Wir brauchen euren Rat. Vor 10 Jahren haben wir eine Doppelhaushälfte in BW/ Baujahr 1980 gekauft. Wir sind Rechtsnachfolger einer Dienstbarkeit, Regenwasserabluss und gemeinsamer Dachentwässerung. Unserem Nachbar scheint das Geld ausgegangen zu sein. Er hat kein Interesse seinen Teil der Dachrinne reparieren zu lassen. (Löchrig seit 3 Jahren) und belässt das Haus auch im Sanierungsstau. Leider hat er vor fast 40 Jahren tiefwurzelnde Bäume direkt an unser Fundament nur 1-2 m Abstand und gemeinsamen Traufrohren gepflanzt. (Diese Bäume sind noch immer nicht ausgewachsen). Wir wissen nicht was die Wurzeln im Untergrund treiben und schon getrieben haben. Mündlich darauf angesprochen, sieht er keine Veranlassung die Bäume zu fällen oder Wurzelsperren einzubauen, um Fundamente/ Versorgungsleitungen zu schützen. Er sagt es sei nun alles verjährt.
Eine Privathaftpflichtversicherung hat er nicht, dies gab er freimütig spontan bekannt. Momentan gibt es keine Probleme mit Wurzeldruck oder Wurzeleinwachsungen in Rohre und Haussockel. Beide Keller sind noch trocken. Nur wer sagt mir, daß dies auch die nächsten 40 Jahre so bleibt. Gedanklich spiele ich schon den Fall durch: Der Regenwasseranschluss wäre unterirdisch defekt, Dauerregen. Regenwasser macht meinen Keller feucht oder nass, Nachbar weigert sich Handwerker auf sein Grundstück
zu lassen, geschweige etwas oder alles zu bezahlen, weil er kein Geld hat. Das komplette Regenwasser fließt unter meiner Grundplatte und dann in das Abwasserrohr.
Beide Regenwasseranschlüsse sind auf seinem Grundstück und die gepflanzten Bäume, sein Eigentum, ebenso. Da unser Haus baulich ein wenig anders ist, müsste beim Nachbarn ausgegraben werden, um hier an die Traufrohre zu kommen. Meine Versicherung wird im Schadensfall vermutlich nichts zahlen, weil ich nicht der Verursacher bin.
Was kann ich machen ? Warten bis etwas passiert ? Den Nachbarn regelmäßig abmahnen und auffordern, was zu machen ? Kann ich im Notfall, wenn ich einen nassen Keller habe auf dem Grundstück vom Nachbarn, ohne seine Zustimmung, in meinem Auftrag, aufgraben lassen ?
Im Kaufvertrag steht: schuldrechtliche Verpflichtung, Dienstbarkeit, Instandhaltung muss gemeinsam geschehen. Wenn Instandhaltung gemeinsam geschehen muss, darf mein Nachbar überhaupt so nah an Gemeinschaftseigentum pflanzen ? Muss man denn nicht Gemeinschaftseigentum vor Schaden schützen und pfleglich damit umgehen, eben absichtlich keine Gefahr schaffen ? Einem nackten Mann in die Taschen zu greifen, ist auch schwierig.
Gemeinschaftseigentum, gemeinsame Dachentwässerung
Ärgert der Nachbar?
Ärgert der Nachbar?
Zitat :Warten bis etwas passiert ?
Was sonst?
Man kann in der Regel nicht "vorsorglich klagen", das der Grund der Klage ja noch gar nicht feststeht.
Zitat :Im Kaufvertrag steht: schuldrechtliche Verpflichtung, Dienstbarkeit, Instandhaltung muss gemeinsam geschehen.
Das wäre der genaue Wort laut interessant.
Auch was genau zu dem Thema im Grundbuch steht.
Zitat :Einem nackten Mann in die Taschen zu greifen, ist auch schwierig.
Er hat eine Immobilie, so ganz nackt ist er also nicht.
@ Harry van Sell
Ich bin Dir überaus dankbar, daß du dich mit meinem Thema beschäftigst. Da Grundstücke immer kleiner werden, sind Doppelhaushälften oder Reihenhäuser, im ganzen Bundesgebiet notgedrungen beliebt geworden. Dieses Thema betrifft doch einige Leute.
Hintergrundinformation: 1980 war dies ein Neubaugebiet und ein Bauträger baute damals alle Häuser. Deshalb auch ein Einheitsvertrag. Manche Käufer mussten Überwegrechte usw. geben. Bei unserer Doppelhauseinheit geht es nur um eine gemeinsame Dachentwässerung und das gemeinsame Abfliessen von Regenwasser.
So wie ich es verstehe, hafte ich voll für Schäden am Gemeinschaftseigentum, auch wenn diese aus Dummheit des Nachbarn entstanden sind. Das heißt für mich, wenn es zu Ausgrabungen und Sanierungskosten käme, müsste ich es hälftig übernehmen. Fair mir gegenüber ist es aber nicht, wenn aufgrund von Wurzeldruck diese Schäden auftreten würden, die ansonsten nicht gekommen wären. Was muss ich machen, daß ich für diese Schäden jetzt und zukünftig nicht haftbar gemacht werden kann. Den Nachbar regelmäßig auffordern seine Bäume zu fällen oder Wurzelsperren einbauen zu lassen ? Jährlich alles protokollieren (Bilder + Schreiben) und dem Nachbar auf den Zeiger gehen ?
Zusätzlich habe ich auch Befürchtung, daß die Wurzeln meinen Hausabdichtungssockel beschädigen können.
Hier nun der Text aus dem Vertrag anno 1980, der für mich jetzt auch gültig ist.
Baulast-Übernahmeerklärung (§108 LBO)
Wir sind die Eigentümer der Grundstücke (Flur-Nr xx und yy) , wir gehen zugunsten dieser Grundstücke untereinander gegenüber der Baurechtsbehörde die Verpflichtung ein, die Führung der Kanalisations- und Wasserleitungen, soweit sie zur Erschließung dieser und der Nachbargrundstücke erforderlich sind, dauernd, uneingeschränkt und unentgeltlich zu dulden.
Diese Baulast/gleicher Wortlaut haben nun unsere beiden Grundstücke, eingetragen im Baulastenbuch.
§9 Gemeinschaftliche Einrichtung und Anlagen
Soweit für alle oder einzelne Doppelhaushälften gemeinschaftliche Versorgungseinrichtungen für Wasser, Strom, Gas, Wärmelieferung, Heizung, Abwasserbeseitigung, Rundfunk- und Fernsehempfang, gemeinschaftliche Brandmauern, gemeinschaftliche Regenauffangrohre, gemeinschaftliche Zufahrten und Zugänge und dergleichen, errichtet werden, ist der Käufer verpflichtet, diese Einrichtungen dauernd zu belassen und die Mitbenützung zu dulden. Die Instandhaltungskosten werden von den Benützungsberechtigten gemeinschaftlich zu gleichen Teilen (nach Häusern) getragen. Auf Verlangen der Mitbenützungsberechtigten oder einer mit der Angelegenheit befassten Behörde, hat der Käufer zur Sicherung der Mitbenützungsrechte Grunddienstbarkeiten oder Baulasten im Baulastenbuch eintragen zu lassen.
Soweit die Bestellung solcher Dienstbarkeiten oder Baulasten bereits durch den Verkäufer erfolgt, hat diese der Käufer samt den zu Grunde liegenden schuldrechtlichen Verpflichtungen ab dem Tag der Besitzübergabe zu übernehmen.
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Eine Frage an alle:
Darf mein Nachbar absichtlich oder unabsichtlich Gemeinschaftseigentum beschädigen ? Hat dieser nicht auch eine Sorgfaltspflicht mir gegenüber ? Muss mein Nachtbar Wurzelsperren einbauen, damit es zu keinen Schäden kommt ?
Da wir wohl beide eine Dachtentwässerungsgemeinschaft sind, müsste ich doch auch ein Mitspracherecht haben und Veto einlegen können. Wie komme ich aus der Haftung, wenn mein Nachbar so uneinsichtig ist ?
Wären die Gesetze aus dem WEG für mich gültig ?
Zitat :So wie ich es verstehe, hafte ich voll für Schäden am Gemeinschaftseigentum, auch wenn diese aus Dummheit des Nachbarn entstanden sind.
Erst mal ja. Zumindest gegenüber den Auftragnehmern.
Zitat :Das heißt für mich, wenn es zu Ausgrabungen und Sanierungskosten käme, müsste ich es hälftig übernehmen.
Nein. Du haftest voll, bedeutet 100%.
Nennt sich gesamtschulderische Haftung.
Wenn der Nachbar also nichts bezahlt, wendet sich der Auftragnehmer an Dich.
Du musst dann im Nachgang den Anteil des Nachbarn klären und ihn dann notfalls daruaf verklagen.
Wenn der Nachbar die Schäden aus Dummheit / Ignoranz verursacht hat, dann ist er nicht mehr mit 50% dabei sondern jenach Grad des Verschuldens mit bis zu 100%.
Zitat :Was muss ich machen, daß ich für diese Schäden jetzt und zukünftig nicht haftbar gemacht werden kann. Den Nachbar regelmäßig auffordern seine Bäume zu fällen oder Wurzelsperren einbauen zu lassen ?
Eigentlich reicht es, wenn man ihn einmal nachweislich darauf aufmerksam macht.
Allerdings müsstest Du dich auch kümmern*, und zwar um die Instandhaltung. Dazu zählt auch eine regelmäßige Begutachtung der Rohre, ob da schon Wurzel eindringen oder andere Schäden vorliegen.
*Eigentlich müsstet ihr beide euch gemeinsam kümmern, aber irgendwie habe ich das Gefühl, das der Nachbar dan nicht freiwillig mitmacht ...
Zitat :*Eigentlich müsstet ihr beide euch gemeinsam kümmern, aber irgendwie habe ich das Gefühl, das der Nachbar dan nicht freiwillig mitmacht ...
Vielen Dank für die sehr hilfreiche Antwort.
Ja so ist es leider. Vermutlich werde ich einen RA zur Hilfe nehmen müssen, und die Sache klären lassen.
Doppelhaushalten können richtig Ärger machen, vor allem dann, wenn zwei nicht am gleichen Strang ziehen.
Nun, ich bin auch kein Freund von Scharmützeln mit Anwalt und Gericht. Aber wenn eien vernünftige Kommunikation nicht möglich ist und man gewissen Problemen nicht zeitnah entgegentritt, dann kann Verwirkung oder Verjährung eintreten.
Die Kosten können dann eventuell erst in ein paar Jahren auftreten, dann aber geballt.
Dann lieber am Anfang ein paar EUR in Anwalt und notfalls Gericht investieren.
Die professionelle Hilfe eines Fachanwalts wäre hier anzuraten, zumal die Gegenseite ja auch schon anwaltlich vertreten ist.
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