Hallo zusammen,
wir möchten gerne ein Haus kaufen und sanieren.
Das Haus gehört aktuell meiner Mutter und meiner Tante zu jeweils der Hälfte (Erbengemeinschaft).
Es wird aktuell von der Bank geschätzt und der Plan ist, dass wir es dann aus der Erbengemeinschaft herausnehmen, wir die Hälfte des Hauses der Tante abkaufen und für die andere Hälfte weiterhin die Hälfte der Miete an die Mutter zahlen.
Wir werden das Haus dann komplett energetisch sanieren und modernisieren, so dass der Wert des Hauses von ca. 700.000 Euro auf mind. 1.000.000 Euro steigt. Die Kosten tragen ausschließlich wir und nicht die Mutter.
Wie verhält das sich dann im Erbfall?
Hier wird das Haus doch dann geschätzt (nehmen wir an auf 1 Mio) und ich muss ggf. Erbschaftssteuer bezahlen obwohl ich die Sanierung komplett selbst gezahlt habe.
Habe ich hier einen Denkfehler? Oder kann man sich davor schützen?
Das einzige was ich gelesen habe, dass die Erbschaftssteuer entfällt, wenn man 10 Jahre darin gewohnt hat.
Ich wäre über einen Tipp sehr dankbar. Und auch die Info, ob das steuerlich und Erbschaftstechnisch so klappt.
Danke euch.
Haus selbst sanieren und dann erben
29. Juli 2022
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12
Frage vom 29. Juli 2022 | 10:07
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Haus selbst sanieren und dann erben
Haben Sie sich versteuert?
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#1
Antwort vom 29. Juli 2022 | 11:08
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Hier wird das Haus doch dann geschätzt (nehmen wir an auf 1 Mio)
Ja
Zitat :ich muss ggf. Erbschaftssteuer bezahlen obwohl ich die Sanierung komplett selbst gezahlt habe.
Ja, nicht nur das. Genau genommen stellen Eure Investitionen in das Haus Eurer Mutter eine Schenkung an Eure Mutter dar.
Zitat :Das einzige was ich gelesen habe, dass die Erbschaftssteuer entfällt, wenn man 10 Jahre darin gewohnt hat.
Aber nur, wenn es sich um das selbst bewohnte Wohnhaus Deiner Mutter handelt.
Zitat :Oder kann man sich davor schützen?
Indem Ihr das Haus komplett kauft und Eurer Mutter statt einer Miete den Kaufpreis in monatlichen Raten zahlt.
#2
Antwort vom 29. Juli 2022 | 11:26
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ja, nicht nur das. Genau genommen stellen Eure Investitionen in das Haus Eurer Mutter eine Schenkung an Eure Mutter dar.
--> Ja da hab ich auch schon dran gedacht. Aber konnte kaum glauben, dass das so gehandhabt wird.
Hier liegt der Freibetrag ja nur bei 20k.
Zitat :Aber nur, wenn es sich um das selbst bewohnte Wohnhaus Deiner Mutter handelt.
Okay danke für den Hinweis. Sie hat mal darin gewohnt, aber aktuell ist es vermietet. Gibt es da eine Regel wie lange es vermietet sein darf oder irgendwas in der Art?
Zitat :Indem Ihr das Haus komplett kauft und Eurer Mutter statt einer Miete den Kaufpreis in monatlichen Raten zahlt.
Hm okay ... Geplant waren die Hälfte der Miete - die Rücklagen etc. Also wir rechnen mit 500 Euro monatlich an Miete. Wenn wir das monatlich als Kaufpreis tilgen werden wir ja sicherlich nicht mehr fertig
Geht das denn, dass sie es mir verkauft für nur 500 Euro im Monat? Und was passiert dann im Erbfall? Wird mir dann der Restbetrag vererbt der noch offen wäre?
Man man ... Da will man ein Haus aus der Familie kaufen und sanieren und dann wird es einem dann doch auch echt schwer gemacht.
Danke auf jeden Fall für deinen hilfreichen Input!
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#3
Antwort vom 29. Juli 2022 | 11:40
Von
Status: Student (2375 Beiträge, 632x hilfreich)
Exakt!Zitat :Wird mir dann der Restbetrag vererbt der noch offen wäre?
Alternativ zum Kauf wäre auch die Übertragung gegen eine dauernde Last möglich. Je nach Höhe der monatlichen Zahlung und dem Alter der Mutter wäre dass dann ggf. ein teilentgeltlicher Erwerb. Dafür spielt er im Erbfall keine Rolle mehr (außer natürlich der unentgeltliche Teil des teilentgeltlichen Erwerbs im Rahmen der 10-Jahre-Frist des §14 ErbStG).
taxpert
#4
Antwort vom 29. Juli 2022 | 11:50
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Gibt es da eine Regel wie lange es vermietet sein darf oder irgendwas in der Art?
Es darf gar nicht vermietet sein und die Mutter muss ihren Hauptwohnsitz darin haben.
Zitat :Geht das denn, dass sie es mir verkauft für nur 500 Euro im Monat?
Klar geht das. Besser noch wäre, wenn man eine lebenslange Rente vereinbart. Die wird dann in einen Kapitalwert umgerechnet in Abhängigkeit vom Lebensalter der Mutter. Die Differenz zum Verkehrswert gilt dann als Schenkung.
Zitat :Da will man ein Haus aus der Familie kaufen und sanieren und dann wird es einem dann doch auch echt schwer gemacht.
Sehe ich nicht so. Man muss es nur sauber vereinbaren.
Das von Euch angedachte Modell würde ich nicht nur aus den bereits genannten Gründen für problematisch halten.
Ich rate dringende davon ab, größere Investitionen in eine Immobilie zu tätigen, die einem nicht komplett gehört.
#5
Antwort vom 29. Juli 2022 | 13:16
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Das sind echt super hilfreiche Informationen. Vielen Dank euch.
Werde das mal mit allen Beteiligten durchgehen und dann mit einem Steuerberater und ggf. Notar besprechen.
Kenn jemand einen Steuerberater der sich damit gut auskennt im Raum Stuttgart / Tübingen / Reutlingen?
#6
Antwort vom 14. August 2022 | 19:07
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Bei uns wird es nun konkreter mit dem Kauf und nächste Woche möchte ich alle Optionen mit dem Steuerberater durchgehen.
Aktuell sehen wir folgende Optionen:
Halber Kauf von Tante und andere Hälfte wird als Ratenkredit gekauft. Restbetrag dann irgendwann geerbt.
Halber Kauf von Tante und andere Hälfte wird von Mutter geschenkt.
Monatlicher Betrag wird an Mutter bezahlt, welcher der aktuellen Miete entspricht.
Halber Kauf von Tante und der Rest als dauernde Last (Taxpert) oder lebenslange Rente (hh) …
Den Weg hab ich leider nicht ganz verstanden.
Kann das nochmal jemand ausführen oder mir helfen wo ich das nachlesen kann? Konnte leider nichts finden und würde mich gerne etwas vorbereiten.
Danke euch
#7
Antwort vom 14. August 2022 | 19:36
Von
Status: Unbeschreiblich (120357 Beiträge, 39879x hilfreich)
Zitat :Den Weg hab ich leider nicht ganz verstanden.
Die Tante bekommt jeden Monat eine festgelegte Zahlung bis sie stirbt.
In Prinzip ist es eine Wette auf ihren Todeszeitpunkt, wird sie am nächsten Tag vom Bus überfahren hast Du Glück gehabt, wird sie 120 Jahre alt, hast Du Pech gehabt.
#8
Antwort vom 14. August 2022 | 19:38
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Halber Kauf von Tante und andere Hälfte wird von Mutter geschenkt.
Monatlicher Betrag wird an Mutter bezahlt, welcher der aktuellen Miete entspricht.
Halber Kauf von Tante und der Rest als dauernde Last (Taxpert) oder lebenslange Rente (hh) …
Das ist rechtlich gesehen alles fast das Gleiche. Eine Rente ist unveränderlich, während eine dauernde Last über die Laufzeit angepasst werden kann.
Die Rente, dauernde Last oder monatliche Zahlung oder wie auch immer man das nennen möchte wird dann in einen Kapitalbetrag umgerechnet, der als Kaufpreis gilt. Der Rest ist dann eine Schenkung.
Zitat :Konnte leider nichts finden und würde mich gerne etwas vorbereiten.
https://www.haufe.de/finance/haufe-finance-office-premium/renten-und-dauernde-lasten_idesk_PI20354_HI5027.html
#9
Antwort vom 15. August 2022 | 13:38
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Die Rente, dauernde Last oder monatliche Zahlung oder wie auch immer man das nennen möchte wird dann in einen Kapitalbetrag umgerechnet, der als Kaufpreis gilt. Der Rest ist dann eine Schenkung.
VIelen Dank die für den Beitrag. Ich hab es durchgelesen, aber jedoch ehrlich gesagt noch nicht ganz verstanden. Ich wäre daher echt froh, wenn du mir das an einem kleinen Beispiel erklären könntest. Was genau ist denn der Kapitalwert?
Vielleicht die Fakten (Zur Besseren Berechnung alles gerundet)
Schätzung Haus: 650.000€ (Hälfte 325.000)
Alter Mutter: 65 (Mal angenommen sie lebt noch 30 Jahre)
Monatlich zu zahlender Betrag: 500€
Wäre es dann wie folgt?
Kaufpreis = 500€ x 12 Monate x 30 Jahre = 180.000€
Kapitalwert = 180.000€
Erbe = 325.000 - 180.000 = 145.000€
So wie ich es jetzt verstanden habe, ist es eigentlich immer das Selbe an Zahlungen. Also wir zahlen immer gleich viel und die Mutter bekommt immer gleich viel.
Es nennt sich nur anders.
Außer bei der Schenkung wäre es ggf. anders wenn sie innerhalb von den 10 Jahren schon versterben würde.
Was würdest du denn empfehlen welchen Weg man geht? Und setzt dann der Notar die Verträge auf oder benötigt man hier einen Rechtsanwalt?
-- Editiert von User am 15.08.2022 13:40
#10
Antwort vom 15. August 2022 | 15:06
Von
Status: Gelehrter (10701 Beiträge, 4212x hilfreich)
Zitat :Und setzt dann der Notar die Verträge auf oder benötigt man hier einen Rechtsanwalt?
Der Notar setzt nicht nur die Verträge auf, er berät, anders als ein von einer Partei beauftragtem Anwalt, auch beide Parteien neutral.
Also mit eurem Wissen vom Steuerberater einen Notar suchen.
#11
Antwort vom 15. August 2022 | 15:25
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Alter Mutter: 65 (Mal angenommen sie lebt noch 30 Jahre)
Monatlich zu zahlender Betrag: 500€
Steuerrechtlich ist der Kapitalwert für die Rente einer 65-jährigen Frau das 21,12-fache der Jahresrente. Bei 500€ monatlicher Rente ergibt sich also ein Kapitalwert von 126.720€.
Privatrechtlich können etwas andere Zahlen heraus kommen, da das Finanzamt mit einem Zins von 5,5% rechnet, der aktuell deutlich zu hoch wäre. Allerdings geht es ja um die steuerrechtliche Seite und da gilt die Methode des Finanzamtes.
Zitat :Kaufpreis = 500€ x 12 Monate x 30 Jahre = 180.000€
Kapitalwert = 180.000€
Erbe = 325.000 - 180.000 = 145.000€
Vor Erben kommt sterben. Es handelt sich daher um eine Schenkung in Höhe von 325.000€ - 126.720€= 198.280€.
Zitat :So wie ich es jetzt verstanden habe, ist es eigentlich immer das Selbe an Zahlungen. Also wir zahlen immer gleich viel und die Mutter bekommt immer gleich viel.
Man muss sich halt überlegen, ob man das so will. Bei 20-30 Jahren Laufzeit kann man auch über einen Inflationsausgleich o.ä. nachdenken. Das ist aber Eure Entscheidung.
Zitat :Und setzt dann der Notar die Verträge auf oder benötigt man hier einen Rechtsanwalt?
Einen Rechtsanwalt benötigt man dafür nicht. Den Vertrag setzt der Notar auf, der auch weiß, welche Details bei so einer Vertragsform zu beachten sind.
#12
Antwort vom 18. August 2022 | 15:35
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
So es geht nun weiter
Ich hatte heute das Gespräch mit der Bank und habe ihnen unser Vorgehen geschildert.
Plan ist:
- Halbes Haus der Tante auf einen Schlag abkaufen
- Halbes Haus der Mutter mit monatlicher Kreditzahlung abkaufen
Nun sagte mir aber die Bank, dass sie das so eigentlich nicht machen, weil dann die Mutter noch als Eigentümerin im Grundbuch genannt wird bzw. noch zu teilen auftaucht und das Haus dann nicht zu 100% mir gehört.
Sie meinte, es wäre definitiv besser, ihre Hälfte geschenkt zu bekommen und dann einen gesonderten Vertrag zu machen in dem die monatliche Zahlung ca. 500 Euro geklärt wird.
Das ganze hat dann aber nichts mit dem Haus zu tun.
Wie seht ihr das? Ich war total überrascht, da ich die 500 Euro ja einfach von meinem Gehalt zahle und hätte nicht gedacht, dass das für die Bank relevant ist.
Wisst ihr ob ich einfach so 500 Euro monatlich zahlen darf als eine Art unterhalt? Oder ist das eine Schenkung die dann versteuert werden muss?
#13
Antwort vom 18. August 2022 | 16:03
Von
Status: Student (2375 Beiträge, 632x hilfreich)
Klar ist das FÜR DIE BANK besser! Die bank interessiert sich dabei ehrlich gesagt um einen feuchten Kehricht, ob diese Lösung FÜR DICH aus steuerlicher Sicht problematisch ist!Zitat :Sie meinte, es wäre definitiv besser,
taxpert
#14
Antwort vom 18. August 2022 | 17:34
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Nun sagte mir aber die Bank, dass sie das so eigentlich nicht machen, weil dann die Mutter noch als Eigentümerin im Grundbuch genannt wird bzw. noch zu teilen auftaucht und das Haus dann nicht zu 100% mir gehört.
Wie kommt denn die Bank auf diese Idee? Das ist jedenfalls bei Zahlung einer Rente oder einer dauernden Last nicht der Fall.
Zitat :Sie meinte, es wäre definitiv besser, ihre Hälfte geschenkt zu bekommen und dann einen gesonderten Vertrag zu machen in dem die monatliche Zahlung ca. 500 Euro geklärt wird.
Das ganze hat dann aber nichts mit dem Haus zu tun.
Ich verstehe das Problem der Bank nicht. Deine Mutter kann doch zustimmen, dass die Zahlung nachrangig abgesichert wird.
Zitat :Ich war total überrascht, da ich die 500 Euro ja einfach von meinem Gehalt zahle und hätte nicht gedacht, dass das für die Bank relevant ist.
Die Bank möchte mir ihrer Grundschuldeintragung an erster Rangstelle stehen und es soll die gesamte Immobilie belastet werden. Das ist aber kein Problem, wenn man das mit dem Notar bespricht und er eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufnimmt.
Zusammengefasst:
Kauf eines 1/2-Anteils von der Tante mit sofortiger Zahlung des Kaufpreises und dafür Darlehensaufnahme
Kauf eines 1/2-Anteils von der Mutter mit nachrangiger Absicherung der Zahlung der Rente/dauernden Last und sofortiger Grundbucheintragung. Deine Mutter kann sogar auf die Absicherung im Grundbuch verzichten, was ich aber nicht machen würde. Wichtig ist vor allem, dass die 500€ monatlich im Kaufvertrag vereinbart werden.
Ich bin mir sicher, dass die Bank damit kein Problem hat. Und wenn doch, dann suche Dir eine andere Bank.
#15
Antwort vom 18. August 2022 | 19:34
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Klar ist das FÜR DIE BANK besser! Die bank interessiert sich dabei ehrlich gesagt um einen feuchten Kehricht, ob diese Lösung FÜR DICH aus steuerlicher Sicht problematisch ist!
Sie hat mir halt gezeigt, was die Konditionen wären, wenn wir es mit einem Kaufpreis an die Mutter in den Vertrag schreiben und sie noch mit im Grundbuch steht. Das war schon deutlich schlechter. Was ich allerdings auch einfach nicht verstanden habe ehrlich gesagt. Sie meinte aber, das ist so.
#16
Antwort vom 18. August 2022 | 19:50
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Wie kommt denn die Bank auf diese Idee? Das ist jedenfalls bei Zahlung einer Rente oder einer dauernden Last nicht der Fall.
D.h. es ist besser man macht es über die Zahlung als Rente oder dauernde Last (was ich leider auch nicht ganz verstehe) und nicht über einen "normalen" Kreditvertrag oder dieser Kapitalwert Berechnung anhand der zu erwartenden Lebensdauer?
Zitat :Deine Mutter kann sogar auf die Absicherung im Grundbuch verzichten, was ich aber nicht machen würde
Warum würdest du darauf nicht verzichten? Für sie spielt es keine Rolle. Oder hat das Auswirkungen auf die Rente oder irgendwas?
Vielleicht noch kurz die Vorgehensweise der Bank heute. Vielleicht ist hier auch ein Denkfehler drin.
(Alle Angaben gerundet)
Wert des Hauses: 650.000 €
Abkauf der einen Hälfte der Tante: 325.000 € + Notar und Grunderwerb
Abkauf der zweiten Hälfte mit monatlicher Zahlung an meine Mutter 500 €. Darauf ermittelt sich ein Kapitalwert von 500 x 12 x 21 Jahre = 126.000€
-->
Kaufpreis des Hauses: 325.000 + 126.000 = 451.000
Sanierung des Hauses: 100.000
Restliche Sanierung: Eigenkapital
D.h. die Kreditsumme beträgt 551.000 Euro. Was jedoch nicht stimmt, da ich die 126.000 Euro an meine Mutter ja monatlich bezahle und nichts mit meinem Kredit zu tun haben soll.
Sie meinte jedoch, dass der Wert hier so stehen muss, wenn der Preis so auch im Kaufvertrag steht.
Anders wäre es, wenn es eine Schenkung wäre - dann würden die 126.000 hier nicht auftauchen und es wäre genau die Summe die ich finanzieren möchte.
#17
Antwort vom 18. August 2022 | 20:26
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :D.h. es ist besser man macht es über die Zahlung als Rente oder dauernde Last
Ich dachte, darauf hättet Ihr Euch schon geeinigt.
Zitat :oder dieser Kapitalwert Berechnung anhand der zu erwartenden Lebensdauer?
Das ist doch eine Rente.
Zitat :Warum würdest du darauf nicht verzichten?
Weil das eine Sicherheit bietet. Wenn Deine Mutter aber darauf verzichten möchte, dann ist das ihre Entscheidung.
Zitat :D.h. die Kreditsumme beträgt 551.000 Euro.
Im Prinzip richtig.
Zitat :Was jedoch nicht stimmt, da ich die 126.000 Euro an meine Mutter ja monatlich bezahle und nichts mit meinem Kredit zu tun haben soll.
Wenn es um die monatliche Belastung geht, die Du aufbringen musst, dann ist es natürlich richtig, die 500€ mit einzubeziehen. Dafür ist es allerdings egal, ob der Betrag im Vertrag steht oder nicht.
Zitat :Sie meinte jedoch, dass der Wert hier so stehen muss, wenn der Preis so auch im Kaufvertrag steht.
Was ist "hier"?
Zitat :Anders wäre es, wenn es eine Schenkung wäre - dann würden die 126.000 hier nicht auftauchen und es wäre genau die Summe die ich finanzieren möchte.
Verstehe ich nicht.
Ob da nun in irgendeinem Feld der Betrag 551.000€ steht, ist ja am Ende egal. Wichtig ist doch am Ende nur, zu welchen Konditionen das Darlehen gewährt wird. Wenn das davon abhängig ist, ob die monatliche Zahlung von 500€ im Vertrag steht oder nicht, dann halte ich das Angebot für unseriös.
Du solltest noch zu einer anderen Bank gehen und Dir ein weiteres Finanzierungsangebot einholen. Das sollte man sowieso machen.
#18
Antwort vom 19. August 2022 | 12:14
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ich dachte, darauf hättet Ihr Euch schon geeinigt.
Wenn ich ehrlich bin, ist mir der Unterschied noch immer nicht klar. Der Termin mit dem Steuerberater ist kommenden Dienstag und ich hoffe danach schlauer zu sein.
Ich denke ja immernoch am Besten wäre es, wir bekommen es geschenkt und zahlen monatl. eine Rente/Unterhalt an die Mama. Nur wissen wir eben noch nicht ob das erlaubt ist ohne dass es als Schenkung zählt.
Zitat :Wenn es um die monatliche Belastung geht, die Du aufbringen musst, dann ist es natürlich richtig, die 500€ mit einzubeziehen. Dafür ist es allerdings egal, ob der Betrag im Vertrag steht oder nicht.
Genau, das ist eigentlich egal. Sie könnten die 500 Euro ja einfach in die Haushaltsrechnung mit Aufnehmen und fertig.
Zitat :Sie meinte jedoch, dass der Wert hier so stehen muss, wenn der Preis so auch im Kaufvertrag steht.
Mit "hier" meinte ich, in ihrer Berechnung des Kaufpreises. Also der Kaufpreis ist nicht nur die Hälfte, sondern eben die Hälfte + Kapitalwert.(325.000 € 126.000 € = 450.000 €)
Evtl. wäre es eine Option, das so anzusetzen mit 450.000 Euro Hauskauf und quasi kein Eigenkapital. Dann könnte ich davon 325.000 Euro für den Kauf nehmen, und den Rest für die ersten Sanierungen. Je nach dem aber ob die Bank das so erlaubt.
Und klar, ich gehe auch noch zu anderen Banken. Aber das klang für mich gestern so, als wäre das der Standard.
Am Montag habe ich nun auch noch einen Termin mit dem Notar um die ersten Vertragsthemen zu besprechen.
Kann mir denn jemand sagen, ob man monatl. ca. 500 Euro einfach zahlen darf? Und das am besten per Dauerauftrag als Überweisung?
#19
Antwort vom 19. August 2022 | 12:36
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Jetzt hab ich mich eben noch schlau gemacht was der Unterschied zwischen der Dauernden Last und der Rente ist.
Es klingt, als wäre das nur die Flexibilität der monatlichen Zahlungen. Also Dauernde Last kann geändert werden in ihrem Betrag und die Rente nicht.
Das ist schonmal gut, weil dann kommt für uns die Dauernde Last in Frage.
Kann mir nun noch jemand erklären, was das mit dem Kapitalwert zu tun hat?
Also wenn man die 500 Euro monatlich und die 21. Jahre nicht kommt man ja auf 126.000 Euro.
Aber was macht man dann mit der Info? So wie ich das verstehe muss ich eh weiter bezahlen, auch wenn die 126.000 Euro irgendwann abbezahlt sein sollten.
#20
Antwort vom 19. August 2022 | 13:38
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Und auch wichtig wäre zu wissen, ob es sein kann, dass die Mutter durch die monatliche Zahlung von mir als Dauernde Last dadurch weniger Rente erhält?
Oder hat sie irgendwelche Nachteile im Vergleich zur Miete die sie sonst durch die Immobilie erhalten würde? (Die Miete wäre deutlich mehr, als meine Zahlung an sie)
#21
Antwort vom 19. August 2022 | 23:02
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Ich denke ja immernoch am Besten wäre es, wir bekommen es geschenkt und zahlen monatl. eine Rente/Unterhalt an die Mama. Nur wissen wir eben noch nicht ob das erlaubt ist ohne dass es als Schenkung zählt.
Lässt Du Dir beim Bäcker auch die Brötchen schenken und gibst ihm dann als Dank ein Trinkgeld?
Das ist natürlich keine Schenkung, sondern nur eine Teilschenkung.
Das Problem, was der Bankberater hatte, verstehe ich auch immer noch nicht. Es ist natürlich so, dass das auch für einen Bankberater kein 08/15 Fall ist und er schon etwas Erfahrung haben sollte, um zu wissen wie damit umzugehen ist.
Zitat :Genau, das ist eigentlich egal. Sie könnten die 500 Euro ja einfach in die Haushaltsrechnung mit Aufnehmen und fertig.
Richtig und mir ist völlig schleierhaft, welches Problem der Bankberater damit hat.
Zitat :Mit "hier" meinte ich, in ihrer Berechnung des Kaufpreises. Also der Kaufpreis ist nicht nur die Hälfte, sondern eben die Hälfte + Kapitalwert.(325.000 € 126.000 € = 450.000 €)
Was ja auch grundsätzlich richtig ist. Warum es besser sein sollte, wenn der Kaufpreis nur 325.000€ beträgt, leuchtet mir jedoch nicht ein.
Zitat :Evtl. wäre es eine Option, das so anzusetzen mit 450.000 Euro Hauskauf und quasi kein Eigenkapital.
Ich verstehe nicht, was daran anders oder besser sein sollte.
Zitat :Aber das klang für mich gestern so, als wäre das der Standard.
Das scheint genau das Problem zu sein. Der Bankberater hat Deinen Nicht-Standardfall mit seinem Standardprozess bearbeitet und da passte das irgendwie nicht richtig rein.
Zitat :Kann mir denn jemand sagen, ob man monatl. ca. 500 Euro einfach zahlen darf? Und das am besten per Dauerauftrag als Überweisung?
Ja, darf man. Das wäre sogar die übliche Methode.
Zitat :Kann mir nun noch jemand erklären, was das mit dem Kapitalwert zu tun hat?
Eine regelmäßige Zahlung kann man immer in einen Kapitalwert umrechnen, egal wie man die regelmäßige Zahlung nennt.
Zitat :Also wenn man die 500 Euro monatlich und die 21. Jahre nicht kommt man ja auf 126.000 Euro.
Aber was macht man dann mit der Info?
Das dient zur Bewertung und ist z.B. für das Finanzamt relevant. So wie Du das vorhast gibt es folgende Aufteilung des Hauswertes von 625.000€
325.000€ direkter Kaufpreis
126.000€ Kapitalwert der lebenslangen Zahlung von 500€ monatlich
199.000€ Schenkung
Zitat :So wie ich das verstehe muss ich eh weiter bezahlen, auch wenn die 126.000 Euro irgendwann abbezahlt sein sollten.
Ja und Du kannst ggf. die Zahlung einstellen, bevor die 126.000€ abgezahlt sind. Das hängt letztlich davon ab, ob Deine Mutter über- oder unterdurchschnittlich lange lebt.
Zitat :Und auch wichtig wäre zu wissen, ob es sein kann, dass die Mutter durch die monatliche Zahlung von mir als Dauernde Last dadurch weniger Rente erhält?
Nein, es sei denn sie erhält Grundsicherung
Zitat :Oder hat sie irgendwelche Nachteile im Vergleich zur Miete die sie sonst durch die Immobilie erhalten würde?
Die Miete wäre steuerpflichtig, die Rente dagegen nicht.
Zitat :Die Miete wäre deutlich mehr, als meine Zahlung an sie
Verstehe ich jetzt nicht. Die Ausgangsfrage hatte ich so verstanden, dass Du ursprünglich eine Mietzahlung in Höhe von 500€ geplant hattest, also den identischen Betrag.
Nochmal zu Bank:
wichtig für die Bank ist der Beleihungswert der Immobilie.
Der wird ermittelt aus dem aktuellen Wert von 625.000€ zzgl. der Wertsteigerung durch die Modernisierung. Wie hoch der Kaufpreis ist, ist in Deinem Fall im Gegensatz zu einem Standardfall nicht relevant. In einem Standardfall gilt nämlich Kaufpreis = aktueller Immobilienwert
Der 199.000€ Schenkungsanteil (s.o.) gilt als Eigenkapital.
Dann ist natürlich noch wichtig, wie hoch das Darlehen sein soll und welchen monatlichen Raten sich daraus ergeben.
Und eine Haushaltsrechnung muss gemacht werden um festzustellen, ob Du Dir die Darlehensraten auch leisten kannst.
Ob die 500€ als Mietzahlung, als Rente oder aus anderen Gründen monatlich gezahlt wird, sollte der Bank egal sein. Ob die 500€ auf der Kaufpreisseite oder der Haushaltsseite stehen ist doch im Ergebnis egal. Relevant ist doch nur, ob Dir nach Zahlung der Darlehensrate und Zahlung der 500€ noch genug Geld bleibt um Dir Dein Leben zu finanzieren.
Wichtig ist jedoch, dass Dir die Bank die 199.000€ Schenkungsanteil als Eigenkapital anrechnet und nicht nur das Geld, was Du angespart hast.
#22
Antwort vom 30. August 2022 | 13:11
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
So wir sind nun ein ganzes Stück weiter. Es gab Gespräche mit Steuerberater, Notar und nochmals mit der Bank.
Zum Steuerberater:
Unser Vorgehen passt aus seiner Sicht. Es handelt sich hier um eine Teilschenkung, so wie du ja auch gesagt hattest.
Hauswert (Hälfte): 325.000
Monatl. Zahlung: 500€
Kapitalwert: Ca. 126.000€
Schenkung: 199.000€
Aber ... Was ich noch nicht ganz verstanden habe und das aktuell noch versuche mit dem SB zu klären:
- Meine Mutter muss die monatlichen 500 Euro nicht in der Steuererklärung angeben
- Ich auch nicht
Wenn sie nun innerhalb kürzester Zeit (ich glaube 5 oder 6 Jahren) versterben sollte, muss ich wohl nachweisen was ich gezahlt habe und dann wird die Schenkung neu berechnet. Danach nicht mehr und es sind immer die 199.000€. Soweit verstanden und ich werde die Kontoauszüge behalten (Oder wie auch immer ich das dann nachweisen muss).
Nun war für uns wichtig, dass wir die monatl. Rate möglichst flexibel halten und mind. einmal anpassen können.
Meine Mutter benötigt aktuell die 500 Euro noch nicht, da sie noch ein paar Jahre arbeitet.
Also haben wir vereinbart, mit 300 Euro monatl. zu starten und sobald sie in Rente kommt, es auf die max. 500 Euro ggf. aufzustocken. Das passt für alle und ist auch für uns gut, da dann meine Frau wieder mehr arbeiten wird (--> Kinder größer).
Nun ist für mich die Frage, wie und ob ich das dem Finanzamt melden muss. Der Steuerberater meinte, dass mit den 300 Euro der Kapitalwert ja sicherlich nicht erreicht werden kann. Hat dann aber auch bisher keine konkrete Empfehlung gegeben.
Sollen wir es einfach so angehen und ich weise dann im Fall des Falles die Zahlungen nach und bekomme dann eben ein paar Euro mehr oder weniger geschenkt? Das wäre für uns völlig in Ordnung und auch egal.
Oder berechnen wir den Renteneintritt mit (sagen wir 5 Jahre) und stellen die Kapitalwertberechnung neu auf.
5 Jahre x 300 € monatl. +
Restlebenszeit x 500 € monatl.
--> Keine Ahnung ob sowas geht. Aber eigentlich müsste es dem Finanzamt ja egal sein, so lange ich am Ende angeben kann was ich bezahlt habe.
Ich hoffe, ich konnte mein Problem nachvollziehbar erläutern.
#23
Antwort vom 30. August 2022 | 13:14
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Beim Notar war eigentlich auch alles klar.
Zur Bank:
Auch hier passt das nun soweit. Ich glaube da gab es zu Beginn einfach ein Missverständnis.
Die 500 Euro werden in die Haushaltsausgaben mit einberechnet (was kein Problem ist),
der Kaufpreis wird mit 653.000 Euro angegeben und davon werden 326.500 auf "bereits bezahlt" gesetzt.
Mit dem Eigenkapital müssen wir dann nur die Nebenkosten bezahlen und nichts für den Kauf oder Renovieren verwenden, sondern die eine Hälfte des Hauses zählt als Eigenkapital.
Das kommt uns natürlich auch sehr zu Gute und wir haben damit das ganze Eigenkapital weiter in der Hand und müssen keine Bereitstellungszinsen bezahlen.
#24
Antwort vom 30. August 2022 | 13:26
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :- Meine Mutter muss die monatlichen 500 Euro nicht in der Steuererklärung angeben
- Ich auch nicht
Und das hat uns auch echt gewundert, weil man immer unterschiedliches zur Leibrente liest.
Wir dachten, dass das versteuert werden muss.
Andererseits ist das ja auch nur ein Zinsloses Darlehen, was ja auch nicht versteuert werden muss.
Also müssen beide Parteien keinerlei Steuer zahlen (Mal abgesehen von eventueller Erbschafts- oder Schenkungssteuer)
#25
Antwort vom 30. August 2022 | 14:12
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Wenn sie nun innerhalb kürzester Zeit (ich glaube 5 oder 6 Jahren) versterben sollte, muss ich wohl nachweisen was ich gezahlt habe und dann wird die Schenkung neu berechnet. Danach nicht mehr und es sind immer die 199.000€.
Nein, das ist nicht so. Da wird nichts neu berechnet, weder wenn sie in kurzer Zeit verstirbt, noch wenn sie besonders lange lebt.
Zitat :Soweit verstanden und ich werde die Kontoauszüge behalten (Oder wie auch immer ich das dann nachweisen muss).
Die solltest Du dennoch aufbewahren zum Nachweis, dass die Zahlungen tatsächlich erfolgt sind.
Zitat :Nun ist für mich die Frage, wie und ob ich das dem Finanzamt melden muss.
Das meldet der Notar dem Finanzamt. Da musst Du nichts machen.
Zitat :Der Steuerberater meinte, dass mit den 300 Euro der Kapitalwert ja sicherlich nicht erreicht werden kann.
Richtig, dann wird der Schenkungsanteil etwas höher. Da der Freibetrag aber sowieso 400.000€ beträgt, ist das zunächst unproblematisch. Nur wenn Deine Mutter innerhalb von 10 Jahre verstirbt und Du weiteres erhebliches Vermögen erbst, dann wird geprüft, ob Du insgesamt die 400.000€ überschreitest.
Zitat :Oder berechnen wir den Renteneintritt mit (sagen wir 5 Jahre) und stellen die Kapitalwertberechnung neu auf.
5 Jahre x 300 € monatl. +
Restlebenszeit x 500 € monatl.
--> Keine Ahnung ob sowas geht.
Ihr müsst da gar nichts berechnen. Wenn erforderlich, dann berechnet das Finanzamt den Kapitalwert und wenn Ihr mit dem Ergebnis nicht einverstanden seid, dann könnt Ihr Einspruch einlegen.
Zitat :Also müssen beide Parteien keinerlei Steuer zahlen (Mal abgesehen von eventueller Erbschafts- oder Schenkungssteuer)
Richtig.
Insgesamt sieht das doch jetzt ganz gut aus.
#26
Antwort vom 30. August 2022 | 14:22
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Bei der Schenkungssteuer hatte ich übersehen, dass Du mit Deinem Ehegatten oder Partner zusammen das Haus kaufst. Die 400.000€ Freibetrag gelten nur für Dich, während Dein Ehegatte oder Partner nur einen Freibetrag von 20.000€ hat.
Das könnte man so gestalten, dass Dein Partner den Teil der Tante kauft und Du den Teil Deiner Mutter bekommst und die Rentenzahlung übernimmst. Hierzu vielleicht nochmal den Steuerberater fragen.
Grunderwerbsteuer dürfte bei dem Kauf nicht anfallen.
#27
Antwort vom 30. August 2022 | 16:04
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Nein, das ist nicht so. Da wird nichts neu berechnet, weder wenn sie in kurzer Zeit verstirbt, noch wenn sie besonders lange lebt.
Ich habe hier auf diesen Gesetzestext angespielt: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html
--> Verstehe aber leider auch nur die Hälfte
Der Rest was du schreibst klingt ja super. Dann sind wir hier auf dem richtigen Weg und können wohl auch die Rate flexibel halten und den Kapitalwert mit den 500 Euro berechnen.
Meinst du, das Finanzamt wird auf jeden Fall im Erbfall kommen und die Zahlungen checken?
Zitat :Bei der Schenkungssteuer hatte ich übersehen, dass Du mit Deinem Ehegatten oder Partner zusammen das Haus kaufst. Die 400.000€ Freibetrag gelten nur für Dich, während Dein Ehegatte oder Partner nur einen Freibetrag von 20.000€ hat.
Das könnte man so gestalten, dass Dein Partner den Teil der Tante kauft und Du den Teil Deiner Mutter bekommst und die Rentenzahlung übernimmst. Hierzu vielleicht nochmal den Steuerberater fragen.
Wir haben uns nun so geeinigt, dass wir zusammen den Kredit aufnehmen und die eine Hälfte zusammen kaufen und dafür aber nur meine Frau ins Grundbuch eintragen.
Die Schenkung geht dann nur an mich, wodurch ich für die zweite Hälfte eingetragen werde.
Damit sind wir schon zu Beginn zu jeweils 50% drin.
Für die Bank so auch in Ordnung und ich denke mal der Notar kann das einfach so auch ans Grundbuchamt weitergeben.
Die monatliche Zahlung hängt dann bei mir, was aber auch so in Ordnung ist. Je nachdem kann man das auch noch auf uns beide übertragen.
So lange sie nicht an der Immobilie hängt ist alles gut. Da würde auch die Bank sonst nicht mitspielen.
Zitat :Grunderwerbsteuer dürfte bei dem Kauf nicht anfallen
Wir gehen aktuell davon aus, dass nur für den Kauf der eine Hälfte die Steuer anfällt.
#28
Antwort vom 30. August 2022 | 16:25
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Ich habe hier auf diesen Gesetzestext angespielt: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__14.html
--> Verstehe aber leider auch nur die Hälfte
Die Berichtigung erfolgt auf Antrag. Warum solltest Du diesen Antrag stellen wollen?
Zitat :Wir gehen aktuell davon aus, dass nur für den Kauf der eine Hälfte die Steuer anfällt.
Nein, dafür fällt auch keine Grunderwerbsteuer an, wenn man das Ganze als Erbauseinandersetzungsvertrag deklariert. Der Notar sollte die Details wissen.
#29
Antwort vom 30. August 2022 | 16:34
Von
Status: Unbeschreiblich (47655 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat :Meinst du, das Finanzamt wird auf jeden Fall im Erbfall kommen und die Zahlungen checken?
Im Regelfall nicht, aber man kann das nie so genau wissen.
Und im Zweifel kann man auch (für viel Geld) die Kontoauszüge der letzten 10 Jahre nacherstellen lassen.
Ich empfehle jedenfalls, die Kontoauszüge aufzubewahren,bzw. bei Online-Banking sie wenigstens als PDF-File abzuspeichern.
#30
Antwort vom 30. August 2022 | 16:36
Von
Status: Frischling (42 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Nein, dafür fällt auch keine Grunderwerbsteuer an, wenn man das Ganze als Erbauseinandersetzungsvertrag deklariert. Der Notar sollte die Details wissen.
Ah okay ... Das ist mit neu.
Aber auch wenn ich die Hälfte ja ganz offiziell der Tante abkaufe und das Haus vorher aus der Erbengemeinschaft rausgelöst wird?
Habe eben das hier gefunden:
"...wer in gerader Linie (Lebenspartner, Kinder) oder in nicht gerader Linie (Geschwister, Tante, Onkel) voneinander abstammt, ist bei der Erbschaft eines Grundstücks von der Grundgewerbsteuer befreit."
--> Aber wir erben ja nicht, sondern kaufen.
-- Editiert von User am 30. August 2022 16:39
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