Kennt sich hier jemand mit dem GNotKG aus?

8. Februar 2024 Thema abonnieren
 Von 
KlausH123
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Kennt sich hier jemand mit dem GNotKG aus?

Hallo Community,

ich hoffe, dass mir hier einer helfen kann. Ich war vor ein paar Monaten mit meinem Nachbarn beim Notar und wir haben zu seinen Lasten eine Überbaugrunddienstbarkeit eingetragen, weil der Vermesser damals wohl einen Fehler gemacht hat und mein Haus ein paar Centimeter auf seinem Grundstück steht.

Das Haus habe ich vorher dem Nachbarn bei einer separaten Beurkundung für 600.000 Euro abgekauft. Der Nachbar hat beide Häuser selber errichtet, meins wurde 15 Jahre vor dem anderen gebaut. Die Häuser stehen Wand an Wand.

Als dann die Rechnung kam, war ich geschockt. Der Notar hat nach 52,97 GNotKG 15.000 Euro Für den Abriss einer Wand (1004 BGB) und nochmal 15.000 Euro für eine Überbaurente angesetzt, um auf irgendwelche 5% zu kommen. Das Ganze wurde dann mal 20 Jahre gerechnet und wir hatten einen Geschäftswert vom vollen Wert des Hauses.

Insgesamt fast 3.500 Euro Rechnung.

Auf Nachfrage hat er es noch so dargestellt, als sei das richtiges ein Schnäppchen und dass er nicht wüsste, ob es bei Prüfung durch seine Aufsichtsbehörde überhaupt so durchgehen würde.

Ich habe das dann so hingenommen.

Zwischenzeitlich habe mich aber dochmal bei einem Anwalt beraten lassen, ob die Dienstbarkeit denn auch wasserdicht ist. Dieser sagte mir, dass ein Abriss nie ein Thema gewesen wäre. Mein Haus stand zuerst und der Nachbar hat ja alles selber gemacht, daher sei es nur ein Eigenüberbau und es wäre nach 912 BGB in jedem Fall zu dulden.

Jetzt frage ich mich im Umkehrschluss natürlich, ob diese Rechnung dann wirklich korrekt war.
Ich habe nun auch die Überbaurente mal durchgerechnet. Das wären keine 50 Euro im Jahr, weil die Fläche und der maßgebliche Bodenrichtwert sehr gering sind.

Lohnt es sich einen Fachanwalt aufzusuchen oder gleich beim Landgericht prüfen zu lassen? Oder ist es egal, ob der Abriss nie möglich war und der Notar kann irgendwelche theoretischen Dinge ansetzen?


-- Editiert von User am 8. Februar 2024 11:32

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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8109 Beiträge, 4523x hilfreich)

Zitat (von KlausH123):
Lohnt es sich einen Fachanwalt aufzusuchen oder gleich beim Landgericht prüfen zu lassen?

Was spricht dagegen, die Rechnung beim Landgericht prüfen zu lassen, zumal hierfür keine Kosten entstehen?



-- Editiert von User am 8. Februar 2024 12:54

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
KlausH123
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
Was spricht dagegen, die Rechnung beim Landgericht prüfen zu lassen, zumal hierfür keine Kosten entstehen?


Dass nachher doch was an der Aussage vom Notar dran ist und ich noch mehr zahlen muss.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
salkavalka
Status:
Lehrling
(1598 Beiträge, 976x hilfreich)

Was habt ihr denn in der Urkunde vereinbart? Zahlung eines Betrages, einer regelmäßigen Zahlung, gar keine Zahlung?7
Und was ist hinsichtlich der Wand geregelt?

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
KlausH123
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von salkavalka):
Was habt ihr denn in der Urkunde vereinbart? Zahlung eines Betrages, einer regelmäßigen Zahlung, gar keine Zahlung?7
Und was ist hinsichtlich der Wand geregelt?


Es wurde geregelt, dass der Eigentümer des dienenden Grundstückes den Überbau im tatsächlichen Umfang dauerhaft und unentgeltlich zu dulden hat.

Von der Wand steht da gar nichts drin, aber der Notar meinte auf Nachfrage bezüglich der hohen Summe, dass mit dem Abriss der Wand, die ja mit ein paar cm übersteht, auch ein Neubau oder Abriss des ganzen Gebäudes einhergehen würde.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
salkavalka
Status:
Lehrling
(1598 Beiträge, 976x hilfreich)

Der Wert einer "Überbauduldung" berechnet sic nach dem Wert, den der Überbau für den Berechtigten hat. Dieser Wert wird üblicherweise anhand der dafür vereinbarten Zahlungen festgestellt.
Hier ist unentgeltliche Duldung vereinbart.
Das Landgericht wird entweder versuchen, eine realistische Jahresrente für den Überbau herauszufinden (eher unwahrscheinlich) , diesen Wert dann mal 20.
Oder es wird nach § 52 Abs. 5 GNotKG vorgehen, d.h. der Jahreswert wird festgestellt wie folgt:
Verkehrswert (mit Haus) oder Bodenrichtwert (wahrscheinlich eher Verkehrswert) des duldenden Grundstücks.
Die überbaute Fläche wird als Prozent- oder Bruchteil der Gesamtgröße geschätzt. Das ist der sogenannte Ausübungsteil. D.h. nimmt der überbaute Teil 10% der Gesamtgröße des dienenden Grundstücks ein, beträgt der Jahreswert 10% des Verkehrs- oder Bodenrichtwertes. Davon dann 5% x20 Jahre (hebt sich auf), so dass man wieder bei 10% des gesamten Verkehrswertes des dienenden Grundstücks landet.
Da dann zusätzlich Kosten für eine eine Wand reinzubringen, die nicht abgerissen werden muss, erscheint mir abwegig und davon ist in keiner Notarkostenliteratur und in keiner Notarkostenrechtsprechung die Rede.
Kann sein, dass der Notar die Wand mit reingebracht hat, um einen "realistischen" Wert der Überbaurente zu errechnen, aber eigentlich ist das ja nur die Folge der Duldung des Überbaus.
Beispiel:
Das Nachbargrundstück ist 1.000 qm groß und hat mit Haus einen Verkehrswert von 500.000 €. Der Bodenrichtwert beträgt 200 pro qm. Dein Haus ist 10 m lang und steht in voller Länge 10 cm über.
Dann nimmt der Überbau eine Fläche ein von 1 qm.
1 qm von 1.000 qm entspricht 0,1%. Der Wert für den Überbau beträgt 0,1% von 500.000 € = 500 €.
x5% nach § 52 Abs. 5 GNotKG x 20 Jahre nach § 52 Abs. 3 ist wieder 500 €.
Legt man den Bodenrichtwert zugrunde genauso, nur das der Wert des Überbaus sich dann mit 200 € errechnet.
Kann auch sein, dass das Gericht auf § 36 Abs. 3 GNotKG zurückgreift und den Wert des Überbaus mit 5.000 € (insgesamt ohne Multiplikator) festlegt.
Vieles bei Notarkosten ist nicht so richtig klar geregelt, aber dass ein Gericht bei einem Überbau, der nur wenige Zentimeter umfasst, auf einen Wert in nahezu voller Höhe des Grundstückswertes kommt, halte ich für ausgeschlossen.
Von daher würd ich die Rechnung vom Landgericht überprüfen lassen. Einen Anwalt brauchst du dafür m.E. nicht. Viele Anwälte kennen sich nicht gut aus im Notarkostenrecht und hier geht es um reines Gebührenrecht, d.h. - platt ausgedrückt- das Landgericht prüft "von allein", auch wenn du deine Bedenken nicht mit juristischen Worten und mit Nennung von 12 Gerichtsentscheidungen äußerst.
Landgericht mit Kopie der Rechnung anschreiben (Brief) und Überprüfung der Rechnung beantragen.
Mitteilen, dass du der Meinung bist, dass hier nach § 52 Abs. 5 GNotKG abzurechnen ist. Den Bodenrichtwert des Nachbargrundstücks mitteilen und schreiben, dass du ca. x qm überbaut hast. Wenn du das weißt, kannst du noch die ungefähre Gesamtfläche des Nachbargrundstücks mitteilen, ist aber rechnerisch eigentlich egal. Denn ob man den Gesamtwert berechnet und davon entsprechend der "Ausübungsfläche" einen Bruchteil berechnet oder gleich den Wert der "Ausübungsfläche" angibt, macht unter dem Strich keinen Unterschied.
Mein obiges Beispiel (nach Bodenrichtwert)
Grundstückgröße 1000 qm x 200 € Bodenrichtwert = 200.000 €. Davon 0,1% "Ausübungsfläche" = 200 €.
1 qm überbaut bei Bodenrichtwert von 200 € = ebenfalls 200 €.
Da das Gesetz aber nicht nach Wert der "beanspruchten Fläche" rechnet, würde ich empfehlen, den umständlichen Rechenweg zu gehen.
Den Rest macht dann das Gericht.
PS: Ich bin ein "Teil" einer Aufsichtsbehörde, die die Kostenberechnung der Notare überprüft. Nicht unbedingt deinen Notar, Notare werden immer nur von Prüfern ihres Landgerichts geprüft. Und ja, wenn der Notar Zweifel hat, ob er diese Berechnung bei einer Prüfung durchbringt, kann ich dem nur zustimmen. Aber sicher nicht, weil er zu wenig abgerechnet hat. :smile:



-- Editiert von User am 9. Februar 2024 20:50

-- Editiert von User am 9. Februar 2024 20:58

-- Editiert von User am 9. Februar 2024 21:18

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
KlausH123
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Also erstmal vielen Dank für Deine Zeit und die Mühe. Ich schicke Dir mal eine Pm, mit den Aussagen des Notars, das will ich hier nicht öffentlich posten.

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