Sachverhalt
Mit Kauf des Dreifamilienhauses am 05/2005 wurde der eigen genutzte Teil vollständig mit Eigenkapital bezahlt und für den fremd genutzten Teil ein Kredit aufgenommen. Die gesamten Sanierungskosten wurden in den Jahren 2005 – 2008 als Herstellungskosten mit jährlich 2% angesetzt.
Der Gesundheitszustand meiner Eltern verschlechterte sich nach Hauskauf dramatisch (Herzinfarkt meiner Mutter in 2005, frühzeitiger Ruhestand in 2010, mein Stiefvater verstarb Ende 2007), so dass ich ihnen Mitte 2007 anbot zu mir zu ziehen. Zum Zeitpunkt des Hauskaufes war ein der Einzug meiner Eltern nicht geplant, könnte mir aber ggf. so ausgelegt werden….. Sie hatten bereits vor Jahrzehnten Genossenschaftsanteile zum Bezug einer günstigen Wohnung erworben und wollten in ihrem Bezirk wohnen bleiben.
Am 31.03.2010 zogen die Mieter nach langwierigem Rechtsstreit unter anderem wegen Eigenbedarfs aus und die Wohnung wurde aufwendig, teilweise in Eigenleistung saniert (Bad, Elektrik, Heizungen).
Die Kosten hierfür wurden bzw. werden steuerlich nicht berücksichtigt. Seit 1.10.2010 wohnt meine Mutter mietfrei in der Wohnung im 1. OG (nur pauschale Betriebskosten). Mein Bruder wohnt bereits seit 2006 mietfrei im Dachgeschoss (nur Betriebskosten).
Im Jahre 2009 hatte ich noch für die Monate Januar – März Mieteinahmen von den Mietern im 1. Obergeschoß, die Sanierungskosten nach dem Auszug setze ich nicht mehr an, da meine Mutter mietfrei wohnt. 2011 möchte ich den Hypothekenkredit trotz ggf. anfallender Vorfälligkeitsentschädigung ablösen, weil ich mangels Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung auch keine Verluste geltend machen kann.
Frage
Was muss ich beachten damit mir das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht für die Jahre 2005 – 2010 nicht aberkennt?
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Gewinnerzielungsabsicht bei Misch- / Eigennutzung?
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Nichts, wenn Du die Darstellung so stimmt und Du sie glaubhaft machen kannst.
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Vielen Dank hh,
ich hatte irgend etwas im Hinterkopf, dass es u.U. zu Komplikationen kommt, wenn vom Kauf bis zum Eigenbdarf weniger als 5 Jahre vergingen. Der SV ist korrekt und wahrheitsgetreu. Ich möcht schließlich ein objektives Steuerstatement von den Steuerexperten im Forum.
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Einen Steuerberater hast Du dabei aber nicht am Start gehabt, oder ?
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Hi Legion,
wenn Du mit "am Start" zu Beginn meinst, muss ich verneinen. Der Stb riet mir bereits im Kaufvertrag Eigen- und Fremdnutzung zu trennen. Die Sanierungskosten nicht steueroptimal einzusetzen, war meine Entscheidung, weil ich nicht 3 Jahre auf einer Baustelle leben wollte.
Wie beschrieben haben sich aber zwischenzeitlich die Umstände geändert, so dass ich nun voll tilgen möchte. Spielst Du auf vergünstigste Mietverträge für nahe Angehörige an? Das möchte ich nicht, sondern lieber schuldenfrei leben. Meine Mutter hat mir das Studium finanziert, so dass ich mich nun erkenntlich zeigen möchte.
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quote:
Spielst Du auf vergünstigste Mietverträge für nahe Angehörige an?
Zum Beispiel.
quote:
Meine Mutter hat mir das Studium finanziert, so dass ich mich nun erkenntlich zeigen möchte.
Wer hindert Dich ?
Muß ja nicht gerade über mietfreies Wohnen sein.
Je mehr Steuern Du sparst, desto erkenntlicher könntest Du Dich zeigen.
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Lieber Legion,
absolut korrekt, aber ich habe mich für die mietfreie Variante durchgerungen, auch wenn sie nicht die steuerlich optimale Lösung ist, erspare ich mir zukünftig viel "Verwaltungskram". Ich mache auch keine korrekte Betriebskostenabrechnung, sondern eine faire, pragmatische.
Gibt es denn irgendetwas zu beachten, damit das FA mir die Gewinnerzielungsabsicht für die ersten 5 Jahre nicht aberkennt? Das will ich definitiv vermeiden.
Ich stelle mir das irgendwie zu einfach vor, wenn ich im kommenden Jahr ohne Hinweis kein VuV-Formular
mehr einreiche. Dann erhalte ich doch sicherlich eine Anfrage.....
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Dann teile denen das bei Abgabe der Erklärung entsprechend mit.
Stehen denn die Vorjahre noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ?
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Hallo Legion,
Nein, meines Wissens stehen die Unterlagen nicht unter Vorbehalt. Besteht die Mitteilung, dass ich ab 2011 kein VuV-Formular mehr einreiche aus einem Zweizeiler oder ist hier mehr erforderlich?
Beispiel
"Sehr geehrte....,
da meine Mutter seit 10/2010 mietfrei (nur BK) in meinem Haus lebt erziele ich keine Mieteinnahmen mehr und reiche folgerichtig auch kein VuV-Formular mehr ein."
Hier ist doch sicherlich mehr erforderlich, oder?
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quote:
da meine Mutter seit 10/2010 mietfrei (nur BK) in meinem Haus lebt erziele ich keine Mieteinnahmen mehr
Das mußt Du bereits im Rahmen Deiner ESt-Erklärung für 2010 erklären.
Dann erwartet das FA für 2011 auch gar keine Anlage V mehr.
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Im Rahmen der Steuererklärung 2010 sind doch viele Werbungskosten bei VuV nur noch zeitanteilig (bis 09/2010)absetzbar (AfA, Zinsen usw.). Da Du darstellen musst,wie Du die Werbungskosten ermittelt hast, ergibt sich daraus für das Finanzamt bereits, dass für 2011 keine Anlage VuV mehr eingereicht wird.
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Sehr guter, wertvoller Hinweis hh,
Schöne Weinhachten
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