vorgeschobener eigenbedarf / Hausverkauf

Hallo docmartens2,

ich versuche mal zu antworten:

1. Ich denke ja. Falls Eigenbedarf besteht, kann er das Mietverhältnis auch kündigen. In Deinem Fall müssten die Töchter dann aber auch wirklich in die gekündigten Wohnungen einziehen.

2. Ich denke nein. Wenn eine Eigenbedarfskündigung nur als Vorwand genutzt wird, um einem Mieter zu kündigen, dann ist das vorgeschobener Eigenbedarf.

3. Ich denke ja, das können sie, sobald sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

4.+5. Deine Strategie hängt erstmal von dem Ziel ab, das Du erreichen möchtest. Aus Frage 5 deute ich, dass Du mit einem Aufhebungsvertrag eine Abstandszahlung für Dich möchtest? Dann kannst Du Deinem Vermieter ankündigen, dass Du bei einer eventueller Eigenbedarfskündigung alle rechtlichen Möglichkeiten, die Dir zur Verfügung stehen, in Anspruch nehmen wirst, um den Auszug zu verhindern bzw. hinauszuzögern (z.B. diverse Widersprüche oder Räumungsaufschiebung). Dabei darfst Du aber nicht vergessen, dass die Kosten einer verlorenen Räumungsklage und einer Zwangsräumung Du selbst tragen müsstest. Deine Argumentation ist also damit auch abhängig von Deiner finanziellen Situation.

Was die Summen betrifft, gibt es die wildesten Geschichten. In der Regel sind die Summen höher, wenn kein Kündigungsgrund vorhanden ist. Ausserdem würde ich eine Forderung von den Faktoren Mietdauer, Alter, Miete, Personenanzahl abhängig machen.

Gruss, JoKu

1/2. Eigenbedarfskündigung durch den derzeitigen Vermieter ist selbstverständlich möglich. Gegen eine solche Kündigung haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs. Spätestens in einem folgenden Gerichtsverfahren wird der Vermieter den Eigenbeadrf glaufhaft machen müssen, was ihm in der derzeitgen Situation m.E. sehr schwewr fallen wird, weil
a) gleich zwei Tötchter, die beide bereits einen eigenen Hausstand haben, nun jeweils in eine der zu kündigenden Wohnungen einziehen wollen und
b) eben schon sehr lange versucht wird, das Haus, bzw. die Wohnungen zu verkaufen, was bekanntermaßen sehr schwierig ist, solange die Wohnungen noch vermietet sind.
Ich denke, dass hier ganz gute chancen bestehen, dass das zuständige Gericht die Kündigung für unwirksam erklären wird, da die Vermutung, dass es sich bei dem angemeldeten Eigenbedarf nur um einen vorgeschobenen Grund handelt, schon naheliegend ist.

3. Eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist erst nach Ablauf einer Sperrfrist von drei Jahren möglich. Das wird auch der Grund sein, weshalb der Verkauf bisher nicht möglich war, bzw. weshalb die Kündigung noch durch den jetzigen Vermieter erfolgen soll.

Ich denke, dass so oder so das weitere Wohnen in den Wohnungen nicht mehr so toll sein wird, wenn Ihr Euch gegen eine Kündigung zur Wehr setzt. Der Vermieter wird versuchen, Euch so schnell wie möglich herauszuekeln. Insofern solltet Ihr für Euch das beste aus der Situation machen und dem Vermieter anbieten, eine Kündigung zu akzeptieren. Welche Gegenleistungen Ihr dafür erhalten könnt, liegt an Eurem Verhandlungsgeschick. Überlegt Euch gut, Ihr mindestens erreichen wollt. Weist den Vermieter weiterhin darauf hin, dass Ihr ggf. alle rechtlichen Mittel ausschöpfen werdet, um in den Wohnungen wohnen bleiben zu können. Fragt Ihn dann, was ihm der "freiwillige" Auszug und damit die Vermeidung eines möglichen Rechtsstreits mit ungewissem Ausgang wert ist. Haltet alle Vereinbarungen unbedingt schriftlich fest. Geht nach Möglichkeit mit dem anderen Mieter gemeinsam vor.

Wie lange die Töchter bei einer Eigenbedarfswohnung dann in der Wohnung tatsächlich wohnen müssen, weiß ich nicht. Wenn sie gar nicht erst einziehen, steht Euch ggf. Schadensersatz zu.

Gruß,

Axel

vielen dank für eure antworten.

update von gestern: es gab eine besichtigung mit den potentiellen käufern, die nun sagten sie wollen das objekt kaufen. als zur sprache kam, dass die wohnungne noch vermietet seien, sagten sie, dass sie (die käufer) uns dann eben auf eigenbedarf kündigen. es ist ein haus mit 2 mietwohnungen a ca 90 qm und dies soll nun in zwei eigentumswohnungen gesplittet werden. gilt da die sperrfrist auch bei eigenbedarfskündigung für die neuen besitzer ?

docmartens

Die Sperrfrist nach § 577a BGB gilt nur für den speziellen Fall, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Wenn es sich schon bei Mietbeginn um eine vermietete Eigentumswohnung gehandelt hat, dann gilt diese Frist nicht.

Aus der Ausgangsfrage ist nicht klar zu entnehmen, ob es sich um ein Haus mit 2 Mietwohnungen oder um ein Haus mit 2 vermieteten Eigentumswohnungen handelt. Zu unterscheiden ist das nur daran, ob getrennte Grundbuchblätter existieren oder nicht.

Wenn die Wohnungen einzeln verkauft werden sollen, dann muss es sich um Eigentumswohnungen handeln, da das sonst rechtlich nicht möglich wäre.

Ob die Sperrfrist nach § 577a BGB anwendbar ist richtet sich dann danach, wann die Aufteilung in Eigentumswohnungen erfolgt ist, vor oder nach Mietbeginn.