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Einkommenssteuererklärung Vermietung

 Von 
BenSch36
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 21x hilfreich)
Einkommenssteuererklärung Vermietung

Moin zusammen,
leider konnte ich trotz Suche nichts passendens finden vielleicht weil jeder Fall sehr speziell ist.
Auch meiner ist es weswegen ich vorab die Kurzfassung schreibe und anschließend eine detailiertere Ausführung schreibe. Ich hoffe das hilft.


Kurzfassung:
Person A wird aufgefordert, für 2014 eine Steuererklärung abzugeben.
Person A hat zwei Immobilien.
2014 hatte Person A die Immobilie B das ganze Jahr leerstehen.
Die zweite Immobilie O stand über einen Zeitraum von vier Monaten (September - Dezember) leer. Davor war die Immobilie O von 2008 bis 31.08.2014 vermietet. In 2015 sind beide Immobilien wieder vermietet.

Finanzamt lehnt Verluste aus Vermietung und Verpachtung für 2014 pauschal und für beide Immobilien ab, da keine auf Dauer ausgelegte Vermietungsbasicht nachgewisen werden konnte.
Für die Immobilie O wurde der unbefristete Mietvetrag vom 01.06.2008 bis 31.08.2014 sowie der unbefristete Mietvertrag von 14.12.2014 (bis 31.03.2019) eingereicht.

Für Immobilien B wurde ein unbefristete Mietvertrag ab 01.08.2015 eingereicht.

Allerdings wurden in der freiwilligen Steuererklärung für das Jahr 2016 für beide Immobilien keine Einkünfte aus VuV angegeben. Gründe hierfür stehen im ausführlichen Sachverhalt.
Meine Fragen stehen am Ende des Textes.

Danke euch



Ausführlicher Sachverhalt:
Person A hat Ende 2013 zwei Immobilien geerbt. Immobilie O und Immobilie B.

Die Immobilie O war von 06/2008 bis 08/2014 durchegehend vermietet.
Von mitte September 2014 bis Mitte Dezemeber 2014 erfolgten umfangreiche Moderniesierungsmaßnahmen.
Mit Beginn der Arbeiten hat Person A bereits einen Mieter gefunden, der nach Fertigstellung der Arbeiten sofort einziehen wollte. Gesagt getan. Der Mieter konnte mitte Dezember einziehen. Unbefristet.

Die Immobilie B wurde vom verstorbenen selbst genutzt. Aufgrund der Trauerphase und bevorstehenden Streitgkeiten um das Erbe hat Person A vorerst nichts gemacht an dem Haus da nicht klar war, in wie weit eventuell Gutachter das Haus im Zuge der Erbauseinandersetzungen bewerten müssen oder aber die Gegenstände des verstorbenen bewertet werden müssen.
Für Person A war von vornherein klar dass sie nicht in die Immobilie B einziehen will, sondern die Immobilie vermieten will. So schaltetet Sie unabhängig der Streitgkeiten um das Erbe mehrere Wohnungsanzeigen.
Das Interesse war gering da bspw. das Haus in einem schlechten Zustand war.
Im Mai 2015 fand Person A dann einen Mieter der zum 01.08.2015 einziehen konnte. Gesagt getan.

Für das Jahr 2010 gab Person A erstmalig und freiwillig eine Steuererklärung ab. Dann erst für das Jahr 2013 wieder.
Für das Jahr 2014 und 2015 keine, für das Jahr 2016 gab Person A dann wieder freiwiliig eine Erklärung ab in der aber keine Einkünfte aus VuV angegeben wurden, da die Einnnahmen der Immobilie O aus privaten Gründen seiner Freundin zu Gute kamen (Sie steht nicht im Grundbuch) und der Mieter in Immobilie B für 2016 keine Miete mehr gezahlt hat und schlußendlich gekündigt wurde.
Klar hätte Person Verluste aus VuV angeben können, die wären aber wahrscheinlich eh abgelehnt worden da Person A keine Zeit hatte neue Anzeigen zu schalten etc.

Nun wurde Person A aufgefordert, für 2014 eine Steuererklärung abzugeben. Dieses hat er gemacht und dort auch die VuV berücksichtigt. Es kam ein Verlust raus da Immobilie O nur teilweise vermietet war und umfangreich renoviert wurde und Immobilie B gar nicht vermietet wurde.

Auf die Nachfrage des Finanzamts warum für 2016 keine VuV angegeben wurde, antwortete Person A, da es keine Steuerrelevanten Einnahmen gab.

Kurz darauf kam dann der Bescheid in dem die GESAMTEN Verluste aus VuV nicht annerkannt wurden da keine "auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht zu erkennen ist"
Weitere Begründungen erfolgten nnicht, so dass ich nur mutmaßen kann warum die Verluste abgelehnt wurden.



Nun meine Frage:

1. Ist das ein korrektes vorgehen? Dürfen bei Grundverschiedenen Immobilien einfach so pauschal alle Einnahmen und Ausgaben nicht annerkannt werden?
Ich meine für die Immobilie B kann ich verstehen das Klärungsbedarf besteht da diese von 2014 bis September 2015 leer stand. Wohlgleich Person A ja bereits 2014 Mieter gesucht hat aber eben erst im Folgejahr 2015 einen gefunden hat.

Immobilie O aber, wurde ja nach drei Monaten Leerstand wegen Komplettrenovierung/sanierung/Modernisierung wieder vermietet. Bis 2019 sogar. Das heist allein von 2008 bis 2019 also in 11 Jahren gab es nur 3 Monate Leerstand.

Das Amt geht natürlich davon aus, dass die ab 2016 nicht vermietet war da Person A ja mitgeteilt hat, dass sie 2016 keine Einnahmen hatte.
Aber selbst wenn dem so wäre, wenn eine immobilie jahrelang vermietet war, dann kurz leer steht und dann wieder vermietet wird, spiegelt das doch schon eine auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht wieder?

2. Darf man benachteiligt werden wenn man rückwirkend eine Steuererklärung abgibt?
Weiter wird Person A ja aufgrund der späteren Abgabe der Steuererklärung nachteilig behandelt. Anscheinend hat man die Verluste abgelehnt, da man das Wissen aus 2016 mit berücksichtigt.
Hätte Person A die Einkommenssteuererklärung für 2014 bereits Anfang 2015 abgegeben, hätte doch auch noch niemand gewusst was 2015, 2016 und später mit den Mietern bzw. den Immobilien passiert.
Wisst Ihr worauf ich hinaus will?

Danke für eure Antworten.

-- Editiert von BenSch36 am 21.03.2019 13:41

-- Editiert von BenSch36 am 21.03.2019 13:43

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Steuererklärung Immobilie


26 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Eugenie
Status:
Student
(2825 Beiträge, 1007x hilfreich)

und das wollen Sie in einem Forum klären?

Tipp/Rat: Steuerberater/RA!

E.

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#2
 Von 
BenSch36
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 21x hilfreich)

Naja ich glaube grundsätzlich klären kann man in einem Forum nie etwas. Aber man kann, und dafür ist so ein Forum aus meiner Sicht da, sich Meinungen, Hinweise und Tipps einholen.
Aber ich denke dass wir keine Grundsatzdiskussion über den Sinn und Unsinn eines Forums führen sollten.
Mir wurde hier jedenfalls schön öfter geholfen ohne dass es im Forum selbst zu einer Klärung kam.

Ich nehme ihren Tipp natürlich dankend zur Kenntnis.

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#3
 Von 
Sir Berry
Status:
Senior-Partner
(6559 Beiträge, 2399x hilfreich)

Zitat (von BenSch36):
1. Ist das ein korrektes vorgehen? Dürfen bei Grundverschiedenen Immobilien einfach so pauschal alle Einnahmen und Ausgaben nicht annerkannt werden?

Nein, hier ist je Objekt zu bewerten.

Allerdings könnten die Probleme auch auf die fehlenden Erklärungen der anderen Jahre zurückzuführen sein.

Zitat (von BenSch36):
für das Jahr 2016 gab Person A dann wieder freiwiliig eine Erklärung ab in der aber keine Einkünfte aus VuV angegeben wurden, da die Einnnahmen der Immobilie O aus privaten Gründen seiner Freundin zu Gute kamen (Sie steht nicht im Grundbuch)

Wieso freiwillige Erklärung?
Und das mit der Freundin ist so natürlich Unfug.
Er hätte ihr einen Teil seines versteuerten Einkommens überlassen können, aber doch nicht das unversteuerte.

Berry

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#4
 Von 
Erich Tango
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 15x hilfreich)

Hallo,
für eine vollumfängliche Anwtort fehtl mir etwas die Zeit, aber vielleicht kann ich ein paar Anregungen geben.

1.)

Zitat:
er aber keine Einkünfte aus VuV angegeben wurden, da die Einnnahmen der Immobilie O aus privaten Gründen seiner Freundin zu Gute kamen (Sie steht nicht im Grundbuch) .

Es wurde Miete gezahlt, aber die Freundin hat die Einnahmen erhalten.
Auch dann sind die Einnahmen beim Eigentümer zu versteuern. Aber lustiger Gedanke, das nicht zu verteuern :) :)
Demnach hätten meine Kinder einen großen Teil meines Lohns zu versteuern. ;)

2.)
Das Zusammenfassen von mehreren Immobilien ist m.E: so nicht zulässig. Die Vermietungsabsicht muss grundsätzlich für jedesObjekt einzeln beurteilt werden.

3.)

Zitat:
Für Person A war von vornherein klar dass sie nicht in die Immobilie B einziehen will, sondern die Immobilie vermieten will. So schaltetet Sie unabhängig der Streitgkeiten um das Erbe mehrere Wohnungsanzeigen.

Das wäre m.E. schon ein geigneter Nachweis der Vermietungsabsicht.

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#5
 Von 
taxpert
Status:
Praktikant
(854 Beiträge, 207x hilfreich)

Zitat (von BenSch36):
für das Jahr 2016 gab Person A dann wieder freiwiliig eine Erklärung ab in der aber keine Einkünfte aus VuV angegeben wurden, da die Einnnahmen der Immobilie O aus privaten Gründen seiner Freundin zu Gute kamen

Zitat (von BenSch36):
Das Amt geht natürlich davon aus, dass die ab 2016 nicht vermietet war da Person A ja mitgeteilt hat, dass sie 2016 keine Einnahmen hatte.

Also hat man vorsätzlich falsche Angeben gemacht und somit den Straftatbestand der Steuerhinterziehung verwirklicht! Oder glauben Sie wirklich, dass wenn Sie aus welchen Gründen auch immer der Freundin die Einnahmen zuschustern, die nicht bei Ihnen steuerpflichtig sind??!!

taxpert

Signatur:"Yeah, I'm the taxman and you're working for no one but me!" The Beatles, Taxman
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#6
 Von 
Cybert.
Status:
Lehrling
(1484 Beiträge, 345x hilfreich)

Zitat (von Erich Tango):

2.)
Das Zusammenfassen von mehreren Immobilien ist m.E: so nicht zulässig. Die Vermietungsabsicht muss grundsätzlich für jedesObjekt einzeln beurteilt werden.

Auf jeden Fall ist jedes Objekt für sich zu beurteilen!

Signatur:"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb." Bert Rürup
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#7
 Von 
BenSch36
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 21x hilfreich)

Also mal ganz kurz bevor man hier weiterhin irgendwelche Straftaten vorwirft.
Der Mietvertrag für die Immobilie O wurde ordnungsgemäss geändert und die Freundin als Vermieterin eingetragen.
Weiterhin hat diese die Einnahmen auch ordnungsgemäss in ihrer Einkommensteuererklärung angegeben.
Ich sehe da jetzt keine Steuerhinterziehungen oder vorsätzliche Falschangaben der Person A?!
So weit ich weiß, muss Eigentümer nicht gleich Vermieter sein.

Ich erwarte hier keine fallbezogebe, detaillierte Steuerberatung zu og Sachverhalt.

Ich möchte einfach ein bisschen backroundwissen.
Mich interessiert letzten Endes ob das Finanzamt einfach so beide Immobilien über einen Kamm scheren darf was ja hier passiert ist.

Und wieviel Monate man vermieten muss, damit eine „auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht" besteht.
Meines Erachtens besteht diese Absicht doch schon, sobald ich einen unbefristeten Mietvertrag unterschreibe bzw unterschreiben lasse?
Immobilie O war ja nun nach vier Monaten leerstand wieder vier Jahre am Stück vermietet. Nur das ich nicht mehr als Vermieter tätig war. Das zeigt doch auch eine „auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht"?
Oder was für Grundvoraussetzungen müssen erfüllt sein?

Weiter interessiert mich, ob man als Finanzamt das Wissen der darauffolgenden Jahre bei der Steuererklärung berücksichtigen darf.
Wie schon geschrieben, wenn ich die Steuererklärung 2014 bereits 2015 abgegeben hätte, wüsste das Finanzamt doch auch nicht, ob und wie lange die Immobilien in den Jahren 2015 und Folgejahren vermietet sind. Ergo hätten die auf Grundlage der Mietverträge und der geschalteten Wohnungsanzeigen von einer dauerhaften Vermietung ausgehen müssen.

In og Fall wird es ja jetzt zum Nachteil, dass die Steuererklärungen erst drei Jahre später abgegeben wurde. Ist das so „rechtens"?
Oder muss das Finanzamt die Steuererklärung so behandeln, als wäre sie Anfang 2015 abgegeben worden?

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(33876 Beiträge, 12140x hilfreich)

Zitat:
Das zeigt doch auch eine „auf Dauer angelegte Vermietungsabsicht"?
Oder was für Grundvoraussetzungen müssen erfüllt sein?

Nein, für eine dauerhafte Vermietungsabsicht müsstest Du selbst als Vermieter auftreten.

Zitat:
Weiter interessiert mich, ob man als Finanzamt das Wissen der darauffolgenden Jahre bei der Steuererklärung berücksichtigen darf.

Ja, das darf es.

Zitat:
In og Fall wird es ja jetzt zum Nachteil, dass die Steuererklärungen erst drei Jahre später abgegeben wurde. Ist das so „rechtens"?

Ja, das ist rechtens.

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#9
 Von 
Erich Tango
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 15x hilfreich)

Zitat:
So weit ich weiß, muss Eigentümer nicht gleich Vermieter sein

Doch, in der Regel wohl, sonst liegt Untervermietung vor.
Eine Ausnahme könnte Nießbrauch sein.

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#10
 Von 
BenSch36
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 21x hilfreich)

Zitat (von Erich Tango):
Zitat:
So weit ich weiß, muss Eigentümer nicht gleich Vermieter sein

Doch, in der Regel wohl, sonst liegt Untervermietung vor.
Eine Ausnahme könnte Nießbrauch sein.

Untervermietung wäre es doch aber nur, wenn ich an meine Freundin vermiete und die dann weiter vermiete oder sehe ich das falsch?
Mag sein dass ich hier völlig falsch liege, aber ich bin der Meinung dass ich keine Einkünfte aus VuV für 2016 angeben muss, da ich mit keinem Mieter einen Vertrag geschlossen habe?!

Wenn ich da jetzt falsch liege und GRUNDSÄTZLICH der Eigentümer Mieteinnahmen angeben muss auch wenn er nicht als Vermieter Auftritt, dann

1. gibt es dafür eine gesetzliche Grundlage? Welche Paragraphen greifen hier?

2. hätte ich damit ja tatsächlich Steuerhinterziehungen begannen. Was müsste ich da jetzt machen? Selbstanzeige? Korrektur der Erklärung für 2016 sofern dies überhaupt noch möglich ist?

Mal angenommen die Mieter der Immobilie wären nach 12 Monaten ausgezogen, und die Immobilie hätte deswegen 2016 leer gestanden, rechtfertigt das die Annahme für die Erklärung 2014, dass die Vermietung nicht auf Dauer ausgelegt war?

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#11
 Von 
taxpert
Status:
Praktikant
(854 Beiträge, 207x hilfreich)

Zitat (von BenSch36):
Untervermietung wäre es doch aber nur, wenn ich an meine Freundin vermiete und die dann weiter vermiete oder sehe ich das falsch?
Mag sein dass ich hier völlig falsch liege, aber ich bin der Meinung dass ich keine Einkünfte aus VuV für 2016 angeben muss, da ich mit keinem Mieter einen Vertrag geschlossen habe?!

Sieht halt verdammt nach §§41, 42 AO aus!

Ich fasse die (hier) bekannten Fakten nochmal zusammen:
ESt 2014 wurde erst auf Aufforderung abgegeben. Immo O bis 08/2014 vermietet, Immo B nicht vermietet.
ESt 2015 wurde offenbar bisher nicht abgegeben!
ESt 2016 abgegeben, aber keine Einkünfte aus V+V erklärt! Immo O Miete bei Freundin, Immo B vermietet, aber keine Mietzahlung durch Mieter!
ESt 2017 wurde offenbar noch nicht abgegeben!

Aus welchen Tatsachen soll das FA jetzt bitte die Einkünfteerzielungsabsicht für jede einzelne Immo beim Eigentümer herauslesen? Es mag ja sein, dass man für 2015 Verträge vorgelegt hat, die aber -da ja keine Erklärung für 2015 abgegeben wurde (Pflichtveranlagung, Termin 31.05.2016)- offenbar nicht so gelebt wurden!

taxpert

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#12
 Von 
Erich Tango
Status:
Beginner
(72 Beiträge, 15x hilfreich)

Zitat:
1. gibt es dafür eine gesetzliche Grundlage? Welche Paragraphen greifen hier?

Grundsätze des Zivil- und des Steuerrechts

Z.B. § 39 Abs. 1 der Abgabenordnung
"(1) Wirtschaftsgüter sind dem Eigentümer zuzurechnen."

De facto ist die Freundin auch nicht Vermieterin, weil sie ohne weitere Verträge etc. keine Recht dazu hat.
Vermieten kann grundsätzlich der Eigentümer.

Die Freundin ist quasi Strohmann (-frau!).

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#13
 Von 
taxpert
Status:
Praktikant
(854 Beiträge, 207x hilfreich)

Zitat (von Erich Tango):
Vermieten kann grundsätzlich der Eigentümer.
Nein, vermieten kann auch der Besitzer der Wohnung. Ob sich der Besitz aus einem notariellen Nießbrauch, schriftlichen Mietvertrag oder der mündlich vereinbarten unentgeltlichen Überlassung ergibt, ist steuerlich zunächst ohne Bedeutung.

§39 AO regelt grundsätzlich nur die Zuordnung der Wirtschaftsgüter (zivil-rechtliches oder wirtschaftliches Eigentum), über die Zuordnung der Einkünfte aus diesem Wirtschaftsgut kann über §39 AO nicht entschieden werden (wohl aber über BA/Wk z.B. AfA).

Zitat (von Erich Tango):
Die Freundin ist quasi Strohmann (-frau!).
Das hat nichts mit §39 AO zu tun, sondern mit §41 AO:
Zitat (von §41 Abs.2 AO):
Scheingeschäfte und Scheinhandlungen sind für die Besteuerung unerheblich. Wird durch ein Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt, so ist das verdeckte Rechtsgeschäft für die Besteuerung maßgebend.

Hat man den §41 Abs.2 AO hier "umschifft", stellt sich natürlich die Frage, ob nicht Gestaltungsmissbrauch im Sinne §42 AO vorliegt.

taxpert

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#14
 Von 
BenSch36
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 21x hilfreich)

Sorry ich musste krankheitsbedingt ins Krankenhaus.

Also gut. Anscheinend habe ich Zivilrecht mit Steuerrecht gleich gesetzt und einen Fehler gemacht indem ich die Einnahmen aus VuV in meiner Steuererklärung 2016 nicht berücksichtigt habe sondern meine Partnerin in ihrer.
Die Frage ist ja, wie ich diesen Fehler nun am besten wieder glatt bügele.

Muss ich mich irgendwo wegen Steuerhinterziehung anzeigen oder kann ich die Erklärung nachträglich ändern?

Ich wüsste es wirklich nicht. Das ist keine Entschuldigung denn Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, aber ich will diesen Fehler dann natürlich korrigieren und dafür auch gerade stehen...

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#15
 Von 
reckoner
Status:
Richter
(8901 Beiträge, 3507x hilfreich)

Hallo,

weil hier leider doppelt gefragt wurde und der andere Thread zu ist antworte ich mal in diesem Thread (zum Verständnis: LINK).

@Eugenie: Natürlich war das mein Ernst (ich hatte auch gar nichts behauptet, sondern nur etwas in Frage gestellt).

Mit den zusätzlichen Informationen aus diesem Thread (den ich jetzt nicht komplett gelesen hab' - sorry, aber was soll der Quatsch mit den zwei Gleisen?) scheint es aber in erster Linie gar nicht um die Versteuerung der Miete zu gehen, sondern um die Renovierungskosten. Und da sehe ich eher schwarz, dem TS fehlt die Gewinnerzielungsabsicht (weil er gratis vermietet hat), und der Partnerin das Eigentum (obwohl, warum kann nicht auch ein Mieter investieren um seine Einkünfte aus Untervermietung zu verbessern?). Außerdem: Hat die Partnerin die Kosten überhaupt geltend gemacht?

Entscheidend für die Versteuerung ist für mich jedenfalls wer die Einkünfte rechtlich vereinnahmt hat (und zwar Letztendlich, also nicht nur als Strohmann oder Zwischenhändler).
Grundsätzlich gibt es das doch auch vielfach bei Untervermietungen (sobald der Untermieter proportional mehr von der Miete zahlt als der Hauptmieter). Nehmen wir als Beispiel mal eine Wohnung mit 500 Euro Miete. Wenn nun der Mieter ein Zimmer davon untervermietet und dabei 800 Euro verlangt (und bekommt), dann ändert das für den richtigen Vermieter überhaupt nichts, er bekommt weiterhin 500 Euro und muss auch nur diese versteuern.

Einzig das es gar keine Zahlung von der Partnerin an den TS gab (es gab die Immobilie also gratis) dürfte ein Problem sein. Erstens könnte das Finanzamt eine versteckte Gegenleistung vermuten, und zweitens ist der Vertrag nicht wie unter Fremden üblich geschlossen (Stichwort Gestaltungsmissbrauch). In diesem Fall läuft aber beides darauf hinaus, dass doch wieder beim Eigentümer versteuert werden muss, und genau darauf will er ja hinaus.

Ein Problem das ich im anderen Thread schon angesprochen hatte bliebe aber noch: Die Partnerin hat die Mieterträge bereits versteuert, und wenn die Bescheide rechtskräftig sind dürfte daran nichts mehr zu ändern sein.

Stefan

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#16
 Von 
taxpert
Status:
Praktikant
(854 Beiträge, 207x hilfreich)

Zitat (von reckoner):

Ein Problem das ich im anderen Thread schon angesprochen hatte bliebe aber noch: Die Partnerin hat die Mieterträge bereits versteuert, und wenn die Bescheide rechtskräftig sind dürfte daran nichts mehr zu ändern sein.

Stefan

Das spielt erstens für die Besteuerung bei @BenSch36 keine Rolle und zweitens käme es zu einer Änderung nach §174 AO.

taxpert

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#17
 Von 
BenSch36
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 21x hilfreich)

Ich habe bewusst einen extra Thread gemacht, da es in diesem Thread ursprünglich nicht um das Thema Steuerhinterziehung in 2016 ging sondern um nicht anerkannte Einnahmen und Ausgaben aus VuV in 2014.
Also zwei völlig verschiedene Dinge.

Erst durch diesen Thread bin ich darauf aufmerksam geworden, dass der Eigentümer Mieteinnahmen versteuern muss und nicht der Vermieter.

Um die ganze Komplexität etwas zu reduzieren habe ich den anderen Thread gestartet in dem es ausschliesslich um die Steuerhinterziehung geht.
Im Grunde also kein Doppelthread.

Aufgrund der Komplexität wird hier jetzt halt alles durcheinander gebracht. Es geht nämlich nicht um Renovierungsarbeiten und auch nicht um Gratisvermietung. Ich habe an meine Partnerin ja nichts vermietet sondern wenn dann gratis überlassen.

In diesem Thread ging es darum, dass für 2014 pauschal für zwei Immobilien die komplette Anlage V rausgestrichen also auch die Einnahmen nicht berücksichtigt wurden.
Diese Einnahmen stammen aus einem ganz normalen Mietvertrag. Dieser wurde weder mit meiner Partnerin geschlossen noch mit Verwandten noch mit Freunden.

Die Anlage V wurde deswegen nicht berücksichtigt, weil das FA keine „auf Dauer ausgelegte Vermietungsabsicht" erkennen kann.

Wenn man also für 2014 auch die Einnahmen anscheinend nicht berücksichtigt weil keine langfristige Vermietungsabsicht zu erkennen ist, könnte ich ja auch für 2016 meinerseits genau so argumentieren?
Ich meine warum darf das Finanzamt sagen wir erkennen die Verluste aus VuV 2014 nicht an weil du nie die Absicht hattest langfristig zu vermieten aber 2016 wird dann die Anlaga V komplett berücksichtigt weil ein Gewinn erzielt wurde.

Ausserdem von was reden wir denn hier? Ich habe mal 4000€ geschätzt. Tatsächlich sind es aber wohl eher 3000€ die zu versteuern wären weil ich Schuldzinsen und Abschreibung nicht berücksichtigt habe.

In 2015 hatte ich grössere Erhaltungsaufwendungen aufgrund eines grob fahrlässig verursachten Wasserschadens denn die Versicherung nur teilweise gezahlt hat.
Wenn ich diese Erhaltungsaufwendungen von rund 4000€ - 5000€ auf 2015 und 2016 verteile, dann mindert es noch mal die Mieteinnahmen für 2016.
Ergo ergeben sich am Ende vielleicht Einnahmen von 1000€ B
bzw eher weniger.
Wenn ich dann die 1000€ und den Spitzensteuersatz von 42% zu Grunde lege, habe ich rund 420€ Steuern hinterzogen.
Die aber auch nur, wenn ich nur die Mieteinnahmen betrachte und nicht mein reguläres Einkommen. Da es für 2016 eine Erstattung von rund 2500€ gab, hätte sich bei Abgabe der Anlage V die Erstattung nur reduziert. Somit ist fraglich ob man im gesamten betrachtet, überhaupt noch von Steuerhinterziehung sprechen kann?

Hinzu kommt, dass ich nicht mal vorsätzlich sondern aus Unwissenheit Steuern hinterzogen habe. Gut, das sagt jeder und das schützt natürlich nicht vor Strafe, aber bei 420€ Steuerhinterziehung wird wohl auch ein Richter einsehen, dass es sich hier wohl eher um ein Versehen handelt und um kein vorsätzliches Handeln.

Mal abgesehen davon dass eine Selbstanzeige zur Straffreiheit führt (führen kann), müsste ich wenn überhaupt 420€ zzgl. 6% Strafzinsen nachzählen.

Die Frage ist halt nur,
A) wie und wo muss ich mich richtig selbstanzeigen oder reicht/geht eine Änderung?

B) Was passiert, wenn ich für 2016 einen Verlust aus VuV habe?
Muss ich mich dann auch anzeigen?

-- Editiert von BenSch36 am 11.04.2019 07:45

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#18
 Von 
taxpert
Status:
Praktikant
(854 Beiträge, 207x hilfreich)

Zitat (von BenSch36):
Wenn man also für 2014 auch die Einnahmen anscheinend nicht berücksichtigt weil keine langfristige Vermietungsabsicht zu erkennen ist, könnte ich ja auch für 2016 meinerseits genau so argumentieren?
... weil für 2015 keine Anlage V eingereicht wurde und das FA daher davon ausgehen musste, dass keine weiteren Einkünfte erzielt werden. Dann liegt nach Aktenlage eben keine auf Dauer beabsichtigte Vermietung vor, die den Abzug von Verlusten steuerlich möglich machen würde!

In 2016 liegt aber anscheinend kein Verlust vor, so dass nach Aktenlage eine Überschusserziel für/ab diesem Jahr vorlag!

Zitat (von BenSch36):
A) wie und wo muss ich mich richtig selbstanzeigen oder reicht/geht eine Änderung?
Das habe ich Ihnen bereits im anderen thread geschrieben:

geänderte Steuererklärung abgeben! Ob diese dann als berichtigte Erklärung nach §153 AO (keine Steuerhinterziehung, weil z.B. Rechtsirrtum) oder als strafbefreiende Selbstanzeige nach §371 AO gewertet wird, entscheidet dann die BuStra!

Wenn Sie natürlich von vorne herein "Selbstanzeige" draufschreiben, bleibt dem FA nichts weiter übrig als zunächst ein Strfverfahren einzuleiten. Denn innerhalb dieses Verfahrens wird dann zum einen geprüft, ob Steuerhinterziehung vorliegt und zweitens ob Ihre Selbstanzeige tatsächlich strafbefreienden Charakter hat!

taxpert

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#19
 Von 
reckoner
Status:
Richter
(8901 Beiträge, 3507x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Da es für 2016 eine Erstattung von rund 2500€ gab, hätte sich bei Abgabe der Anlage V die Erstattung nur reduziert. Somit ist fraglich ob man im gesamten betrachtet, überhaupt noch von Steuerhinterziehung sprechen kann?
Natürlich ist genau so Steuerhinterziehung, wenn man nicht die Nachzahlung drückt sondern die Erstattung erhöht.

Zitat:
aber bei 420€ Steuerhinterziehung wird wohl auch ein Richter einsehen, dass es sich hier wohl eher um ein Versehen handelt und um kein vorsätzliches Handeln.
An dem Betrag kann man das absolut nicht festmachen, es gab auch schon Strafen für ein paar erfundene Euro.
Ein Rechtsirrtum ist aber schon glaubhaft, insbesondere wenn die Partnerin die Mieterträge auch versteuert hat (und sie nicht bei Steuersatz Null liegt).

Zitat:
Das spielt erstens für die Besteuerung bei @BenSch36 keine Rolle und zweitens käme es zu einer Änderung nach §174 AO.
Natürlich spielt es eine Rolle, die Partnerschaft besteht ja noch.
Den §174 AO kannte ich allerdings nicht (ich bin ja auch kein ausgebildeter Steuerfachmann), danke für den Hinweis.

Stefan

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#20
 Von 
taxpert
Status:
Praktikant
(854 Beiträge, 207x hilfreich)

Zitat (von BenSch36):
da die Einnnahmen der Immobilie O aus privaten Gründen seiner Freundin zu Gute kamen
Zitat (von reckoner):
Natürlich spielt es eine Rolle, die Partnerschaft besteht ja noch.
Welchen Einfluss hat die unzutreffende Besteuerung bei einer fremden dritten Person auf die Steuerpflicht bei @BenSch36?

taxpert

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#21
 Von 
BenSch36
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 21x hilfreich)

Also, um das ganze hier nicht ausufern zu lassen und von Eventualitäten auszugehen werde ich es jetzt einfach so machen wie Taxpert und ich glaube auch Stefan es vorgeschlagen haben:

Ich werde eine Berichtigung machen und den Sachverhalt erklären sprich begründen warum ich keine VuV in 2016 angegeben habe.
Selbst wenn es nicht als Selbstanzeige anerkannt wird, so muss ich dann halt mit den Konsequenzen leben.
Laut meinem Wissensstand ist die Strafe bei einer Summe von 1000€ hinterzogenen oder verkürzten Steuern überschaubar.
Wenn die Summe überhaupt so hoch aus fällt.
Denn wie gesagt:
Für 2015 habe ich einen riesigen Batzen an Erhaltungsaufwendungen den ich nun auf zwei Jahre verteile um so die Einnahmen aus VuV etwas zu drücken.

Eines habe ich nur nicht ganz verstanden bei der Berichtigung.
Muss ich jetzt quasi einfach die Steuererklärung für 2016 noch mal abgeben? Also inklusive VuV?
Oder muss ich dem Finanzamt einfach in einen Brief mitteilen, dass ich Einnahmen in Höhe von Summe x in der ESt-Erklärung 2016 nicht angegeben habe?

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#22
 Von 
reckoner
Status:
Richter
(8901 Beiträge, 3507x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Muss ich jetzt quasi einfach die Steuererklärung für 2016 noch mal abgeben?
Nein, die Erklärung kannst du nicht nochmal abgeben, und nötig ist es auch nicht.
Es reicht ein formloses Schreiben. Ich würde in diesem Fall aber eine korrekt ausgefüllt Anlage V einreichen (nur die Anlage).

Und nochmal: Sowas wie Selbstanzeige sollte man niemals schreiben, das kann nur schaden.


Zitat:
Welchen Einfluss hat die unzutreffende Besteuerung bei einer fremden dritten Person auf die Steuerpflicht bei @BenSch36?
OK, für die Steuerpflicht spielt das keine Rolle, richtig. Aber für den TS ist durchaus wichtig.

Stefan

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#23
 Von 
taxpert
Status:
Praktikant
(854 Beiträge, 207x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Nein, die Erklärung kannst du nicht nochmal abgeben, und nötig ist es auch nicht.
Es reicht ein formloses Schreiben. Ich würde in diesem Fall aber eine korrekt ausgefüllt Anlage V einreichen (nur die Anlage).
Man kann so viele geänderte/berichtigte Steuererklärungen abgeben, wie man will! Die Frage ist nalt immer, ob der entsprechende Steuerbeacheid geändert werden kann! Bitte nicht mit der Unabänddrbarkeit eines Datensatzes, den man mit Elster.de übermittelt hat, verwechseln! Auch diesen Datensatz kann ich kopieren, verändern und dann "erneut" an das FA übermitteln.

Zitat (von reckoner):
Und nochmal: Sowas wie Selbstanzeige sollte man niemals schreiben, das kann nur schaden.
Grundsätzlich wird sogar andersherum ein Schuh draus! Die BuStra kann jede "Äußerung" des Stpfl. als strafbefreiende Selbstanzeige auslegen, egal ob nun "Selbstanzeige" draufsteht oder nicht! Das geht sogar soweit, dass dem Stpfl. noch nicht mal bewußt sein muss, was er da grade dem FA für Infos gegeben ht und für welches Jahr!


Zitat (von reckoner):
OK, für die Steuerpflicht spielt das keine Rolle, richtig. Aber für den TS ist durchaus wichtig.

Stefan
In welcher Hinsicht meinst du das?

taxpert

Signatur:"Yeah, I'm the taxman and you're working for no one but me!" The Beatles, Taxman
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#24
 Von 
reckoner
Status:
Richter
(8901 Beiträge, 3507x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Man kann so viele geänderte/berichtigte Steuererklärungen abgeben, wie man will!
Aber die gelten dann doch nicht als Steuererklärung, sondern als Ergänzung oder Berichtigung.

Zitat:
In welcher Hinsicht meinst du das?
Das weißt du doch ganz genau. :neck:
Der Zweck des Ganzen war doch wohl, irgendwie Steuern zu verschieben und damit zu minimieren (oder aus anderen Gründen das Einkommen zu verfälschen). Ist schön nach hinten losgegangen, aber trotzdem geht es für den TS sicherlich nicht nur um ihn selbst, sondern um das gesamte Paket.

Stefan

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#25
 Von 
BenSch36
Status:
Beginner
(73 Beiträge, 21x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Der Zweck des Ganzen war doch wohl, irgendwie Steuern zu verschieben und damit zu minimieren (oder aus anderen Gründen das Einkommen zu verfälschen). Ist schön nach hinten losgegangen, aber trotzdem geht es für den TS sicherlich nicht nur um ihn selbst, sondern um das gesamte Paket.

Stefan

So ist es und da bin ich auch ganz ehrlich. Es wurde angenommen, dass der Vermieter die Einnahmen versteuern muss da dieser ein Vertragsverhältnis mit dem Mieter hat. Da meine Partnerin zu der Zeit eh im Studium war, haben wir (natürlich) versucht Steuern zu sparen.
Dass das aber so nicht möglich ist da Steuerrecht und Zivilrecht hier voneinander abweichen war uns zu dem Zeitpunkt nicht bewußt.

Da man mir als Kind beigebracht hat, dass man für Fehler gerade stehen muss, muss und will ich nun auch für die Falsch versteuerten Einnnahmen aus VuV gerade stehen.
Ich werde also die Anlage V für 2016 ausfüllen und nachreichen und in dem Anschreiben dazu erklären, dass ich aufgrund von fehlendem Wissen über das Steuerrecht in Deutschland einen riesigen Fehler gemacht habe, den ich nun "korrigieren" möchte.
Klar, die Höhe der Summer der "Steuerhinterziehung" mag keine Garantie dafür sein, dass ich wohl mehr oder weniger Straffrei ausgehe, aber selbst wenn man mir eine Strafe aufbrummt, so muss die ja auch ein wenig im Verhältnis stehen.

Hier eine kleine Rechung dazu:

Uli Hoeneß hat 28,5 Millionen Euro Steuern hinterzogen. Die Strafe belief sich auf die Rückzahlung der hinterzogenen Steuern zzgl. 14,5 Millionen Euro Strafe und 1.277,5 Tage Gefängnis.
Wenn ich das auf meine 420 Euro Steuerhinterziehung runterrechne, entspricht das rund 0,0015%.
Das heißt, meine Strafe wären die Rückzahlung der hinterzogenen Steuern in Höhe von 420 Euro zzgl. 220 Euro Strafe und 0,02 Tage Gefängnis - Ist machbar;-)

(Das war jetzt nur ein Spaß. Ich weiß selbst, dass man ein Urteil nicht "runterrechnen" kann)

Ich danke euch in jedem Falle für eure Tipps und Hinweise.

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#26
 Von 
Cybert.
Status:
Lehrling
(1484 Beiträge, 345x hilfreich)

Bei einer wirksamen Selbstanzeige gehen Sie straffrei aus.

Ansonsten gilt auch hier der Grundsatz, dass Unwissenheit vor Strafe nicht schützt und zumindest wollten Sie vorsätzlich Steuern "optimieren".

Zum Vergleich mit Hoeneß - auch wenn er nicht ernst gemeint war: Hoeneß hätte eigentlich eine höhere Strafe erhalten, hätte er keine (missglückte) Selbstanzeige gestellt und es wäre aufgedeckt worden. Andererseits wäre er bei einer wirksamen Selbstanzeige völlig straffrei ausgegangen. Das Gericht hatte sich für den Mittelweg als Strafmaß entschieden.
Was die Freiheitsstrafe betrifft, weiß ich nicht, ob es das geurteilte Strafmaß war oder die Zeit, die er wegen gesondert zu beurteilendem Haftverhalten nur absitzen musste.

Signatur:"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb." Bert Rürup
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