Hallo,
ich habe eine Wohnung im Ausland (Südamerika) gekauft und möchte diese vermieten. Mein Wohnsitz selbst ist in Deutschland, wo ich ansonsten auch mein normales Einkommen habe und meine Steuern abführe.
Da das Land kein DBA hat, verstehe ich es so, dass ich also nach der Versteuerung im Ausland (Quellensteuer), auch nochmal in Deutschland versteuern muss. Die im Ausland gezahlten Steuern könnte ich dann allerdings als Werbungskosten bei meiner deutschen Steuererklärung angeben. Zu den Kosten kämen als "Werbungskosten" noch weitere Kosten für Makler im Ausland, Rechtsberatung, Notariatskosten, Hausverwaltung, Darlehenskosten hinzu, die ich ja zur Beschaffung der Immobilie und zu der Vermietung selbst benötigt habe. Leerstandskosten ebenso. Wenn ich das so zusammenrechne, dann wären die Ausgaben im Erstjahr zumindest größer als die Einnahmen aus der Vermietung.
Verstehe ich dass richtig, dass dementsprechend ein Verlust, dann mein ansonsten zu versteuernden Einkommen reduzieren würde (zu versteuerndes Einkommen aus Beschäftigungsverhältnis) oder kann das nur mit anderen Einkünften ebenfalls aus Vermietung verrechnet werden, die in meinem Fall allerdings nicht vorliegen würden.
Vielen Dank im Voraus.
Mieteinnahmen im Ausland - Verrechnung
Zitat:kann das nur mit anderen Einkünften ebenfalls aus Vermietung verrechnet werden, die in meinem Fall allerdings nicht vorliegen würden.
leider ja, und sogar nur mit den Einkünften aus der Vermietung, die im selben Staat erzielt werden.
-- Editiert von Charlie@098 am 25.03.2019 12:43
Das bedeutet, dass ich bestenfalls bei einem Verlust, die Steuern im Ausland gezahlt habe, keine neuen deutschen Steuern dazukommen (da Verlust), aber ich auf den Steuern im Ausland sitzen bleibe!?
Viele Aufwendungen bringen also relativ wenig.
Ich habe mir überlegt, die Mieteinahmen über meine Verlobte im Ausland laufen zu lassen und das sie diese versteuert. Vielleicht wäre das die bessere Lösung...
-- Editiert von walkon75 am 25.03.2019 13:33
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Zitat:Zu den Kosten kämen als "Werbungskosten" noch weitere Kosten für Makler im Ausland, Rechtsberatung, Notariatskosten, Hausverwaltung, Darlehenskosten hinzu,
Darunter sind aber auch Anschaffungskosten, die nur zusammen mit dem auf das Gebäude entfallenden Kaufpreisanteil über 50 Jahr abgeschrieben werden können.
Zitat:leider ja, und sogar nur mit den Einkünften aus der Vermietung, die im selben Staat erzielt werden.
Aber man kann die Verluste vortragen und mit Gewinnen aus späteren Jahren verrechnen.
-- Editiert von hh am 25.03.2019 14:37
Mit den Abschreibungen hatte ich auch gelesen.
Wie errechne ich denn diesen Gebäudeanteil? Das Haus wurde zu einem Kaufpreis gekauft. Weitere Detailierung habe ich dazu nicht gesehen bzw. erhalten.
Die Ermittlung der Einkünfte und somit auch die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude geschieht nach deutschem Recht. Die Aufteilung des Kaufpreises geschieht daher im Verhältnis der Vetkehrswerte.
Da es sich um einen verwirklichten Auslandssachverhalt handelt, trifft den Stpfl. eine erhöhte Mitwirkungs- und Nachweispflicht, §90 Abs.2 AO
. Soweit man dem nicht nachkommt bzw. nicht nachkommen kann, wird das FA schätzen. Bei der Schätzung dürfen alle Unwägbarkeiten zu Lasten des Stpfl. gewertet werden. Also eher mit einer geringen AfA rechnen!
taxpert
Zu meinem Verständnis. Auf die Miete wird Quellensteuer im Land der Vermietung als Steuer entrichtet (15%),
Der Vermieter ist in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig, d.h. sämtliche Einkünfte unterliegen der deutschen Einkommensteuer. Was bedeutet das denn für die gezahlte Quellensteuer im Ausland? Ist diese definitv bezahlt und nicht erstattbar oder passiert folgendes
- als Werbungskosten in der deutschen Einkommenssteuer zu berücksichtigen (sind also null und nichtig) und verbleibt ein Gewinn, dann wird dieser zum
deutschen Einkommenssteuersatz z.B. 21% versteuert.
- verbleibt ein Verlust, dann findet keine weitere Besteuerung in Deutschland statt. Die 15% sind bezahlt und nicht erstattbar.
Die Frage bleibt also:
Was passiert also mit den im südamerikanischen Land zuvor bezahlten Steuern. Im Fall des Verlustes werden diese zurück erstattet? Im Fall des Gewinns werden 15+21% Steuern bezahlt?
Bekommt man diese zurück?
Zitat:verbleibt ein Verlust, dann findet keine weitere Besteuerung in Deutschland statt. Die 15% sind bezahlt und nicht erstattbar.
Ja.
Zitat:Im Fall des Gewinns werden 15+21% Steuern bezahlt?
Nein, Grob gesagt: 21-15=6%-zahlst du in Deutschland. Das ist aber nur, wenn du keine anderen Einkünfte hast. Ansonsten ist die Formel etwas komplizierter.
Ganz schön kompliziert.
Letztendlich geht es darum festzustellen, was günstiger wäre.
Erste Möglichkeit:
Die Mieteinnahme wird im Ausland versteuert (wohl etwa 15%), dann über die Verlobte die in Südamerika steuerpflichtig ist (würde dann entsprechend von mir autorisiert werden)
Zweite Möglichkeit:
oder ist es günstiger in Deutschland selbst zu versteuern unter Anbetracht, das Kosten abgesetzt werden können.....
Zu erwähnen, dass wir von keine Rieseneinnahmen reden.. In diesem Zusammenhang dann auch die Frage, gilt der Grundfreibetrag dann für alle Einkunftsarten insgesamt, oder wird er für jede Einkunftsart separat berücksichtigt? Dann wäre ich mit den Mieteinahmen allein betrachtet, nämlich darunter.
Beide Möglichkeiten sehe ich nicht als denkbare Varianten.
Es handelt sich um Deine Wohnung und somit bist Du jedenfalls nach deutschem Recht der Vermieter. Damit bist Du in jedem Fall in Deutschland steuerpflichtig. Die Pauschalsteuer im sudamerikanischen Staat wird man wohl auch nicht vermeiden können.
Wenn das südamerikanische Land die Möglichkeit bietet, die Steuern über Deine Verlobte abzuführen, dann ist das schön, aber sehr nachteilig für Dich. Denn wenn Deine Verlobte die Steuern zahlt, dann kannst Du sie nicht mit Deiner deutschen Steuer verrechnen oder absetzen.
Eine Wahlmöglichkeit sehe ich da überhaupt nicht. Im südamerikanischen Staat ist die Pauschalsteuer von 15% abzuführen und gleichzeitig sind die Mieteinnahmen von Dir in Deutschland zu versteuern.
Prüfen kann man da nur, ob in Deutschland die Anrechnung der Steuer günstiger ist oder das Absetzen als Werbungskosten. Dazu muss man aber im Regelfall eine Modellrechnung machen und das kann man auch jedes Jahr neu entscheiden.
Also ich habe mit meinem deutschen Anwalt gesprochen der sich mit deutschem und dem südamerikanischen recht auskennt. Er schlug vor, dass wir meiner Verlobten per Schreiben vor mir ein Nutzungsrecht einräumen, weil es sowieso geplant war, dass sie das Geld sowie bekommt weil wir es dort ansparen möchten.
Dann müsste ich auch nichts in Deutschland versteuern laut dem Anwalt und das wäre legal.
Wir rede hier von gerade einmal 5000 Euro Mieteinnahmen.
Und jetzt?
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