Garage vermieten - Kleinunternehmerreglung

3. Mai 2024 Thema abonnieren
 Von 
Lara454
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Garage vermieten - Kleinunternehmerreglung

Liebe Community,

ich möchte erstmalig meine Garage (Eigentum) ohne der Wohnung vermieten und habe von der Kleinunternehmerregelung gehört.
Die Mieteinnahmen würde die Grenze defintiv nicht überschreiten allerdings sind bei mir folgende Fragen aufgekommen:
- Ich bin in einer Festanstellung, also Arbeitnehmer. Greift bei mir dann überhaupt die Kleinunternehmerregelung? Oder greift diese nur, wenn ich Selbständig wäre und eine UST-Erklärung abgeben müsste?
- Ich habe auch von der Anlage V in der Einkommenssteuererklärung gehört. Reicht es, wenn ich hier dann einmal jährlich die Einnahmen aus Vermietung der Garage angebe oder muss ich vorab etwas beim Finanzamt anmelden?
- Wann muss ich meine Steuernummer im Mietvertrag angeben? Spielt es hier eine Rolle, ob ich Kleinunternehmer bin oder nicht?
- Muss ich im Vertrag etwas zur Versteuerung bzw. Kleiunternehmerregelung angeben oder weise ich lediglich den Mietpreis aus und gebe keine gesonderte Mehrwertsteuer an?

Ich wäre für jeden Hinweis sehr dankbar!

Ganz liebe Grüße

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13915 Beiträge, 4390x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
- Ich bin in einer Festanstellung, also Arbeitnehmer. Greift bei mir dann überhaupt die Kleinunternehmerregelung? Oder greift diese nur, wenn ich Selbständig wäre und eine UST-Erklärung abgeben müsste?
Ja, sie greift. Und es ist in deinem Fall viel besser, denn es zählt der Gesamtumsatz, also auch der aus der Selbstständigkeit..

Zitat:
- Ich habe auch von der Anlage V in der Einkommenssteuererklärung gehört. Reicht es, wenn ich hier dann einmal jährlich die Einnahmen aus Vermietung der Garage angebe oder muss ich vorab etwas beim Finanzamt anmelden?
Imho reicht bei einem Objekt die Angabe in der Einkommensteuererklärung.

Bei einem ganzen Garagenhof, einem Parkhaus etc. sieht es natürlich anders aus, aber dann fällt die Kleinunternehmerregelung auch recht schnell würde ich sagen.

Zitat:
- Wann muss ich meine Steuernummer im Mietvertrag angeben? Spielt es hier eine Rolle, ob ich Kleinunternehmer bin oder nicht?
Steuernummer brauchst du nicht.

Zitat:
- Muss ich im Vertrag etwas zur Versteuerung bzw. Kleiunternehmerregelung angeben oder weise ich lediglich den Mietpreis aus und gebe keine gesonderte Mehrwertsteuer an?
Wenn an eine Privatperson vermietet wird würde ich einen ganz normalen Mietvertrag nehmen wie man ihn von Wohnraum kennt.

Noch eine Anmerkung: Bei weniger als 410 Euro Gewinn ist es komplett steuerfrei und bis 820 Euro ermäßigt besteuert, Härtefallregelung (bei einer Garage kann das ja durchaus hinhauen).

Stefan


-- Editiert von User am 3. Mai 2024 12:24

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Lara454
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Imho reicht bei einem Objekt die Angabe in der Einkommensteuererklärung.

Bei einem ganzen Garagenhof, einem Parkhaus etc. sieht es natürlich anders aus, aber dann fällt die Kleinunternehmerregelung auch recht schnell würde ich sagen.


Lieben Dank für die schnelle Rückmeldung!

Ich hätte noch zwei Fragen:
Kleinunternehmerregelung: Muss man diese irgendwie anmelden oder gibt man hier wirklich lediglich die Einkünfte in der Einkommenssteueerklärung (in der Anlage V) an, weißt die dazugehörigen Betriebskosten auf und das Finanzamt prüft dann, ob die Kleinunternehmerregelung greift? Und falls nicht, müsste ich dann die Mieteinnahmen nachträglich versteuern, richtig? Ich bin ja Arbeitnehmer und eigentlich nicht selbständig...?

Vertehe ich es richtig, dass die Steuernummer nur angegeben werden müsste, wenn ich mehrere Garagen vermieten würde und die Einnahmen die 410 EUR Gewinn übersteigen würde und ich somit UST zahen müsste?

Beste Grüße

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4966 Beiträge, 1184x hilfreich)

Zitat (von Lara454):
Muss man diese irgendwie anmelden o

Man ist vom Grundsatz Kleinunternehmer und muss nur "anmelden", wenn man darauf verzichtet.

Zitat (von Lara454):
Vertehe ich es richtig, dass die Steuernummer nur angegeben werden müsste, wenn ich mehrere Garagen vermieten würde und die Einnahmen die 410 EUR Gewinn übersteigen würde und ich somit UST zahen müsste?

Nein, nur wenn Sie umsatzsteuerpflichtig vermieten würden und der Mieter einen Vorsteuerabzug hätte.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13915 Beiträge, 4390x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Kleinunternehmerregelung: Muss man diese irgendwie anmelden
Wenn man ein Gewerbe anmeldet bekommt man vom Finanzamt einen Fragebogen zur steuerlichen Erfassung. Dort kann man dann bei einem voraussichtlichen Umsatz unter den Grenzen trotzdem zur Umsatzsteuer votieren; macht man das nicht so unterliegt man der Kleinunternehmerregelung.
Bei einer (kleinen) Vermietung ist man aber nicht gewerblich tätig, daher muss man es auch nicht anmelden; die Option zur Umsatzsteuer gilt dann als nicht gewählt.

Zitat:
... und das Finanzamt prüft dann, ob die Kleinunternehmerregelung greift?
Erstmal versteuert das Finanzamt nur die Einkünfte (Einkommensteuer).
Stellt sich dabei aber heraus, dass der Umsatz zu hoch war, dann wird es für die Zukunft (=das auf das erklärte Jahr folgende Jahr) eine Aufforderung zur Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen und Umsatzsteuererklärung geben.
Mehr als 22.000 Euro Umsatz - das ist die magische Grenze - sollte man aber schon selber bemerken, und ab dem Folgejahr eben direkt Voranmeldungen einreichen; und seinen Kunden (hier den Mietern) auch die MwSt in Rechnung stellen (was aber nicht unbedingt bedeutet, dass sie dann mehr zahlen müssen).

Zitat:
Und falls nicht, müsste ich dann die Mieteinnahmen nachträglich versteuern, richtig?
Nein. Solange das Vorjahr unter 22.000 Euro lag und das laufende Jahr unter 50.000 Euro liegen wird muss man nichts nachzahlen. Man ist aber dann für das laufende Jahr umsatzsteuerpflichtig.

Grundsatz: Die Kleinunternehmerregelung kann man in Anspruch nehmen, wenn man im vergangenen Jahr unter 22.000 Euro Umsatz und im laufenden Jahr unter 50.000 Euro Umsatz hat(te).

Zitat:
Vertehe ich es richtig, dass die Steuernummer nur angegeben werden müsste, wenn ich mehrere Garagen vermieten würde und die Einnahmen die 410 EUR Gewinn übersteigen würde und ich somit UST zahen müsste?
Nein.
1. ist die Steuernummer nur nötig (bzw. sinnvoll), wenn du auch MwSt in Rechnung stellst. Denn mit dieser Steuernummer könnte sich ein gewerblicher Mieter die Steuer zurückholen. Um mehr geht es dabei nicht.
2. ist die 410-Euro-Grenze eine ganz andere Baustelle. Dabei geht es nämlich um Einkommensteuer. Liegst du über 410 bzw. 820 Euro Gewinn(!), dann ist dieser ganz normal zu versteuern, genauso wie dein Lohn etc.
3. wenn du mehrere (besser gesagt viele) Garagen vermieten würdest, dann ist es irgendwann ein richtiges Gewerbe. Das klärt man dann am besten direkt mit dem Finanzamt und dem Gewerbeamt.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47915 Beiträge, 16931x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Liegst du über 410 bzw. 820 Euro Gewinn(!),

Die 410€ gelten übrigens pro Jahr, nicht pro Monat.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13915 Beiträge, 4390x hilfreich)

Hallo,

beim Nachlesen ist mir ein kleiner Fehler aufgefallen. Folgenden Satz muss ich korrigieren:

"Nein. Solange das Vorjahr unter 22.000 Euro lag und das laufende Jahr unter 50.000 Euro liegen wird muss man nichts nachzahlen. Man ist aber dann für das laufende folgende Jahr umsatzsteuerpflichtig."

Die Spanne von 22.000 bis 50.000 ist nämlich praktische eine einmalige Erhöhung der Grenze für die Übergangszeit (man kann ja am Anfang des Jahres nicht immer genau wissen, wo man am Ende landen wird).

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4966 Beiträge, 1184x hilfreich)

Wenn Du schon beim Korrigieren bist... :wink:

Zitat (von reckoner):
"Nein. Solange das Vorjahr unter 22.000 Euro lag und das laufende Jahr voraussichtlich unter 50.000 Euro liegen wird muss man nichts nachzahlen. Man ist aber dann für das laufende folgende Jahr umsatzsteuerpflichtig."


Maßgebend ist nämlich die Prognose zu Beginn eines Jahres und nicht der tatsächliche Umsatz, auch wenn das für den TO wohl keine Relevanz haben wird.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13915 Beiträge, 4390x hilfreich)

Hallo,

ich meinte das etwas anders.
Sobald man im laufenden Jahr die 22.000 Euro übertrifft ist man doch im darauf folgenden Jahr automatisch umsatzsteuerpflichtig. Oder siehst du das anders?

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2412 Beiträge, 644x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Oder siehst du das anders?
Du hast Dich etwas unglücklich ausgedrückt!

Zitat (von reckoner):
Solange das Vorjahr (= Jahr 1) unter 22.000 Euro lag und das laufende (= Jahr 2 Jahr unter 50.000 Euro liegen wird muss man nichts nachzahlen. Man ist aber dann für das ... folgende (= Jahr 3) Jahr umsatzsteuerpflichtig.
Wenn man im Jahr 1 unter 22.000 € bleibt, zu Beginn des Jahres 2 davon ausgehen kann, dass man voraussichtlich unter 50.000 € Umsatz bleibt, tatsächlich aber mehr als 22.000 € Umsatz macht, dann greift im Jahr 3 die KUR nicht mehr.

§19 UStG zielt aber nicht auf das Jahr 3 ab, sondern bereits auf das Jahr 2. Es handelt sich dabei einmal um "den Blick in den Rückspiegel" am 31.12.01/01.01.02, was war tatsächlich in 01 passiert ist, und zum anderen um den Blick in die Glaskugel, was man am 01.01.02 für das Jahr 02 erwartet.

Wenn man also (nachweisbar) am 01.01.02 davon ausgehen konnte, dass der Umsatz die 50.000 € nicht überschreitet, tatsächlich aber 1 Mio. € Umsatz erzielt wurde, dann unterliegen auch diese 1 Mio. € der KUR.

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13915 Beiträge, 4390x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Wenn man im Jahr 1 unter 22.000 € bleibt, zu Beginn des Jahres 2 davon ausgehen kann, dass man voraussichtlich unter 50.000 € Umsatz bleibt, tatsächlich aber mehr als 22.000 € Umsatz macht, dann greift im Jahr 3 die KUR nicht mehr.
Genau das meinte ich.
Praktisch kann man maximal ein Jahr lang trotz Kleinunternehmerregelung mehr als 22.000 Euro Umsatz erzielen.

Zitat:
Wenn man also (nachweisbar) am 01.01.02 davon ausgehen konnte, dass der Umsatz die 50.000 € nicht überschreitet, tatsächlich aber 1 Mio. € Umsatz erzielt wurde, dann unterliegen auch diese 1 Mio. € der KUR.
Das war mir übrigens nicht so richtig klar.
Ich hatte mich immer gefragt, wie man denn im Extremfall - ein völlig unerwarteter Riesenauftrag - agieren muss. Danke für die Aufklärung.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4966 Beiträge, 1184x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Ich hatte mich immer gefragt, wie man denn im Extremfall - ein völlig unerwarteter Riesenauftrag - agieren muss.

In dem Fall hat man halt nachzuweisen, dass zu BEGINN des Jahres die Prognose so war, dass man weniger als 50.000 Gesamtumsatz erwartete.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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