Moin,
folgender Sachverhalt:
A besitzt eine abbezahlte, kleine Wohnung. Eine neue Wohnung wird gekauft. Um die neue Wohnung zu finanzieren wird auf die alte Wohnung eine Hypothek aufgenommen. Die alte Wohnung wird vermietet.
Frage: Darf man die Kosten der Hypothek den Mieteinnahmen gegenrechnen?
Viele Grüße
Auf Wohnung Hypothek aufnehmen und vermieten
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Hallo Worldtour,
quote:Wenn die neue Wohnung auch vermietet wird, ja.
Darf man die Kosten der Hypothek den Mieteinnahmen gegenrechnen?
Wenn allerdings für die neue Wohnung eine eigene Nutzung geplant ist, dann geht das nicht.
MfG Stefan
warum das denn nicht? alle kosten kannst du gegen die mieteinnahmen rechnen.
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Hallo scaglietti,
quote:Weißt du überhaupt worüber du da redest?
alle kosten kannst du gegen die mieteinnahmen rechnen.
Solange wir nicht wissen, was mit der neuen Immobilie geschehen soll, ist eine solche Aussage jedenfalls ziemlich mutig.
MfG Stefan
Da der TE schreibt, dass die alte Wohnung vermietet werden soll, gehe ich davon aus, dass er selbst in die neue Wohnung ziehen will.
Die Hypothek zählt zu den Anschaffungskosten der neuen Wohnung und kann natürlich nicht bei der Vermietung der alten Wohnung berücksichtigt werden.
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Hallo,
quote:Stimmt, aus dem "wird", also zukünftig, läßt sich vermuten, dass er aktuell in der alten Wohnung lebt, nun eine neue kaufen und dort einziehen möchte, und erst dann die alte Wohnung vermieten will.
Da der TE schreibt, dass die alte Wohnung vermietet werden soll, gehe ich davon aus, dass er selbst in die neue Wohnung ziehen will.
Wie auch immer, eine Hypothek kann immer nur bei der Immobilie bzw. deren Einnahmen abgestzt werden, wozu sie auch genutzt wurde.
Also führt die Hypothek zum Kauf der neuen Wohnung auch nur zu Werbungskosten bei dieser neuen Wohnung. Und wenn sie eben nicht (fremd)vermietet wird, dann ist auch nichts abzusetzen.
MfG Stefan
Schau mal nach dem Wort "Dreikontenmodell".
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Hallo,
quote:Und, was soll das bringen?
Schau mal nach dem Wort "Dreikontenmodell".
Wenn du schon einen solchen Begriff einführst, dann musst du schon darlegen, wie das hier gehen soll.
Eine privat veranlasste Hypothek kann jedenfalls niemals gegen die Mieteinkünfte gerechnet werden.
Ebenso wie ich beispielsweise ein Hausdarlehen nicht von meinem Lohn absetzen kann, oder meinen KfZ-Kredit von meinen Zinseinkünften - privat ist privat.
MfG Stefan
1. Konto ist das jetzige Girokonto, auf das gehen die Mieteinnahmen.
2. Konto ist ein neues Girokonto, von dem werden Hausgeld und Reparaturen der alten Wohnung bezahlt.
Ab einem gewissen Minus kommt das auf das 3. Konto, das eigentliche Darlehn.
Es ist allerdings etwas umständlich, geht aber.
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Hallo,
ja, ich weiß schon, wie das Dreikontenmodell funktioniert. Nur passt das hier überhaupt nicht.
quote:Und was hat das jetzt mit den Zinsen zu tun? Hausgeld und Reparaturen sind natürlich absetzbar, das ist doch keine Frage. Nur die Zinsen für die Hypothek oder Grundschuld eben nicht. Und da helfen auch keine verschiedenen Konten.
2. Konto ist ein neues Girokonto, von dem werden Hausgeld und Reparaturen der alten Wohnung bezahlt.
Es bringt auch nichts, wenn man beispielsweise ein Sonderkonto nur für die Vermietung einrichtet (alle Mieteinnahmen und auch alle Ausgaben laufen dann darüber), und von diesem Konto dann auch die Zinsen zahlt. Es sind trotzdem keine Werbungskosten.
MfG Stefan
Hallo,
Wie sieht dass denn bei gleicher Konstellation aus, also bisher eigengenutzte Immobilie soll vermietet werden und die aufgenommene Hypothek wird für das neue Objekt genutzt, allerdings mit dem Hintergrundwissen, dass die alte Immobilie hätte verkauft werden müssen um das neue Objekt finanzieren zu können. Das kommt logisch ja erstmal einem Verkauf der alten Immobilie für die Finanzierung der neuen Immobilie und einem anachließenden erneuten Kauf der alten Immobilie gleich. Dann wäre die Hypothek für den erneuten Kauf ja auch für diese genutzt und die Zinsen könnten als Werbungskosten abgesetzt werden.
Gibt es da keine Möglichkeit das zu begründen?
Ich hoffe ich habe mich klar genug ausgedrückt.
Gruß
Toby
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Hallo Toby,
du meinst also, man hätte die alte Wohnung verkauft und mit dem Erlös dann die neue Wohnung gekauft.
Davon unabhängig wurde dann noch eine Wohnung zur Vermietung gekauft (zufällig wieder die alte;-), und dieser Kauf soll mit einer Grundschuld (=Werbungskosten) finanziert werden. Der Verkauf und Rückkauf der 'alten' fand natürlich nur fiktiv statt.
So richtig wiedergegeben?
Speziell durch den letzten Satz (fiktives Geschäft) würde ich hier einen Gestaltungsmißbrauch sehen.
Aber auch wenn wirklich verkauft würde (etwa zwischen nahen Angehörigen, weil es dann grunderwerbsteuerfrei wäre), dürfte die zeitliche Zusammenballung ein Problem sein. Zudem sind Geschäfte zwischen nahen Angehörigen immer verdächtig und es wird besonders geprüft (siehe auch "Kettenschenkung").
Ohne Steuerberater sollte soetwas eher nicht in Angriff genommen werden.
MfG Stefan
-- Editiert reckoner am 02.04.2012 16:09
Es kommt im Steuerrecht auf verwirklichte Tatbestände, nicht auf evtl. mögliche. Somit greift die Arguentation nicht.
Ich habe mir ähnliches gedacht, aber rein rational ist das für mich nicht gerecht. Wenn ich meine Wohnung verkaufe, damit ein neues Objekt finanziere und anschließend die Nachbarwohnung für eine Vermietung kaufe und die Finanzierungskosten dann absetze wäre das ja für mein Verständnis rechtlich erstmal i.O., oder?
Nun frag ich mich, warum ich nicht entsprechend mit der eigenen bereits bekannten und "geprüften" Immobilie, von der ich also weiß das die Qualität stimmt und keine Baumängel vorliegen, handeln darf. Das erscheint mir erstmal unlogisch.
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Also ich verstehe nicht, warum hier so heftig argumentiert wird, das ginge nicht.
Bist Du ein Vertreter des Finanzamtes ?
In D ist man m. E. frei, sein Vermögen, sprich Eigenkapital dort reinzustecken und wieder rauszunehmen, wo man es für richtig hält, also auch die Finanzierungsstruktur eines steuerbaren Geschäfts = Vermietung einer ETW später zu ändern. So sagt das auch mein Steuerberater.
Die Steuerbeamten des FA wollen das teilweise durch Ablehnung verhindern, scheinbar können die das aber rechtlich nicht durchsetzten, vgl. Finanzgerichtsurteile. Die Trennung von Konten kann bei dem Nachweis hilfreich sein, auch sollte man nicht mehr Kredit aufnehmen als die vermietete Wohnung mal Anschaffungskosten hatte. Ob die bereits erfolgte Abschreibung auch von der späteren Fremdfinanzierungsumme abzusetzen ist, vermutlich nicht, da ganz anderer Sachverhalt, weiß ich nicht genau, wer kann hier helfen ?
Also ich verstehe nicht, warum hier so heftig argumentiert wird, das ginge nicht.
Bist Du ein Vertreter des Finanzamtes ?
In D ist man m. E. frei, sein Vermögen, sprich Eigenkapital dort reinzustecken und wieder rauszunehmen, wo man es für richtig hält, also auch die Finanzierungsstruktur eines steuerbaren Geschäfts = Vermietung einer ETW später zu ändern. So sagt das auch mein Steuerberater.
Die Steuerbeamten des FA wollen das teilweise durch Ablehnung verhindern, scheinbar können die das aber rechtlich nicht durchsetzten, vgl. Finanzgerichtsurteile. Die Trennung von Konten kann bei dem Nachweis hilfreich sein, auch sollte man nicht mehr Kredit aufnehmen als die vermietete Wohnung mal Anschaffungskosten hatte. Ob die bereits erfolgte Abschreibung auch von der späteren Fremdfinanzierungsumme abzusetzen ist, vermutlich nicht, da ganz anderer Sachverhalt, weiß ich nicht genau, wer kann hier helfen ?
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