Immobilie/Gewerbeobjekt - SEV von Apartments

10. Februar 2020 Thema abonnieren
 Von 
Hiead
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Immobilie/Gewerbeobjekt - SEV von Apartments

Hallo Zusammen,

ich habe im Dezember 2019 einen Kaufvertrag und Kreditvertrag für den Erwerb von 2 Apartments in einem Gewerbeobjekt abgeschlossen. Diese sollen nach Fertigstellung im Januar 2021 in Form einer SEV vermietet werden.
Nun wurde mir gesagt, dass ich die Mehrwertsteuer der Möbel für die Apartments durch die Einkommensteuererklärung geltend machen kann. Jedoch habe ich nun in der Steuersoftware gesehen, dass offenbar das "Anschaffungsdatum " für den Zeitpunkt der Steuererklärung wichtig sei.
Das Anschaffungsdatum ist der Tag, an dem die offizielle Übergabe der Apartments stattgefunden hat.
Zudem ist es ja möglich einen Teil der Kreditzinsen abzusetzen.

Meine Frage ist hier nun ab wann und für welches Steuerjahr ich hier etwas geltend machen kann?

Hier nochmal alle Zeitpunkte in der Übersicht:

12.2019 - Unterzeichnung des Kaufvertrags
01.2020 - 50% von Grundstück, Immobilie & Möbel bezahlt
01.2020 - Erste Zinsen bezahlt
06.2020 - Start der Tilgung des Kredits
01.2021 - Fertigstellung und geplante Übergabe der Immobilie (Anschaffungszeitpunkt??)

Ist es mir also erst möglich die Einkommensteuer auf die Vermietung der Apartments zurück zu holen. Also für das Steuerjahr 2021. Oder ist es nun bereits möglich die Einkommensteuer von 2019 mit der Mehrwertsteuer der Möbel, die ich im Januar 2020 bezahlt habe, geltend zu machen?

Vielen Dank im voraus

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8 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Tom998
Status:
Student
(2058 Beiträge, 1183x hilfreich)

Zitat:
... in Form einer SEV vermietet werden.

Sächsischer Eissport-Verband?
Schienen-Ersatzverkehr?
Sekundärelektronenvervielfacher?
Apartements in einem Gewerbeobjekt?
Ansonsten sind Einkommen - und Umsatzsteuer immer noch zwei verschiedene Steuern.
Hier ist eine Beratung durch einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe dringend anzuraten, insbesondere wenn eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung möglich sein sollte. Dies geht bei Laien zu 99% schief.

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#2
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2112 Beiträge, 734x hilfreich)

SEV = Sondereigentumsverwalter

Und der wird doch auch dafür bezahlt, diese Fragen zu beantworten?

Ansonsten:

Zitat (von Tom998):
Hier ist eine Beratung durch einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe dringend anzuraten, insbesondere wenn eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung möglich sein sollte. Dies geht bei Laien zu 99% schief.

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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#3
 Von 
Hiead
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Tom998):
... in Form einer SEV vermietet werden.
Sächsischer Eissport-Verband?
Schienen-Ersatzverkehr?
Sekundärelektronenvervielfacher?
Apartements in einem Gewerbeobjekt?


Sondereigentumsverwaltung - Beispiel: https://www.div-nuernberg.de/index.php/sondereigentumsverwaltung

Zitat (von Tom998):
Ansonsten sind Einkommen - und Umsatzsteuer immer noch zwei verschiedene Steuern.
Hier ist eine Beratung durch einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe dringend anzuraten, insbesondere wenn eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung möglich sein sollte. Dies geht bei Laien zu 99% schief.


Ich bin davon ausgegangen, dass eine Privatperson die Einnahmen aus Vermietung einer Immobilie in der Einkommensteuererklärung in Anlage V einträgt und kein Gewerbe mit Umsatzsteuer anmelden muss.

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#4
 Von 
Tom998
Status:
Student
(2058 Beiträge, 1183x hilfreich)

Zum 100.000ten mal: Umsatzsteuer hat mit Gewerbe so viel zu tun wie Kühe mit Eierlegen. Alle Vermieter sind Unternehmer im umsatzsteuerlichen Sinne.

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#5
 Von 
Erich Tango
Status:
Schüler
(159 Beiträge, 32x hilfreich)

Hier geht echt einiges durcheinander.
Ich rate auch zu einem Steuerberater.

Dennoch ein kurzer Überblick, der wirklich keinen komlette Beratung ersetzt.

Zitat:
Ich bin davon ausgegangen, dass eine Privatperson die Einnahmen aus Vermietung einer Immobilie in der Einkommensteuererklärung in Anlage V einträgt und kein Gewerbe mit Umsatzsteuer anmelden muss.


Für die Einkommensteuer ist das auch so. Einkünfte (Einnahmen abzgl. Werbungskosten) aus VuV in der Anlage V.

Die Umsatzeteuer wird (knapp gesagt) auf die Umsätze eine Unternehmers erhoben. Das ist grundsätzlich jeder, der wiederholt Einnahmen erzielen will. Also auch Vermieter.
Da die reguläre Vermietung von Immobilien steuerbar (da Unternehmer) aber grundsätzlich nicht steuerpflichtig ist, haben "einfache" Vermieter von Wohnungen, Häuser etc. knix mit USt zu tun. ABER für die Vermietung an Unternehmer für ihr Unternehmen (z.B. Büros) KANN man auf die Steuerfreiheit verzichten... und dann auch Vorsteuer geltend machen.

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#6
 Von 
Hiead
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich vermute, dass ich meine Frage wohl nicht deutlich genug ausgedrückt habe.
Mir ist bewusst, dass ich Einnahmen durch die Vermietung dieser Apartments versteuern muss. Dies war auch nicht meine Frage.

Ich würde gerne wissen, ob ich die Werbungskosten wie z.B. Zinsen (die ich bereits zahle) oder Anschaffungskosten für das Steuerjahr 2019 geltend machen kann.

In der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Einkommensteuerklärung wird der "Anschaffungszeitpunkt" erwähnt. Online finde ich hierzu die Bedeutung "Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten". Ist hierbei der Zeitpunkt gemeint, an dem ich in das Grundbuch eingetragen wurde oder tatsächlich erst das Datum, an dem mir die Immobilie übergeben wurde, weil sie sich aktuell noch im Bau befindet.
Kann ich nun also bereits für das Steuerjahr 2019 Kosten absetzen, weil ich den Kaufvertrag bereits im Dezember 2019 unterzeichnet habe oder erst für das Steuerjahr 2021, weil hier die Übergabe der Immobilie stattfindet?

Also nochmal: Ich frage mich nicht "ob" ich Steuern zahlen muss, sondern wann ich die Werbungskosten in der Steuererklärung aufnehmen darf.

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47482 Beiträge, 16806x hilfreich)

Zitat:
oder tatsächlich erst das Datum, an dem mir die Immobilie übergeben wurde, weil sie sich aktuell noch im Bau befindet.


Das ist das Datum der Anschaffung.

Zitat:
Also nochmal: Ich frage mich nicht "ob" ich Steuern zahlen muss, sondern wann ich die Werbungskosten in der Steuererklärung aufnehmen darf.


Es gibt auch sogenannte "vorweggenommene Werbungskosten". Daher kommt es für die Frage, ob bestimmte Ausgaben als Werbungskosten absetzbar sind nicht darauf an, ob sie vor oder nach der Anschaffung angefallen sind.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2112 Beiträge, 734x hilfreich)

Zitat (von Hiead):
Ich vermute, dass ich meine Frage wohl nicht deutlich genug ausgedrückt habe.

Ja, denn das hier
Zitat (von Hiead):
Nun wurde mir gesagt, dass ich die Mehrwertsteuer der Möbel für die Apartments durch die Einkommensteuererklärung geltend machen kann.

würde nur bei einer USt-pflichtigen Vermietung funktionieren.

Also, wie ist es denn nun: Soll mit oder ohne USt-Ausweis vermietet werden?

Für die Abziehbarkeit generell siehe @hh.

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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