Absetzbarkeit von Kosten/Verlustvorträge für leere Wohnungen mit ev. späterer Eigennutzung möglich?

30. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(88 Beiträge, 1x hilfreich)
Absetzbarkeit von Kosten/Verlustvorträge für leere Wohnungen mit ev. späterer Eigennutzung möglich?

Hallo zusammen,
es wurde ein Haus übernommen. Der Mieter hat gekündet. Der Versuch per Anzeige einen gewerblichen Nachmieter zu finden schlug fehl. Regional sieht es gewerblich sehr schlecht aus, so wie auch die Vermietung von großen Wohnungen.

Jetzt soll die Wohnung renoviert und teilweise wegen der schlechten Aufteilung mit neuer Küche (8T€) umgebaut werden. Weiter sollen nächstes Fenster (20T€) und Dach (50T€) neu. Wegen Facharbeitermangel wird sich das Ganze bestimmt bis Mitte/Ende nächsten Jahres hinziehen. Wegen der guten Ausstattung soll ein hoher Mietpreis erzielt werden. Wenn das nicht klappt wird mit einem Durchbruch die Wohnung selber genutzt.

Frage ist wie es sich mit den Kosten und der Absetzbarkeit verhält. Können die Kosten munter vorgetragen werden oder unterstellt mir das FA ev. eine geplante Eigennutzung? Eine Sanierung vom Dach & Fenster macht nicht nur energetisch Sinn, sondern auch dann, wenn noch 2/3 zur Fremdvermietung stehen, statt bei späterer ev. Eigennutzung nur 1/3 oder liege ich da falsch? Reicht es für spätere Diskussionen, wenn nachweislich eine Anzeige für Vermietungszwecke geschaltet ist oder muss ich die Erfolglosigkeit der Anzeige noch anders nachweisen werden?

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2080 Beiträge, 721x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
Reicht es für spätere Diskussionen, wenn nachweislich eine Anzeige für Vermietungszwecke geschaltet ist oder muss ich die Erfolglosigkeit der Anzeige noch anders nachweisen werden?

Eine Anzeige wird mit Sicherheit nicht ausreichen.
Da sollten dann auch alle Besichtigungstermine dokumentiert sein.
Oder ein Makler beauftragt werden.
Die Mietforderung sollte auch realistisch sein. 20 € pro qm in der Prärie sind das z. B. nicht.

Du wärst nicht der erste, der eine Vermietungsabsicht vortäuscht um die Renovierungskosten steuerlich geltend machen zu können, bevor er selbst einzieht.
Nicht, dass ich Dir das unterstellen möchte (um das deutlich zu sagen). Nur zur Klarstellung, warum das FA in der Fallkonstellation aufmerksam sein wird.

Der Fall würde IMO sowieso erst einmal vorläufig hinsichtlich der Verluste aus V+V sein.

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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#2
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(88 Beiträge, 1x hilfreich)

danke für die Rückmeldung und Infos!

...die Frage ist natürlich, was man für Besichtigungen/Anfragen dokumentieren soll, wenn nicht mal eine Anfrage bei einer gewerblichen Vermietungsabsicht mit einem VB-Preis erfolgt, da der Immo-Markt für gewerbliche quasi tot ist und die Geschäfte/Schaufenster hier Vorort reihenweise zu Wohnungen umgebaut werden. Beim gewerblichen Versuch kann die Anzeige und den Inhalt belegen und man sieht die Aufrufe.

Und wollen wir auch mal ehrlich sein: Wenn man eine Wohnung hochwertig umbaut und im Haus selber mit wohnt, hat man kein Interesse die Hütte an Großfamilien mit Hartz4-Bezug zu vermieten um den Mietzins zu optimieren. Es ist halt schwer große Wohnungen zu vermieten. Wir würden dann lieber am Ende auf die Miete verzichten und einen Teil der Wohnung selber nutzen wollen und den Rest als Lager/Tageszimmer vermieten. Die Frage ist halt wie restriktiv später das FA die Sache unterstellt. Wie lange akzeptiert das FA einen Leerstand ohne Liebhaberei zu unterstellen? Es geht ja auch um die Nebenkosten.

Wie seht es denn bei der Absetzbarkeit des neuen Daches aus? Das Dach ist zwar für alle, aber ein großer Teil der Kosten wird dann zum Vorteil der vermieteten Dachgeschosswohnung sein. Wie geht das FA damit um?

-- Editiert von User am 1. Dezember 2022 17:07

-- Editiert von User am 1. Dezember 2022 17:09

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#3
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4762 Beiträge, 1156x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
Wie seht es denn bei der Absetzbarkeit des neuen Daches aus?

Das Dach wird grundsätzlich aufgeteilt.

Möglicherweise wird die Steuer auch zunächst vorläufig festgesetzt und die Verluste dann gestrichen.
Wäre bei Selbstnutzung doch auch fair, oder?

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#4
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2080 Beiträge, 721x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
Wie lange akzeptiert das FA einen Leerstand ohne Liebhaberei zu unterstellen?

Solange objektiv nachweisbar ist, dass man sich intensiv um Mieter bemüht (das "wie" ist Deine Aufgabe).
Je länger der Leerstand dauert, desto misstrauischer wird das FA.
Und das hier ist eigentlich die Regel:
Zitat (von Cybert.):
Möglicherweise wird die Steuer auch zunächst vorläufig festgesetzt und die Verluste dann gestrichen.

Also die Allgemeinheit an den Renovierungskosten beteiligen und dann selbst einziehen wird normalerweise nicht funktionieren.

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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#5
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(88 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von Garfield73):
Also die Allgemeinheit an den Renovierungskosten beteiligen und dann selbst einziehen wird normalerweise nicht funktionieren. Dach wird anteilig aufgeteilt


Die Frage ist unter welchen Umständen und unter welcher Aufteilung:

1.) Das Dach braucht jede Wohnung (Wohnflächenaufteilung von unten nach oben 40% - 35% - 25%), aber die neuen Isolierkosten für das DG kommt nur dem DG zur Gute und macht 1/3 der Sanierungskosten aus. Kann man dies nicht anteilig dem DG stärker zuordnen oder die Rechnung getrennt ausweisen lassen (Dachbedeckung, Isolierung DG)?

2.) Wie verhält es sich denn, wenn die Wohnung nur 1Jahr oder einige Monate vermietet wird und man dann selber einzieht (Eigenbedarfskündigung)? Werden dann die Verlustvorträge ebenfalls nachträglich gestrichen oder wie läuft das dann und was passiert mit der Küche als fester Gebäudebestandteil als ev. Zuordnung zu den Anschaffungskosten? Aber welche Anschaffungskosten hat man bei einer Schenkung, die ja in den ersten 3 Jahren für die Absetztbarkeit nicht 15% übersteigen sollen?

3.) Wie sieht es eigentlich mit der AfA bei Schenkung aus? Schenkungshöhe wurde nach Vergleichswert auf 200T€ (AfA vom Vorbesitzer ist wegen der hohen HK aber viel höher). Der Bau ist von 1900 (also 2,5%) und m.E. nicht denkmalgeschützt (wer auch immer dies bestimmt) und liegt m.E. nicht im Sanierungsgebiet (obwohl hier zig alte Hütten stehen und wer auch immer das Sanierungsgebiet wann bestimmt). Also bleibt dann max. 2,5% von X für das vermietet DG über?


-- Editiert von User am 2. Dezember 2022 15:23

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