Lohnsteuerermäßigung durch Immobilien

31. Januar 2017 Thema abonnieren
 Von 
SwieSteuer
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)
Lohnsteuerermäßigung durch Immobilien

Hallo Zusammen.

Habe ein paar Tage lang gesucht und es gibt tatsächlich keine Antworten zu meinen Fragen. Vielleicht habe ich aber nur etwas missverstanden und deswegen nichts gefunden :p
Kurz zu mir:
Neuling in Steuerdingen. Bis jetzt wurde Steuererklärung von einem Steuerberater gemacht. Möchte dies nun aus Bequemlichkeit und Wissensdurst gern selbst in die Hand nehmen. Deswegen verzeiht mir falls ich einiges durcheinander bringe oder mein Vorhaben nicht erzielbar ist.


Zum Thema:
Ich habe 2015 und 2016 zwei Eigentumswohnungen erworben. Die Anschaffungskosten zzgl. Nebenkosten kann ich mit 2% jährlich abschreiben. Zusätzlich kann ich die Zinskosten und die Werbungskosten absetzen.
Ich habe nun vor durch diese Beträge meine Lohnsteuer zu senken.
1. Ist dies so überhaupt möglich?
2. Ich habe mir das so ausgerechnet(vereinfacht):
Wohnung 1: Kaufpreis 50.000€, Anschaffungskosten 5.000€, Kaltmiete 200€, Zinsen 1000€, Werbungskosten(Hausmeister, usw.) 500€ = (55.000€ * 2%) + 1000€ + 500€ - 12 * 200€ =~ 200€ Verlust
3. Bzw. stimmt die Rechnung?
4. Hätte ich nun bei der anderen Wohnung 400€ Verlust, dann würde ich insgesamt 50€ pro Monat an Lohnsteuer sparen, ist das richtig?
5. Die zweite Wohnung könnte ich aber nur mit berechnen, wenn ich die Steuererklärung für letztes Jahr mit der zweiten Wohnung mache, richtig?
6. Was brauche ich alles an Nachweisen um nicht doppelt zum Finanzamt zu fahren?
7. Die alleinigen Kosten ohne sie mit den Einnahmen zu verrechnen geht nicht, richtig? Sprich ich kann nicht die Einnahmen erst in der Steuererklärung mit angeben, die Kosten aber in der Ermäßigung?
8. Die Zinsen sinken mit den Jahren, aber wenn ich die Zinsen für das letzte Jahr als Ermäßigung angebe, dann wäre die Ermäßigung in den nächsten Jahren ja falsch. Das geht so in Ordnung und wird dann aufgrund der Steuererklärung berichtigt?
9. Ich hatte letztes Jahr bei der zweiten Wohnung Aufwendungen zu Reparaturen, diese Aufwendung kann ich ja auch nicht als dauernde Werbungskosten ansetzen oder geschieht dies später durch die Steuererklärung?
10. Reicht ein Betrag von 600€ aus um diesen in der Lohnsteuerermäßigung zu berücksichtigen oder müsste ein Betrag von 1.600€ vorliegen?

Ich hoffe ich habe alles einigermaßen verständlich erklärt. Falls dies nicht der Fall ist bitte ich euch nachzufragen :)

Vielen Dank für eure Mühen


SwieSteuer

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47267 Beiträge, 16741x hilfreich)

zu 1.: Im Prinzip ja
zu 2.+3.: Ja.
zu 4.: Nein, Du hast einen Freibetrag von 600€ und sparst damit Steuern in Höhe des Spitzensteuersatzes, ich schätze mal 15-20€ pro Monat. Außerdem sind 600€ der Mindestbetrag für einen Antrag auf Lohnsteuerermäßigung. Wenn es nur 599€ sind, kann man den Antrag nicht stellen.
zu 5.: Ja, da andernfalls nur Schätzwerte vorhanden sind
zu 6.: Wahrscheinlich nichts für Wohnung 1 und sämtliche Unterlagen für Wohnung 2
zu 7.: Richtig
zu 8.: Du weißt doch, wieviele Zinsen in diesem Jahr anfallen werden.
zu 9.: Wenn Du dieses Jahr belegbare Reparaturkosten schon hattest, kannst du die mit angeben, aber nicht die vom letzten Jahr
zu 10.: 600€ Verlust bei Vermietung und Verpachtung reichen

Aber mal ganz ehrlich: Jemand, der sich zwei Eigentumswohnungen leisten kann will so einen Aufwand treiben um monatlich 20€ zu sparen. Bist Du jetzt so knapp bei Kasse?

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#2
 Von 
SwieSteuer
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

@hh Vielen Dank für deine Antwort :)

Naja ich habe insgesamt 4. Eine davon bewohne ich selbst. Ich hätte ehrlich gesagt mit mehr Ermäßigung gerechnet, deswegen die Fragen :D

Letzte Frage:
Dann wäre eine Ermäßigung durch Vermietung und Verpachtung nur in ganz wenigen Fällen möglich oder?
Ich meine sowas würde doch fast nur greifen, wenn man billiger an die Verwandten vermietet und somit mehr Kosten hat.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47267 Beiträge, 16741x hilfreich)

Zitat:
Dann wäre eine Ermäßigung durch Vermietung und Verpachtung nur in ganz wenigen Fällen möglich oder?
Ich meine sowas würde doch fast nur greifen, wenn man billiger an die Verwandten vermietet und somit mehr Kosten hat.


Genau, weitere Möglichkeiten wären eine hohe Investition oder Mietausfälle.

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13619 Beiträge, 4344x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
(55.000€ * 2%)
Falsch. Oder hat deine Immobilie kein Grundstück? (ja, das gibt es, aber von Erbpacht hab' ich gelesen)

Zitat:
Dann wäre eine Ermäßigung durch Vermietung und Verpachtung nur in ganz wenigen Fällen möglich oder?
Nein, nicht ganz wenige Fälle, aber die Regel ist es trotzdem nicht.
Warum auch? Wer Einkommen erzielt (auch Miete zählt dazu), der muss das natürlich versteuern. Eine Immobilie nur zu kaufen um Steuern zu sparen ist meist eine sehr schlechte Idee, denn es bedeutet unterm Strich, dass man auch real Verluste macht.

Zitat:
Ich meine sowas würde doch fast nur greifen, wenn man billiger an die Verwandten vermietet und somit mehr Kosten hat
Naja, da hat der Gesetzgeber aber extra vorgesorgt. :)
Wenn man unbedingt will kann man auch an günstig Wildfremde vermieten - ich hoffe du verstehst was ich damit sagen will.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
SwieSteuer
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

@reckoner
Du hast Recht, ich wollte es nur vereinfachen :)

Ich wollte damit in erster Linie auch keine Steueren sparen, sondern Kapital aufbauen. Ich dachte (am Anfang) nur, dass es möglich wäre die Kosten miteinzubeziehen.

Hehe, ja ich habe dich verstanden ;)

Danke euch.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13619 Beiträge, 4344x hilfreich)

Hallo,

sorry für meine Grammatikfehler, es sollte "(ja, das gibt es, aber von Erbpacht hab' ich nichts gelesen)" und "Wenn man unbedingt will kann man auch günstig an Wildfremde vermieten" heißen.

Stefan

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#7
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2330 Beiträge, 628x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
Wenn man unbedingt will kann man auch an günstig Wildfremde vermieten - ich hoffe du verstehst was ich damit sagen will.
Ich verstehe es ehrlich gesagt nicht??!!

Zum einen unterstelle ich Dir, dass Du NICHT in die Bereiche des §§370 , 378 AO hinein willst, andererseits macht der §21 Abs.2 EStG keinen Unterschied zwischen Vermietung an fremde Dritte oder Angehörige!

Bis zum Jahr 1999, in dem der §21 Abs.2 EStG etwas gänzlich anderes regelte, hattest Du Recht! Hier konnte das FA bei verbilligter Überlassung an nahe Angehörige ohne prozentuale Grenze in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufteilen. Unter fremden Dritten wurde Vollwertigkeit der Zahlung unterstellt!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#8
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13619 Beiträge, 4344x hilfreich)

Hallo taxpert,

Zitat:
Ich verstehe es ehrlich gesagt nicht??!!
Nicht so kompliziert denken. Ich meinte, dass man wenn man unbedingt will relativ leicht Verluste produzieren kann, an denen sich - zugegeben nicht immer - auch das Finanzamt beteiligt.
Vergessen darf man dabei aber nicht, dass man die Verlust an sich selbst hat.

Zitat:
andererseits macht der §21 Abs.2 EStG keinen Unterschied zwischen Vermietung an fremde Dritte oder Angehörige!
Das Formular unterscheidet aber, und daher bin ich davon ausgegangen (vielleicht falsch?), dass es bei Fremden die Vergleichsmiete keine Rolle spielt.
Schließlich kann man doch nicht gezwungen werden, einen nicht durchsetzbaren Mietzins zu verlangen, und damit die Immobilie praktisch zwangsweise leerstehen zu lassen.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2330 Beiträge, 628x hilfreich)

Zitat (von reckoner):
(vielleicht falsch?)
Ein Blick ins Gesetz erspart jahrelanges Studium!
[quote=§21 Abs.2 Satz 1 EStG ]Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.Wo steht da was (nahen) Angehörigen (§15 AO ) oder nahestehenden Personen?

Zitat (von reckoner):
Schließlich kann man doch nicht gezwungen werden, einen nicht durchsetzbaren Mietzins zu verlangen,
Nach BFH-Rechtsprechung ist es sogar egal, ob man rechtlich ode faktisch gar nicht in der Lage ist, die Miete auf mindestens 66% anzuheben!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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