Immobilienüberschreibung Onkel auf Neffe - steuerliche Betrachtung

Hallo zusammen und ein frohes neues Jahr!

Ich habe eine Frage zur Überschreibung eines Grundstücks mit Gebäude vom Onkel (71 Jahre alt) auf den Neffen und hoffe auf hilfreiche Tipps.

Der Sachverhalt ist wie folgt:
Wert Grundstück: ca. 60.000 EURO
Wert Haus (BJ 1955): ca. 120.000 EURO
Gesamtwert: ca. 180.000 EURO

Grundstück: 1400m²
Wohnfläche gesamt: 220m²
--> davon ca. 120m² bewohnt durch den Onkel
--> 100m² fremdvermietet (Mieteinnahmen 600 EURO p. Monat).

Die Möglichkeit einer vollständigen Schenkung als auch die Schenkung i.H.d. Steuerfreibetrags von EURO 20.000 gem. Steuerklasse II (SchenkSt.: 15% bis 75k; 20% bis 300k) kann berücksichtigt werden. Zudem soll ein Wohnrecht des Onkels lt. Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes mit 13,57 Jahren x 5,00 € Miete pro m² x 120 m² = 97.704 EURO berücksichtigt werden.

Anfallende Arbeiten am Haus belaufen sich in der Vermieteten Wohnung auf ca. 10.000 EURO, in der vom Onkel genutzten Wohnung auf ca. 3.000 Euro. Es besteht keine Absichten einer Veräußerung.
Welches ist aus gesamtsteuerlicher Betrachtung (GrESt, SchenkSt, Est [V+V]) in diesem Fall die günstigste Variante einer Übertragung?

Mögliche Varianten, die ich in Erwägung gezogen habe:
a) Schenkung mit Wohnrecht
b) Kauf mit Wohnrecht
c) Kauf mit Vermietung
d) Teilentgeltliche Überschreibung

Herzlichsten Dank im Voraus und beste Grüße
Rowsy