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Ablehnung im Bereich Vermietung (Sanierung)

2. Oktober 2012 Thema abonnieren
 Von 
trulla70
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 3x hilfreich)
Ablehnung im Bereich Vermietung (Sanierung)

Hi,
ich habe gerade Post vom Finanzamt bekommen. Leider entspricht diese den Vorurteilen, die man so über Finanzämter hat. Aber ich hoffe, es ist einfach nur was schief gegangen.

Kurz zur Situation:

Ich habe am 28.2. eine Wohnung geerbt, dann bis zum 31.3. den Haushalt aufgelöst und ab dem 1.4. Saniert. Im Sanierungszeitraum wurden sämtliche Materialkosten, Fahrtkosten und Energiekosten anerkannt. Allerdings wurde das Hausgeld abgelehnt. Dieses umfasst die Kosten für Wasser, Straßenreinigung etc. Im Vermietungszeitraum werden diese aber berücksichtigt. Es bestand nie von mir die Absicht, die Wohnung zu beziehen. Laut Aufstellung der Fahrtkosten fand die erste Wohnungsbesichtigung am 30.4. statt. Warum das Hausgeld abgelehnt wurde (laut Bescheid nur die Kosten für die Hausverwaltung, aber aufgrund der Höhe der Zahlen auch für Straßenreinigung etc.), wird nicht weiter erläutert.

Der nächste Punkt ist eine Garage. Diese hat laut Finanzamt keinen Zusammenhang mit den Einkünften aus der Vermietung. Den Mietvertrag der Garage habe ich mit übernommen um diese an den Mieter im Rahmen des Gesamtmietvertrages zu überlassen. Für die Mieterin war von Anfang an klar, dass sie die Wohnung nur nimmt, wenn sie die Garage mit nutzen kann. Daher besteht für mich ein direkter Zusammenhang zwischen dem Mietverhältnis und den Garagenkosten.

Aber im Mietvertrag ist eine ungünstige Vereinbarung getroffen worden. Laut diesem wird die Garage überlassen. Die Kosten werden vom Vermieter getragen. Des weiteren ist vereinbart, dass das Nutzungsrecht endet, sobald die Garage vom Garagenvermieter gekündigt wird.

Damit wollten wir vermeiden, dass im Fall einer Mieterhöhung durch den Garagenvermieter oder durch eine Kündigung durch diesen der Mietvertrag gekündigt werden muss oder eine Änderungskündigung erforderlich ist.

Hat hier jemand durch Zufall mit so einem Problem schon mal Bekanntschaft gemacht?

Was ist eure Meinung? Dem Finanzamt erklären?

Die Mieterin ist mit einer rückwirkenden Änderung des Mietvertrages einverstanden. Diese würde dann enthalten, dass die Garage bestandteil des Mietvertrages ist, aber im Falle einer Kündigung durch den Garagenbetreiber die Garage entfällt o.ä.

Würde so eine rückwirkende Änderung des Mietvertrages vom Finanzamt akzeptiert werden?

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(12613 Beiträge, 4153x hilfreich)

Hallo,

zum Hausgeld: Natürlich gehört das auch während der Renovierungszeit zu den Werbungskosten, so einen Blödsinn habe ich noch nie gehört. Erst wenn erkennbar ein privater Grund dafür verantwortlich ist (etwa wenn selbst einziehen beabsichtigt wäre), sähe es anders aus, dann aber für sämtliche Kosten. Wenn das Amt nur einzelne Kosten anerkennen will, ist das in meinen Augen ein großer Widerspruch.
Wie lautet denn die genaue Begründung?

Nun zur Garage: Wieso soll es keinen Zusammenhang geben? - die Garage steht doch im Mietvertrag. Und selbst wenn sie - zumindest vertraglich - gratis zugegeben wird, ändert das nichts, die Garage erhöht doch in jedem Fall die Miete. Ansonsten könnte man ja beispielsweise auch keine Aufwendung für den Keller oder den Balkon absetzen, da gibt es ja auch kein extra Geld dafür.

Oder geht es auch bei der Garage nur um die Leerstandszeit? Wenn ja, dann wird man doch leicht belegen können, dass es notwendig war, die Garage auch während dieser Sanierungszeit* zu behalten (Bestätigung durch den späteren Mieter, dass er ohne Garage nicht gemietet hätte, und Bestätigung durch den Garagenbetreiber, dass entweder eine kurzfristige Kündigung gar nicht möglich war (Kündigungsfrist) und/oder dass eine anschließende Neumietung nicht sichergestellt werden konnte - und dann drehen wir uns im Kreis, denn ohne Garage hätte der Mieter ja die Wohnung nicht gemietet).

*wie lange dauerte denn die Sanierung?

Ich würde jedenfalls gegen beide Ablehnungen Einspruch einlegen, im ersten Schritt noch ohne die genannten Bestätigungen, ich kann mir nämlich schon nicht vorstellen, dass die Rechtsbehelfsstelle an den Kürzungen festhält.

quote:
Die Mieterin ist mit einer rückwirkenden Änderung des Mietvertrages einverstanden.
Davon kann ich nur abraten, rückwirkend ist immer gefährlich, daraus könnte sich dann schnell Urkundenfälschung und vielleicht auch Steuerhinterziehung entwickeln, je nach dem.
Wenn überhaupt, dann könnte man den Vertrag ab jetzt eindeutiger verfassen (imho aber nicht nötig, siehe oben, vielleicht aber zur Sicherheit?).

MfG Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
trulla70
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 3x hilfreich)

Hi,
die Wohnung stand von April bis August leer, da ich nicht schneller sanieren konnte. Ein Angeobt für die Sanierung lag mir vor - 10.000 EUR. Das konnte ich finanziell nicht leisten. Daher musste ich es mit der Hilfe meiner Mutter selbst machen. Gemäß Fahrtkostenaufstellung war ich verteilt über den Zeitraum 30 mal da, musste noch nebenbei Arbeiten (20 Std.) und vollzeit studieren. Daher ging es einfach nicht schneller.

Zur Ablehnung des Hausgeldes gibt es keine Begründung. Es steht lediglich drin, dass die Kosten erst ab Beginn der Miete anerkannt werden. Ist so eine Ablehnung ohne Begründung überhaupt zulässig?

Der Steuerbescheid hat noch ein paar kurriositäten:
1. Ich habe die Steuererklärung erst jetzt eingereicht. Das Finanzamt berechnet mir seit 2011 Guthabenzinsen für meine Erstattung (ist ja schön, aber ich dachte, es ist meine Schuld, wenn ich zu spät abgebe und dann bekomme ich auch keine Guthabenzinsen).
2. Ich habe Sterbegeld für meinen verstorbenen Vater erhalten. Somit fällt dieser zumindest anteilig laut dem, was ich finden konnte, unter den Versorgungsfreibetrag. Korrekt? Dieser Freibetrag ist nicht in dem Steuerbescheid zu finden.

Ich könnte mich in den... beißen. Ich habe eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen, die beim Finanzamt ab dem Widerspruch einspringt. Allerdings habe ich den Bereich Immobilien ausgenommen...

Ich werde am Donnerstag versuchen, zu erwirken, dass diese zumindest den Teil aus dem Bereich Anlage N (Versorgungsfreibetrag) regeln.

Hinsichtlich der Vertragsänderung:

Mein Ansatz ist nicht, eine rückdatierte Zusatzvereinbarung zu treffen, sondern eine Änderung / Klarstellung (so ist es formuliert) zum Mietvertrag zu verfassen, die rückwirkend gültig ist. Dies ist doch zulässig, oder nicht? Ich kann doch zu jedem Vertrag eine Zusatzvereinbarung treffen, die ggf. auch rückwirkend bestand hat (sofern so formuliert).

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0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(12613 Beiträge, 4153x hilfreich)

Hallo,

quote:
die Wohnung stand von April bis August leer,
Das ist in meinen Augen noch OK, insbesondere da ja hohe - und wiederum steuerlich absetzbare Kosten - vermieden wurden. Ich bleibe dabei, dass auch für diese Zeit das Hausgeld zu den Werbungskosten zählt.

quote:
Zur Ablehnung des Hausgeldes gibt es keine Begründung. Es steht lediglich drin, dass die Kosten erst ab Beginn der Miete anerkannt werden. Ist so eine Ablehnung ohne Begründung überhaupt zulässig?
Naja, es heißt ja "erst ab Mietbeginn", das ist ja schon eine Begründung. Trotzdem ist es imho nicht korrekt - Einspruch einlegen.

Zu den Kurriositäten :
1) Das ist normal, ab dem 16. Monat wird automatisch verzinst. Es geht auch nicht darum, wer Schuld hat, die Zinsen sind keine Strafe, sondern die Entlohnung für das Darlehen (hier für dich, du hast nämlich dem Staat Geld geliehen). Man kann - und darf - das sogar gezielt ausnutzen und als Nichterklärungspflichtiger erst 4 Jahre später abgeben, ist aktuell ein deutlich besserer Zins als auf dem Sparbuch.
Übrigens warst du aber erklärungspflichtig und hättest eigentlich nicht so lange warten dürfen (oder hast du rechtzeitig abgegeben, der Bescheid dauerte jedoch so lange?).

2) Damit kenne ich mich nicht aus. Wenn aber deine Rechtsschutz in diesem Punkt eintritt, ist dir ja bestens geholfen. Ich könnte mir aber vorstellen, dass die Versicherung erst noch einen normalen Einspruch ohne (Steuerberater) verlangt.

Zur Vertragsänderung: OK, wenn ihr in die Änderung "rückwirkend" schreibt, entfällt das was ich gesagt hatte (Urkundenfälschung, Steuerhinterziehung), aber ob das dann anerkannt wird, kann ich auch nicht sagen.

MfG Stefan


-- Editiert reckoner am 03.10.2012 00:37

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
trulla70
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 3x hilfreich)

Hi,
ich weiß, ich war viel zu spät und hätte nicht so lange warten dürfen. Ein Mitarbeiter beim FA sagte mir mal, ich habe 4 Jahre Zeit und es ging seitdem drunter und drüber.

Ich habe dann bei der Infohotline angerufen. Die haben mir gesagt, dass das kein problem ist. Eigentlich könnte es einen Säumniszuschlag geben. Da mir aber ein Nachteil entstanden ist (und nicht dem Staat) darf dieser nicht erhoben werden. Mir wurde auch vom Finanzamt bestätigt, dass alles gut ist (und es ist auf dem Steuerbescheid auch nix zu finden).

Hätte ich geahnt, dass ich 6 % Zinsen bekomme, hätte ich noch länger gewartet :-D.

Sind diese Zinsen eigentlich Steuerpflichtig (nicht lachen, ich meine das ernst)? Zinsen bei der Bank sind ja steuerpflichtig. Wenn nicht, und ich meinen Arbeitgeber dazu bringe, versehentlich 5.000 an Lohnsteuer zu viel zu berechnen, dann 4 Jahre warte... und die Zinsen noch steuerfrei... wow. Wäre es möglich, dass der AG 5 oder 10 k zu viel Lohnsteuer abführt?

Zu der Rechtsschutz: Die Rechtsschutz tritt ab dem widersprchsverfahren ein. Allerdings bin ich seit einem halben Jahr Kunde und schon die Hotline wegen dem Finanzamt zwei mal benutzt. Ich will nicht gleich so negativ auffallen.

Kann denn ein Widerspruch von mir und einer vom Anwalt kommen?

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0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Tom998
Status:
Lehrling
(1787 Beiträge, 1067x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Sind diese Zinsen eigentlich Steuerpflichtig (nicht lachen, ich meine das ernst)? <hr size=1 noshade>
Ja (§ 20 I 7 EStG ).
quote:<hr size=1 noshade>Kann denn ein Widerspruch von mir und einer vom Anwalt kommen? <hr size=1 noshade>
Nein, der zweite Einspruch wäre unzulässig. Ein Steuerbescheid, ein Einspruch.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
Mahnman
Status:
Senior-Partner
(6031 Beiträge, 1338x hilfreich)

Ich würde auch einen einspruch empfehlen. In der Regel begründet das Finanzamt die Abweichung von der Erklärung dann ausführlicher.

Über die Steuerpflicht der Erstattungszinsen wird momentan noch gestritten. Der Staat sieht die Steuerpflicht.

quote:<hr size=1 noshade>Ich habe dann bei der Infohotline angerufen. Die haben mir gesagt, dass das kein problem ist. Eigentlich könnte es einen Säumniszuschlag geben. Da mir aber ein Nachteil entstanden ist (und nicht dem Staat) darf dieser nicht erhoben werden. Mir wurde auch vom Finanzamt bestätigt, dass alles gut ist (und es ist auf dem Steuerbescheid auch nix zu finden). <hr size=1 noshade>


Grundsätzlich ist die Festsetzung eines Verspätungszuschlages auch in Erstattungsfällen zulässig. Der Verspätungszuschlag darf 10% der festgesetzten Steuer nicht überschreiten. Wenn sich bei der Veranlagung also eine Steuer von 0 ergibt, kann kein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Sonst evtl. schon. In der Regel wird der VZ erst bei wiederholter Verspätung festgesetzt.

Ohne jetzt ausführlich nachzulesen gehe ich von einer Erklärungspflicht aus. Damit ist es nicht möglich, 4 Jahre zu warten, da das Finanzamt sonst entweder schätzen (§162 der Abgabenordnung) oder auch die Erklärungsabgabe mittels Zwangsgeld erzwingen kann
(§§328ff AO ).

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44185 Beiträge, 15753x hilfreich)

quote:
2. Ich habe Sterbegeld für meinen verstorbenen Vater erhalten. Somit fällt dieser zumindest anteilig laut dem, was ich finden konnte, unter den Versorgungsfreibetrag. Korrekt? Dieser Freibetrag ist nicht in dem Steuerbescheid zu finden.


Ein Versorgungsfreibetrag steht einem Steuerpflichtigen erst ab dem 64. Lebensjahr zu. Da Du noch studierst, gehe ich davon aus, dass Du von diesem Alter weit entfernt bist.

Daneben ist das erhaltene Sterbegeld ohnehin nicht einkommensteuerpflichtig. Warum sollte dann dafür ein Freibetrag gewährt werden?

Hinsichtlich Hausgeld und Garage schließe ich mich den bisherigen Antworten an.

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" "

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
trulla70
Status:
Frischling
(23 Beiträge, 3x hilfreich)

Hi,
zwischenzeitlich hat sich alles geklärt. Erst waren meine Unterlagen verschwunden, nach etwas "druck" waren sie wieder da und man war gesprächsbereit.

Garage geht so in ordnung, der Mitarbeiter hat den Mietvertrag nicht durchgelesen (wofür gebe ich ihn dann ab?)

Hausgeld ist laut dem Beamten auch zu den Sanierungskosten zu zählen (war nicht der, der den Bescheid erstellt hat).

Dann hatte ich noch mehrere Summen, die nach meiner Rechnung anders waren als im Steuerbescheid, aber nicht nachvollziehbar war, warum. Resultat: Man hat mal so nebenbei vergessen, ein paar Zahlen einzutragen.

Resultat: 4.000 EUR weniger zu versteuerndes Einkommen.
Wenn ich 4.000 EUR nicht angebe, die zu versteuern sind, dann kann ich nur auf gnade hoffen, aber der Staat darf das wohl (oder hat er sich jetzt wegen Steuerhinterziehung oder Unterschlagung strafbar gemacht?).

Erst war kein persönliches Gespräch gewünscht, da man für den Bürger keine Zeit hat. Aber ich war auch nicht in der Lage, Widerspruch einzulegen, da nicht ersichtlich war, was da ignoriert wurde. Ein Anruf ein paar Etagen höher und es war auf einmal alles möglich. Ein nettes Gespräch, das FA hat Fehler gemacht, jetzt kann der Widerspruch auch formuliert werden und alles wird gut. Schön wäre es gewesen, wenn man gleich 10 min. Zeit gehabt hätte. Hätte viel Konfliktpotential vermieden und meine Meinung über das FA wäre positiver.

Jetzt ergibt sich noch eine Frage, aber die passt hier nicht ganz rein. Für spätere Suchen mache ich mal ein neues Thema auf.

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