vorgeschobener eigenbedarf / Hausverkauf

30. Juli 2005 Thema abonnieren
 Von 
docmartens2
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
vorgeschobener eigenbedarf / Hausverkauf

hallo.

zuerst einmal ein kurzer abriss des bisher geschehenen:
unser vermieter versucht seit 2 jahren das haus, indem wir wohnen zu verkaufen (2Familienreihenmittelhaus mit 2 getrennten und vermieteten wohnungen). jetzt hat er wohl nun endlich einen käufer gefunden - oder besser 2 käufer, die jeweils eine wohnung in dem haus kaufen wollen. er hat mir dies telefonisch mitgeteilt. der 2. mieter im haus hat ihn aber schon auf eine etwaige kündigungssperre bei verkauf aufmerksam gemacht. daraufhin sagte er zu ihm und auch zu mir, dass er - sollte der verkauf fehlschlagen - eigenbedarf für seine töchter (je eine für eine wohnung) geltend machen werde.

die andere aussage (der käufer)ist die ebenfals angekündigte mögliche eigenbedarfskündigung.

nun meine frage:
1. kann der vermieter auf eigenbedarf kündigen ?
2. handelt es sich wegen der verkausbemühungen nicht eigentlich um vorgeschobenen eigenbedarf?
3. können uns die etwaigen käufer auf eigenbedarf kündigen ?
4. was wäre für uns das geschickteste vorgehen (Aufhebungsvertrag, die rechte der vermiters akzeptieren müssen)?
5. wie hoch könnte bei einem verkaufserlös von 300000 und sehr angespannter wohnsituation in unsrer stadt die forderung bei einem aufhebungsvertrag sein?

wir möchten prinzipiell die wohnung nicht aufrgeben. unser vermieter fängt nun an zu lügen, die andere mietpartei im haus und uns gegenseitig ausspielen zu wollen und einfach unverschämt zu werden ...


vielen dank für die hilfe ....

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
joku
Status:
Schüler
(455 Beiträge, 146x hilfreich)

Hallo docmartens2,

ich versuche mal zu antworten:

1. Ich denke ja. Falls Eigenbedarf besteht, kann er das Mietverhältnis auch kündigen. In Deinem Fall müssten die Töchter dann aber auch wirklich in die gekündigten Wohnungen einziehen.

2. Ich denke nein. Wenn eine Eigenbedarfskündigung nur als Vorwand genutzt wird, um einem Mieter zu kündigen, dann ist das vorgeschobener Eigenbedarf.

3. Ich denke ja, das können sie, sobald sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

4.+5. Deine Strategie hängt erstmal von dem Ziel ab, das Du erreichen möchtest. Aus Frage 5 deute ich, dass Du mit einem Aufhebungsvertrag eine Abstandszahlung für Dich möchtest? Dann kannst Du Deinem Vermieter ankündigen, dass Du bei einer eventueller Eigenbedarfskündigung alle rechtlichen Möglichkeiten, die Dir zur Verfügung stehen, in Anspruch nehmen wirst, um den Auszug zu verhindern bzw. hinauszuzögern (z.B. diverse Widersprüche oder Räumungsaufschiebung). Dabei darfst Du aber nicht vergessen, dass die Kosten einer verlorenen Räumungsklage und einer Zwangsräumung Du selbst tragen müsstest. Deine Argumentation ist also damit auch abhängig von Deiner finanziellen Situation.

Was die Summen betrifft, gibt es die wildesten Geschichten. In der Regel sind die Summen höher, wenn kein Kündigungsgrund vorhanden ist. Ausserdem würde ich eine Forderung von den Faktoren Mietdauer, Alter, Miete, Personenanzahl abhängig machen.

Gruss, JoKu

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#2
 Von 
docmartens2
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

ich will noch ein paar details einfügen:
1. der vermieter versucht seit 2 jahren das haus zu verkaufen. er hat jetzt 2 interessenten, die aber beide selber einziehen möchten. nachdem er von einer möglichen sperrfrist gehört hat, sagte er, er wolle keinen stress mit dem hausverkauf haben und wenn das objekt nicht zu verkaufen wäre (wenn es vermietet ist) werden seine töchter eben einziehen.
2.die töchter wohnen in einem nachbarort
3.die wohnungen sind 88 bzw 95qm groß und meine wohnung kostet 650€. es handelt sich um eine maisonette wohnung, die für diesen preis in unserer wohngegend so nicht mehr zu finden ist ...

achja - wie lange müßten denn die töchter in der wohnung wohnen so dass man bei einem späteren verkauf auch von wirklich genutztem eigenbedarf sprechen kann - oder würde es reichen, wenn die töchter 3-4 monate hier wohnen würden und er es dann doch verkauft?

danke für die hilfe

docmartens

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#3
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(13036 Beiträge, 4437x hilfreich)

1/2. Eigenbedarfskündigung durch den derzeitigen Vermieter ist selbstverständlich möglich. Gegen eine solche Kündigung haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs. Spätestens in einem folgenden Gerichtsverfahren wird der Vermieter den Eigenbeadrf glaufhaft machen müssen, was ihm in der derzeitgen Situation m.E. sehr schwewr fallen wird, weil
a) gleich zwei Tötchter, die beide bereits einen eigenen Hausstand haben, nun jeweils in eine der zu kündigenden Wohnungen einziehen wollen und
b) eben schon sehr lange versucht wird, das Haus, bzw. die Wohnungen zu verkaufen, was bekanntermaßen sehr schwierig ist, solange die Wohnungen noch vermietet sind.
Ich denke, dass hier ganz gute chancen bestehen, dass das zuständige Gericht die Kündigung für unwirksam erklären wird, da die Vermutung, dass es sich bei dem angemeldeten Eigenbedarf nur um einen vorgeschobenen Grund handelt, schon naheliegend ist.

3. Eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist erst nach Ablauf einer Sperrfrist von drei Jahren möglich. Das wird auch der Grund sein, weshalb der Verkauf bisher nicht möglich war, bzw. weshalb die Kündigung noch durch den jetzigen Vermieter erfolgen soll.

Ich denke, dass so oder so das weitere Wohnen in den Wohnungen nicht mehr so toll sein wird, wenn Ihr Euch gegen eine Kündigung zur Wehr setzt. Der Vermieter wird versuchen, Euch so schnell wie möglich herauszuekeln. Insofern solltet Ihr für Euch das beste aus der Situation machen und dem Vermieter anbieten, eine Kündigung zu akzeptieren. Welche Gegenleistungen Ihr dafür erhalten könnt, liegt an Eurem Verhandlungsgeschick. Überlegt Euch gut, Ihr mindestens erreichen wollt. Weist den Vermieter weiterhin darauf hin, dass Ihr ggf. alle rechtlichen Mittel ausschöpfen werdet, um in den Wohnungen wohnen bleiben zu können. Fragt Ihn dann, was ihm der "freiwillige" Auszug und damit die Vermeidung eines möglichen Rechtsstreits mit ungewissem Ausgang wert ist. Haltet alle Vereinbarungen unbedingt schriftlich fest. Geht nach Möglichkeit mit dem anderen Mieter gemeinsam vor.

Wie lange die Töchter bei einer Eigenbedarfswohnung dann in der Wohnung tatsächlich wohnen müssen, weiß ich nicht. Wenn sie gar nicht erst einziehen, steht Euch ggf. Schadensersatz zu.

Gruß,

Axel



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#4
 Von 
joku
Status:
Schüler
(455 Beiträge, 146x hilfreich)

Hallo docmartens2,

was die erforderliche Mietzeit betrifft, so gab es hier vor kurzem eine Diskussion, bei der 2-3 Jahre als Anhaltswert genannt wurde. Das ist in meinen Augen sicher ein gute Orientierungsgröße, die aber in Einzelfällen sicher auch nach oben oder nach unten abweichen kann.

Gruss, JoKu

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
docmartens2
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

vielen dank für eure antworten.

update von gestern: es gab eine besichtigung mit den potentiellen käufern, die nun sagten sie wollen das objekt kaufen. als zur sprache kam, dass die wohnungne noch vermietet seien, sagten sie, dass sie (die käufer) uns dann eben auf eigenbedarf kündigen. es ist ein haus mit 2 mietwohnungen a ca 90 qm und dies soll nun in zwei eigentumswohnungen gesplittet werden. gilt da die sperrfrist auch bei eigenbedarfskündigung für die neuen besitzer ?

docmartens

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
AxelK
Status:
Philosoph
(13036 Beiträge, 4437x hilfreich)

Ich denke, die Sperrfrist gilt für den neuen Eigentümer (siehe §577a, BGB ). Aus einer anderen Diskussion hier im Forum weiß ich aber, dass andere Forenteilnehmer diese Auffassung nicht unbedingt teilen. Im Zweifel mal den Mieterbund oder RA befragen.

Gruß,

Axel

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47332 Beiträge, 16765x hilfreich)

Die Sperrfrist nach § 577a BGB gilt nur für den speziellen Fall, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Wenn es sich schon bei Mietbeginn um eine vermietete Eigentumswohnung gehandelt hat, dann gilt diese Frist nicht.

Aus der Ausgangsfrage ist nicht klar zu entnehmen, ob es sich um ein Haus mit 2 Mietwohnungen oder um ein Haus mit 2 vermieteten Eigentumswohnungen handelt. Zu unterscheiden ist das nur daran, ob getrennte Grundbuchblätter existieren oder nicht.

Wenn die Wohnungen einzeln verkauft werden sollen, dann muss es sich um Eigentumswohnungen handeln, da das sonst rechtlich nicht möglich wäre.

Ob die Sperrfrist nach § 577a BGB anwendbar ist richtet sich dann danach, wann die Aufteilung in Eigentumswohnungen erfolgt ist, vor oder nach Mietbeginn.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
docmartens2
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

also: die wohnungen befinden sich in einem haus, welches einem eigentümer gehört. ich denke also, dass es sich um eine haus mit 2 mietwohnungen handelt. es wird nun an 2 verschiedene käufer verkauft. der eine kauft die eine, und der andere die andere wohnung. habe ich das so verständlich ausgedrückt ....

danke für die hilfe

docmartens

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