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Mutter Haus abkaufen und Bruder auszahlen

6. April 2019 Thema abonnieren

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Frage vom 6. April 2019 | 00:11

Von

Status:

Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)

Mutter Haus abkaufen und Bruder auszahlen

Hallo zusammen,

Habe derzeit einige Pläne im Kopf und wollte mal wissen was ihr davon haltet.
Meine Mutter, Bruder und ich wohnen derzeit in einem abbezahlten Haus inkl. einliegerwohnung.
Meine Mutter und Bruder in dem oberen Teil (2 stöckig), Ich im Keller (Einliegerwohnung).
Nun habe ich vor meiner Mutter das Haus abzukaufen, sie würde mir 40% erlassen und auch meine Bruder bekommt dann 40% ausgezahlt. Somit werde ich:
Fall1: einen Kredit mit 60% Beleihung aufnehmen und danach noch einen Kredit für einen Anbau
Fall2: einen Kredit mit 60% Beleihung aufnehmen und direkt den Anbau mit in den Kredit aufnehmen
Fall3: einen Kredit mit 80% Beleihung aufnehmen, ein wenig mehr Notargebühr zahlen aber dafür von meiner Mutter direkt wieder 20% Geschenkt bekommen.

Angenommen das Haus hätte einen wert von 300k müsste ich somit nur 120k oder 180k aufnehmen, Zinsen ändern sich deswegen nicht, zurzeit 0,99% auf 10 Jahre fest bei 60% oder 80% Beleihung.
Was wäre da dann die Sinnvollste variante?

Somit hätte ich einen Kredit am laufen mit ca 500-600€ Monatlich, das Haus sollte danach so umgebaut werden dass meine Mutter im alter Im EG ein Bad hat (bis jetzt nur im OG)

Kellerwohnung, EG und OG sollten nach anbau komplett getrennt sein damit es 3 Wohnparteien sind.
Da mein Bruder keine Miete bezahlen möchte müsste er sich mit seinen 40% eine Wohnung kaufen.

Von meiner Mutter müsste ich ja dann eigtl einen gesetzlichen Anteil Miete kassieren damit ich den Anbau von der Steuer absetzen kann?

Von einem Wohnrecht wurde mir abgeraten da dieses den Wert des Hauses mindert und ich auch ohne Notarielle Beglaubigung nach meiner Mutter schaue.

Gibt es noch irgendwelche Steuer oder Erbrechtliche dinge die ich beachten muss?

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7 Antworten

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Antwort vom 6. April 2019 | 00:45

Von

Status:

Master (4878 Beiträge, 1175x hilfreich)

Zitat (von BRenner123):
Von meiner Mutter müsste ich ja dann eigtl einen gesetzlichen Anteil Miete kassieren damit ich den Anbau von der Steuer absetzen kann?

Richtig! Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete. Zudem muss das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhalten.
Ihre Mutter muss sich trotz Ihrer jetzigen Zusagen bewusst machen, dass Sie als Mieterin ohne eingetragenem Wohnrecht wenig Rechte hätte.

Zitat (von BRenner123):
Von einem Wohnrecht wurde mir abgeraten da dieses den Wert des Hauses mindert und ich auch ohne Notarielle Beglaubigung nach meiner Mutter schaue.

Wo ist das Problem, wenn Sie das Objekt nicht verkaufen wollen, solange Ihre Mutter darin lebt?

Zitat (von BRenner123):
Fall3: einen Kredit mit 80% Beleihung aufnehmen, ein wenig mehr Notargebühr zahlen aber dafür von meiner Mutter direkt wieder 20% Geschenkt bekommen.

Wenn Sie nicht anderweitig Geld benötigen, macht diese Variante wenig Sinn. Warum sollte man Notar und Bank mehr bezahlen, nur um für einen Teil davon Steuern zu sparen?

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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Antwort vom 6. April 2019 | 10:37

Von

Status:

Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)

Wir haben hier direkt in der Nachbarschaft so einen Fall wo die ältere Dame Dement im Heim sitzt und meint sie würde irgendwann in ihr Haus zurück können, das Haus steht nun seit über 10 Jahren leer und die Tochter bekommt es so nicht verkauft.

Mit den 20% vorab habe ich mir gedacht sie anzulegen, der Anbau wäre ja erst nach 3 Jahren nach Kauf des Hauses gut meinte mal jemand zu mir (bzw darf nicht 15% der kaufsumme übersteigen) da ja sonst der Anbau auf 50 Jahre lang abzusetzen ist und nicht direkt?

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. April 2019 | 12:48

Von

Status:

Master (4878 Beiträge, 1175x hilfreich)

Zitat (von BRenner123):
Wir haben hier direkt in der Nachbarschaft so einen Fall wo die ältere Dame Dement im Heim sitzt und meint sie würde irgendwann in ihr Haus zurück können, das Haus steht nun seit über 10 Jahren leer und die Tochter bekommt es so nicht verkauft.

Insbesondere, da das Alter Ihrer Mutter nicht bekannt ist, bleibt das Ihrer persönlicher Einschätzung und Entscheidung vorbehalten.

Zitat (von BRenner123):
Mit den 20% vorab habe ich mir gedacht sie anzulegen, der Anbau wäre ja erst nach 3 Jahren nach Kauf des Hauses gut meinte mal jemand zu mir (bzw darf nicht 15% der kaufsumme übersteigen) da ja sonst der Anbau auf 50 Jahre lang abzusetzen ist und nicht direkt?

Das stimmt, bezieht sich aber genau genommen nur auf den Gebäudeteil ohne Grund und Boden und nicht die gesamte Kaufsumme.
Sollten die Maßnahmen aber bereits jetzt erforderlich sein, gibt es m.E. Rechtsprechung, dass auch ein Aufschub um drei Jahre nicht zu einem steuerlichen Sofortabzug führen würde.

Zitat:
Mit den 20% vorab habe ich mir gedacht sie anzulegen,

Zu 0,1 % oder wollen Sie für drei Jahre in risikoreiche Anlagen investieren?

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. April 2019 | 13:21

Von

Status:

Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)

Meine Mutter ist 58 Jahre alt, 3 Jahre wären also aufjedenfall kein problem abzuwarten.

Ich frage mich auch ob es überhaupt Rentiert von meiner Mutter die 66% Miete zu kassieren um dann Steuerlich den Anbau um die 100k abzusetzen.
1 Stock wird dann ja auch noch Fremdvermietet.

Anlage ist bei mir sehr Risikoreich, bin seit 3 Jahren in Aktien Investiert bei denen ich aktuell bei 40% Gewinn stehe (+/-), auch wenn es dort mal zu größeren Verlusten kommt sehe ich den Anbau nicht in Gefahr.

0x Hilfreiche Antwort

Antwort vom 6. April 2019 | 14:39

Von

Status:

Student (2361 Beiträge, 631x hilfreich)

Zitat (von BRenner123):
Von meiner Mutter müsste ich ja dann eigtl einen gesetzlichen Anteil Miete kassieren damit ich den Anbau von der Steuer absetzen kann?

Das Steuerrecht schreibt ihnen das nicht vor! §21 Abs.2 EStG enthält nur die Vereinfachungsregel, dass bei einer Vermietung von Wohnraum mit einer Miete von 66% der ortsüblichen Miete das Ganze steuerlich als vollentveltlich angesehen wird. Ist die Miete geringer, so zerfällt der ganze Vorgang in einen entveltlichen und -steuerlich irrelevanten- unentgeltlichen Teil. Die Wk wirken sich dann nur noch in Höhe des entgeltlichen Anteils aus.

Zitat (von Cybert.):
Zitat (von BRenner123):
Zitat (von BRenner123):
Mit den 20% vorab habe ich mir gedacht sie anzulegen, der Anbau wäre ja erst nach 3 Jahren nach Kauf des Hauses gut meinte mal jemand zu mir (bzw darf nicht 15% der kaufsumme übersteigen) da ja sonst der Anbau auf 50 Jahre lang abzusetzen ist und nicht direkt?

Das stimmt, bezieht sich aber genau genommen nur auf den Gebäudeteil ohne Grund und Boden und nicht die gesamte Kaufsumme.
Sollten die Maßnahmen aber bereits jetzt erforderlich sein, gibt es m.E. Rechtsprechung, dass auch ein Aufschub um drei Jahre nicht zu einem steuerlichen Sofortabzug führen würde.
Da hier von einem ANBAU die Rede ist, dürfte §6 Abs.1 Nr.1a EStG keine Rolle ypielen, denn bei einem Anbau entsteht einen Mehrung der Wohnfläche, was qua Definition zu Herstellungskosten führt, die nur über 2% Abschdeibung geltend gemacht werden können.

@Cybert: Ich gehe davon aus, dass du auf die Rechtssprechung zur Fu ktionsuntüchtigkeit hinaus willst. Da sas Gebäude jedoch offenbar momentan bewohnbar ist (schließlch wohnen hier ja BRenner, seine Mutter und sein Bruder!), liegt keine obkjektive Funktionsunfüchtigkeit vor. Und da das Gebäude nach Umbau auch "nur" zu Wohnzwecken genutzt werden soll, liegt auch keine subjektive Funktionsuntüchtigkeit vor!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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Antwort vom 6. April 2019 | 14:49

Von

Status:

Frischling (4 Beiträge, 0x hilfreich)

Das heisst dann also über 40-50 Jahre Steuerlich absetzen, 2-5 Jahre hätten mir besser gefallen

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Antwort vom 6. April 2019 | 14:57

Von

Status:

Master (4878 Beiträge, 1175x hilfreich)

Zitat (von BRenner123):
Das heisst dann also über 40-50 Jahre Steuerlich absetzen, 2-5 Jahre hätten mir besser gefallen

Ja!
Ich stimme taxpert auch zu, dass dies bei einem Anbau irrelevant ist. Mit dieser Baumaßnahme also auch sofort begonnen könnte, ohne eine abweichende steuerliche Abschreibung zu erhalten.

Und klar: zivilrechtlich braucht die Mutter auch gar nichts oder nur einen Euro im Jahr bezahlen.
Steuerlich wird das Mietverhältnis dann jedoch nicht oder nur anteilig berücksichtigt.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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