Mehrwertsteuer auf Untervermietung

3. August 2023 Thema abonnieren
 Von 
BenS123
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)
Mehrwertsteuer auf Untervermietung

Hallo,

mal angenommen, man hat einen Raum als Untermieter gemietet, um dort handwerklich aber privat zu basteln (Holz). Im Mietvertrag steht zwar als Überschrift "Gewerblicher Untermietvertrag", jedoch hat man nachweislich kein Gewerbe und ist somit privat dort tätig. Es geht um einen Raum von ca. 15qm und 80€ monatlich. Es gibt keine Sanitäranlagen.

Jetzt soll zusätzätzlich Mehrwertsteuer erhoben werden auf die Mietkosten, also sollen diese um 19% steigen. Ist dies zulässig?

Danke

-- Editiert von User am 3. August 2023 15:50

-- Editiert von Moderator topic am 3. August 2023 15:53

-- Thema wurde verschoben am 3. August 2023 15:53

-- Editiert von Moderator topic am 3. August 2023 18:34

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29 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
muemmel
Status:
Unbeschreiblich
(33450 Beiträge, 17450x hilfreich)

Ja - ganz offenbar geht es ja nicht um die Vermietung eines Wohnraumes.

Signatur:

Bei nur einer Ratte im Zimmer handelt es sich nicht um einen Reisemangel ( Amtsgericht Köln).

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10209 Beiträge, 4556x hilfreich)

Was steht denn im Mietvertrag zur Miethöhe genau drin?

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#3
 Von 
Tom998
Status:
Student
(2143 Beiträge, 1219x hilfreich)

Zitat (von muemmel):
...ganz offenbar geht es ja nicht um die Vermietung eines Wohnraumes.
Die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12a verlangt keinen Wohnraum.
Zitat (von BenS123):
man hat einen Raum als Untermieter gemietet, um dort handwerklich aber privat zu basteln
Hat man ausdrücklich nur den Raum angemietet oder werden zusätzliche Nebenleistungen wie z.B. die Mitnutzung von Maschinen oder Werkzeugen erbracht?

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#4
 Von 
BenS123
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Tom998):
Hat man ausdrücklich nur den Raum angemietet oder werden zusätzliche Nebenleistungen wie z.B. die Mitnutzung von Maschinen oder Werkzeugen erbracht?


Es wird nur der Raum gemietet. Es gibt gar keine Maschinen, die man mitbenutzen könnte.

Zitat (von cauchy):
Was steht denn im Mietvertrag zur Miethöhe genau drin?

"Die Nettomiete beträgt monatlich EUR 75€.
Die Vorauszahlung auf die Stromnebenkosten beträgt monatlich EUR 5€.
Keine Mehrwertsteuer."

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#5
 Von 
Cybert.
Status:
Junior-Partner
(5168 Beiträge, 1228x hilfreich)

Wie schon erwähnt, ist die Steuerbefreiung unabhängig von der Nutzung des Raumes, jedenfalls wenn sie unbefristet oder mindestens sechs Monate befristet ist.

Ein Verzicht auf die Befreiung ist nur zulässig bei einer Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen. Hieran scheitert es offenbar bereits.
Darüber hinaus muss der Leistungsempfänger den Raum für vorsteuerunschädliche Zwecke nutzen, woran es im Zweifel fehlt, wenn man Kleinunternehmer ist.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#6
 Von 
BenS123
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Cybert.):
Ein Verzicht auf die Befreiung ist nur zulässig bei einer Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen. Hieran scheitert es offenbar bereits.
Darüber hinaus muss der Leistungsempfänger den Raum für vorsteuerunschädliche Zwecke nutzen, woran es im Zweifel fehlt, wenn man Kleinunternehmer ist.


Ich verstehe das so, als dass nur Unternehmen die 19% Mwst zahlen müssen?

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#7
 Von 
cirius32832
Status:
Richter
(8129 Beiträge, 1674x hilfreich)

Zitat (von BenS123):
Ich verstehe das so, als dass nur Unternehmen die 19% Mwst zahlen müssen?


Die zahlst du die ganze Zeit mit. Mit jedem Einkauf. Sie ist nur in der Gesamtsumme enthalten

Signatur:

https://www.antispam-ev.de

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#8
 Von 
BenS123
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von cirius32832):
Die zahlst du die ganze Zeit mit. Mit jedem Einkauf. Sie ist nur in der Gesamtsumme enthalten


Das verstehe ich schon. Aber darf die jetzt auf die Miete nochmal oben drauf gesetzt und verlangt werden? Im Mietvertrag steht ja netto, jetzt soll aber doch brutto berechnet werden?

Muss der Mietbetrag jetzt in brutto umgewandelt werden? Oder muss die 19% mwst von den bisherigen 75€ abgezogen werden, ohne dass ich mehr zahle? Oder darf da gar nichts passieren?

-- Editiert von User am 3. August 2023 19:09

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#9
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(125212 Beiträge, 40471x hilfreich)

Zitat (von BenS123):
jedoch hat man nachweislich kein Gewerbe

Man kann auch ohne Gewerbe gewerblich / unternehmerisch tätig sein. Wäre also zu prüfen.


im übrigen sind solche Verträge recht kurz kündbar - sollte man auch bedenken ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#10
 Von 
Cybert.
Status:
Junior-Partner
(5168 Beiträge, 1228x hilfreich)

Zitat (von BenS123):
Das verstehe ich schon. Aber darf die jetzt auf die Miete nochmal oben drauf gesetzt und verlangt werden?

Nein.

Zitat (von BenS123):
Oder darf da gar nichts passieren?

Richtig. Natürlich könnte die Nettomiete erhöht werden.

Zitat (von Harry van Sell):
Man kann auch ohne Gewerbe gewerblich / unternehmerisch tätig sein. Wäre also zu prüfen.

Vermutlich wäre er im Zweifel dennoch Kleinunternehmer.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#11
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(48497 Beiträge, 17101x hilfreich)

Zitat (von BenS123):
Aber darf die jetzt auf die Miete nochmal oben drauf gesetzt und verlangt werden?


Nein, da Du nicht vorsteuerabzugsberechtigt bis.

Zitat (von BenS123):
Muss der Mietbetrag jetzt in brutto umgewandelt werden?


Nein

Zitat (von BenS123):
Oder darf da gar nichts passieren?


Der Vertrag kann so bleiben.

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#12
 Von 
BenS123
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Cybert.):
Vermutlich wäre er im Zweifel dennoch Kleinunternehmer.


Verstehe ich das richtig, dass wenn der Vermieter (Klein)Unternehmer ist, dass er dann die 19% aufschlagen darf/muss?

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#13
 Von 
Tom998
Status:
Student
(2143 Beiträge, 1219x hilfreich)

Zitat (von BenS123):
Verstehe ich das richtig, dass wenn der Vermieter (Klein)Unternehmer ist, dass er dann die 19% aufschlagen darf/muss?
Nein. Der Vermieter ist ohnehin Unternehmer. Wenn er an einen anderen Unternehmer (nicht Kleinunternehmer) vermietet, kann er zur Steuerpflicht optieren (§ 9 UStG), wenn der Mieter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

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#14
 Von 
BenS123
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich soll Gesetzestexte verlegen, sonst werden die 19% fällig.
Hier wurden § 4 Nr. 12a und § 9 UStG. Sind das die relevanten Gesetzestexte?

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#15
 Von 
Cybert.
Status:
Junior-Partner
(5168 Beiträge, 1228x hilfreich)

Zitat (von BenS123):
§ 4 Nr. 12a

Ja, bzw. Nr. 12 Buchstabe a

Zitat (von BenS123):
§ 9 UStG

Ja, der gilt gerade nicht.

Die 19% müssen Sie nicht bezahlen. Notfalls wird halt gekündigt.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#16
 Von 
BenS123
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe jetzt mit einem Anwalt über meine Rechtsschutzversicherung gesprochen. Die Quintessenz laut dem Anwalt:

1. Alles außer Wohnraum ist grundsätzlich Gewerbe und somit umsatzsteuerpflichtig
2. Unterschiedliche Untermieter dürfen nicht unterschiedlich behandelt werden (es gibt hieer Gewerbe und Privat). Es ist egal, ob ich Privatmann bin, alle müssen entweder Umsatzsteuer zahlen oder nicht. Und laut dem Anwalt hat vermutlich das Finanzamt dies bemängelt.

Das kann ich mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass das so ist.

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#17
 Von 
Tom998
Status:
Student
(2143 Beiträge, 1219x hilfreich)

Zitat (von BenS123):
Ich habe jetzt mit einem Anwalt über meine Rechtsschutzversicherung gesprochen.
Anwälte und Steuerrecht...Welten prallen aufeinander.
Zitat (von BenS123):
1. Alles außer Wohnraum ist grundsätzlich Gewerbe und somit umsatzsteuerpflichtig
Es bleibt falsch, auch wenn es aus dem Munde eines Anwalts kommt.
Zitat (von BenS123):
2. Unterschiedliche Untermieter dürfen nicht unterschiedlich behandelt werden (es gibt hieer Gewerbe und Privat). Es ist egal, ob ich Privatmann bin, alle müssen entweder Umsatzsteuer zahlen oder nicht. Und laut dem Anwalt hat vermutlich das Finanzamt dies bemängelt.
Mit Sicherheit nicht, da sich Finanzbeamte von Berufs wegen mit Steuerrecht auskennen.

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#18
 Von 
Cybert.
Status:
Junior-Partner
(5168 Beiträge, 1228x hilfreich)

Um die Unsicherheit die entsteht, wenn ein bezahlter Anwalt etwas Anderes sagt als vermeintliche Laien im Forum, zu beseitigen, schließe ich mich dem Vorredner an, dass der Anwalt Recht hat.
Auch wenn Anwälte steuerlich beraten dürfen, ist ein Steuerberater meist die bessere Wahl.
Kennt der die beiden Paragraphen?

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#19
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(125212 Beiträge, 40471x hilfreich)

Zitat (von BenS123):
Die Quintessenz laut dem Anwalt:

Wenn das der "Anwalt" tatsächlich so gesagt hat, sollte er seine Zulassung zurückgeben...



Zitat (von Tom998):
da sich Finanzbeamte von Berufs wegen mit Steuerrecht auskennen.

Für Anwälte gilt gleiches ... in sofern sehr ernüchternd, wenn ein Anwalt dann so einen Unfug verzapft ...



Zitat (von Cybert.):
schließe ich mich dem Vorredner an, dass der Anwalt Recht hat.

Fehlt da nicht irgendwo noch ein "un"?


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#20
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2492 Beiträge, 659x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Für Anwälte gilt gleiches ...
Naja, bedingt vielleicht, denn über die rechtliche Methodenkompetenz sollte ein Jurist sich in jedem Rechtsgebiet "bewegen" können.

Steuerrecht ist im Jurastudium keine Pflichtveranstaltung. Soweit man es im Studium dazu belegt, hat man etwa 30 Stunden Vorlesung darin.

Der fachtheoretische Teil des Studiums eines Finanzbeamten umfasst 277 Stunden ESt, 292 Stunden Bilanzsteuerrecht, 212 Stunden AO, 208 Stunden USt, 114 Stunden BewG und ErbstG, 54 Stunden KöSt sowie zusätzlich Privatrecht, Gesellschaftsrecht, öffentliches Recht, internationales Steuerrecht und Wirtschaftswissenschaften wie z.B. BWL und VWL.

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#21
 Von 
Cybert.
Status:
Junior-Partner
(5168 Beiträge, 1228x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Zitat (von Cybert.):
schließe ich mich dem Vorredner an, dass der Anwalt Recht hat.

Fehlt da nicht irgendwo noch ein "un"?

Bzw. ein nicht.
Natürlich hat der Anwalt NICHT Recht.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#22
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2416 Beiträge, 372x hilfreich)

Seit wann zahlt eigentlich der Mieter die Umsatzsteuer?
Die ist meines Wissens vom Vermieter an das Finanzamt zu zahlen.

Es geht hier meiner Meinung nach nur zivilrechtlich darum, ob der Vermieter gegenüber dem Mieter wegen der Mehrwertsteuer die Miete entsprechend erhöhen darf. Also kein steuerrechtliches sondern ein mietvertragliches Problem. Er hat an eine Privatperson vermietet, also ist eine Nettopreisvereinbarung nichtig und ein Bruttopreis vereinbart.

Es geht übrigens nicht um 80 EUR monatlich sondern um 75 EUR monatlich.
Die 5 EUR sind Vorauszahlung (nicht Pauschale!) für den Strom. Darüber muss abgerechnet werden. Ob auf Betriebskostenvorauszahlung aber nochmal Umsatsteuer anfällt weiss ich nicht, wäre aber vom Bauchgefühl her meiner Meinung nach falsch.

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#23
 Von 
Tom998
Status:
Student
(2143 Beiträge, 1219x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
Also kein steuerrechtliches sondern ein mietvertragliches Problem.
Wenn steuerrechtlich gar keine Umsatzsteuer entsteht, sind brutto und netto irgendwie gleich.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2416 Beiträge, 372x hilfreich)

Der Mieter hat aber mit der Entstehung der Steuerschuld mal sowas von nichts zu tun.
Dsa Problem ist hier doch, dass der Vermieter sich da vertan hat, jetzt plötzlich umsatzsteuerpflichtig wurde und mit seinem Mieter (weil es eben eine Privatperson ist) aber nur einen Bruttopreis vereinbart hat.

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#25
 Von 
Tom998
Status:
Student
(2143 Beiträge, 1219x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
Der Mieter hat aber mit der Entstehung der Steuerschuld mal sowas von nichts zu tun.
Für diesen Umsatz entsteht doch gar keine Steuer.
Zitat (von Kalanndok):
Dsa Problem ist hier doch, dass der Vermieter sich da vertan hat, jetzt plötzlich umsatzsteuerpflichtig wurde...
Da wurde nichts umsatzsteuerpflichtig. Der Umsatz ist steuerfrei und der Vermieter kann ihn auch nicht als steuerpflichtig behandeln.

0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
Cybert.
Status:
Junior-Partner
(5168 Beiträge, 1228x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
Seit wann zahlt eigentlich der Mieter die Umsatzsteuer?
Die ist meines Wissens vom Vermieter an das Finanzamt zu zahlen.

Hier geht es wohl weniger um die Steuerschuldnerschaft., sondern vielmehr um die Steuerpflicht.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2416 Beiträge, 372x hilfreich)

Zitat (von Cybert.):
sondern vielmehr um die Steuerpflicht.

Und damit hat der Mieter genausowenig zu tun. Er erwirtschaftet ja in seiner privat(!) angemieteten Werkstatt keine Umsätze...hoffentlich...denn falls doch würde das den kompletten Sachverhalt auf den Kopf stellen.

0x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
Cybert.
Status:
Junior-Partner
(5168 Beiträge, 1228x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
denn falls doch würde das den kompletten Sachverhalt auf den Kopf stellen.

Steuerlich nicht unbedingt, da die Vermietung an ihn als potentiellen Kleinunternehmer weiterhin steuerfrei wäre. Allerdings wäre die PAngVo nicht mehr anwendbar.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#29
 Von 
BenS123
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Kalanndok):
Er erwirtschaftet ja in seiner privat(!) angemieteten Werkstatt keine Umsätze...hoffentlich...denn falls doch würde das den kompletten Sachverhalt auf den Kopf stellen.


Korrekt. Keinen Cent.

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