ESt 2013 mit Einkünften aus VV

9. Dezember 2014 Thema abonnieren
 Von 
Peter86
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 8x hilfreich)
ESt 2013 mit Einkünften aus VV

Guten Tag,

ich habe zwei Fragen.
1. Ich bin vom FA zu keiner ESt aufgefordert worden habe aber in 2013 erstmalig Einkünfte aus VV bis wann muss ich die ESt abgeben??

2. Ich möchte die Daten nach der sog. Nettomethode angeben.
Also Nettomiete - Afa - Zinsen - sonstige nicht umlagefähigen Ausgaben

Hab gelesen das z.B. bei Instandhaltungen die aus der Rücklage gezahlt werden erst bei der Entnahme Werbungskosten entstehen.
Ich habe selber nicht alles in die Rücklage einbezahlt da ich die Wohnung in 2013 gekauft habe. Darf ich trotzdem alles was aus der Rücklage für Instandhaltung verwendet wird als Werbungskosten ansetzen.Kaufe ich die Rücklagen sozusagen beim KP der Wohnung mit??
Gibt es sonst noch was zu beachten..

Danke schonmal
Mfg Peter


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-- Editiert Peter86 am 09.12.2014 23:16

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13726 Beiträge, 4359x hilfreich)

Hallo Peter,

quote:
1. Ich bin vom FA zu keiner ESt aufgefordert worden habe aber in 2013 erstmalig Einkünfte aus VV bis wann muss ich die ESt abgeben??
Bis zum 31.05.2014.

quote:
2. Ich möchte die Daten nach der sog. Nettomethode angeben.
Also Nettomiete - Afa - Zinsen - sonstige nicht umlagefähigen Ausgaben
Wieso so kompliziert? Normalerweise gibt man alle Einnahmen und alle Ausgaben an, fertig.
Weiß du übrigens, wie hoch die Afa ist? Das ist nämlich der schwierigste Punkt bei der ersten Erklärung.

quote:
Hab gelesen das z.B. bei Instandhaltungen die aus der Rücklage gezahlt werden erst bei der Entnahme Werbungskosten entstehen.
Ja, das ist korrekt, die Rücklage gehört praktisch noch dir.

quote:
Ich habe selber nicht alles in die Rücklage einbezahlt da ich die Wohnung in 2013 gekauft habe. Darf ich trotzdem alles was aus der Rücklage für Instandhaltung verwendet wird als Werbungskosten ansetzen.Kaufe ich die Rücklagen sozusagen beim KP der Wohnung mit??
Genau, man kauft nicht nur das Grundstück und das Gebäude (bzw. einen Anteil daran), sondern auch die Rücklage. In eine ordentliche Bewertung einer Immobilie fließt auch die Rücklage immer mit ein (besonders, wenn sie relativ niedrig oder hoch ist).

quote:
Gibt es sonst noch was zu beachten.
Ich rate beim ersten mal VuV grundsätzlich zu einem Steuerberater, speziell wegen der AfA, aber auch allgemein als Vorlage. Du könntest dann später mal versuchen, mit Elster die Erklärung nachzubauen, wenn du auf ähnliche Ergebnisse kommst kannst du einigermaßen sicher sein, es verstanden zu haben.

Stefan

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47555 Beiträge, 16818x hilfreich)

zu 1.: Bis zum 31.05.2014. Die Abgabe der Steuererklärung ist also schon mehr als 6 Monate verspätet.

zu 2.: Das wird zwar häufig vom Finanzamt geduldet, ist aber falsch. Die Nettomethode ist keine zugelassene Methode. Sie ist u.a. auch deswegen falsch, da bei den Betriebskosten die Vorauszahlungen des Mieters nur selten mit den Ausgaben im gleichen Jahr decken. So etwas wäre reiner Zufall.

quote:
Hab gelesen das z.B. bei Instandhaltungen die aus der Rücklage gezahlt werden erst bei der Entnahme Werbungskosten entstehen.


Richtig, dafür können die Einzahlungen in die Rücklage nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden.

quote:
Ich habe selber nicht alles in die Rücklage einbezahlt da ich die Wohnung in 2013 gekauft habe. Darf ich trotzdem alles was aus der Rücklage für Instandhaltung verwendet wird als Werbungskosten ansetzen.Kaufe ich die Rücklagen sozusagen beim KP der Wohnung mit??


Richtig, die Rücklage wurde mitgekauft.

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0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Peter86
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 8x hilfreich)

Hallo Stefan Hallo hh,

erstmal vielen Dank für eure Antworten!!
Der Grund weshalb ich mich gerne für die Nettomehtode entscheiden würde ist das ich dann weniger Gewinn habe.

Nettomethode:

Mieteinnahmen inkl. Nebenkosten 6000
- Abschlagszahlungen 1776
- Instandhaltung zu Lasten Rücklage 509
+ Instandhaltung Zuführung Rücklage 72

Abschreibung 1565
Zinsen Sparkasse 880
Gebühren Sparkasse 14


Gewinn/Verlust 1328

Bruttomethode:

Mieteinnahmen exkl. Nebenkosten 4440
- Ausgaben nicht umlagefähig 336
- Instandhaltung zu Lasten Rücklage 509
+ Instandhaltung Zuführung Rücklage 72

- Abschreibung 1565
- Zinsen Sparkasse 880
- Gebühren Sparkasse 14


Gewinn/Verlust 1208

1. Würdet ihr mir trotzdem von der Nettomethode abraten?
2. Könnte ich im nächsten Jahr zur Bruttomethode wechseln?

Meine Anschaffungskosten und Afa hab ich folgendermaßen ermittelt:

Kaufpreis lt. Kaufvertrag 80000
- im KP enthaltene AHK für Einrichtung (Küche) 4000
- übernommene Instandhaltungsrücklage 1074,76
+ Anschaffungsnebenkosten 3308,88
GB Eigentumsumschreibung 274,35
GB Auflassungsvormerkung 88,5
Grunderwerbsteuer 2622
Notar 313,03
Fahrtkosten 20km * 0,3€ 6 Telefonkosten 5

= Anschaffungskosten 78234,12



Abschreibung

2% von 78234,12 AHK 1564,68

Denk des sieht soweit alles ganz gut aus.

3. Die 4000,00€ für die Küche kann ich doch auch abschreiben oder??

Problem ist ich hab keine Rechnungen für die ursprünglichen Kosten der Küche, Geräte usw.
Ich denk die müsste ich vom vorherigen Eigentümer anfordern.

4. Muss ich dann alles einzeln abschreiben (E-Herd, Geschirrspüler, Arbeitsfläche usw.) oder kann ich einen Posten über 4000,00€ machen?
Habt ihr da irgendwelche Tipps

Vielen Dank schonmal.

Gruß Peter






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#4
 Von 
Mahnman
Status:
Senior-Partner
(6041 Beiträge, 1341x hilfreich)

Zur AfA:

Du hast also 80.000 an den Verkäufer bezahlt? Wie viel Anteil Grund und Boden ist dabei?

Für den Anteil Grund und Boden kannst du keine Abschreibung geltend machen.

Im Jahr der Anschaffung ist die Jahres AfA zeitanteilig zu rechnen, d.h. z.B. ab Juli mit 6/12.

-----

Abschreibung für die Küche ist möglich.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
Tom998
Status:
Student
(2063 Beiträge, 1185x hilfreich)

quote:
1. Würdet ihr mir trotzdem von der Nettomethode abraten?
2. Könnte ich im nächsten Jahr zur Bruttomethode wechseln?

Welchen Teil von "Es gibt keine Nettomethode." haben Sie nicht verstanden?

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13726 Beiträge, 4359x hilfreich)

Hallo Peter,

abgesehen davon, dass du Brutto mit Netto vertauscht hast (das mit Nebenkosten nennt man Brutto): Erkläre doch mal, wo die 120 Euro zusätzlicher Gewinn herkommen, also genau, welcher Posten in der zweiten Berechnung fehlt. Denn eigentlich kann das nicht sein, die Nebenkosten welche der Mieter zahlt müssen genau mit den umlegbaren Kosten übereinstimmen. Allenfalls wenn man nur ein Jahr betrachtet, kann es da Differenzen geben (siehe die Antwort von hh ), aber das gleicht sich langfristig aus.

Konkret: In deinem ersten Modell schreibst du "Abschlagszahlungen", aber was ist mit der Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung? OK, das kommt erst im nächsten Jahr, aber damit erledigt sich der Vorteil doch ganz schnell wieder.

Zu den Abschreibungen: Warum so kompliziert?
Du nimmst einfach den kompletten Kaufpreis und ziehst davon den Wert des Grundstücks ab (den kann man nämlich nicht Abschreiben - schon mal ein Fehler in deiner Rechnung). Das die Ermittlung trotzdem nicht leicht ist hatte ich ja schon erwähnt.

Was meist du denn mit den "Anschaffungsnebenkosten 3308,88"? Makler?

Und die Küche kannst du natürlich auch abschreiben. Entweder über die gewöhnliche Abschreibung über 50 Jahre (imho wird das Finanzamt da nichts gegen haben, obwohl es eigentlich falsch wäre). Oder halt über die voraussichtliche Nutzungsdauer.
Eine Rechnung hast du sehr wohl, nämlich den Kaufvertrag der Wohnung (oder ist die Küche dort nicht gesondert und mit Wert aufgeführt?). Abschreiben kannst du natürlich nur deinen Kaufpreis, nicht den ehemaligen Neupreis, also bauchst du auch keine Rechnungen von deinem Verkäufer.

Ich rate nochmals: Geh' zu einem Steuerberater (das würde aufgrund der Abschreibungsproblematik sogar ich tun, obwohl ich mich etwas auskenne).

Stefan

-- Editiert reckoner am 11.01.2015 10:36

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47555 Beiträge, 16818x hilfreich)

quote:
aber was ist mit der Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung?


Die fällt ins nächste Jahr, da es auf den Zahlungsfluss ankommt. Daher kommt zwischen beiden Methoden nicht wirklich das Gleiche heraus, auch wenn es sich über die Jahre ausgleicht.

Da steuerrechtlich der Zahlungsfluss entscheidend ist, ist die Bruttomethode (die Du als Nettomethode bezeichnet hast) die richtige.

Als Einnahmen angegeben werden müssen also die Bruttomieteinnhamen, d.h. die Einnahmen einschl. der Nebenkostenvorauszahlungen.

Es gibt da keine Wahlfreiheit.

quote:
Abschreibung

2% von 78234,12 AHK 1564,68


Wie hast Du denn die 78234,12€ ermittelt? Das ist nämlich das, was bei der erstmaligen Abgabe der Anlage V am Schwierigsten ist.

Ich komme mit Deinen Zahlen beim besten Willen nicht auf diesen Betrag. Da der Wert für Grund und Boden herausgerechnet werden muss, würde ich mit den von Dir genannten Zahlen eine Abschreibungsgrundlage irgendwo bei 60.000€ oder noch weniger erwarten, was einer AfA von ca. 1.200€ entspricht.

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" "

-- Editiert hh am 13.01.2015 12:53

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Jotrocken
Status:
Junior-Partner
(5924 Beiträge, 1374x hilfreich)

Ihre Angaben und Ihre Fragen sowie die relativ lange Verspätung bei der Abgabe der Einkommensteuererklärung verdeutlichen nur, wie dringend der Gang zum Steuerberater anzuraten ist.

An alle: Wie ermittelt man (bzw. der StB) eigentlich den Anteil des Grund und Bodens?

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0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
Mahnman
Status:
Senior-Partner
(6041 Beiträge, 1341x hilfreich)

Bodenrichtwert x Quadratmeter Grundstücksfläche ggf. x Miteigentumsanteil

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Peter86
Status:
Frischling
(30 Beiträge, 8x hilfreich)

Hallo zusammen,

erstmal allen bis auf Tom998 vielen Dank für die Antworten!!
Oben bei den Bezeichnung hab ich im Eifer des Gefechts die Begrifflichkeiten Brutto- und Nettomethode vertauscht.
Der Teil ist für mich abgehakt. (Bruttomethode)

Das mit dem Anteil Grund und Boden hab ich auch übersehen. :-)
Hab jetzt mit der Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) den Anteil Grund und Boden ermittelt.

@jotrocken
Link für Arbeitshilfe und Anleitung:

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2014-09-23-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Von den Anschaffungskosten 78234,00
werden bei mir 23% Anteil Grund und Boden ermittelt 17687,00
(neben Bodenrichtwert kommt es z.B. auch auf Gesamtwohnfläche an)
Somit errechnen sich die 2% Afa aus 60547,00 --> ca. 1210,00 Afa

Das Thema Afa für Wohnung und Anschaffungskosten ist für mich somit auch durch.

Es bleibt nur noch die Frage mit der Küche 4000,00€ zu klären.
Im KV steht:
Mitverkauft und im Kaufpreis enthalten sind, folgende beweglichen Gegenstände:
Die gesamte Kücheneinrichtung samt Elektorgeräte bestehend aus Ober- und Unterschränken, Elektroherd mit Ceranfeld, Kühlschrank, Geschirrspüler.

Ich weiß im Moment nicht genau wie alt die Küche ist. (ca 6 Jahre)

1. Somit kann ich keine Restnutzungsdauer ermitteln??
--> Ich brauch doch die ursprüngliche Rechnungen??!!
Oder gibts da eine andere Möglichkeit?? (Abschreibung zusammen mit Wohnung 50Jahre kommt nicht in Frage!!)

2. Sind die Positionen Ober- und Unterschränke, E-Herd usw. einzeln abzuschreiben?? Oder gibt es hier auch eine Vereinfachung??

hh könntest du dich bitte zu den zwei Punkten noch äußern oder jemand anderes mit einer zielführenden Antwort.

Danke schonmal!!
P.S. Ich gehe sicher nicht zum Steuerberater....

Mfg Peter


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-- Editiert Peter86 am 20.01.2015 20:40

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Mahnman
Status:
Senior-Partner
(6041 Beiträge, 1341x hilfreich)

Wie oben schon geschrieben, gibt es AfA für die Wohnung erst ab Kauf. wenn dieser im Januar war gibt es die volle AfA, ansonsten zeitanteilig.

1. Die Einbauküche kann anhand der Anschaffungskosten im Notarvertrag abgeschrieben werden. Die ursprünglichen Rechnungen sind nicht erforderlich. Was die Nutzungsdauer angeht, so sollte man diese realistisch schätzen. Ich habe die amtliche AfA Tabelle nicht zur Hand, so dass ich nur bei Google Zeiten zwischen 8 und 12 Jahren gefunden habe. In der Regel sollte das Finanzamt bei einer geschätzten Dauer von 5-6 Jahren keine Probleme machen. Auch hier gilt natürlich die zeitanteilige Abschreibung.

2. Ich würde einen Posten Einbauküche abschreiben.

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