Guten Tag,
ich habe folgende Problemstellung:
Person A ist seit 6 Jahren Eigentümer eines MFH. Person B hat das eingetragene Nießbrauchrecht an dem Haus. Person A hat eine GmbH mit erheblichem Verlustvortrag.
Planung:
Person A verkauft das MFH an die GmbH mit allen Belastungen zu einem reduzierten Kaufpreis mit NKV1. Die GmbH löst bei Person B gegen eine entsprechende Zahlung das Nießbrauchrecht ab und verkauft das MFH mit Gewinn an eine Person X mit NKV2 weiter. Der Gewinn reduziert so nur den Verlustvortrag und führt nicht zu einer Zahllast.
Fragestellung:
Können die NKVs (notariellen Kaufverträge) so gestaltet werden(die GmbH wird Besitzer aber nicht Eigentümer), dass nur einmal (von Person X) Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss?
Ist der Verkauf an Person X so möglich, oder muss die GmbH als Eigentümer vorher im Grundbuch eingetragen werden?
Ist eine solche Gestaltung zulässig?
… oder sieht jemand einen Weg das Ziel besser zu erreichen?
MFH verkauf
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Nein, warum auch? Hier finden zwei Rechtsträgerwechsel statt, also entsteht auch zweimal GrESt.Zitat:Können die NKVs (notariellen Kaufverträge) so gestaltet werden(die GmbH wird Besitzer aber nicht Eigentümer), dass nur einmal (von Person X) Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss?
Folgende Annahme: Wert MFH 200, Belastung Nießbrauch 10, "belastetes" MFH also 190. Wenn A an die GmbH zu weniger als 190 verkauft, liegt insoweit eine verdeckte Einlage vor. Für A gilt das MFH als für 190 verkauft (§ 23 Abs. 1 S. 5 Nr. 1 EStG ). GmbH hat Anschaffungskosten von 190, wendet weitere 10 für die Ablösung auf und verkauft für 200 an X. GmbH macht also keinen Gewinn. Wenn A unmittelbar an X verkauft, kommt also steuerlich das gleiche raus.Zitat:Person A verkauft das MFH an die GmbH mit allen Belastungen zu einem reduzierten Kaufpreis mit NKV1. Die GmbH löst bei Person B gegen eine entsprechende Zahlung das Nießbrauchrecht ab und verkauft das MFH mit Gewinn an eine Person X mit NKV2 weiter.
Hauswert laut Gutachten 450k
Nießbrauch Wert 200k
Belastung 200k
Kaufpreis den A erhält 50K, von A zu versteuern
Nießbrauch wird mit 150k abgelöst, haus für 500K verkauft
Gewinn der GmbH 100K, welche durch den Verlustvortrag nicht versteuert werden müssen.
Effekt: Liquidität für die Gmbh die ihren Verlustvortrag nutzen kann.
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Grundlage der grunderwerbssteuer ist aber doch der Eigentümerwechsel, nicht der Rechtsträgerwechsel oder der Besitzerwechsel.
Ähnliches passiert doch auch, wenn ein Bauträger ein MFH in Eigentumswohnungen umwandelt. Der Bauträger wird nicht unbedingt auch Eigentümer der Immo, sondern nur Besitzer. Der Eigentumswechsel findet zwischen dem Alteigentümer und dem Käufer statt.
Was A erhält und was A versteuern muss, kann durchaus unterschiedlich sein. Meinen Hinweis auf § 23 Abs. 1 S. 5 Nr. 1 EStG ignorieren Sie gekonnt.Zitat:Kaufpreis den A erhält 50K, von A zu versteuern
Hier wechselt doch zweimal der Eigentümer. A>GmbH; GmbH>X. Nebenbei bemerkt ist das GrEStG voller Tatbestände, die auch ohne Eigentümerwechsel zur Besteuerung führen.Zitat:Grundlage der grunderwerbssteuer ist aber doch der Eigentümerwechsel, nicht der Rechtsträgerwechsel oder der Besitzerwechsel.
Hallo,
§ 23 Estg ist erstmal irrelevant, da der Wert mittels Gutachten errmittelt wurde und als Berechnungsgrundlage dient. Es liegt somit keine Verdeckte Einlage vor.
Ich stelle mir die Kauvertragsgestalltung so vor:
1. Auf den Käufer gehen ab dem _________________über:
a. der Besitz und die Gefahr einer von dem Verkäufer nicht verschul- deten Verschlechterung des Kaufgegenstandes.
b. Nutzungen und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflicht.
Der Verkäufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Besitzeinräumung der sofortigen Zwangsvollstreckung.
2. Der Käufer erhält als Besitzer hiermit das Recht, die Immobilie, auch vor Eigentumswechsel im Grundbuch, für 12 Monate in seiner Eigenschaft als Besitzer weiter zu veräußern. In diesem Fall wird der neue Käufer mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrages neuer Besitzer und nach Kaufpreiszahlung an die IVM GmbH als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
3. Findet kein Weiterverkauf statt, wird hiermit der Notar beauftragt nach 12 Monaten ab Besitzübergang die IVM GmbH als Eigentümer im Grundbuch einzutragen.
Die GmbH wird also nie Eigentümer, sondern nur Besitzer. Es findet als nur ein Eigentümerwechsel zwischen A und X statt.
Die Frage ist nur, ob es so korrekt ist und es auch geht. ;-)
Danke
Wert 450, Kaufpreis 50 und keine verdeckte Einlage? Wenn sie meinen...Zitat:Es liegt somit keine Verdeckte Einlage vor.
Ihre Wunschvorstellungen decken sich leider nicht mit § 1 GrEStG. Wenn nicht schon ein steuerbarer Vorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 vorliegt, läge dieser spätestens beim Abs. 2 vor. Die "Eintragung im Grundbuch" suchen Sie im § 1 GrEStG übrigens vergeblich. Warum? Weil sie für die Besteuerung vollkommen irrelevant ist.Zitat:Ich stelle mir die Kauvertragsgestalltung so vor:
Da Sie offensichtlich nicht dazu in der Lage sind, in den einschlägigen Gesetzen nachzulesen und ihre festgelegte Meinung zu hinterfragen, verabschiede ich mich an dieser Stelle.
Zitat :Hauswert laut Gutachten 450k
Nießbrauch Wert 200k
Belastung 200k
Kaufpreis den A erhält 50K,
Ist eine saubere Berechnung des Verkehrswertes und keinesfalls eine verdeckte Einlage.
Zitat :läge dieser spätestens beim Abs. 2 vor. Die "Eintragung im Grundbuch" suchen Sie im § 1 GrEStG
Hier muss ich zugeben, dass Sie recht haben .. und ich nicht alles vorher nachgelesen habe. Sorry ;-) Absatz 2 ist eindeutig.
..also wurde meine Frage durch das Forum doch beantwortet, Danke.
Wenn das Nießbrauchsrecht kurz nach Erwerb für 150T Euro statt 200T Euro abgelöst wird und der Verkauf des unbelasteten Grundstücks für 500T Euro statt für 450T Euro verkauft wird, ist das Gutachten wohl eher ein Gefälligkeitsgutachten!
Folge: tatsächlicher Wert 350T Euro, tatsächliche Zahlung 250T Euro = verdeckte Einlage 100T Euro!
Damit passiert auf Ebene der GmbH gar nichts, der Gesellschafter kann die 100T Euro erst bei Verkauf/Liquidation der GmbH im Rahmen des §17 EStG
geltend machen und muss ggf. im Rahmen des §23 EStG
Steuern zahlen!
taxpert
Hallo,
das gutachten ist ein Gutachten der Bank aus 2016 und nicht gefällig. Nur stellen die den verkehrswert fest, der nicht unbedingt dem Marktwert entsprechen muss.
Ich denke aber ich habe eine bessere Mmöglichkeit gefunden meine Zielsetzung zu erreichen.
Die GmbH löst den Nießbrauch ab, und läßt einen Nießbrauch für die GmbH eintragen.
Die Immo wird von A an X verkauft, wobei der Kaufpreis von X an die GmbH fließt um deren Nießbrauchrecht abzulösen. fertig.
Zitat:Ich denke aber ich habe eine bessere Möglichkeit gefunden meine Zielsetzung zu erreichen.
Das funktioniert genauso wenig wie die erste Idee.
...SEHR HILFREICH !
... warum nicht ???
Weil Ihnen -egal wie Sie es drehen und wenden!- immer der R8.9 KStR und ggf. auch noch §42 AO im Wege stehen!Zitat :... warum nicht ???
Wie soll den innerhalb kürzester Zeit eine solche Wertsteigerung stattfinden, dass die GmbH einen "Gewinn" hat, ohne das vorher unter Preis erworben wurde? Und selbst wenn, was ist der wirtschaftliche Zweck -außer Steuerersparnis!- für diese komplizierte Vorgehensweise?
taxpert
-- Editiert von taxpert am 30.03.2017 13:03
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