Hallo,
gerne möchte ich Ihnen folgenden Fall schildern:
Umsatzsteuerpflichtiger Freiberufler mit Büro in einer ausschließlich geschäftlich genutzten Eigentumswohnung (Wohnort ist woanders). Betriebsvermögen. Die Abschreibung beträgt 3%.
Wenn das Rentenalter erreicht wird, soll das Büro aufgelöst und die Immobilie vermietet werden: Entweder an a) privat (fremde Person) oder an einen b) Gewerbetreibenden.
Da der Buchwert aufgrund der Abschreibung deutlich unter dem aktuellen Wert der Immobilie liegt, würde eine Zuordnung der Immobilie zum Privatvermögen meines Ermessens zu einer Versteuerung der Differenz führen. Das sollte verhindert werden.
Frage 1: Kann das Objekt für die Fälle a) und b) als gewillkürtes Betriebsvermögen quasi im Betriebsvermögen verbleiben? Die Mieterträge würden dnan in der EÜR berücksichtigt.
Frage 2: Falls ja, muss bei der Vermietung USt. erhoben werden, sofern der Eigentümer als Renter weiter ust.pflichtig bleibt, da er im Home-Office noch etwas arbeitet? Die Immobilie wurde ohne USt. gekauft.
Über eine Nachricht würde ich mich sehr freuen.
VG
Karl
-- Editiert von Karl66 am 29.01.2021 15:47
Immobilie als gewillkürtes Betriebsvermögen?
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
1. Ob eine Betriebsaufgabe oder Betriebsunterbrechung oder schleichende "Betriebsaufgabe" vorliegt, ist im Einzelfall zu entscheiden. Wenn die Tätigkeit nach und nach immer weniger ausgeübt wird, kann man im ungünstigen Fall auch zu einer nicht begünstigten (§§ 16, 34 EStG) Aufgabe kommen. Planung und vorherige steuerliche Beratung sind unerlässlich.
2. Vermietung zu Wohnzwecken ist immer steuerfrei ohne Vorsteuerabzug, bei Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen unter den Voraussetzungen des § 9 UStG ist eine steuerpflichtige Vermietung möglich.
Die Verhinderung der Aufdeckung stiller Reserven ist mit Hilfe einer gewerblichen Gesellschaft möglich (Beratung!), ansonsten trifft es irgendwann die Erben.
Besten Dank.
Sie schreiben "nicht begünstigten (§§ 16, 34 EStG) Aufgabe". Heißt das, dass die Immobilie nicht bzw. nicht mehr im gewillkürten Betriebsvermögen verbleibt, sondern dem Privatvermögen zugeordnet wird?
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Nicht begünstigt bedeutet kein Freibetrag (§ 16 EStG), keine Anwendung des § 34 EStG und Gewerbesteuerpflicht für Gewinne aus der Aufdeckung stiller Reserven.
Zitat:Nicht begünstigt bedeutet kein Freibetrag (§ 16 EStG), keine Anwendung des § 34 EStG und Gewerbesteuerpflicht für Gewinne aus der Aufdeckung stiller Reserven.
Und daher ist das Halten im Betriebsvermögen möglicherweise eine sehr teuer erkaufte Verschiebung der Steuerpflicht.
Hallo,
vielleicht habe ich meine Ursprungsfrage irritierend gestellt. Ich habe mich soeben anderweitig noch kundig gemacht und eine andere Antwort bekommen. Ferner möchte ich hinzufügen, dass nach meinem Ableben die Immobilie in eine gemeinnützige Stiftung übergeht.
Es wurde mir gesagt: Es gilt das Pächterwahlrecht: Wenn ich keine Betriebsaufgabe erkläre, bleibt die Immobilie im Betriebsvermögen (sofern ich vermiete), auch wenn ich keine sonstigen Umsätze mehr alterbedingt erziele.
§§ 16,34 würden gelten, wenn ich verkaufe oder die Immobilie in das Privatvermögen nehme.
Sehen Sie das auch so?
VG
Karl
Zitat:Sehen Sie das auch so?
Nein, das Pächterwahlrecht greift nur bei Verpachtung des Betriebes. Der Pächter führt also den Betrieb fort.
Eine Verpachtung des Betriebes ist hier aber nicht geplant.
Vielen Dank für den interessanten Beitrag.
Mir wurde gesagt und ich habe eben nochmal gegoogelt, dass es bei der Verpachtung reicht, wenn es die wesentliche Betriebsgrundlage ist. https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/b/betriebsverpachtung/ Unter 3. wird z.B. das Grundstück erwähnt.
In meinem Fall wäre das Büro die einzige wesentliche der Betriebsgrundlage. Denn mein Know-How in "meinem Kopf" kann ich nicht verpachten.
Können Sie der Ausführung unter diesen speziellen Umständen zustimmen oder bin ich trotzdem auf dem falschen Pfad?
Im gleichen Artikel steht auch:
Eine Betriebsverpachtung setzt danach u.a. voraus, dass der Stpfl. dem Pächter einen Betrieb zur Nutzung überlässt, den der Pächter im Wesentlichen fortsetzen kann (BFH Urteil vom 26.6.1975, IV R 122/71, BStBl II 1975, 885). Dem Verpächter muss objektiv die Möglichkeit verbleiben, den »vorübergehend« eingestellten Betrieb als solchen wieder aufzunehmen und fortzuführen.
Wenn ich die Ausgangsfrage richtig verstanden habe, ist das derzeit jedenfalls nicht geplant.
Unter welchen genauen Bedingungen doch eine Betriebsverpachtung vorliegen könnte, sollte mit Hilfe eines Steuerberaters geklärt werden. Individuelle Steuerberatung ist in einem Forum nicht zulässig.
Grundsätzlich muss die Wiederaufnahme auch nur möglich sein und das noch nicht einmal in der Person des Betriebsinhabers selber. Auch die Kinder und sogar Enkel kämen auch nach Jahrzehnten als neue Inhaber in Betracht das Unternehmen wieder selber zu betrieben, FG Hamburg AZ.: 6 K 9/18, Revision IV R 13/19.Zitat :Wenn ich die Ausgangsfrage richtig verstanden habe, ist das derzeit jedenfalls nicht geplant.
Man kennt zwar nicht die gesamten persönlichen Umstände, soweit man jedoch einen 08/15-Standardfall unterstellt, kommt einem das ...
.. bei ...Zitat :Ferner möchte ich hinzufügen, dass nach meinem Ableben die Immobilie in eine gemeinnützige Stiftung übergeht.
... übertrieben vorkommt, solange es "nur" um die Vermeidung der Versteuerung der stillen Reserven geht.Zitat :geschäftlich genutzten Eigentumswohnung
Ist noch ein wenig komplizierter! Grundsätzlich wäre es ziemlich egal, welchen Betrieb der Pächter betriebt, BFH IV R 20/02. Maßgeblich ist, dass der ursprüngliche Betriebsinhaber (oder eben Nachfahren) den ursprünglichen Betrieb wieder aufleben lassen können. So führen nur umfangreiche Änderungen am Gebäude zu einer Zwangsbetriebsaufgabe (unschädlich z.B. Umwandlung Fabrikations- und Lagerräume zu Büroraum, FG Nürnberg vom 03.07.2002). bei einer ETW wird man jedoch egal wie man sie nutzt wohl nie zu diesen umfangreichen Änderungen kommen, die eine spätere Wiederaufnahme des Betriebes verhindern würden.Zitat :Der Pächter führt also den Betrieb fort.
Eine Verpachtung des Betriebes ist hier aber nicht geplant.
Zu einer als Büro genutzten Eigentumswohnung findet man keine Urteile. Vor 25 Jahren wäre die Entscheidung noch einfach gewesen, da damals reine, nicht individuell gestaltete Büroräume keine wesentlich Betriebsgrundlage sein konnten. Hier sehe ich tatsächlich sogar einen Unterschied zwischen den genannten Varianten ...
Zitat :Entweder an a) privat (fremde Person) oder an einen b) Gewerbetreibenden
Im Gegensatz zur Vermietung an einen anderen Gewerbetreibenden als Büro, sehe ich bei Vermietung als Wohnung schon das Problem, dass allein aus der Art der Nutzung eine Betriebsaufgabe resultierten kann, analog zu BFH IV R 91/85.
Da es nicht wirklich eindeutige Rechtsprechung zu diesem Einzelfall gibt und ja sowieso ein gewisses steuerliches Beratungspotenzial durch die Stiftungsgründung vorliegt, kann man das nur unterschreiben! Ggf. kann der StB eine verbindliche Auskunft beim FA einholen. Insbesondere da ich mir nicht sicher bin, was im Zeitpunkt der Einbringung der Immo in die Stiftung steuerrechtlich geschieht.Zitat :Unter welchen genauen Bedingungen doch eine Betriebsverpachtung vorliegen könnte, sollte mit Hilfe eines Steuerberaters geklärt werden. Individuelle Steuerberatung ist in einem Forum nicht zulässig.
taxpert
Da eine gemeinnützige Stiftung nicht die freiberufliche Tätigkeit des Stifters wieder aufnehmen kann, endet hier m.E. zwangsweise eine ggf. bestehende Betriebsverpachtung im Ganzen.Zitat :Ferner möchte ich hinzufügen, dass nach meinem Ableben die Immobilie in eine gemeinnützige Stiftung übergeht.
Vielen Dank. Das sind interessante Aspekte. Wenn es zu einer Besteuerung der stillen Reserven käme und §§16,34 herangezogen werden, würde, wenn ich das richtig verstehe, beim Gebäudeanteil Zeitwert - Buchwert als Besteuerungsgrundlage genommen. Wie wird aber mit dem Grundstücksanteil verfahren? Gilt hier dann Zeitwert - Wert bei der Anschaffung?
VG
Karl
Das Gebäude lässt sich nur schwer ohne den dazugehörigen Grund und Boden aktivieren...der hat also auch einen Buchwert.Zitat :Wie wird aber mit dem Grundstücksanteil verfahren? Gilt hier dann Zeitwert - Wert bei der Anschaffung?
Ja, denn bei nichtabnutzbaren Wirtschaftsgütern sind die Anschaffungskosten der Buchwert!Zitat :Wie wird aber mit dem Grundstücksanteil verfahren? Gilt hier dann Zeitwert - Wert bei der Anschaffung?
VG
Karl
Selbst wenn Du die "freiberuflichen" Einkünfte unter Einkünften des §18 EStG subsumieren kannst (was ich hier fast nicht vermute!), kommt es nicht zwingend zu einer Zwangsbetriebsaufgabe, vgl. BFH vom 03.04.2014, X R 16/10.Zitat :Da eine gemeinnützige Stiftung nicht die freiberufliche Tätigkeit des Stifters wieder aufnehmen kann,
Selbst wenn man annimmt, das es zu einer Zwangsentnahme kommt, stellt sich die Frage, auf welcher Ebene? Erfolgt die Entnahme in der logischen Sekunde VOR dem Versterben und der Entnahmegewinn ist bei der ESt des Verstorbenen zu berücksichtigen und von den Erben zu versteuern ohne überhaupt einen Gegenwert zu haben? Oder erfolgt die Entnahme in der logischen Sekunde NACH dem Versterben und ist der Entnahmegewinn der gemeinnützigen Stiftung zuzurechnen? Ist dieser Gewinn dann tatsächlich wegen §§51 ff AO steuerfrei?
taxpert
Besten Dank für die Klärung der Besteuerung des Grundstücks. In §§16,34 habe ich gelesen, dass 56% des Steuersatzes nach Berücksichtigung des Freibetrages herangezogen werden. Wird dann hierfür der Durchschnittssteuersatz jenes zu versteuernden Einkommens genommen, der relevant wäre, wenn die Immobilie nicht zusätzlich dazu käme?
Ihre Frage zur Stiftung: Die Stiftung soll noch zu Lebzeiten gegründert werden, aber nicht mit viel Kapitel ausgestatt werden. Erst mit dem Ableben soll die Immobilie an die Stiftung vererbt werden.
Genau!Zitat :Wird dann hierfür der Durchschnittssteuersatz jenes zu versteuernden Einkommens genommen, der relevant wäre, wenn die Immobilie nicht zusätzlich dazu käme?
Das löst keines der Probleme, die möglicherweise sehe und hier auch nicht lösen will! Eine solche Planung gehört bereits in einem frühen Stadium in die Hände von fachlich kompetenten Personen -hier wohl wahrscheinlich ein Steuerrechtler (StB und am besten auch ein Erbrechtler (RA)- die im schlimmsten Fall für eine Fehlberatung haften. Soetwas klärt man nicht (nur) in einem Forum!Zitat :Die Stiftung soll noch zu Lebzeiten gegründert werden, aber nicht mit viel Kapitel ausgestatt werden. Erst mit dem Ableben soll die Immobilie an die Stiftung vererbt werden.
taxpert
Ich danke Ihnen. Sie haben vollkommen recht. Das Forum diente mir "nur" dazu, das Thema zu umreissen, damit ich ein grobes Bild habe. Ich werde entsprechend Ihrer Empfehlung handeln.
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