Anteiliger Hauskauf unter Geschwistern

22. Januar 2023 Thema abonnieren
 Von 
Doko123
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Anteiliger Hauskauf unter Geschwistern

Hallo zusammen,

ich habe folgendes Anliegen, wo ich mir Rat erhoffe.

Ich besitze mit meinen beiden Geschwistern eine Immobilie von im Wert von 360.000€ (Wert erfragt beim Finanzamt => Sie waren so freundlich und haben mir den Wert mitgeteilt).
Damals haben wir die Immobilie zu dritt von unseren Eltern abgekauft, indem wir ihr Restdarlehen von 150.000€ übernommen haben.
Der Kauf war sehr kurzfristig und notgedrungen (beide Eltern wurden arbeitsunfähig und mein Vater ist ernsthaft erkrankt, wodurch sie zahlungsunfähig wurden).
Zunächst haben wir versucht nur zu zweit (einer meiner Brüder und ich) die Kredite zu übernehmen.
Die Bank hat aber abgelehnt, weil wir beide noch in Ausbildung waren.
Aus diesem Grund hat mein anderer Bruder sich entschlossen uns zu helfen.
Er hat aber kein Interesse an dem Haus, wollte aber unterstützen (das ganze ist vor knapp 7 Jahren passiert).
Jetzt plant er selbst ein Haus zu bauen und möchte nach Möglichkeit raus aus den Darlehen, um nicht irgendwie (sollte irgendetwas passieren) unser Elternhaus in Mitleidenschaft zu ziehen.
Wir waren natürlich alle der Meinung, dass er sich darüber keine Gedanken machen muss, aber er möchte es dennoch.
Das kann man ihm wirklich hoch anrechnen. Ein Herzensguter Mensch.


Jetzt stehen wir vor dem Problem, wie wir das ganze irgendwie möglichst günstig über die Bühne bringen.
Ich bin damit schon beim Notar gewesen und bei einem Steuerberater, aber weiterhelfen konnte mir keiner so richtig.
Der Notar hat nur abgewunken und meinte, ich solle mit einem Steuerberater sprechen.
Dann habe ich in der Umgebung geschaut und viele Steuerberater angeschrieben, aber bis auf einen haben alle abgewunken und meinten, sie hätten aktuell keine Zeit für solche Anliegen.
Ich bin dann natürlich zum Einzigen, der sich gemeldet hat, aber der schien mir nicht wirklich vom Fach zu sein.
Alle seine Antworten enthielten immer "Ich denke, ... Ich glaube, ...". Da habe ich mich natürlich nicht sehr kompetent beraten gefühlt.
Er hat auch irgendwas ausgerechnet (nach seiner Rechnung, war unsere Immobilie auch nur 140.000€ wert) und meinte ich brauche mir nur Gedanken über die Grunderwerbssteuer zu machen, es würde schon keine Schenkungssteuer oder so auf uns zu kommen.
(Das war bevor ich beim Finanzamt angefragt hatte).

Mein Vertrauen in Notare und Steuerberater ist jetzt ehrlich gesagt ein wenig erschüttert.

Meine Fragen ans Forum wären:

1) Habe ich evtl. einfach nur falsche Leute erwischt?
2) Wär könnte mir bei diesem Anliegen weiterhelfen?
3) Könnte mir evtl. jemand sagen, ob das so möglich wäre (wird ein wenig kompliziert)?

- Wir haben uns gedacht, evtl. nicht alle Anteile von meinem Bruder zu übernehmen und ihm "wenigstens" noch einen kleinen Anteil für seine Hilfsbereitschaft zu lassen.
- Sein Anteil am Haus wäre ja 1/3: 360.000 / 3 = 120.000€
- Die Darlehen haben heute noch einen Restwert von 80.000€ (Wir haben damals unter uns abgemacht, dass mein Bruder keine Darlehensanteile zahlt. (D.h., nur der andere Bruder und ich haben die Darlehen bisher getilgt).

Unsere Überlegung wäre jetzt wie folgt
- Er schenkt mir und meinem Bruder jeweils einen Anteil von 20.000€
- Wir übernehmen seine ganze Ratenschuld (also 50.000€ von den ursprünglichen 150.000€). Kann man das machen? Die letzten 7 Jahre hat er ja nicht gezahlt. Kommen wir hier damit irgendwie in Gefahr, dass das als zinsloses "Familien-Darlehen" gesehen wird, und evtl. Schenkungssteuer anfällt?
- Insgesamt würden wir damit 90.000 von 120.000€ übernehmen.
- Fällig wären damit an das Finanzamt nur 50.000 x 5% Grunderwerbssteuer = 2500€

Ich weiß wirklich nicht, wer uns da helfen kann. Mir würde jede Idee helfen. Vielen Dank schon mal im Voraus.

Tut mir leid für den langen Text. Das Schreiben, hat aber irgendwie befreit :)






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3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(12784 Beiträge, 4190x hilfreich)

Hallo,

wenn man es grob zusammenfasst, wurde die Immobilie für 150.000 gekauft, und ist jetzt 280.000 wert. Damit ergibt sich ein Wertzuwachs von insgesamt 130.000, der bei einem Verkauf (anteilig) steuerpflichtig wäre.

Grundsätzlich müsst ihr euch nun entscheiden, ob ihr (ver)kaufen oder schenken wollt.
Beim Verkaufen wäre nur der Gewinn steuerpflichtig (eben die besagten 130.000 bzw. 43.333 für den einen Teil).
Beim Schenken wäre hingegen der gesamte Wert steuerpflichtig (macht 93.333 für den einen Teil), allerdings mit anderen Steuersätzen sowie Freibeträgen.

Was ich machen würde: Der 3. Bruder schenkt jeweils einen Anteil im Wert von 20.000, damit wären schon mal etwa 43% seines Anteils übertragen, und zwar steuerfrei.

Wie sieht es denn mit weiteren Personen aus? Sind die 2 Brüder verheiratet, und/oder haben Kinder?
Denn dann könnte der 3. auch noch an die Frauen/Kinder schenken und den Freibetrag praktisch mehrmals nutzen.
Knapp unter dem Wert von 20.000 bleibt ihr übrigens mit 7% (wenn die Zahlen und meine Rechnungen stimmen).

Wenn ihr Kaufen wollt (auch nur Teile), dann würde ich damit noch 3 Jahre warten (ist ja auch nicht ewig). Euch sollte aber klar sein, dass das dann zum realen Wert erfolgen muss, ein Rabatt würde wieder als Schenkung gewertet (und bei Geschwistern schaut das Finanzamt da sicher genau hin).

Alles unter der Voraussetzung, dass der 3. auch verschenken möchte.
Und weil du den Freibetrag selbst erwähnt hast gehe ich davon aus, dass es bisher keine Schenkungen gab.

Stefan


-- Editiert von User am 24. Januar 2023 22:23

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#2
 Von 
Doko123
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antwort Stefan (reckoner) .

Von der Spekulationssteuer habe ich bisher noch gar nichts gehört. Danke für den Hinweis. Der Steuerberater, bei dem ich war, hat das mit keinem Wort erwähnt : ( . Ich hab wirklich Pech gehabt mit ihm. Habe ich das richtig verstanden, dass mein Bruder in diesem Fall auf den Gewinn Steuern zahlen müsste und ich und mein anderer Bruder, die seinen Anteil kaufen, müssen die Grunderwerbssteuer zahlen? Es liest sich so, als ob wir nur die Gewinnsteuer zahlen müssten, aber wenn ich es richtig verstehe, müsste mein Bruder, der verkauft, die Steuer zaheln und wir, die kaufen zahlen die Grunderwerbssteuer oder liege ich falsch?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(12784 Beiträge, 4190x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Habe ich das richtig verstanden, dass mein Bruder in diesem Fall auf den Gewinn Steuern zahlen müsste und ich und mein anderer Bruder, die seinen Anteil kaufen, müssen die Grunderwerbssteuer zahlen?
Genau. Das gilt aber nur bei einem Kauf.
Schenkungen sind hingegen von der Grunderwerbsteuer befreit, und von der Spekulationssteuer natürlich auch (die Kaufdaten gehen auf den Beschenkten über, es ist so als hätte er vor x Jahren gekauft).

Stefan

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0x Hilfreiche Antwort

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