Hohe Nebenkosten statt hoher Grundmiete: Was kann/darf man rechtssicher an Mieter und FA abrechnen?

16. Dezember 2022 Thema abonnieren
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(88 Beiträge, 1x hilfreich)
Hohe Nebenkosten statt hoher Grundmiete: Was kann/darf man rechtssicher an Mieter und FA abrechnen?

Hallo zusammen,
es gibt gültige jahrelang genutzte Verteilschlüssel, aber was sagt das Fianzamt, wenn man diese ändern muss und der Mieter diese vertraglich akzeptiert?
Bsp. Straßenreinigung: Vorher gab es im Haus 3 Parteien, jetzt wohnen dort nur noch 2 Parteien
Gebäudeversicherung: Vorher wurde linear durch 3 geteilt nun nur noch durch 2 bei höheren Kosten
Müllabfuhr: Vorher wurde linear durch 3 geteilt nun etwas reduziert da die Tonne kleiner geworden ist. , Allgemeinstrom, Allgemeinwasser für Garten, Gartenarbeit in Eigenleistung usw. Die Kaltmieter erhöht sich durch den neuen Verteilungsschlüssel gut um 15%.

Im Grunde müssen die Mieterträge versteuert werden. Was sagt das FA, wenn man statt einer Mieterhöhung im nun umfangreicher eigengenutzen Haus die Nebenkosten anders verteilt und der Mieter diese vertraglich akzeptiert. Ist das rechtlich vertretbar oder kann hier das FA oder sogar der Mieter trotz Vertrag etwas anfechten? Wo ist die Grenze, woauf muss man ggf. achten?

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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118551 Beiträge, 39593x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
aber was sagt das Fianzamt, wenn man diese ändern muss und der Mieter diese vertraglich akzeptiert?

Ohne hellseherische Fähigkeiten nicht seriös zu beantworten.



Zitat (von Steuerzahler123):
Ist das rechtlich vertretbar

Kommt ganz darauf an, wie man das ganze ausgestaltet.



Zitat (von Steuerzahler123):
kann hier das FA oder sogar der Mieter trotz Vertrag etwas anfechten?

Durchaus möglich.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(88 Beiträge, 1x hilfreich)

mal anders im Extremfall gefragt. Ab wann wird es denn grenzwertig oder ab wann ist der Vertrag unwirksam? Wenn ich im Mietvertrag reinschreibe, dass der Mieter die komplette Gebäudeversicherung trägt und der dies unterschreibt, ist dies sicherlich nicht verursachungsgerecht aber so vereinbart. Dies erhöht die Nebenkosten, die aber nicht versteuert werden müssen.

Was sagt das FA dazu und kann der Mieter den Vertrag im Nachhinein beanstanden auch wenn es so vereinbart war?

-- Editiert von User am 17. Dezember 2022 10:29

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#3
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13617 Beiträge, 4344x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Dies erhöht die Nebenkosten, die aber nicht versteuert werden müssen.
Warum müssen die nicht versteuert werden?

Der Vermieter muss sämtliche Einnahmen versteuern, also Miete und auch die Nebenkosten.
Von ihm getragene Kosten kann er davon abziehen, aber natürlich nicht willkürlich verteilt, sondern anhand der üblichen Verteilschlüssel ermittelt.

Zitat:
Wenn ich im Mietvertrag reinschreibe, dass der Mieter die komplette Gebäudeversicherung trägt
Dann ist das nicht mehr fremdüblich, und wird daher vom Finanzamt nicht anerkannt.
Und gegenüber dem Mieter dürfte eine solche Forderung auch schwer durchzusetzen sein (gerade im Mietrecht gibt es praktisch schon lange keine Vertragsfreiheit mehr).

Stefan

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#4
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2329 Beiträge, 628x hilfreich)

Zitat:
Dies erhöht die Nebenkosten, die aber nicht versteuert werden müssen.
Genau hier liegt dein Denkfehler!

Das Steuerrecht betrachtet Einnahmen und Ausgaben getrennt von einander. Ob Du das nun „Miete", „Nebenkosten" oder „transkaukasischen Kompenzierungsquote" nennst ist völlig egal! Deshalb ist steuerlich auch egal was im Vertrag steht!

Auf der Ausgabenseite wird -wie auch Du schon richtig erkannt hast- nur das als Wk anerkannt, was tatsächlich durch die Vermietung verursacht ist. Wenn Dir der Mieter also Kosten erstatten muss, die nicht durch sein Mietverhältnis verursacht sind, sondern durch die Eigennutzung durch Dich, so stellen diese erstatteten Kosten zwar Einnahme im Sinne §8 EStG dar, die Kosten, die auf die Eigennutzung entfallen jedoch keine Ausgaben, §§9, 12 EStG.

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#5
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(88 Beiträge, 1x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
Auf der Ausgabenseite wird -wie auch Du schon richtig erkannt hast- nur das als Wk anerkannt, was tatsächlich durch die Vermietung verursacht ist. Wenn Dir der Mieter also Kosten erstatten muss, die nicht durch sein Mietverhältnis verursacht sind, sondern durch die Eigennutzung durch Dich


Genau um diesen Denkfehler/Gestaltungsspielraum geht es mir. Ich kann m.E. die Gartenarbeit zu 100% einem Mieter belasten wenn er den Garten vertraglich vereinbart zu 100% nutzt und selber gestalten darf, aber ggf. die Anwesentheit anderer Mieter duldet, aber wo ist die Grenze von "fremdüblich"? Bislang wurde die Gebäudeversicherung auf Anzahl der Mietparteien verteilt, obwohl die Wohnungen in der Größe deutlich unterschiedlich sind. Ist das fremdüblich? Ich hätte jetzt eher nach m² gedacht hat aber bislang nie jemanden interessiert?

-- Editiert von User am 17. Dezember 2022 16:09

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#6
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(118551 Beiträge, 39593x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
aber wo ist die Grenze von "fremdüblich"?

Das klärt das Gericht im Rahnen des Urteils / Beschluss.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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