Grunddstücke verkauft - Wird eine Spekulationssteuer fällig?

5. Januar 2019 Thema abonnieren
 Von 
Florian_
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 1x hilfreich)
Grunddstücke verkauft - Wird eine Spekulationssteuer fällig?

Hallo zusammen,

ich möchte auf keinen Fall Probleme mit dem Fiskus wegen Steuerhinterziehung haben, daher freue ich mich wenn Ihr mir hier weiterhelfen könnt.

Folgender Fall:
Im Jahr 2015 habe ich ein Einfamilienhaus und 2 Grundstücke als Gesamtpaket für 160.000,- Euro erworben. Die Grundstücke bzw. das Einfamilienhaus liegen örtlich nicht zusammen. Für die Grundstücke hatte ich von Beginn an keine Verwendung, der Verkäufer wollte jedoch die 3 Objekte nur als Gesamtpaket loswerden. Entscheidend für den Kaufpreis war ein Gutachten für das Einfamilienhaus aus 2015 über 150.000,- Euro (d.h. man könnte annehmen dass die Grundstücke 10.000,- Wert waren), im Kaufvertrag wurde das aber nicht berücksichtigt - es war wie gesagt ein Gesamtpaket. In dem Einfamilienhaus wohne ich seit 2016, die Grundstücke habe ich jetzt beide kürzlich (not. Verträge wurden 2018 und 2019 unterschrieben) verkauft. Für Grundstück A habe ich 10.000,- Euro erhalten, für Grundstück B 1.200,- Euro.

Meine Frage ist nun ob und wie ich die beiden Grundstücke versteuern muss? Ich weiß das der Gewinn zu versteuern ist, aber welchen Gewinn habe ich durch den Verkauf letztendlich erziehlt? Das lässt sich ja nicht so einfach angeben, weil ja wie gesagt alles zusammen gekauft wurde. Eine Grundschuld wurde für alle 3 Objekte eingetragen, d.h. ich musste vor dem Verkauf erst einmal eine Pfandfreigabe einholen. Insgesamt sind also für den Kauf und Verkauf Notar- und Grundbuchkosten angefallen, welche ja meiner Recherche nach gegenrechnet werden. In dem Einfamilienhaus wohne ich weiterhin.

Ich würde mich freuen wenn Ihr mir Tipps geben könnt ob und wie ich den "Gewinn" (wenn es denn einen gibt) versteuern muss.

Danke und viele Grüße
Florian

-- Editiert von Florian_ am 05.01.2019 21:58

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9 Antworten
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#1
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4845 Beiträge, 1171x hilfreich)

Zitat:
Meine Frage ist nun ob und wie ich die beiden Grundstücke versteuern muss? Ich weiß das der Gewinn zu versteuern ist, aber welchen Gewinn habe ich durch den Verkauf letztendlich erziehlt?

M.E. wäre der Anteil zu schätzen, wobei das Gutachten, nachdem sich offenbar bei der Kaufpreisfindung gerichtet wurde, einen Anhaltspunkt bietet.
Somit wären 1.200 EUR Gewinn.
Zitat:
Insgesamt sind also für den Kauf und Verkauf Notar- und Grundbuchkosten angefallen, welche ja meiner Recherche nach gegenrechnet werden.

Nur soweit es die Eintragung des Eigentums betrifft.

Gleichwohl wären auf die 10.000 EUR Kaufpreis ja 500 EUR GrESt angefallen (je nach Bundesland auch mehr oder weniger), der Anteil der Notarkosten ist bestimmt auch mindestens 100 EUR, sodass sich insgesamt ein Gewinn von weniger als 600 EUR ergibt, der unter dieser Freigrenze liegt und somit nicht stuerpflichtig wäre, wenn ich richtig gerechnet habe.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Florian_
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 1x hilfreich)

Vielen Dank für die hilfreiche Antwort. Ich werde das dann mal durchrechnen und schauen ob ich unter den 600,- Euro bleibe.

Wie verhält es sich denn bei der nächsten Steuererklärung? Ist es meine Pflicht dort den eventuellen Gewinn anzugeben? Oder kommt das Finanzamt hier mit einer entsprechenden Forderung auf mich zu?

Der eine Kaufvertrag ist wie gesagt erst 2019 (also Vorgestern) beim Notar unterschrieben worden, d.h. den Gewinn müsste ich dann erst bei der Steuererklärung für 2019 angeben, oder?

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4845 Beiträge, 1171x hilfreich)

Zitat (von Florian_):
Ich werde das dann mal durchrechnen und schauen ob ich unter den 600,- Euro bleibe.

P.S.: Sollte der Gewinn z.B. 601 EUR betragen, ist der gesamte Betrag zu versteuern, da es sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt.

Zitat (von Florian_):
Wie verhält es sich denn bei der nächsten Steuererklärung? Ist es meine Pflicht dort den eventuellen Gewinn anzugeben?

Ja!

Zitat (von Florian_):
Oder kommt das Finanzamt hier mit einer entsprechenden Forderung auf mich zu?

Wenn das der Fall ist, ist es bereits zu spät, da man den Vorgang als Steuerhinterziehung werten könnte. Die Veranlagungsstelle im FA bekommt möglicherweise eine Ausfertigung der Veräußerungsanzeige von der Grunderwerbsteuerstelle und weiß damit über den Vorgang evtl. Bescheid!

Zitat (von Florian_):
Der eine Kaufvertrag ist wie gesagt erst 2019 (also Vorgestern) beim Notar unterschrieben worden, d.h. den Gewinn müsste ich dann erst bei der Steuererklärung für 2019 angeben, oder?

Entscheidend ist der Geldzufluss. Sollte das für ein Grundstück bereits in 2018 gewesen sei, stellt sich die gesamte Situation natürlich anders dar.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Nach meiner Auffassung ist der Wert der beiden Grundstücke zum Zeitpunkt des Kaufs zu ermitteln. Der Kaufpreis ist dann entsprechend der Verhältnisse der Werte auf die einzelnen Grundstücke aufzuteilen. Bei unbebauten Grundstücken kann man einfach den Bodenrichtwert nehmen. Es kann also nicht einfach die Differenz von 10.000€ als Kaufpreis für die beiden Grundstücke angesetzt werden.

Zu den Anschaffungskosten gehören dabei nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch die anteiligen Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer.

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#5
 Von 
Florian_
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 1x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten. Das hilft mir schonmal enorm weiter :-)

Eine Frage habe ich dann zum Ende noch:
Grundstück 1 habe ich 2018 verkauft (Kaufvertrag und Zahlungsfluss), Grundstück 2 habe ich 2019 verkauft (Kaufvertrag ist unterschrieben, Zahlung noch offen). Lt. Gesetz §23 EStG bleiben " Gewinne steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 Euro betragen hat."

Heißt das im Klartext für mich dass ich die Gewinne auf 2 Steuererklärungen aufteilen kann bzw. sogar muss? Zum einen im Jahr 2018 für den Verkauf von Grundstück 1 und einmal in 2019 für den Verkauf von Grundstück 2? Und die Grenze würde dann für jedes Jahr separat greifen?! Dadurch würde ich die Grenze von 600,- Euro nämlich keinesfalls erreichen. Natürlich muss dann der Gewinn auch wieder anteilig der jeweiligen Verkaufspreise/Grundstückswerte angegeben werden?!

-- Editiert von Florian_ am 07.01.2019 22:01

-- Editiert von Florian_ am 07.01.2019 22:02

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#6
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4845 Beiträge, 1171x hilfreich)

Zitat (von Florian_):
Heißt das im Klartext für mich dass ich die Gewinne auf 2 Steuererklärungen aufteilen kann bzw. sogar muss?

Richtig (s. #3)! Möglicherweise ergibt sich auch in einem Jahr ein Gewinn (unter 600 EUR) und im anderen ein Verlust, der vorgetragen oder rückgetragen wird.
Was die Anschaffungskosten betrifft, stimme ich hh zu, dass für die unbebauten Grundstücke die Bodenrichtwerte heranzuziehen sind und der Kaufpreis von 160.000 EUR im Verhältnis der drei Anteile zueinander aufzuteilen wäre.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
Dadurch würde ich die Grenze von 600,- Euro nämlich keinesfalls erreichen.


Warum nicht?

Zitat:
Natürlich muss dann der Gewinn auch wieder anteilig der jeweiligen Verkaufspreise/Grundstückswerte angegeben werden?!


Richtig, jedenfalls bezüglich des Grundstücks für 10.000€ ist es für mich keineswegs klar, dass der Betrag von 600€ nicht überschritten wurde.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Florian_
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 1x hilfreich)

Vielen Dank für Eure Antworten, ich bin wirklich sehr froh dass ihr mir helft :)

Zitat (von hh):
Zitat (von Florian_):
Dadurch würde ich die Grenze von 600,- Euro nämlich keinesfalls erreichen.
Warum nicht?
Ich habe jetzt erstmal alles durchgerechnet mit der Annahme dass das Grundstück mit dem Haus 150.000,- Wert war und die anderen beiden Grundstücke somit zusammen 10.000 Euro. Bei der Ermittlung der Werte über den Bodenrichtwert sieht das Ganze natürlich wieder anders aus, deswegen nehme ich die Aussage erst noch einmal zurück.


Zitat (von Cybert.):

Was die Anschaffungskosten betrifft, stimme ich hh zu, dass für die unbebauten Grundstücke die Bodenrichtwerte heranzuziehen sind und der Kaufpreis von 160.000 EUR im Verhältnis der drei Anteile zueinander aufzuteilen wäre.
Wie verhält es sich denn mit den Bodenrichtwerten? Die aktuellen Quadratmeter-Preise konnte ich relativ einfach über die Gemeinde herausfinden. Aber wenn man lediglich diese Richtwerte nimmt bleibt das Haus doch vollkommen unberücksichtigt, was jedoch wahrscheinlich den größten Wert darstellt? Auch sind die verkauften Grundstücke so klein bzw. blöd geschnitten dass diese nur eingeschränkt oder garnicht bebaut werden können, diese Tatsache würde beim Bodenrichtwert ja auch nicht berücksichtigt werden. Die Zahlen stellen sich wie folgt dar:

- Grundstück mit Einfamilienhaus: 780m² - Bodenrichtwert: 100€/m² (im Wohngebiet) - Wert Gesamt: 78.000 Euro
- Grundstück 1 - 330m² - Bodenrichtwert: 70€/m² (im Mischgebiet) - Wert Gesamt: 23.100 Euro
- Grundstück 2 - 220m² - Bodenrichtwert: 70€/m² (im Mischgebiet) - Wert Gesamt: 14.000 Euro

Wenn ich den Kaufpreis jetzt auf die o.g. Gesamtsummen anteilig aufteile und dem Verkauspreis gegenüberstelle habe ich ja einen ordentlichen Verlust gemacht? Lt. meiner Rechnung habe ich anteilig 51.572,56 Euro bezahlt, erhalten habe ich aber nur 11.200 Euro? Die Notar und Grundbuchkosten müssten auch noch gegengerechnet werden.

-- Editiert von Florian_ am 08.01.2019 07:42

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
hambre
Status:
Schüler
(193 Beiträge, 74x hilfreich)

Zitat:
Aber wenn man lediglich diese Richtwerte nimmt bleibt das Haus doch vollkommen unberücksichtigt, was jedoch wahrscheinlich den größten Wert darstellt?


Beim Hausgrundstück nimmst Du den Wert aus dem Gutachten. Bei den beiden anderen Grundstücken ist natürlich der Bodenrichtwert von vor 3 Jahren zu nehmen und nicht der aktuelle.

Der Gesamtwert beträgt daher 187.100€ und dafür hast Du 160.000€ bezahlt. Es sind also jeweils nur 85,5% der Werte anzusetzen
Haus: 128.250€
Grundstück 1: 19.750€
Grundstück 2: 11.970€

Bei einem Verkaufspreis von 11.200€ für beide Grundstücke ergibt sich somit ein Verlust von 20.520€ ohne Berücksichtigung der Nebenkosten.

Zitat:
Wenn ich den Kaufpreis jetzt auf die o.g. Gesamtsummen anteilig aufteile und dem Verkaufspreis gegenüberstelle habe ich ja einen ordentlichen Verlust gemacht?


Ja, richtig. Die Verluste kannst Du auch geltend machen. Allerdings führen die nicht zu einem Steuervorteil, sondern nur zur Feststellung eines Verlustvortrages. Man kann ja nie wissen, ob man den nicht doch irgendwann einmal gebrauchen kann. Vielleicht machst Du irgendwann einmal Spekulationsgewinne und dann können die jetzigen Verluste gegen gerechnet werden.

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