Erbschaftssteuer / nachträgliche Steuer durchs Finanzamt

Hallo zusammen,

folgender Sachverhalt. Der Sohn S erbt die Eigentumswohnung seines Vaters V, die bisher von seinen Eltern bewohnt waren. Der Vater ist nun gestorben und seine Mutter soll auch weiterhin dort wohnen bleiben, bekommt lebenslanges Wohnrecht.
Der Wert der Immobilie übersteigt nicht den Freibetrag.
Nun habe ich gelesen, dass das Finanzamt nachträglich Steuern erhebt, wenn z.B. der Erbe nicht selbst mindestens 10 Jahre die Immobilie bewohnt. Aber das wäre in dem Fall nicht möglich, da ja seine Mutter weiterhin in der Wohnung wohnhaft ist.
Wie werden die Steuern berechnet? Gibt es eine Art Befreiung, da die Mutter auch keine Miete zahlt und somit der Sohn keinerlei Vorteile an der Immobilie hat (außer, dass er Eigentümer ist...).

Vielen Dank und schöne Grüße