Hallo,
habe mal wieder eine Frage - es geht um folgendes.
Mein Sondernutzungsrecht ist zu der einen Seite mit einer Gartentür abgeschlossen. Ich habe ein Schloss einbauen lassen wo nur ich einen Schlüssel habe. Hinter mein Sondernutzungsrecht befindet sich ein Stück Gemeinschaftseigentum. Dies dient nicht zur Nutzung der anderen Eigentümer sondern ist eine Fläche die bepflanzt ist und nur gegossen werden muss. Ich habe mich bereit erklärt, das ich einen Schlüssel meines Gartentörchens an den Hausmeister und evtl. einen von der Gemeinschaft bestimmten Bewohner zum Giessen herausgeben würde. Nicht aber wie gewünscht der ganzen Hausgemeinschaft (26 Parteien). Nun ist in der Eingentümerversammlung ein Beschluss gemacht worden der mich dazu zwingen würde das Schloss auszubauen und es wird ein Schloss eingebaut wo jeder einen Schlüssel hat. Es wurde mit einer Gegenstimme (meiner) und einer Enthaltung beschlossen - der Rest hat alles zugestimmt. Die Behauptung der ET ist, weil das Türchen Gemeinschaftseigentum ist, darf jeder ein Schlüssel haben. Im übrigen ist in der Teilungserklärung kein Wegerecht der anderen Eigentümer eingetragen über Sondernutzungsrecht zu gehn. Die Frage ist nun - inwieweit ist das Gartentürchen wirklich Gemeinschaftseigentum und wie ist dieses zu Handhaben? Muss ich allen ET einen Schlüssel zur Verfügung geben? Schliesslich müssen alle über mein Sondernutzungsrecht und ich hätte eine Beeinträchtigung wenn ich auf meiner Terrasse liegen würde.
Jetzt bin ich mal gespannt ;-)
Gemeinschaftseigentum Gartentür
Zunächst die Frage:
Sondereigentum -also in der Teilungserklärung festgeschrieben,
oder NUR Sondernutzungsrecht
(und somit also weiterhin Gemeinschaftseingentum)??
Für den Fall, dass die Grundbuch- Eintragung fehlt:
Ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücksteil nicht unter Ausschluss der übrigen alleine nutzen zu können, im Grundbuch nicht eingetragen, so fehlt es an der verdinglichten Wirkung. Das heißt: Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der auf Grund eines im Grundbuch fehlenden Hinweises von der Existenz des Sondernutzungsrechtes nichts weiß, braucht dieses nicht gegen sich gelten zu lassen. Da die Fläche zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, ist er infolgedessen auch zum Mitgebrauch berechtigt. Hieraus ergibt sich für den Erwerber einer Eigentumswohnung folgende Konsequenz: Dieser sollte sehr gewissenhaft ggf. unter Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes oder Notars prüfen bzw. prüfen lassen, ob der Wohnung zugeordnete ausschließliche Nutzungsrechte auch im Grundbuch gesichert sind.
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So funktioniert das leider nicht, lieber Odil, denn bei der WEG gelten andere Dinge.
Zunächst: Da es sich um eine Gartenfläche handelt, kann darauf kein Sondereigentum entstehen, das im Grundbuch eintragungsfähig ist. Es kann nur gem. § 15 WEG
eine Nutzungsvereinbarung geschlossen werden, hierfür ist ein Mehrheitsbeschluß erforderlich.
Dadurch entsteht ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum, das jedoch nach h.M. nicht als Last in der Abt II des Grundbuchs eintragungsfähig ist (In welchem denn? In den Wohnungsgrundbüchern aller Eigentümer ja wohl nicht !!) und auch nicht in der Abt. I als Berechitung (denn dann müßte es einen Gegenpart geben).
Insofern stellt der hiesige Beschluß eine autonome Regelung dar, die durch den beschwerten Eigentümer wohl so hinzunehmen sein wird.
Allerdings ist natürlich die Rechtsauffassung der WEG (oder vielmehr die Brgründung), sie könne bei den im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen beliebige Schlüssel anfertigen lassen und verteilen, irrig.
Es sei nur darauf hingewiesen, daß in den meisten Fällen die Wohnungseingangstür ebenfalls im Gemeischaftseigentum steht und daß hier der Verwalter durchaus "Schlüsselgewalt" haben kann (z.B. bei Systemanlagen), daß er aber hierbei die Schlüssel nicht beliebig verteilen kann.
Also die Begründung ist falsch, aber im Prinzip ist das Vorgehen der Gemeinschaft zwar nicht unbedingt korrekt aber gesetzestreu.
Solche Dinge kann man verhindern, indem man als Nutzer sich nicht ein Sondernutzungsrecht einräumen läßt, sondern mit der Gemeinschaft einen Miet- oder Pachtvertrag abschließt. Hier hat man dann - je nach Laufzeit - ein definiertes Besitzrecht und kann andere wirklich und wirksam von Störungen ausschließen. Bei einem Pachtvertrag über den Gartenanteil wäre in diesem Fall ein derartiger Vorfall unmöglich.
Wolfgang
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"Wirtschafts-Consult Gesundheitsberufe "
-- Editiert von WolfgangL am 29.05.2004 17:36:53
Alles klar! und auch bekannt.
Mit dem WEG -Recht bin ich ständig befasst.
Der Text (zweiter Beitrag) ist übrigens übernommen aus einer Urteilbegründung.
Hier ist ja di eFrage , ob die ET
Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum
hat.
Schöne Feiertage!!
Und jetzt?
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