Guten Tag,
angenommen, ein Freund hat die Möglichkeit, ein vermietetes Reihenhaus (Baujahr 1930) ohne Eigenkapital für - sagen wir beispielsweise - 240.000 EUR zu erwerben. Weiter angenommen, die Nebenkosten des Erwerbs betragen rd. 15.000 EUR und er muss für Tilgung (anfänglich 1 %) und Zins monatlich 1.200 EUR bezahlen (auf 30 Jahre - Finanzierung ohne Eigenkapital). Die Mieteinnahmen liegen aber angenommener Weise weit darunter (z.B. ca. 800 EUR/Monat).
Fragen:
1. Könnte mein Freund die Nebenkosten des Erwerbs (also die 15.000 EUR) von seinen übrigen zu versteuernden Einnahmen absetzen? Geht dies in einem Jahr oder muss das auf mehrere Jahre aufgeteilt werden?
2. Mindert der Verlust gleichfalls das zu versteuernde Einkommen? Bei einer 1 %igen Tilgung wäre der Zinsanteil im 1. Jahr bei rd. 1000 EUR im Monat.
Also: Einnahmen = 800 EUR x 12 = 9.600 EUR
Ausgaben = 1000 EUR x 12 = 12.000 EUR
Verlust = 2.400 EUR
3. Können die Kosten der reinen Tilgung (also anfänglich 200 EUR/Monat) ebenfalls einkommensmindernd angerechnet werden?
4. Ist der Freund verpflichtet, eine ortsübliche Miete, bzw. die derzeitige Miete zu verlangen oder kann er die Miete auch senken, weil die Einkommenssituation der Mieter das erfordert (er will die Mieter nicht verlieren). Dabei würde natürlich der Verlust (also die Differemz zwischen Einnahmen und Ausgaben) größer.
Vielen Dank für alle Antworten und/oder für verweise auf andere Informationsquellen
Gruß
grins1000
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Kauf eines verm. Hauses - Behandlung v. Verlusten
Haben Sie sich versteuert?
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Hallo,
zu 1: Nein, Anschaffungsnebenkosten können nicht abgesetzt werden. Sie mindern nur den Gewinn bzw. erhöhen den Verlust bei Wiederveräußerung (nach 10 Jahren sowieso steuerfrei).
zu 2: Ja.
zu 3: Nein.
zu 4: Vorausgesetzt, die Mieter sind keine nahen Angehörigen, so sollte auch das kein Problem sein.
Bei ungewöhnlich niedrigen Mieten sollte man sich aber auf Nachprüfungen gefasst machen. Der Verdacht, dass Gelder schwarz fließen, liegt nahe.
Zusätzliche Anmerkung: Bei der Kalkulation sollte die AfA (Abschreibung für Abnutzung) nicht vergessen werden. Sie beträgt immerhin 2% p.a. vom Gebäudewert (also Kaufpreis abzüglich Grundstück); das wären bei beispielsweise 180.000 Gebäudewert 3.600 Euro Abschreibung pro Jahr.
PS: Der Kaufpreis in Höhe der 30fachen Miete ist imho deutlich zu hoch (oder die Miete zu gering). Üblich sind Werte zwischen 15 und 20, aktuell aufgrund der niedrigen Zinsen eher um die 20 oder vielleicht leicht darüber.
Und eine Tilgungsrate von 1% finde ich in der jetzigen Niedrigzinsphase auch ein bisschen niedrig. Bei steigenden Zinsen und gleicher Rate bleibt dann gar nichts mehr für die Tilgung übrig.
MfG Stefan
-- Editiert am 23.11.2009 15:42
--- editiert vom Admin
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Was wäre denn zu beachten, wenn tatsächlich eine nahe Angehörige in dem Haus wohnen würde?
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Hallo,
quote:Dann sollte die Miete mindestens 56% der ortsüblichen Miete betragen (besser sogar 75%, da sonst eine Prognoserechnung nötig ist, um die Einkünfteerzielungsabsicht zu belegen).
Was wäre denn zu beachten, wenn tatsächlich eine nahe Angehörige in dem Haus wohnen würde?
Und der Mietvertrag sollte weitestgehend wie unter fremden üblich geschlossen werden (alles andere bringt nur Probleme). Spontan fällt mir ein: regelmäßige unbare Zahlung der Miete, klare Regelungen zu den Nebenkosten.
MfG Stefan
zu 1.: Die Anschaffungsnebenkosten gehören auch zu den Anschaffungskosten und gehen somit in die AfA ein. Die AfA beträgt in diesem Fall 2% der Anschaffungskosten über 50 jahre ohne den Anteil, der auf Grund und Boden entfällt. Sofort absetzbar sind jedoch Nebenkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung, z.B. die Gebühren für den Eintrag der Grundschuld in das Grundbuch.
zu 2.: Ja, wie folgt:
Einnahmen: 9.600€
- AfA: 3.600€
- Zinsen: 12.000€
- Sonstiges: 200€
=============
Verlust aus V+V: 6.200€
Dieser betrag ist steuerlich absetzbar.
zu 3.: Nein.
zu 4.: Bei mehr als 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete akzeptiert das Finanzamt die Berechnung unter 2.
Zwischen 56% und 75% der orstüblichen Vergleichsmiete musst Du damit rechnen, dass das Finanzamt den Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht fordert. Wenn Du dann nachweisen kannst, das Du über einen Zeitraum von 30 Jahren insgesamt einen Gewinn erzielst, dann wird die Berechnung unter 2. ebenfalls vom Finanzamt akzeptiert.
Bei einer Miete von weniger als 56% werden die Werbungskosten jedoch enstprechend gekürzt. Wenn die 800€ also z.B. nur die Hälfte der orstüblichen Vergleichsmiete wäre, dann sieht die Berechnung so aus:
Einnahmen: 9.600€
- AfA: 1.800€ (50% von 3.600€)
- Zinsen: 6.000€ (50% von 12.000€)
- Sonstiges: 100€ (50% von 200€)
=============
Gewinn aus V+V: 1.700€
quote:
Üblich sind Werte zwischen 15 und 20, aktuell aufgrund der niedrigen Zinsen eher um die 20 oder vielleicht leicht darüber.
Bei vermieteten Altbauwohnungen liegen die Kaufpreise eher bei dem 12-13-fachen der ortsüblichen Vergleichsmiete, z.T. nur beim 10-fachen.
quote:
Und eine Tilgungsrate von 1% finde ich in der jetzigen Niedrigzinsphase auch ein bisschen niedrig.
Bei einer Mietwohnung ist das schon ok, nur führt das dazu, dass das Darlehen dann eine Laufzeit von ca. 40 Jahren hat.
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