Ich habe Fragen zum Hausverkauf, Spekulationssteuer und der Veranlagung in der Steuererklärung

20. September 2023 Thema abonnieren
 Von 
Degenhard
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 2x hilfreich)
Ich habe Fragen zum Hausverkauf, Spekulationssteuer und der Veranlagung in der Steuererklärung

Hallo zusammen,

ich habe im Folgendem einige Fragen in Bezug auf folgenden Sachverhalt
Es geht um den Verkauf eines gemeinsamen Hauses, dass meine Exfrau, unsere minderjährigen Kinder und ich bewohnt haben. Das Haus wurde im Zuge unserer Trennung und Scheidung veräußert
Die Eckdaten
- Kauf (hälftige Anteile im Grundbuch) und Einzug: 2016
- Auszug Exfrau nach Trennung: 2020
- Auszug der Kinder und meiner Person: Januar 2023 (amtliche Meldebestätigung und tatsächlicher Auszug)
- finale Unterzeichnung der notarielle Kaufvertrag: Dezember 2022
- Überweisungen/Buchungen Käufer: Februar 2023
- Übergabe Haus an den Käufer: Februar 2023

Nach Abzug aller Verbindlichkeiten blieb ein Verkaufserlös von ca. 170.000 € über der hälftig geteilt wurde. Zusätzlich zu meinem Anteil habe ich 13.000€ erhalten, die ich als Bausparer in den Hausbau gesteckt hatte.
Im Zwischenergebnis hat meine Exfrau also einen Erlös von 85.000€ erhalten und ich von 98.000€.

Nunhatte meine Exfrau aber im Laufe der Trennungsjahre Unterhaltsschulden in Höhe von ca 10.500€ bei mir gemacht. Für diese Unterhaltsschulden habe ich eine Sicherungshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Grundlage war hier ein vollstreckbarer Beschluss des Amtsgerichts

Im Notarvertrag wurde vereinbart:
„[…] Aus dem anderen hälftigen Restkaufpreis, welcher Frau XXX zusteht, ist der von dem Gläubiger des in Abteilung III unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Grundpfandrechts geforderte Ablösung auf dessen Konto zu bezahlen, nämlich auf das vorgenannte Konto des Herrn YYY.[…]"
in Abteilung III unter lfd. Nr. 4:
„ -nur zu lastend an dem Anteil Abt. I Nr.2.2 (Frau XXX) – Zwangssicherungshypothek für Herrn YYY, geb. dd.mm.yyyy"

Ich habe also schlussendlich 3 Überweisungen vom Käufer erhalten:
- 85.000€
- 13.000€
- 10.500€

Meine Exfrau hat eine Überweisung von 74.500€ erhalten. Also ihr Erlösanteil abzüglich der Unterhaltsschulden aus der Sicherungshypothek.

Jetzt meine Fragen:
1. Gehe ich recht in der Annahme, dass ich gemäß § 23EstG Abs 1 Nr. 1 keine Spekulationssteuer bezahlen muss.

2. Werden die 10.500€ aus den Unterhaltsschulden auch in den Verkaufserlös des Hauses einbezogen? Wieviel müsste ggf. versteuert werden? 98.000€ oder 108.500€? Welchen Betrag gebe ich also in meiner Steuererklärung an? Den vollen Überweisungsbetrag, oder nur den Verkaufserlös?

3. Was bedeutet das im Umkehrschluss für meine Exfrau? Muss sie Spekulationssteuer zahlen?

4. Welcher Betrag würde hier ggf. als zu versteuernder Betrag zu Grunde liegen? Der finale Überweisungsbetrag von 74.500€, oder doch ihr Verkaufserlös von 85.000€

5. Welches Steuerjahr ist hier betroffen? 2022 (Jahr der Unterzeichnung des Kaufvertrages) oder 2023 (Jahr des Auszugs und der Zahlungen)

Vielen Dank im Voraus.


-- Editiert von User am 20. September 2023 08:14

-- Editiert von User am 20. September 2023 08:29

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47350 Beiträge, 16770x hilfreich)

Zitat (von Degenhard):
1. Gehe ich recht in der Annahme, dass ich gemäß § 23EstG Abs 1 Nr. 1 keine Spekulationssteuer bezahlen muss.


Ja

Zitat (von Degenhard):
Welchen Betrag gebe ich also in meiner Steuererklärung an?


Du musst nichts in der Steuererklärung angeben.

Zitat (von Degenhard):
3. Was bedeutet das im Umkehrschluss für meine Exfrau? Muss sie Spekulationssteuer zahlen?


Ja, da sie im Jahr des Verkaufs das Haus nicht selbst bewohnt hat.

Zitat (von Degenhard):
4. Welcher Betrag würde hier ggf. als zu versteuernder Betrag zu Grunde liegen? Der finale Überweisungsbetrag von 74.500€, oder doch ihr Verkaufserlös von 85.000€


Der Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten. Der Verkaufserlös ist aber der Betrag vor Abzug aller Verbindlichkeiten, also das, was der Käufer insgesamt zu zahlen hat.

Zitat (von Degenhard):
5. Welches Steuerjahr ist hier betroffen? 2022 (Jahr des Verkaufes) oder 2023 (Jahr des Auszugs und der Zahlungen)


Das Jahr der Zahlung, also 2023.

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#2
 Von 
Degenhard
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 2x hilfreich)

Hallo hh,
vielen Dank für die schnellen Antworten.


Für mein Verständnis:

Zitat (von hh):
Der Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten. Der Verkaufserlös ist aber der Betrag vor Abzug aller Verbindlichkeiten, also das, was der Käufer insgesamt zu zahlen hat.


Also betrifft das Verbindlichkeiten, die nichts mit den mit den Anschaffungskosten des Hauses zutun haben ebenso? Die Sicherungshypothek betraf ja Schulden aus Kindesunterhalt. Hat meine Exfrau also Glück gehabt und ihre Steuerschuld durch ihre privaten Schulden gesenkt.
Klappt das nur bei im Grundbuch eingetragenen Schulden, oder auch bei Schulden aus Privatverträgen bzw. Krediten? Wenn ich also dem Käufer sage, er solle doch bitte mal meinen privaten Kredit über 85.000€ auslösen und ich schlussendlich ohne Gewinn (bis auf die Auszahlung aus dem Privatkredit versteht sich :grins: ) aber steuerfrei rausgehe.

Gesetz dem Fall, ich wäre spekulationssteuerpflichtig (aus Gründen):
Müsste ich dann als Gläubiger bei Ausgleich meiner Forderungen auf den Aausgleichbetrag aus der Sicherungshypothek Steuern bezahlen? Ich meine, der Käufer hat es ja bezahlt. Wird da kein Unterschied gemacht? Da würden ja dann der Kindesunterhalt mit meinem Einkommensteuersatz versteuert werden.


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#3
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2340 Beiträge, 630x hilfreich)

@hh hat sich etwas unglücklich ausgedrückt.

Der Einkommensteuer unterliegt der Gewinn, der bei der Veräußerung erzielt wurde. Der Gewinn ermittelt sich hier aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten. Bestehende Verbindlichkeiten aus dem Erwerb der Immo oder anderen Gründen, die-warum auch immer!- mit dem Verkaufserlös verrechnet werden, spielen bei der Gewinnermittlung keine Rolle!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47350 Beiträge, 16770x hilfreich)

Zitat (von Degenhard):
Also betrifft das Verbindlichkeiten, die nichts mit den mit den Anschaffungskosten des Hauses zutun haben ebenso?


Verkaufserlös ist das, was der Käufer insgesamt zu zahlen hat, also einschließlich der Ablösung der Verbindlichkeiten. Von diesem Verkaufserlös wird Deiner Frau auf Basis ihren Eigentumsanteils die Hälfte zugerechnet.

Es ist irrelevant, dass der Käufer Anteile des Verkaufserlöses an die Bank zur Ablösung der Verbindlichkeiten zahlen muss. Ebenso ist es irrelevant, wenn die Zahlung an die Verkäufer aufgrund von internen Ausgleichungen nicht hälftig erfolgt.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47350 Beiträge, 16770x hilfreich)

Somit haben diese Vereinbarungen:

Zitat (von Degenhard):
Im Notarvertrag wurde vereinbart:
„[…] Aus dem anderen hälftigen Restkaufpreis, welcher Frau XXX zusteht, ist der von dem Gläubiger des in Abteilung III unter lfd. Nr. 4 eingetragenen Grundpfandrechts geforderte Ablösung auf dessen Konto zu bezahlen, nämlich auf das vorgenannte Konto des Herrn YYY.[…]"
in Abteilung III unter lfd. Nr. 4:
„ -nur zu lastend an dem Anteil Abt. I Nr.2.2 (Frau XXX) – Zwangssicherungshypothek für Herrn YYY, geb. dd.mm.yyyy"

Keine Auswirkungen auf die Spekulationssteuer.

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#6
 Von 
Degenhard
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von hh):
Der Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten. Der Verkaufserlös ist aber der Betrag vor Abzug aller Verbindlichkeiten, also das, was der Käufer insgesamt zu zahlen hat.


Das Wörtchen vor hab ich tatsächlich nicht gesehen, bzw. ein nach erwartet.
Für mich war bis dato der Verkaufserlös immer der Verkauspreis abzüglich der offenen Verbindlichkeiten an die Banken und abzüglich eventueller Maklerkosten (gabs hier nicht).

Auch an dich taxpert danke für deine Ausführungen!
Die Definition Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten ist einleuchtend.

Wie kann man jetzt die Anschaffungskosten beziffern. Ich müsste dann meiner Exfrau vermutlich nochmal die ganzen Rechnungen vom Hausbau zukommen lassen, oder? Ich hoffe die sind noch vollständig, ich habe mir da nie Gedanken drüber gemacht.

Was passiert, wenn diese Unterlagen fehlen? Was ist mit nachträglichen Erweiterungen

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#7
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2340 Beiträge, 630x hilfreich)

Zitat (von Degenhard):
Wie kann man jetzt die Anschaffungskosten beziffern. Ich müsste dann meiner Exfrau vermutlich nochmal die ganzen Rechnungen vom Hausbau zukommen lassen, oder?
Grundsätzlich ja!

Zitat (von Degenhard):
Ich hoffe die sind noch vollständig, ich habe mir da nie Gedanken drüber gemacht.

Was passiert, wenn diese Unterlagen fehlen?
Nicht nachgewiesene AHK werden dann auch nicht berücksichtigt. Ausnahme wären komplett fehlende Gewerke, für die aber Kosten angefallen sein müssen. Es fehlt z.B. die komplette Rechnung für Dachstuhl samt Eindeckung. Dann könnte das FA diese eine Gewerk grundsätzlich auch schätzen. Das Rissiko der Schätzung hinsichtlich der Höhe geht jedoch zu Lasten des Stpfl.!

Zitat (von Degenhard):
Was ist mit nachträglichen Erweiterungen
Soweit die Kosten steuerlich zu den Herstellungskosten gehören (z.B. §255 Abs.2 HGB), sind natürlich auch diese Kosten zu berücksichtigen.

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Degenhard
Status:
Frischling
(40 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
...


Vielen Dank nochmal für deine Antworten. :smile:

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