung hat oder hatte.



-- Editiert von Spezi-2 am 16.07.2017 22:43

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Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#13
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Die Frage ist nur, ob sich der aktuelle Eigentümer noch daran halten muss. Dazu muss man aber diverse Dinge beachten. Sollte der Vater beim Abschluss des Mietvertrages den Nießbrauch gehabt haben, dann wird's glaube ich sehr kompliziert. Ich habe nie so ganz verstanden, ob und unter welchen Umständen sich der Eigentümer sich dann an diesen Mietvertrag halten muss oder nicht.


Denn hätte ich gerne mal erklärt, wie du das meinst.

Ich ging bisher immer davon aus, dass ich dir gültig den Kölner Dom vermieten kann und lediglich dass Problem habe, dir nicht den Besitz am Dom verschaffen zu können. Wäre ich aber in er Lage dir zu Mietbeginn den Kölner Dom zu übergeben, müsstest du auch die Miete an mich zahlen.

Da in diesem Fall der Papa offensichtlich kein Problem hatte, der Mieterin den Besitz zu verschaffen ist ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen. Ob Papa zu dem Zeitpunkt noch Eigentümer war, schon Nießbraucher etc. ist eigentlich alles egal.
Ähnliche Probleme entstehen wenn der GV kommt und beim räumen neue Untermieter antrifft. Zwar durfte der Mieter nicht untervermieten, aber stört ja den Untermieter erst mal nicht.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#14
 Von 
guest-12313.09.2017 08:51:03
Status:
Student
(2271 Beiträge, 713x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Bezgl. der NK-Vorauszahlung können Sie diese doch erhöhen, am Ende bekommen SIe es eh wieder.


Pauschale ist es wohl.

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#15
 Von 
guest-12325.03.2020 14:55:28
Status:
Gelehrter
(11821 Beiträge, 3205x hilfreich)

Zitat (von Retels):
Zitat (von AltesHaus):
Bezgl. der NK-Vorauszahlung können Sie diese doch erhöhen, am Ende bekommen SIe es eh wieder.


Pauschale ist es wohl.


Da wäre ich mir nicht so sicher, oft verwechseln die Leute das ;-)

-- Editiert von AltesHaus am 17.07.2017 08:38

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#16
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9909 Beiträge, 4487x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Denn hätte ich gerne mal erklärt, wie du das meinst.
Damit meinte ich, dass es bei Nießbrauch Probleme geben kann. Wie ich schon gesagt habe, habe ich das aber bisher nicht wirklich verstanden. Von daher nur sehr wage: Es scheint so zu sein, dass in bestimmten Situationen sich ein Erbe nicht an einem vom Nießbraucher abgeschlossenen Mietvertrag zu halten braucht. Zumindest lassen sich solche Aussagen im Internet finden. Hintergrund ist dabei wohl, dass ein Nießbraucher mit einem Mietvertrag nicht den Eigentümer für die Zeit nach seinem Nießbrauch binden kann.

Aber das ist ein reichlich komplexes Thema, was man glaube ich an der Stelle nicht ausdiskutieren muss. Der Teilnehmer müsste erstmal feststellen, wie das nun bei ihm wirklich aussieht. Einsicht ins Grundbuch könnte da etwas mehr Klarheit schaffen. Und eine Auskunft vom Vermieter kann auch eingefordert werden.

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#17
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1951x hilfreich)

Hi cauchy
meinst du das?

Zitat:
Eigentümer einer Immobilie sind berechtigt, nach Wegfall eines sie belastenden Nießbrauchsrechts einen Mietvertrag zu kündigen, den noch der Nießbrauchsberechtigte zu seinen Lebzeiten mit einem Mieter abgeschlossen hat, auch wenn laut Mietvertrag ein ordentliches Kündigungsrecht ausgeschlossen ist. Das entscheid der Bundesgerichtshof am 20.10.2010 für den Fall, dass die Eigentümer nicht personenidentisch mit den Erben des dann verstorbenen Nießbrauchsberechtigten sind (Az. XII ZR 25/09 ).

https://community.beck.de/2010/12/08/bgh-zur-kuendigung-eines-mietvertrages-nach-wegfall-eines-niessbrauchsrechts-0
https://www.rechtslupe.de/zivilrecht/der-vom-verstorbenen-niessbraucher-abgeschlossene-mietvertrag-323991

Dieser Sonderfall tritt aber nur dann ein, wenn ein Nießbrauchsberechtigter einen Mietvertrag von bestimmter (Mindest)Dauer abgeschlossen hat UND wenn der Nießbrauchsberechtigte verstorben ist. D.h. der Eigentümer kann kündigen, weil das Nießbrauchsrecht mit dem Tode des Berechtigten nicht mehr besteht.

Auch bei diesem Sonderfall wird aber ein Mietvertrag nicht automatisch ungültig > der Eigentümer muss erst einmal kündigen!

Nochmal zusammengefasst:
1) keinen neuen Mietvertrag abschliessen, der bestehende gilt weiter bis er aufgelöst oder durch einen neuen Vertrag ersetzt wurde
2) Antwort an den Vermieter-Sohn: "Mein Vertragspartner und Vermieter ist Herr ... Da Sie mir bislang Ihre Aktiv-Legitimation nicht nachgewiesen haben, sind Ihre Schreiben/Wünsche gegenstandslos." (so in etwa)
3) ggf. Gewissheit darüber verschaffen, ob der Nießbrauchsberechtigte = der Vermieter noch lebt
(das Vater-Vermieter-Konto könnte z.B. nach dessen Tod von dessen Erben(gemeinschaft) fortgeführt worden sein)

Meine Vermutung geht aber stark dahin, dass der Sohn entsprechend bevollmächtigt ist (wie das eben so üblich ist, wenn Leute älter werden und den ganzen Verwaltungskram vom Hals haben wollen). Das muss der Vermieter-Sohn sich dann halt schriftlich geben lassen, damit alles seine Ordnung hat und der Mieter sich darauf auch verlassen kann:
Zitat (von Zwilling55):
Bei privaten Gesprächen wurde lediglich davon gesprochen, dass die Hausverwaltung seit Januar der Sohn macht.


Unbedingt zu klären ist auch, was nun tatsächlich im Mietvertrag vereinbart ist > Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschale > mit oder ohne Anpassungsmöglichkeit
Ohne Originalwortlaut (Seite einscannen und hochladen) kann hier niemand etwas genaues dazu sagen.

Eigentlich stand das alles schon in #1 ...

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9909 Beiträge, 4487x hilfreich)

@Lolle: Der von dir zitierte Fall ist eine mögliche Konstellation. Es mag weitere geben. Ich wollte nur darauf hinaus, dass bei Wegfall eines Nießbrauches Dinge passieren können, mit denen zumindest ich nicht gerechnet hätte. Ich war davon ausgegangen, dass ein Mietvertrag immer komplett auch für den Rechtsnachfolger gilt. In wahrscheinlich 99% aller Fälle ist das auch der Fall. Es gibt aber eben Ausnahmen bei bestimmten Nießbrauch- oder auch Treuhandfällen. Z.B. wenn die Eltern Mietverträge über das Eigentum ihrer Kinder abschließen. Auch da kann es bei Volljährigkeit der Kinder zu problematischen Situationen kommen.

Das wollte ich aber eigentlich gar nicht weiter thematisieren. Das wird den Teilnehmer vor allem verwirren und ihm wenig helfen. Ich wollte nur darauf hinaus, dass der Mietvertrag selber nicht ungültig wird. Man sollte aber schon prüfen, wem die Wohnung bei Abschluss des Mietvertrages gehörte und wer denn nun aktuell der Vermieter ist. Sprich ob durch irgendein Rechtsgeschäft der Sohn Vermieter geworden ist oder ob z.B. der Vater damals in Vertretung des Sohns den Mietvertrag geschlossen hat. Erst wenn man das irgendwie aufgedröselt hat, sollte man über das Angebot des Sohnes entscheiden. Denn erst dann kann man feststellen, ob dies Vorteile bringt.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Akkarin
Status:
Student
(2464 Beiträge, 639x hilfreich)

Alles klar, du meinst die Erbfaelle.
Vielen Dank cauchy.

Signatur:

If you are going through hell, keep going. - Winston C.

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#20
 Von 
Ver
Status:
Master
(4362 Beiträge, 2285x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
dass bei Wegfall eines Nießbrauches Dinge passieren können


Ein Nießbrauch kann auch durch Erklärung des Nießbrauchers wegfallen.

Das macht dann Sinn, wenn z.B. der Sohn - der als Eigentümer zur Sanierung verpflichtet ist - die Kosten für die Sanierung auch steuerlich geltend machen möchte.

Solange der Vater der Vermieter ist, kann der Sohn seine Investionen nicht geltend machen, weil ja der Vater der Vermieter ist und der Sohn der Eigentümer.

Auch den Wegfall des Niesbrauchs müsste im Grundbuch stehen.

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