Hallo,
Ich beabsichtige den Kauf eines EFH das ich 3-4 Jahre selbst bewohnen und anschließend vermieten möchte. In der Zwischenzeit möchte ein neues Haus bauen (auf dem selben Grundstück ist noch ein freier Bauplatz).
Ist es sinnvoll den Wert des Hauses (Bestand) möglichst hoch im Kaufvertrag vermerken zu lassen (Stichwort AfA). Am Haus sind umfangreiche Renovierungen notwendig (ca. 50tsd € geplant). Ich könnte das Grundstück und das Bestandshaus in 5 Jahren abzahlen, müsste dann das neue Haus komplett finanzieren. Ist das aus steuerlicher Sicht sinnvoll? Oder sollte der Kredit für das zu vermietende Haus möglichst hoch sein und entsprechend länger laufen um das für das selbstgenutzte neue Haus weniger Zinsen zu zahlen (die sich nicht absetzen lassen)?
Besten Dank!
Robert
Hauskauf zur Eigennutzung und späteren Vermietung
Haben Sie sich versteuert?
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Zitat:Oder sollte der Kredit für das zu vermietende Haus möglichst hoch sein und entsprechend länger laufen um das für das selbstgenutzte neue Haus weniger Zinsen zu zahlen (die sich nicht absetzen lassen)?
Angenommen, Sie benötigen jetzt 150.000 EUR und in fünf Jahren 300.000 EUR.
Wenn Sie jetzt 150.000 EUR aufnähmen, es vollständig tilgen und in fünf Jahren 300.000 EUR, könnten Sie keine Zinsen steuerlich geltend machen.
Nähmen Sie nun bereits 450.000 EUR auf, könnten Sie in fünf Jahren noch ein Drittel der Zinsen steuerlich geltend machen. Allerdings zahlen Sie aufgrund der längeren Zinsbindung auch einen höheren -satz für diesen Betrag. Außerdem hat die Bank noch keine Sicherheit für den Mehrbetrag, sodass Sie entweder dieses Darlehen gar nicht oder nur zu einem deutlich höheren Zinssatz wegen des niedrigeren Beleihungsauslaufs bekämen.
Hätten Sie dagegen andere Sicherheiten, KANN es Sinn machen, das Darlehen bereits in der Niedrigzinsphase aufzunehmen. Ob es auch steuerlich sinnvoll ist, hängt von Ihrer Einkommenssituation in den nächsten Jahren zusammen.
Zitat:Ist es sinnvoll den Wert des Hauses (Bestand) möglichst hoch im Kaufvertrag vermerken zu lassen (Stichwort AfA).
Wenn das Grundstück 50.000 EUR wert ist und das Haus 100.000 EUR, macht es wenig Sinn, den Anteil fürs Grundstück auf z.B. 20.000 EUR zu verändern. Abgesehen davon, dass das Finanzamt die Bodenrichtwerte kennt und daher Ihrer Aufteilung in einem Zweifelsfalle nicht folgen würde, wäre die Kaufpreisaufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte zueinander vorzunehmen und nicht einfach 20:130 wie in meinem Bsp.
Guten Abend,
Vielen Dank für Ihre Antwort. Das Haus inkl. Grundstück soll 360tsd € plus Nebenkosten kosten. Der Bodenrichtwert ist laut Karte nur 160 €, realistisch sind aber eher 260 €. D. h. Es gäbe schon etwas Potential den Gesamtpreis auf Haus und Grundstück zu verteilen.
Entsprechend wäre auch ein höheres Darlehen, vielleicht 250tsd €, vorstellbar, widerspricht aber irgendwie meiner Vorstellung sich nur so viel Geld zu leihen wie man benötigt.
-- Editiert von Robert7777 am 04.02.2018 19:27
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Wenn der BRW bereits deutlich niedriger als der Verkehrswert ist, kommt es Ihnen doch entgegen, ohne dass Sie vertragliche Gestaltungen vornehmen müssten.
Die Frage wäre vielleicht eher interessant, da Sie Kosten einer umfangreichen Sanierung als anschaffungsnahe Herstellungskosten später über die AfA noch abschreiben könnten, wenn diese 15% der Ak des Geb. überstiegen.
Letztendlich müssen Ihre Angaben aber der Wahrheit entsprechen!
Den Zusammenhang zw. der Darlehenshöhe und dem KP etc. kann ich nicht nachvollziehen.
Nicht alles, ergibt auch Sinn. Aber es gibt Menschen, die zwei Euro ausgeben, damit Sie einen Euro Steuern sparen. ;-)
Aktuell sollte maximal der Kauf und die Sanierung finanziert werden. Es ist nicht zielführend jetzt bereits ein höheres Darlehen aufzunehmen. Da würde auch steuerlich nicht anerkannt werden. Die Tilgung des Darlehens würde ich dann niedrig ansetzen.
Für den Neubau solltest Du dann ein neues Darlehen aufnehmen, dessen Tilgung Du entsprechend Deines Bedürfnissen wählen kannst. Da dann bezüglich der Darlehen bezüglich Bau und Kauf klar getrennt ist, muss man diese Darlehen auch nicht aufteilen.
ZitatAktuell sollte maximal der Kauf und die Sanierung finanziert werden. Es ist nicht zielführend jetzt bereits ein höheres Darlehen aufzunehmen. Da würde auch steuerlich nicht anerkannt werden. Die Tilgung des Darlehens würde ich dann niedrig ansetzen. :
D.h. Ich soll das gesamte Eigenkapital (ca. 300tsd €) für den Kauf des Mietobjektes (inkl. gesamten Grundstück) verwenden?
Nein, das Eigenkapital sollte in das später selbst genutzte Haus gesteckt werden.
Meine Antwort bezog sich auf den Hinweis von Cybert jetzt schon 450T€ als Darlehen aufzunehmen. Das halte ich weder für erforderlich, noch für sinnvoll. Es sollte zwei getrennte Darlehen aufgenommen werden. Die kann man dann auch steuerlich gut auseinander halten.
Wenn die Wahl besteht, ein Darlehen für ein vermietetes Objekt aufzunehmen oder ein Darlehen für ein eigengenutztes Objekt, dann sollte man sich für das vermietete Objekt entscheiden. Das kann später nicht mehr geändert werden, da es ausschließlich darauf ankommt, in welches Objekt man den aufgenommenen Darlehensbetrag investiert.
Zitat:Ich könnte das Grundstück und das Bestandshaus in 5 Jahren abzahlen, müsste dann das neue Haus komplett finanzieren. Ist das aus steuerlicher Sicht sinnvoll?
Das ist daher nicht sinnvoll.
Zitat:Oder sollte der Kredit für das zu vermietende Haus möglichst hoch sein und entsprechend länger laufen um das für das selbstgenutzte neue Haus weniger Zinsen zu zahlen (die sich nicht absetzen lassen)?
Das wäre erheblich geschickter.
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