In § 23 Absatz 1 Nr. 1 EStG
wird ausgeführt: "Ausgenommen von der Spekulationssteuer sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden"
.
Demnach könnte eine Immobilie "steuerunschädlich" wiederverkauft werden, wenn der Verkäufer sie von Anfang an zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
Wie ist es aber zu beurteilen, wenn zwischen dem Kauf und der Selbstnutzung eine längere Zeit des Leerstands liegt? Wäre es dann möglich, zumindestens nach drei bzw. zwei Jahren zu verkaufen, ohne dass ein eventueller Gewinn versteuert werden muss? - Oder wäre dies davon abhängig, dass man zuvor vermietet hat - und danach zwei Jahre selbst die Immobilie bewohnt.
Nirgendwo finde ich einen Hinweis darauf und wärer dankbar, wenn dies hier fachkundig diskutiert werden könnte - eventuell mit Hinweis auf entsprechende Rechtssprechung.
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Immobilienverkauf nach 3 J. auch ohne Vermietung?
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Hallo Otti L,
hierzu gibt es ein BMF-Schreiben vom 5.10.2000:
http://www.deloitte-tax-news.de/steuern/private-einkommensteuer/files/bmf-private-grundstuecksveraeusserung-05102000.pdf
Eine aktuellere Rechtsquelle habe ich nicht gefunden.
Interessant ist Randziffer 25. Demnach kommt es darauf an, dass der Leerstand mit der Selbstnutzung zusammen hängt.
Beispiel: Kauf in 2010, Einzug in 2011, Verkauf in 2012
--> Der Verkauf ist steuerfrei, wenn nicht zuvor eine Vermietung beabsichtigt war. Wenn man also zunächst versucht hatte, die Wohnung zu vermieten und dann aufgrund Mietermangel selbst eingezogen ist, ist die Veräußerung steuerpflichtig.
Beispiel: Kauf und Einzug in 2010, Auszug in 2012, Verkauf in 2013
--> Auch hier ist der Verkauf steuerfrei, wenn die Wohnung nach Auszug nicht zur Vermietung bestimmt war.
Viele Grüße
In dem Paragraphen 23 des EStG steht fuer Selbstnutzung bei genauer Kenntnis der deutschen Sprache gar keine MindestFrist von 3 Jahren.
Dort steht:
"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken _oder_ ... "
Nach "_oder_" kommt das mit den 3 Jahren.
Dem Text nach sollte es genuegen, das Objekt ausschliesslich selbst genutzt zu haben ; dann sollten auch einige Monate genuegen, wenn man ausschliesslich selber drin gewohnt hat.
Das mit den 3 Jahren gilt eher, wenn man vorher vermietet hat.
Wenn man nur kauft, drin wohnt .. und hinterher wieder verkauft, dann sollte es wohl steuerfrei sein.
==> Andernfalls waere es eine Benachteiligung von Wohneigentum gegenueber dem Mieten ... . Warum sollte das Mieten steuerlich besser gestellt sein als das bewohnen von Eigentum ?
Wer oft umziehen muss, bspw. berufsbedingt, der sollte trotzdem ohne Nachteile im Eigentum wohnen koennen.
Oder sehe ich das falsch ?
Die vermeintlichen SpekulationsGewinne muessen beim Umzug von Eigentum in Eigentum ja dann fuer das neue Eigentum wieder aufgewendet werden, da der Markt insgesamt schwankt.
Wenn ich in Stadtbezirk A wohne ... und und mir beim Umzug das Finanzamt xx % abnimmt, dann kann ich ja vom gleichen Geld nur noch eine Wohnung in Stadtteil B bekommen, weil nur der unversteuerte Betrag wieder fuer eine gleichartige Wohnung genuegt haette.
Nach 3 Umzuegen ware man bei Besteuerung dann arm, und muesste aufs Dorf ziehen, sogar wenn man vorher in Berlin-Mitte gewohnt haette.
Das waere ungerecht, und daher ist es verstaendlich, dass die Selbstgenutzten Immos dem Paragraphen 23 EStG nach nicht besteuert werden.
-- Editiert Koenig Arthur am 25.04.2013 11:24
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Das mit den 3 Jahren gilt, wenn man vorher vermietet hat oder das Objekt zur Vermietung bestimmt war
.
Das Problem ist der Leerstand. In der Regel lässt man eine Wohnung nicht einfach so leer stehen. Wenn man erst 3 Monate nach Anschaffung einzieht, dann ist das plausibel. Wenn man das Objekt aber 2 Jahre lang leer stehen lässt und dann selbst nutzt, kommt man in Erklärungsnöte. Auf keinen Fall darf man zuvor einen Vermietungsverlust erklärt haben.
quote:
Nach 3 Umzuegen ware man bei Besteuerung dann arm, und muesste aufs Dorf ziehen, sogar wenn man vorher in Berlin-Mitte gewohnt haette.
Nein, denn es wird ja nur der Spekulationsgewinn besteuert. Im Vermietungsfalle würde es aber teurer werden, weil die geltend gemachte Abschreibung angerechnet wird.
Arm wird man allerdings trotzdem aufgrund der hohen Anschaffungsnebenkosten, z.B. Grunderwerbsteuer.
Naja, klar wird der _Gewinn_ besteuert ... ; aber der gesamte MArkt steigt im Preis, oder faellt auch mal.
Von der Gleichen Knete haette man vorher entweder Wohnung A oder B kaufen koennen; aber nach Verkauf A - Abzug Steuern reichts nicht mehr fuer B.
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Vielen Dank für Ihre Einschätzung! Darf ich noch einmal nachfragen und konkretisieren? : wenn z.B. Alternative 1 vom Finanzamt nicht als erfüllt angesehen wird, weil die Whg. erst mit Verzögerungen tatsächlich bewohnt wird (und bis dahin die bisherige Wohnung auch noch parallel besteht), also zu Beginn doch ein längerer Leerstand besteht, greift dann aber die 2. Alternative? Also z.B. Kauf im Mai 2013, Einzug im Dezember 2013 und angenommen, Finanzamt erkennt Altenative 1 nicht mehr an, greift dann bei Auszug und Verkauf in 2015 automatisch die 2. Alternative (eine Vermietung des Objekts hätte dabei zu keinem Zeitpunkt stattgefunden).
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Randziffer 25 des BMF-Schreibens ist eine "Oder-Regel". Es gilt entweder der gesamte Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder der Zeitraum der letzten drei Jahre. Je nachdem was für den Steuerpflichtigen günstiger ist.
Falls der Leerstand vor Anschaffung nicht als Selbstnutzung gewertet werden sollte, wäre der Zeitraum von Einzug im Dezember 2013 bis Auszug und Verkauf in 2015 also zu kurz. Ein Veräußerungsgewinn würde in diesem Fall besteuert werden.
Falls aber keine Vermietungsabsicht vorlag und auch keine Vermietungsbestrebungen vorgenommen wurden, könnte der Leerstand von Mai bis Dezember 2013 durchaus als unschädlich angesehen werden.
Ich glaube, der Tausch von Wohneigentum soll "ohne Reibung" stattfinden koennen, daher die Nicht-Besteuerung von VerkaufsErloesen bei ausschliesslicher Selbstnutzung.
Was kann der Inhaber der Wohnung oder des Hauses dafuer, dass der Markt z.T. irrwitzige Schwankungen macht ?
Der nicht-professionelle Immo-Besitzer, der selber in seinen Objekten wohnen will, soll diese so oft tauschen koennen, wie er will.
Wenn dann beim Verkauf mal ein Schein-Gewinn herauskommt, weil der Markt gestiegen ist ... dann muss die hoehere Geldsumme ja umgehend wieder aufgewendet werden, um das nachste Objekt zu kaufen.
==> Es stellt also in Immobilien gerechnet keinen Gewinn dar, wenn der Preis in EUR vielleicht um 30 % angestiegen ist. Die neue Wohnung kostet ja ebenfalls im Schnitt 30% mehr.
Daher auch der genaue Wortlaut des Par. 23 EStG ; der eine oder andere "ehrgeizige" FinanzBeamte sieht das aber vielleicht anders.
-- Editiert Koenig Arthur am 25.04.2013 17:05
Vielen Dank für das weitere Eingehen!
quote:
Falls der Leerstand vor Anschaffung nicht als Selbstnutzung gewertet werden sollte, wäre der Zeitraum von Einzug im Dezember 2013 bis Auszug und Verkauf in 2015 also zu kurz. Ein Veräußerungsgewinn würde in diesem Fall besteuert werden.
Sie(aare2705)schreiben "Leerstand vor Anschaffung"; dies wird gewiß ein Fehler sein, oder?!
Ausgangspunkt wäre ein Leerstand für einige Monate nach Anschaffung, der vielleicht nicht als Selbsnutzung gewertet werden würde.
Nun meine weitergehende Frage:
Warum wäre bei Anwendung der 2. Alternative bei einem angenommenen Einzug im Dez. 2013 und dem Auszug und Verkauf in 2015 der Zeitraum zu kurz?
M.E. wären doch die 3 geforderten Kalenderjahre in diesem Fall erfüllt.
Kennen Sie noch weiterführende Rechtsquellen zur Frage des Leerstands?
Nochmals vielen Dank!
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