Günstig "Wohnung" von Onkel kaufen-Schenkungssteuer fällig?!?

Hallo zusammen,
folgender Sachverhalt:
Onkel möchte seinem Neffen seine ca 100qm grosse "Wohnung" für ca 20t€ verkaufen.Es ist klar das in dem Fall normalerweise Schenkungssteuer fällig wird da hier nur ein Freibetrag von 20t€ besteht.Fakt ist aber das dieser Teil eines über 50 Jahre alten Mehrfamilienhauses in ländlicher Gegend nie als Wohnung genutzt wurde sondern als Werkstatt und Verkaufsraum aus selbstständiger Tätigkeit bis diese aus gesundheitlichen Gründen aufgegeben werden musste.
Die Räume sind also über 50Jahre alt,es gab und gibt weder Bad und Küche usw.....
Wie muss man sich diesen Fall nun aus steuerlicher Sicht vorstellen?Muss hier ein Gutachten gemacht werden?Dieser Teil des Mehrfamilienhauses im UG gleicht also vielmehr einem Keller anstatt einer Wohnung.
Danke vorab!