Grunderwerbsteuer Afa ohne Steuerbescheid

Question

Hallo zusammen,

ich habe eine Frage zur steuerlichen Behandlung der Grunderwerbsteuer bei einer vermieteten Immobilie und hoffe, dass jemand hierzu Erfahrungen oder Fachwissen hat.

Ich habe im Juli 2025 eine Neubauwohnung in NRW zur Vermietung gekauft.

Beurkundung: Juli 2025

Übergang von Nutzen und Lasten: August 2025

Erstmalige Vermietung: Oktober 2025

Das Finanzamt hat mir bislang keinen Grunderwerbsteuerbescheid zugeschickt – auch nicht nach einer von mir versendeten Erinnerung per E-Mail. Die Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW) würde ich rechnerisch ermitteln können, habe sie aber mangels Bescheid noch nicht bezahlt. Vermutlich erfolgt die tatsächliche Zahlung somit erst im Jahr 2026.

Nun stellen sich mir zwei Fragen:

Kann ich die Grunderwerbsteuer bereits in der Steuererklärung für 2025 als Anschaffungsnebenkosten (AfA-relevant) ansetzen, obwohl der Bescheid noch nicht vorliegt und die Zahlung erst 2026 erfolgt?
– Reicht eine eigene rechnerische Ermittlung (6,5 % von Kaufpreis + ggf. Nebenleistungen)?
– Oder muss ich zwingend auf den offiziellen Bescheid warten?

Falls der Abzug erst 2026 möglich ist: Muss ich dann die AfA-Grundlage rückwirkend berichtigen, oder gilt das Jahr des tatsächlichen Abflusses?

Vielen Dank im Voraus!

Tom998 · Answer

Kann ich die Grunderwerbsteuer bereits in der Steuererklärung für 2025 als Anschaffungsnebenkosten &lpar;AfA-relevant&rpar; ansetzen, obwohl der Bescheid noch nicht vorliegt und die Zahlung erst 2026 erfolgt?  &#8211; Reicht eine eigene rechnerische Ermittlung &lpar;6,5 % von Kaufpreis &plus; ggf. Nebenleistungen&rpar;?Ja.

Garfield73 · Answer

Ja.  Auf welcher Grundlage???    Ich schließe im Steuerrecht ja grundsätzlich gar nichts mehr aus, aber Voraussetzung ist normalerweise natürlich, dass die Zahlung bereits erfolgt ist.  Oder ist mir da ein Urteil/Verwaltungsanweisung entgangen?

taxpert · Answer

Allerdings steht dort nicht ausdrücklich, dass man die Abschreibung auch dann ansetzen darf, wenn der Steuerbescheid &#8211; und damit die genaue Betragsfestsetzung &#8211; noch nicht vorliegt.Ein solches Urteil oder Vorschrift wirst Du auch nicht finden!     Zunächst einmal stellt die GrESt qua gesetzlicher Definition AK dar, &#167;251 Abs.1 HGB. Es spielt dabei keine Rolle, ob nicht gezahlt wird oder -aus welchen Gründen auch immer!- gar nicht erst festgesetzt wird, denn die latente steuerliche Schuld besteht weiterhin, da die GrESt ja grundsätzlich durch das Rechtsgeschäft des Verkaufs entstanden ist. Nachträgliche AK können nur solche Sachen sein, die rein rechtlich erst in späteren Jahren entstehen &lpar;z.B. Ablösung von dinglichen Rechten&rpar;.    damit die genaue Betragsfestsetzung &#8211; noch nicht vorliegtGrade bei der GrESt spielt das keine Rolle, da diese ja der Höhe nach gesetzlich normiert ist. Bei ggf. "variablen" Werten käme bei einer nachträglichen Änderung eine Berichtigung des entsprechenden Bescheides nach &#167;173 AO in Betracht.    , aber Voraussetzung ist normalerweise natürlich, dass die Zahlung bereits erfolgt ist.Weder für den Beginn der AfA, noch für die Höhe der AfA spielt &#167;11 EStG eine Rolle.    AfA IST ab dem Zeitpunkt des Übergangs Nutzen, Lasten und Gefahr anzusetzen. In gefühlt 103,8% aller Fälle sind der Zeitpunkt der Zahlung und der Zeitpunkt der Übergangs &lpar;nahezu&rpar; identisch. Das muss aber nicht so sein! Wenn man z.B. einen Gegenstand nicht finanziert, sondern tatsächlich in Raten bezahlt, dann kann man steuerlich bereits ab dem Übergang N,L u G die volle AfA geltend machen! Ich habe auch schon Kaufverträge über Grundstücke gesehen, bei denen der Kaufpreis in mehreren Raten über mehrere Jahre zu zahlen war. Auch hier kann vom Tag des Überganges N,L u G die volle AfA geltend gemacht werden obwohl die Zahlung teilweise erst Jahre später erfolgte.    Damit kommen wir im ersten Jahr auf ungefähr 2.600 €Du redest von AfA, ich von Steuer!    800.000 €  * 6,5% * 5/600 * 43% &plus; 800.000 € * 6,5% * 12/240 * 43% = 1.305 €    Bei einer Investitionssumme von mehr als 1 Mio &lpar;Gebäudewert allein sind ja schon 800.000 €&rpar;, sollte selbst dieser Betrag jetzt keine kriegsentscheidende Bedeutung haben.    taxpert

Grunderwerbsteuer Afa ohne Steuerbescheid

Und jetzt?