Hallo zusammen,
ich habe letztes Jahr ein kleines Mietshaus aus den 70ern gekauft. Es ist seit Jahrzehnten vermietet und auch aktuell bewohnt. Nun hat sich herausgestellt, dass zwei Anbauten nicht genehmigt sind und das Dachgeschoss nur teilweise als Wohnraum genehmigt ist.
Um das nachträglich zu legalisieren, stehen voraussichtlich folgende Kostenpositionen an:
Architektenleistungen
Vermessung
Gutachten
Eventuell bauliche Maßnahmen
Möglicherweise auch eine Baulast
Diese Maßnahmen sind notwendig, um die Vermietung rechtssicher fortzusetzen. Ich frage mich nun:
Können diese Kosten als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (ggf. über mehrere Jahre) geltend gemacht werden, oder gelten sie steuerlich als Herstellungskosten (die nur über die AfA abzuschreiben wären)?
Aus meiner Sicht handelt es sich nicht um eine bauliche Erweiterung, sondern um die Beseitigung eines (nicht erkannten) rechtlichen Mangels – also eher eine Art Schaden, der mir durch den Kauf entstanden ist. Die Nutzung des Gebäudes ändert sich ja faktisch nicht – es war und ist vermietet. Teilweise handelt es sich auch nur um eine fehlende Nutzungsänderung.
Im Netz finde ich fast nur Hinweise auf Herstellungskosten, aber das fühlt sich für diesen Fall nicht ganz passend an und wäre - nebenbei - für mich vielleicht finanziell echt böse, wenn ich es nur über die Abschreibung geltend machen kann.
Hat jemand die konkrete Lösung oder damit Erfahrungen oder kennt relevante Urteile oder BMF-Schreiben?
Danke vorab!
Nachträgliche Baugenehmigung für Altbau – Werbungskosten oder Herstellungskosten?
M.E. sind es sofort abziehbare Werbungskosten.
Für so eindeutig halte ich es nicht. Begrifflich handelt es sich (trotz des Zeitablaufs) um Aufwendungen, die notwendig sind, um das Gebäude bestimmungsgemäß nutzen zu können (§ 255 Abs. 1 HGB). Nur der Zeitablauf macht aus originären AK keine sofort abzugsfähigen WK. In einem zweiten Schritt wäre auch noch § 6 Abs. 1a EStG zu prüfen.
Dies führt nicht dazu, dass die Aufwendungen zur Beseitigung zwingend sofort abzugsfähige WK sind. Die vorgenannten Prüfungen sind trotzdem durchzuführen.Zitat :Aus meiner Sicht handelt es sich nicht um eine bauliche Erweiterung, sondern um die Beseitigung eines (nicht erkannten) rechtlichen Mangels...
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Das FA wird die Kosten wahrscheinlich als Anschaffungskosten im Sinne des BMF-Schreibens vom 18.07.2003, Rz. 6, sehen und der AfA-Bemessungsgrundlage zurechnen.
taxpert
Vielen Dank für die bisherigen Rückmeldungen – ich sehe, dass einige die Gesamtkosten eher den Herstellungskosten zuordnen würden. Ich frage mich aber, ob man nicht zumindest einzelne Posten differenziert betrachten kann.
Wie seht ihr zum Beispiel folgende Kosten?
Architektenleistungen im Zusammenhang mit der Genehmigungsplanung
Bauantragsgebühren / Kosten des Bauamts
Gutachten zu Statik, Schallschutz, Brandschutz, Wärmeschutz
Bauliche Maßnahmen, die sich aus den Gutachten ergeben, z. B. brandschutztechnische Ertüchtigungen oder schallschutztechnische Nachbesserungen
Gerade letztere Punkte würde ich eigentlich eher als Werbungskosten bzw. Erhaltungsaufwand sehen – immerhin dienen sie ja nicht der Erweiterung oder Verbesserung, sondern stellen den (bereits genutzten) vermietbaren Zustand nur bautechnisch rechtssicher dar.
Ich könnte dann teilweise Kosten als Werbungskosten absetzen und teilweise abschreiben.
Oder seht ihr das anders? Gibt es vielleicht Urteile oder Verwaltungsaussagen, die eine solche Trennung stützen oder ausschließen?
Ich würde mich der Meinung anschließen, dass es sich um direkt abzugsfähige Werbungskosten handelt. Anschaffungskosten sind ja alle Kosten die aufgewendet werden um den Gegenstand zu erwerben und diesen in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Das war doch hier bereits gegeben, auch wenn die Vermietung auch illegal gewesen wäre, wäre diese doch defacto möglich gewesen. Das sollte das entscheidende sein.
Sag mal irgendwann, wie es ausgegangen ist.
Es wäre rechtsdogmatisch wenig überzeugend, den "Schwarzbauer" gegenüber dem rechtstreuen Bauherren zu begünstigen, wenn fehlende Genehmigungen erst nach Beginn der Vermietung offenkundig würden.
Als einheitliche Maßnahme.Zitat :Wie seht ihr zum Beispiel folgende Kosten?
Und jetzt?
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