Verwalter Miteigentumsgemeinschaft möchte die Garagenwand auf der Grundstücksgrenze abreissen

Question

Hallo,

kurz der Sachverhalt: Die Garage unseres Nachbarn A wurde zuerst errichtet (das muss vor 1967 gewesen sein). Laut Auszug aus der Bauakte steht die Garagen-Wand des Nachbarn, die an unserer Grundstück grenzt, 11,5 cm auf unserem Grund. Mein Grossvater hat mich regelmäßig daran erinnert, dass deren Wand auf unserem Grundstück steht, daran kann ich mich noch erinnern.

Anscheinend wurde sich damals dann darauf geeinigt, dass sich die Wand geteilt wird, da unsere Garage direkt daran gebaut wurde (wie das genau ablief, keine Ahnung, es gibt keine Dokumente mehr dazu bzw. sind meine Grosseltern mittlerweile verstorben). So standen die beiden Garagen verbunden seit 1967 bis zum Jahr 2022. Bis dahin bin ich davon ausgegangen, dass wir eine eigene Wand haben, dazu mehr später.

Jetzt wird es kompliziert: Ein Teil des Grundstücks unseres Nachbarn A wurde verkauft und ein neuer Eigentümer B hat dort sein Haus gebaut. Dazu hat er (mit Einverständnis) unseres Nachbarn A die Garage selbst entfernt. Dabei stellte sich heraus, dass es nur eine Wand gibt und ihm war es zu heikel, mehr zu entfernen, da er EckTeile der Garagenwand so entfernt hatte, dass nun Licht in unsere Garage fiel. Dies hat er eigenständig wieder zugemörtelt. Jedoch existiert seitdem ein riesiges Loch zwischen Wandoberseite und unserem Welldach. mit Hilfe des Nachbarn B habe ich provisorisch eine Plane angebracht, damit es nicht in unsere Garagendecke regnet. Laut Aussage des Nachbarn B hiess es, dass, sobald sein Hausbau abgeschlossen ist, die entfernte Garage zu einer neuen Einfahrt zu seinem Grundstück wird. Ich wollte abwarten, bis dies passiert ist und die offenen Stellen dann zumörteln und die Wand neu streichen.

Vor ein paar Wochen kam der Verwalter der Miteigentumsgemeinschaft (Nachbar A) mit einschüchterndem und aggressivem Auftreten auf meine Frau zu, dass wir die Garagenwand abreissen sollen, da sie einsturzgefährdet ist, wenn die Einfahrt erneuert wird. Meine Frau wollte sich den Kontakt von ihm geben lassen aber er hatte sie unschön abgewimmelt, dass er sich melden wird.

Heute haben wir einen Brief von ihm erhalten, dass wir unsere Garage einfach an seine drangebaut haben und sich komplett auf seinem Grundstueck befindet. Wir sollen unsere Garage "umgehend so ertüchtigen", dass seine Garagenwand problemlos entfernt werden kann, da der Abbruch in vier Wochen geplant ist.

Soweit zum Ablauf. Eines sei noch gesagt, meine Oma hat vor sieben Jahren eine Grenzmarkierung bei unserer Stadt beantragt und einschlagen lassen, damit man einen Orientierungspunkt zur Grundstuecksgrenze hat. Dieser wurde entfernt bzw. ist seit knapp einem Jahr nicht mehr vorhanden. Wirkt fuer mich alles etwas seltsam. Ueber den Verwalter habe ich mich im Internet etwas schlau gemacht, die Bewertungen sind allesamt 1 von 5 Sternen, man hört immer wieder von Einschüchterungsmethoden usw.

Wie reagiere ich hier am sinnvollsten? Einen Anwalt einschalten kostet erstmal eine Stange Geld, aber ich fürchte, dass es darauf hinauslaufen wird. Ich würde ihm jetzt erstmal auf den Brief antworten. Könnt Ihr mir vielleicht ein paar Tipps zur Rechtslage geben? Das Grundstück befindet sich in Bayern.

Viele Grüße

-- Editiert von User am 24. April 2025 15:53

-- Editiert von User am 24. April 2025 15:53

-- Editiert von User am 24. April 2025 15:54

-- Editiert von User am 24. April 2025 15:55

Despi · Answer

Ich würde ihm jetzt erstmal auf den Brief antworten.  Bevor mir die Rechtslage nicht absolut klar wäre, würde ich das nicht tun.  Das hat hohes Potential, sich selbst in eine Falle zu manövrieren.   Auch sehe ich die Gefahr, dass man, in dem Drang sich zu erklären, deutlich mehr mitteilt, als gut wäre und dem Gegenüber so die Vorbereitung auf einen Rechtsstreit praktisch schon abnimmt. Dem Gegenüber sollte man stets so wenig Material wie möglich liefern und sich die Argumente und ggf. Nachweise fürs Gericht aufheben.    Genau das ist das Ziel von Einschüchterungsversuchen: Sie nervös machen und zu blöden Handlungen bewegen. Das Spielchen würde ich gar nicht mitgehen.     Mein Gefühl sagt mir, dass die Forderung des Nachbarn unbegründet ist und hier sogar die Pflicht für den Nachbarn besteht, die widerrechtlich beschädigte Wand wiederherzustellen.   Aber dazu müsste man mal in die entsprechenden Verordnungen schauen.  Ist Ihr Nutzname denn Programm oder geht es um ein anderes Bundesland?    Für einen Anwalt wären das 3 Sätze - ich würde an Ihrer Stelle einen beauftragen und selbst gar nicht mehr mit der Gegenseite kommunizieren.  Ohne Anwalt würde ich lediglich die zu empfehlende Strafanzeige gegen Unbekannt wegen der Grenzmarkierung stellen &lpar;&#167;274 &lpar;3&rpar; StGB&rpar;.        -- Editiert von User am 24. April 2025 16:29

Budleia · Answer

Unklar ist über was Eigentumsgemeinschaft bestehen soll. Auch unklar ob die Garage zum an B verkauften Teil des Grundstückes gehört, oder die (abgerissene) Garage immer noch auf Grds. A war, und nur mit Zustimmung des A von B abgerissen wurde.

Angenommen ihre Ansicht zur Grenzverlauf die Tatsachen entspricht, mit Abriss der Garage auf Grds. A ist kein Überbau auf Ihr Grundstück mehr vorhanden. Angenommen der Abstand zur Grenze ca. 11 cm ist, daher die Wand ohne Zweifel nicht von der Grenzlinie geschieden ist, sind Sie jetzt alleinige Eigentümer der noch verbleibenden Abschlusswand dieser Garage (immer noch Abschlusswand Ihrer Garage), § 94 BGB.
Somit unterliegen Sie auch alleine die Verkehrssicherungspflichten, sollte diese Wand doch instabil sein, oder irgendwie eine Gefahr für andere Darstellen. Erstens sollten Sie überprüfen ob von dieser Wand oder die Garage insgesamt solche Gefahren ausgehen, wenn ja, dann entsprechend handeln. Dies unabhängig Forderungen Andere.

Offensichtlich ist A der Ansicht dass diese Garagenwand zumindestens teilweise auf sein Grundstück steht. Es empfiehlt sich daher eine Klärung des Grenzverlaufes. Dies können Sie selbst beauftragen, es werden neue Grenzmarkierungen gesetzt. A müsste dann die hälftigen Kosten der Vermessung tragen (§ 919 BGB).
Läuft die Grenze durch diese Wand (nicht notwendigerweise in der Mitte) dann ist die Wand Grenzanlage i.S.d. § 921 BGB. Es diente früher unstreitig beide Grundstücke als Garagenabschlusswand. Dies führt dazu dass beides Sie und A etwaigen Sanierungskosten bei Einsturzgefährdung zu tragen hätten, auch dazu dass A nicht eigenmächtig die Wand abreissen darf.

Steht die Wand ausschließlich auf Grundstück A, ist Überbau auf Grds. A vorhanden. A ist immer noch duldungsverpflichtet (§ 912 BGB) aber Sie müssten die Kosten etwaigen Sanierungen alleine tragen.
Jedenfalls kann A nicht einfach eine von Ihnen benutzte Wand oder gar die gesamte Garage ohne ihre Zustimmung abreissen, und zwar egal wo diese Wand steht, auf Grds. A, auf Ihr Grds. Oder auf beide Grundstücke.

-- Editiert von User am 24. April 2025 16:37

3,141592653 · Answer

Regelmäßig darf in genau solchen Konstellationen die Wand NICHT abgerissen werden.
Mir scheint das nämlich eine auf der Grenze stehende Wand zu sein, die darf ohne deine Zustimmung nicht angefasst werden.

-- Editiert von User am 24. April 2025 19:53

Verwalter Miteigentumsgemeinschaft möchte die Garagenwand auf der Grundstücksgrenze abreissen

Und jetzt?