Hallo erst einmal. Wenn man eine Immoblie kostenfrei verleihen würde an eine Freundin, würde das als Schenkung gelten? Ziel ist es ja nicht, das dauerhaft zu machen, aber schon erstmal auf unbestimmte Zeit. Man überlässt unentgeltlich Jemand anderem etwas. Das ist ja quasi eine Schenkung. Jedoch ja nicht für immer. Und im Grundbuch steht man ja auch als Eigentümer eingetragen.
Wie sieht so etwas generell aus?
Gilt eine kostenlos verliehene Immobilie als Schenkung?
30. September 2025
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Frage vom 30. September 2025 | 16:16
Von
Status: Beginner (50 Beiträge, 12x hilfreich)
Gilt eine kostenlos verliehene Immobilie als Schenkung?
#1
Antwort vom 30. September 2025 | 17:22
Von
Status: Legende (19919 Beiträge, 7229x hilfreich)
Ich tu mich hart mit 'kostenlos verliehener Immobilie' und vermute, dass du die Freundin in der Immobilie kostenlos wohnen lassen willst. Das ist möglich, kann aber dazu führen, dass dir das FA eine fiktive Mieteinnahme zurechnet.
https://www.immobilien24.de/tipps-fuer-vermieter/mietfrei-wohnen/#:~:text=Aus%20Sicht%20eines%20Immobilieneigentümers%20ist,empfiehlt%20sich%20eine%20vergünstigte%20Miete.
#2
Antwort vom 30. September 2025 | 17:32
Von
Status: Student (2263 Beiträge, 1262x hilfreich)
Ja. Als Schenkung gilt "jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird." Dies ist hier gegeben (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).Zitat :Wenn man eine Immoblie kostenfrei verleihen würde an eine Freundin, würde das als Schenkung gelten?
Nein. Wenn ausdrücklich Unentgeltlichkeit vereinbart ist, macht das FA daraus keine entgeltliche Vermietung.Zitat :Das ist möglich, kann aber dazu führen, dass dir das FA eine fiktive Mieteinnahme zurechnet.
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#3
Antwort vom 30. September 2025 | 18:14
Von
Status: Beginner (50 Beiträge, 12x hilfreich)
Erst einmal vielen Dank euch beiden! Zu einem Punkt habe ich noch etws recherchiert:
Zitat :Ja. Als Schenkung gilt "jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird." Dies ist hier gegeben (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
"Beachte:
Die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung wird nicht als Schenkung, sondern als Leihe gewertet, da das Vermögen des Überlassenden in seiner Substanz nicht gemindert wird.[5]"
Das ist hier zu finden: https://www.erbrecht.de/die-immobilie-in-der-nachlassplanung
Unter dem Punkt II. Vorweggenommene Erbfolge>1.Übertragungen unter Lebenden>a)Schenkungen & dort dann unter "Beachte".
Und so ist es ja auch. Das Vermögen (die Immobilie) wird ja nicht gemindert. Eher erhalten. Wenn man Jemanden sein Auto leiht, dann wird das Vermögen (Auto) ja auch nicht gemindert. Es ist dann wohl keine Zuwendung, wenn das Eigentum beim Verleiher bleibt. Oder?
-- Editiert von User am 30. September 2025 18:15
-- Editiert von User am 30. September 2025 18:17
#4
Antwort vom 30. September 2025 | 18:28
Von
Status: Unbeschreiblich (39123 Beiträge, 6435x hilfreich)
Darüber kann man unterschiedlicher Ansicht sein.Zitat :Eher erhalten.
Der WERT der Immobilie kann durchaus gemindert werden durch eine kostenlose Überlassung an einen Dritten. Das interessiert aber das FA nicht.
#5
Antwort vom 30. September 2025 | 18:48
Von
Status: Beginner (50 Beiträge, 12x hilfreich)
Zitat :Der WERT der Immobilie kann durchaus gemindert werden durch eine kostenlose Überlassung an einen Dritten. Das interessiert aber das FA nicht.
In wie fern? Dann geht das FA von einer Leihe aus, weil die Wertminderung nicht gleich einem Schenkungsbetrag gewertet wird? Denn das trifft ja zu: "Durch den Leihvertrag wird der Verleiher einer Sache verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten." Das habe ich hier gefunden: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__598.html
#6
Antwort vom 30. September 2025 | 19:22
Von
Status: Unbeschreiblich (49840 Beiträge, 17468x hilfreich)
Zitat :Wie sieht so etwas generell aus?
Die unentgeltliche Überlassung von Wohnraum gilt nicht als Schenkung.
#7
Antwort vom 30. September 2025 | 19:25
Von
Status: Unbeschreiblich (49840 Beiträge, 17468x hilfreich)
Zitat :Wie sieht so etwas generell aus?
Die unentgeltliche Überlassung von Wohnraum gilt nicht als Schenkung.
Es handelt sich nicht freigebige Zuwendung unter Lebenden, da der Bedachte nicht bereichert wird.
#8
Antwort vom 1. Oktober 2025 | 07:05
Von
Status: Student (2394 Beiträge, 824x hilfreich)
Zitat :Ich tu mich hart mit 'kostenlos verliehener Immobilie' und vermute, dass du die Freundin in der Immobilie kostenlos wohnen lassen willst. Das ist möglich, kann aber dazu führen, dass dir das FA eine fiktive Mieteinnahme zurechnet.
https://www.immobilien24.de/tipps-fuer-vermieter/mietfrei-wohnen/#:~:text=Aus%20Sicht%20eines%20Immobilieneigentümers%20ist,empfiehlt%20sich%20eine%20vergünstigte%20Miete.
Das steht in dem Link aber gar nicht drin ...
Ansonsten siehe die wie immer richtige Antwort von @hh.
#9
Antwort vom 1. Oktober 2025 | 16:42
Von
Status: Student (2263 Beiträge, 1262x hilfreich)
Andere Auffassung (wenn wir uns auf den Austausch von Hyperlinks beschränken):
https://www.business-people-magazin.de/newsgate/unentgeltliche-wohnungsueberlassung-schenkungsteuer-ohne-schenkung-27723/
Ich habe nie behauptet, dass es keine Leihe wäre. Der zivilrechtliche Schenkungsbegriff ist nur ein anderer als der steuerliche.Zitat :Die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung wird nicht als Schenkung, sondern als Leihe gewertet, da das Vermögen des Überlassenden in seiner Substanz nicht gemindert wird.
#10
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 00:40
Von
Status: Beginner (50 Beiträge, 12x hilfreich)
Zitat :Die unentgeltliche Überlassung von Wohnraum gilt nicht als Schenkung.
Es handelt sich nicht freigebige Zuwendung unter Lebenden, da der Bedachte nicht bereichert wird.
Aber auch nicht im steuerlichen Sinne?
"Der Alleinnutzungsfall ist dagegen für die hiesige Diskussion interessanter, könnte der Eigentümer doch die Wohnung auch entgeltlich im Wege der Miete (§§ 535 ff. BGB) überlassen und so eine Vermögensminderung ausgleichen bzw. bei sich eine Vermögensmehrung generieren. Entsprechend ist dieser Fall in der Literatur umstritten. Das FG Rheinland-Pfalz stellt in seinem Urteil vom 02.04.2002[2] auf die (subjektive) Verwendungsplanung des überlassenden Eigentümers ab. Sah die Verwendungsplanung vor, dass der Eigentümer ohne die unentgeltliche Nutzungsüberlassung anderenfalls entgeltlich vermietet hätte, läge eine Entreicherung des Eigentümers in Höhe der entgangenen Miete vor."
Abschnitt Alleinnutzung: https://www.business-people-magazin.de/newsgate/unentgeltliche-wohnungsueberlassung-schenkungsteuer-ohne-schenkung-27723/
In diesem Fall liegt eine Alleinnutzung vor. Wobei der Alleinnutzer ohnehin 20% Anteil an der Immobilie hätte. Der Verleiher 80%. Also so einfach könnte der Verleiher die übrigen 80% gar nicht vermieten.
Wobei in dem das FG ja auch nicht darlegt, warum jetzt eine steuerrechtliche Schenkung vorliegt. Nur weil dem Verleiher Miete entgeht? Das steht ja so nicht in einer Schenkungsdefinition drin. Und wenn der Verleiher gar nicht auf Merhung des Vermögens aus ist? Wenn er genug hat? Er erfreut sich daran, dass der Leiher Freude daran hat. Ihn stört keine entgangene Miete. So ganz verstehe ich die Argumentation oder den Knackpunkt dieser, vom FG noch nicht.
#11
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 10:43
Von
Status: Unbeschreiblich (49840 Beiträge, 17468x hilfreich)
Zitat :Wobei der Alleinnutzer ohnehin 20% Anteil an der Immobilie hätte.
Schön wenn wichtige Informationen nach 3 Tagen Diskussion als Randnotiz erwähnt werden.
Es handelt sich somit nicht um eine Leihe, sondern um eine Eigennutzung.
Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft oder um eine Bruchteilsgemeinschaft?
Ist letztlich egal, denn der § 743 Abs. 2 BGB gilt für beide Gemeinschaften.
-- Editiert von User am 2. Oktober 2025 10:48
#12
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 14:34
Von
Status: Beginner (50 Beiträge, 12x hilfreich)
Ich wußte nicht, dass es eine Rolle spiel mit dem Miteigentümer. Wenn das FA einen anschreibt, wie die Immoblie verwendet wird, dann schreibt es denjenigen mit dem größen Anteil nur an. Ich verleihe meinen Anteil - um den dreht es sich ja dann, so mein Gedankengang.
Zitat :Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft oder um eine Bruchteilsgemeinschaft?
Ist letztlich egal, denn der § 743 Abs. 2 BGB gilt für beide Gemeinschaften.
Es handelt sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Dennoch gilt doch dann die Unterscheidung zwischen Zivilrecht und Steuerrecht. Zivilrechtlich ist es keine Schenkung, steuerrechtlich aber schon, wenn man nach § 7 ErbStG beurteilt. Dann liegt eine Schenkung vor wenn diese 3 Kriterien erfüllt sind:
1. Eine Zuwendung: Jemand wendet einem anderen einen Vermögensvorteil zu. (Ich wenden ihm das Recht zu, meinen 80%-Anteil zu nutzen).
2. Eine Bereicherung: Der Empfänger wird dadurch wirtschaftlich reicher. (Er spart die Miete für 80 % der Immobilie).
3. Die Unentgeltlichkeit (Freigebigkeit): Die Zuwendung erfolgt ohne Gegenleistung und mit dem Willen des Schenkers, den anderen unentgeltlich zu bereichern. (Ich verzichte bewusst auf ein Nutzungsentgelt).
Ich denke dieser Punkt ist der Knackpunkt:
Zitat :Es handelt sich nicht freigebige Zuwendung unter Lebenden, da der Bedachte nicht bereichert wird.
Der Empfänger wird zwar nicht wirtschaftlich reicher, weil er mehr an der verliehenen Immobilie erhält. Jedoch wir er wirtschaftlich reicher, weil er sich eine mögliche Miete spart.
Also wäre es wirklich steuerrechtlich eine Schenkung?
#13
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 19:38
Von
Status: Unbeschreiblich (39123 Beiträge, 6435x hilfreich)
Insofern, als der Nutzer durchaus den Wert dieser Wohnung durch unsachgemäßes Verhalten verringern, die Wohnung zB beschädigen könnte.Zitat :In wie fern?
Im Fall einer regulären Vermietung hätte der Vermieter zumindest die Kaution als Sicherheit und die zB sehr geringe Miete.
Oder man macht eine Vereinbarung darüber, dass die Immo unbeschädigt zurückgegeben wird, andernfalls behält man sich Schadensersatzforderung vor.
Ein *Verleiher*, der grundlos Wohneigentum, das ihm noch nicht einmal vollständig gehört, ohne Bedingungen verleiht, riskiert viel.
In dem von mir beschriebenen Fall ist es egal, wovon das FA ausgeht. Den Schaden hättest du.Zitat :Dann geht das FA von einer Leihe aus
Das FA schreibt keinen Teilhaber zivilrechtlich an.
Nein.Zitat :Also wäre es wirklich steuerrechtlich eine Schenkung?
#14
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 19:49
Von
Status: Unbeschreiblich (49840 Beiträge, 17468x hilfreich)
Zitat :Ich verleihe meinen Anteil
Nein, denn um eine Leihe handelt es sich nicht.
Zitat :Zivilrechtlich ist es keine Schenkung, steuerrechtlich aber schon, wenn man nach § 7 ErbStG beurteilt.
Nein, denn es handelt sich schon nicht um eine Zuwendung.
Du machst lediglich Dein Gebrauchsrecht aus § 743 Abs. 2 BGB nicht geltend. Die Nutzung durch die Freundin erfolgt dagegen aus deren eigenem Recht. Sie beeinträchtigt Dein Nutzungsrecht auch nicht, weil Du kein Gebrauchsrecht geltend gemacht hast.
Rechtsprechung des BFH oder eines FG zu dieser Thematik ist mir nicht bekannt. Der BGH hat jedoch bereits entschieden, dass keine Bereicherung vorliegt.
#15
Antwort vom 2. Oktober 2025 | 19:51
Von
Status: Unbeschreiblich (49840 Beiträge, 17468x hilfreich)
Zitat :Wenn das FA einen anschreibt, wie die Immoblie verwendet wird, dann schreibt es denjenigen mit dem größen Anteil nur an. Ich verleihe meinen Anteil - um den dreht es sich ja dann, so mein Gedankengang.
Und darauf antwortet man dann, dass eine Eigennutzung durch den Miteigentümer vorliegt.
#16
Antwort vom 3. Oktober 2025 | 12:55
Von
Status: Beginner (50 Beiträge, 12x hilfreich)
Zitat :Die Nutzung durch die Freundin erfolgt dagegen aus deren eigenem Recht.
Jedoch ja mehr als ihre 20% Recht. Das Steuerrecht fragt dann nicht: "Was hätte der Schenker getan?", sondern: "Welcher wirtschaftliche Vorteil kommt objektiv beim Empfänger an?". Der Fokus liegt auf dem Vorteil des Empfängers. Was müsste der 20% Miteigentümer, um den gleichen Vorteil – also das Wohnen in dieser Immobilie – zu erlangen, auf dem freien Markt Geld ausgeben? Das Geld, das er durch die vom 80% Eigentümer unentgeltliche Überlassung objektiv spart, ist seine wirtschaftliche Bereicherung. Es spielt keine Rolle, ob der 80% Eigentümer persönlich ihm dieses Geld in Form von Miete abverlangt hätte. Der Wert des Wohnens existiert auf dem Markt(und wird dann vom FA einfach per Mietspiegel bewertet), und er erhält diesen Wert vom 80% Eigentümer geschenkt.
Mal an einem anderen Beispiel: Wenn Jemand ein schickes altes Auto besitzt im Wert von 50.000€, den er als reine Wertanlage seiner Garage stehen hat. Er würde ihn also niemals vermieten. Jetzt überlässt er jedoch seiner Freundin den Wagen zur kostenlosen Nutzung.
Die Freundin ist dadurch objektiv bereichert. Sie spart sich die Mietkosten für ein vergleichbares Fahrzeug. Dem Finanzamt wird es ja egal sein, wenn ich sage: "Ich hätte das Auto sowieso nicht vermietet, es wäre nur in der Garage gestanden." Der messbare wirtschaftliche Vorteil ist bei der Freundin angekommen.
Zitat :Rechtsprechung des BFH oder eines FG zu dieser Thematik ist mir nicht bekannt. Der BGH hat jedoch bereits entschieden, dass keine Bereicherung vorliegt.
Danke. Zumindest in Rheinland-Pfalz gibt es doch die Rechtssprechung vom FA: "Das FG Rheinland-Pfalz stellt in seinem Urteil vom 02.04.2002[2] auf die (subjektive) Verwendungsplanung des überlassenden Eigentümers ab. Sah die Verwendungsplanung vor, dass der Eigentümer ohne die unentgeltliche Nutzungsüberlassung anderenfalls entgeltlich vermietet hätte, läge eine Entreicherung des Eigentümers in Höhe der entgangenen Miete vor."
Abschnitt Alleinnutzung: https://www.business-people-magazin.de/newsgate/unentgeltliche-wohnungsueberlassung-schenkungsteuer-ohne-schenkung-27723/
Man kann also festhalten, dass man sich in einer Grauzone bewegt und es stark vom Finanzbeamten abhängt, ob er die zivielrechtliche Leihe steuertechnisch als Schenkung bewertet.
Zitat :Und darauf antwortet man dann, dass eine Eigennutzung durch den Miteigentümer vorliegt.
Danke sehr, das umschifft erst einmal geschickt die gesamte Leih/Schenkungsproblematik. Aber schützt natürlich nicht vor weiterne Nachfragen. Wäre diese Formulierung so in Ordnung?:
"bezugnehmend auf Ihr Schreiben zur Immobilie [Adresse] teile ich mit:
Die Immobilie wird nicht vermietet. Es werden keine Einkünfte erzielt. Es liegt eine Eigennutzung durch einen Miteigentümer vor."
Oder sollte ich den Miteigentümer namentlich erwähnen?
-- Editiert von User am 3. Oktober 2025 13:12
#17
Antwort vom 4. Oktober 2025 | 22:25
Von
Status: Unbeschreiblich (49840 Beiträge, 17468x hilfreich)
Zitat :Mal an einem anderen Beispiel: Wenn Jemand ein schickes altes Auto besitzt im Wert von 50.000€, den er als reine Wertanlage seiner Garage stehen hat. Er würde ihn also niemals vermieten. Jetzt überlässt er jedoch seiner Freundin den Wagen zur kostenlosen Nutzung.
Dabei ist die Freundin aber nicht Miteigentümerin. Das ist ein entscheidender Unterschied.
Zitat :Zumindest in Rheinland-Pfalz gibt es doch die Rechtssprechung vom FA: "Das FG Rheinland-Pfalz stellt in seinem Urteil vom 02.04.2002[2] auf die (subjektive) Verwendungsplanung des überlassenden Eigentümers ab.
Das Urteil ist zu einem anderen Sachverhalt erfolgt.
Zitat :Die Immobilie wird nicht vermietet. Es werden keine Einkünfte erzielt. Es liegt eine Eigennutzung durch einen Miteigentümer vor."
Genauso würde ich das machen.
Zitat :Oder sollte ich den Miteigentümer namentlich erwähnen?
Was spricht dagegen? Es gibt doch sowieso nur einen Miteigentümer, so dass ohnehin klar ist, wer die Immobilie nutzt.
Zitat :Danke sehr, das umschifft erst einmal geschickt die gesamte Leih/Schenkungsproblematik.
Es liegt weder eine Leihe im Sinne des § 598 ff. BGB vor noch eine Schenkung im Sinne des § 516 ff. BGB. Daran bestehen keine ernsthaften Zweifel. Vielmehr erfolgt die Nutzung nach § 743 BGB.
Nach meiner Auffassung liegt auch keine Schenkung im Sinne des § 7 ErbStG vor, weil die alleinige Nutzung durch einen Miteigentümer keine Zuwendung des anderen Miteigentümers darstellt.
#18
Antwort vom 7. Oktober 2025 | 00:03
Von
Status: Beginner (50 Beiträge, 12x hilfreich)
Man dankt!
Zitat :Was spricht dagegen? Es gibt doch sowieso nur einen Miteigentümer, so dass ohnehin klar ist, wer die Immobilie nutzt.
Es scheint mir stark vom Finanzbeamten abzuhängen, wie er die Sache bewertet. Leihe, Schenkung, Nutzung. Denn auch bei der Nutzung ist es ja so, dass der Nutzungsgegenstand dem Nutzer nur zu 20% gehört. Was ist mit dem übrigen 80% - nutzt er diese nicht? Und naturgemäß versuchen Finanzbeamte ja eher Richtung möglichst viel Steuern einnehmen zu gehen.
Wenn ich dann von Eigennutzung durch Miteigentümer schreibe, könnte ja auch der 80% oder beide gemeint sein. Aber dann kämen aber gewiss Nachfragen. Demnach würde ich es dann auch besser direkt mit angeben.
Zitat :Das Urteil ist zu einem anderen Sachverhalt erfolgt.
"Der Eigentümer einer Wohnimmobilie überlässt einer ihm (regelmäßig) nahestehenden Person unentgeltlich Wohnraum zur Nutzung über einen längeren Zeitraum."
Klar, es ist dort keine Bruchteilsgemeinschaft. Aber das FA könnte argumentieren, dass die übrigen 80% Wohnraum unentgeltlich überlassen werden.
Zitat :weil die alleinige Nutzung durch einen Miteigentümer keine Zuwendung des anderen Miteigentümers darstellt.
Und hier google ich mich ********. So richtig ist Zuwendung nicht definiert. Wenn man von einer eine unentgeltliche Übertragung im privaten Kontext ausgeht, dann griffe ja durchaus das Argument, dass dem 80%-Eigner Miete entgeht. Also dadurch eine Entreicherung (=Übertragung) stattfindet.
Wie verhält sich das eigentlich steuerrechtlich, wenn der 20%-Eigentümber einen Handwerker beauftragt und die Lonkosten in seiner Einkommenssteuererklärung absetzen möchte. Nehmen wir an: 1000€ Lohnkosten. Die Rechnung ist auf den 20%-Eigentümber ausgestellt, der die Immobilie ja bewohnt. Er überweist den Betrag auch und zahlt nicht bar. Eigentlich hätte er damit alle Vorrausseetzungen erfüllt um die 1000€ absetzen zu könnnen. Oder darf er dann nur 20% absetzen? Und die 80% verpuffen sozusagen, weil der 80%-Eigentümer die Immobilie ja nicht bewohnt.
Eines verstehe ich bei der Problematik ohnehin nicht. Ich bin von einer eindeutigen rechtlichen Lage ausgegangen. In Gesetz Xy steht folgendes... Oder es gibt bereits 12 Urteile darüber oder ein Schreiben vom Finanzamt Xy. Aber nichts dergleichen findet sich darüber. Als ob das so ein seltener Fall wäre.
-- Editiert von User am 7. Oktober 2025 00:05
#19
Antwort vom 7. Oktober 2025 | 06:45
Von
Status: Student (2394 Beiträge, 824x hilfreich)
Zitat :Und naturgemäß versuchen Finanzbeamte ja eher Richtung möglichst viel Steuern einnehmen zu gehen.
Das ist Käse und widerspricht dem Untersuchungsgrundsatz der Finanzbehörden.
Zitat :Und hier google ich mich ********.
Lass das googlen und vertrau den Aussagen von @hh (oder geh zum Steuerberater).
@hh ist eine(r) der beiden Koryphäen in Sachen Steuerrecht hier im Forum!
#20
Antwort vom 7. Oktober 2025 | 06:48
Von
Status: Student (2394 Beiträge, 824x hilfreich)
Zitat :Wie verhält sich das eigentlich steuerrechtlich, wenn der 20%-Eigentümber einen Handwerker beauftragt und die Lonkosten in seiner Einkommenssteuererklärung absetzen möchte.
Handwerkerleistungen setzen einen eigenen Haushalt voraus. Die Eigentumsverhältnisse spielen da in der Regel keine Rolle.
Nach Deiner Logik könnte sonst nämlich ein Mieter keine Kosten geltend machen ...
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