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Haus übernehmen später vermieten

3. Februar 2023 Thema abonnieren

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Frage vom 3. Februar 2023 | 12:56

Von

Status:

Frischling (15 Beiträge, 1x hilfreich)

Haus übernehmen später vermieten

Hallo ich bin neu in der Materie.
Ich könnte eventuell das Haus meiner Großmutter 86j übernehmen. In diesem Haus wohnt neben der Großmutter mietfrei noch mein Onkel(Sohn besagter Großmutter). Beider sollen solange es geht weiter in dem Haus wohnen bleiben.
Macht es steuerlich Sinn mit dem Sohn einen Mietvertrag zu machen? Die AFA geht doch nur für eine Verringerung der Steuer auf die Mieteinnahmen? Nicht auf die gesamte Einkommensteuer? Wie ist es wenn ich das Haus jetzt erwerben und in zb. 5 Jahren renoviert um es zu vermieten. Können dann die Erwerbs und Renovierungskosten in die AFA genommen werden? Oder müsste ich gleich investieren? Gibt es noch weitere Dinge zu beachten oder Tipps wie man am besten vorgehen?

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6 Antworten

Sortierung:

Antwort vom 3. Februar 2023 | 13:26

Von

Status:

Lehrling (1821 Beiträge, 1092x hilfreich)

Zitat (von Multistrada):
...übernehmen...

Bedeutet konkret was?

Zitat (von Multistrada):
Macht es steuerlich Sinn...

Das hängt davon ab, was man als sinnvoll oder nicht ansieht. Der Onkel mag sich fragen, warum er auf einmal Miete zahlen soll.

Zitat (von Multistrada):
Die AFA geht doch nur für eine Verringerung der Steuer auf die Mieteinnahmen? Nicht auf die gesamte Einkommensteuer?

Wie meinen? Ist das Haus vor über 50 Jahren von der Großmutter erworben oder erbaut worden? Wenn ja, ist es mit der AfA doch schon vorbei.

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Antwort vom 3. Februar 2023 | 13:48

Von

Status:

Frischling (15 Beiträge, 1x hilfreich)

Wie ich es am sinnvollsten übernehme versuche ich herauszufinden. Entweder ich übernehme es sehr günstig und Räume allen ein lebenslanges Wohnrecht ein. Oder ich kaufe es und verlangen Miete. In beiden Fällen müsste ich einiges in das Haus investieren. Heizung dämmung Fenster irgendwann das Dach.
Die AFA läuft doch nur wenn das Haus vermietet wird. Es wurde aber nie vermietet. Und wenn ich es übernehmen und darin investiere dann kann ich doch die AFA laufen lassen? Dies bezieht sich aber nur auf die Ausgaben und Einnahmen für die Miete? Meine allgemeine Einkommensteuer kann ich damit nicht senken?

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 3. Februar 2023 | 14:16

Von

Status:

Lehrling (1821 Beiträge, 1092x hilfreich)

Zitat (von Multistrada):
Die AFA läuft doch nur wenn das Haus vermietet wird.

Wenn keine Einnahmen erzielt werden, gibt es in der Tat weder AfA noch sonst was.

Zitat (von Multistrada):
Und wenn ich es übernehmen und darin investiere dann kann ich doch die AFA laufen lassen?

Da müsste erst mal das "übernehmen" geklärt werden, um die Frage sinnvoll beantworten zu können. Man kann unentgeltlich, teil-entgeltlich oder voll-entgeltlich übernehmen...mit entsprechenden Folgen bei der AfA.

Zitat (von Multistrada):
Dies bezieht sich aber nur auf die Ausgaben und Einnahmen für die Miete? Meine allgemeine Einkommensteuer kann ich damit nicht senken?

Die ESt bemisst sich u.a. nach den Einkünften (Einnahmen minus Werbungskosten) aus einer eventuellen Vermietung.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 3. Februar 2023 | 14:22

Von

Status:

Student (2050 Beiträge, 535x hilfreich)

Zitat:
Die AFA läuft doch nur wenn das Haus vermietet wird.

Nein, die AfA läuft ab Anschaffung/Fertigstellung. Soweit die AfA auf Zeiträume ohne Einnahmeerzielung entfällt -also Eigennutzung oder unentgeltliche Überlassung- wirkt sie sich steuerlich nicht aus. Sie ist also steuerlich verloren!

Zitat:
Wie ich es am sinnvollsten übernehme versuche ich herauszufinden.

Sinnvoll für wen? Für die Oma? Den Onkel? Oder dich (betriebswirtschaftlich oder steuerlich?)?

Zitat:
In beiden Fällen müsste ich einiges in das Haus investieren. Heizung dämmung Fenster irgendwann das Dach.

Im Falle einer unentgeltlichen Übertragung (z.B. Schenkung) UND Vermietung in voller Höhe sofort Abziehbild Wk.
Im Falle des unentgeltlichen Wohnrechtes stehen die Aufwendungen nicht mit Einnahmen in Verbindung und stellen daher keine Wk dar.
Im Falle des entgeltliche Erwerbs steht zu befürchten, dass die Aufwendungen anschaffungsnahen Aufwand im Sinne §6 ABS.1 Nr.1a EStG darstellen und nur über die AfA steuerlich geltend gemacht werden können.

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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Antwort vom 3. Februar 2023 | 15:17

Von

Status:

Frischling (15 Beiträge, 1x hilfreich)

Es sollte für alle eine gute Lösung sein. Meine Großmutter möchte das Haus vom Hals haben. Mein Onkel ist gesundheitlich auch nicht mehr sooo fit das er sich groß damit beschäftigen möchte.
Da ich hier sicher einiges an Geld und Aufwand rein hängen müsste sollte es sich auch für mich irgendwie rechnen.
Zählt denn später der Betrag den ich eventuell für das Haus bezahlen müsste für die AfA keine Rolle mehr da das Haus schon so alt ist. Oder zählt erst die Zeit als Abzug nachdem ich es erworben habe und nicht vermiete?

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Antwort vom 3. Februar 2023 | 18:54

Von

Status:

Frischling (15 Beiträge, 1x hilfreich)

Wäre es denn besser mit den aufschiebbaren Maßnahmen zu warten? Wenn die nicht in die AfA fallen kann ich die doch nur als Wk mit den Miteinnamen von dem Jahr der Investition verrechnen? z.B. im Jahr 2030 neues Dach 30000 Mieteinnahmen z.B. 7000 dann wären 23000 nicht mehr anrechenbar? Wenn sie in die AfA fallen kann ich diese doch 50 Jahre einsetzen. Oder habe ich da einen Denkfehler?

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