Hallo, ich bin mir nicht sicher, ob dieses Thema schon diskutiert wurde. Falls ja, wäre ich dankbar für einen Link zum entsprechenden Beitrag.
Ich möchte meinen Fall zur Diskussion stellen, da ich aktuell unsicher bin, wie die Sonderumlage meiner Wohnungseigentümergemeinschaft steuerlich zu behandeln ist – insbesondere im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer.
Ich stehe kurz vor dem Erwerb einer Immobilie. Der Kaufvertrag muss zeitnah unterschrieben werden, befindet sich aber noch in der Bearbeitungsphase und kann angepasst werden.
Ausgangsdaten zur und Immobilie:
Kaufpreis: 360.000 €
Bodenanteil: 42 % = 151.200 €
Gebäudeanteil: 58 % = 208.800 € (AfA‑Basis)
Geplanter Vermietungsbeginn: 01.02.2026, Vermietung für 2–3 Jahre, danach Eigennutzung
Sonderumlage WEG:
Am 29.09.2025 hat die WEG eine große Sanierung beschlossen: Fassade, Balkone/Geländer, Dachflächen, WDVS, Gerüstbau etc.
Gesamtkosten: ca. 9,9 Mio. € Sonderumlage + 145.000 € Rücklage
Wohnungsanteil an der Sonderumlage: ca. 45.199 €
Fälligkeit der Zahlung: 03.11.2025
Derzeitige Eigentümerin: hat bereits die erste Mahnung erhalten, da die Umlage nicht fristgerecht gezahlt wurde.
Durchführung geplant ab 2027, sobald 85 % der Umlage eingezogen sind.
Die WEG bezeichnet die Maßnahmen als Instandsetzung.
Fragestellung:
Muss diese Sonderumlage zwingend in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen werden, wenn sie im Kaufvertrag erwähnt oder übernommen wird?
Gibt es eine Möglichkeit, die Umlage steuerlich als laufenden Erhaltungsaufwand zu behandeln, sodass sie nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, sondern später als Werbungskosten oder Herstellungskosten über AfA berücksichtigt wird?
Welche Gestaltungsmöglichkeiten bestehen im Kaufvertrag (z. B. klare Abgrenzung zwischen Kaufpreis und Umlage, Hinweis auf Beschlussdatum der WEG), um die Grunderwerbsteuer auf die Sonderumlage zu vermeiden?
Ziel: Ich möchte vermeiden, dass die Grunderwerbsteuer auf die Sonderumlage erhoben wird, da diese nicht Teil des eigentlichen Kaufpreises für die Wohnung ist, sondern eine eigenständige Verpflichtung aus der WEG‑Mitgliedschaft.
-- Editiert von User am 21. November 2025 09:09
-- Editiert von User am 21. November 2025 09:19
Sonderumlage WEG – Grunderwerbsteuerpflicht oder nicht?
Die Sonderumlage hat grds keinen Einfluss auf die Steuer. Die muss ja auch an die VErwaltung gezahlt werden und nicht an den Eigentümer oder wie ist denn der Passus dazu im Vertrag?
Werbungskosten werden es, sobald die Rücklage verbraucht wird. Das geht dann aus der Hausverwalterabrechnung hervor.
-- Editiert von User am 21. November 2025 13:34
Zitat :Die Sonderumlage hat grds keinen Einfluss auf die Steuer.
Doch, die Sonderumlage unterliegt der GrESt, wenn sie vom Käufer übernommen wird, obwohl der Verkäufer zahlungspflichtig ist. Sie ist dann einfach Teil des Kaufpreises.
Werbungskosten stellet aber ohnehin nicht die Einzahlung der Sonderumlage dar, sondern die Entnahme.
Daher können die Sanierungskosten als Werbungskosten geltend gemacht werden obwohl auf die Übernahme der Sonderumlage GrESt angefallen ist.
Zitat :Vermietung für 2–3 Jahre, danach Eigennutzung
Dann liegt mutmaßlich Liebhaberei vor, so dass Verluste ohnehin nicht anerkannt werden.
-- Editiert von User am 21. November 2025 19:43
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Vielen Dank für die Antwort.
Was mich verunsichert ist der BHF‑Urteil vom 16. September 2020, II R 49/17: "Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrückstellung zu mindern." Daher befürchte ich, dass eine vor meinem Erwerb fällige Sonderrücklage, wenn ich sie bezahle, als Bestandteil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gewertet werden könnte.
Auf dem Vertragsentwurf steht: *"Mit dem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft wird die kaufende Partei auch an deren Verwaltungsvermögen beteiligt. Umlagen und Erstattungen für Maßnahmen, die bis heute durchgeführt wurden, treffen die verkaufende Partei, alle anderen Umlagen und Erstattungen die kaufende Partei. Die verkaufende Partei erklärt, dass
sie mit keinen Leistungen an die Eigentümergemeinschaft rückständig sei,
nach ihrer heutigen Kenntnis Maßnahme beschlossen oder beabsichtigt sei, die durch eine Sonderumlage finanziert werden solle. Nach Angaben der verkaufenden Partei beträgt die Höhe der Sonderumlage für den Vertragsgegenstand 45.199,44 Euro."*
Was ich schreiben würde, wäre:
"Die durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 29. September 2025 festgesetzte Sonderumlage in Höhe von 45.199,44 €, fällig zum 15. Oktober 2025, stellt eine laufende Verpflichtung aus der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und wird ausdrücklich nicht als Bestandteil des Kaufpreises behandelt. • Der Käufer verpflichtet sich, die Sonderumlage nach Eintragung der Auflassungsvormerkung unmittelbar an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu entrichten. Die Zahlung erfolgt vorgezogen zur Sicherstellung der Durchführung der beschlossenen Sanierungsmaßnahmen."
Zitat :Daher befürchte ich, dass eine vor meinem Erwerb fällige Sonderrücklage, wenn ich sie bezahle, als Bestandteil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gewertet werden könnte.
Die Befürchtung ist berechtigt.
Zitat :Die durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 29. September 2025 festgesetzte Sonderumlage in Höhe von 45.199,44 €, fällig zum 15. Oktober 2025, stellt eine laufende Verpflichtung aus der Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und wird ausdrücklich nicht als Bestandteil des Kaufpreises behandelt. • Der Käufer verpflichtet sich, die Sonderumlage nach Eintragung der Auflassungsvormerkung unmittelbar an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu entrichten. Die Zahlung erfolgt vorgezogen zur Sicherstellung der Durchführung der beschlossenen Sanierungsmaßnahmen.
Und was soll das ändern?
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