Hallo zusammen,
ich stehe derzeit vor einer Frage, zu der ich keine konkrete Antwort zu finden kann.
Folgende Situation:
Eltern haben eine Eigentumswohnung im Jahr 2017 gekauft und seitdem an mich (Kind) und Partnerin vermietet.
Wir wohnen nun seit mehr als sechs Jahren in der Wohnung.
Diese Wohnung wurde uns im Jahr 2022 (Besitzübergang laut Notarvertrag 31.12.22 24:00 / 01.01.23 00:00) überschrieben.
Jetzt zu meinen zwei Fragen:
Bei Schenkung/Übertragung lese ich immer davon, dass der Zeitpunkt der Schenkung keine Rolle spielt, sondern das Datum des Kaufvertrages.
Damit gehen auch alle Fristen bezüglich der Spekulationssteuer auf uns als neue Eigentümer über.
Laut dieser Logik erfüllen wir nun schon lange die Anforderung, die Immobilie im Vorvorjahr und im Vorjahr des Verkaufs selbst genutzt zu haben.
Ist das so korrekt?
Frage 2:
Im Übertragungsvertrag wurde der Besitzübergang mit dem Datum 31.12.22 24:00 / 01.01.23 00:00 angegeben.
Würde man den 31.12.22 heranziehen, wäre die Regelung mit der Selbstnutzung im Vorvorjahr und Vorjahr des Verkaufs erfüllt, auch wenn nur für einen Sekundenbruchteil.
Welches Datum ist hier anzusetzen?
Vielen Dank im Voraus!
Beste Grüße,
Markus
Spekulationssteuer Immobilienverkauf
2. Juni 2024
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Frage vom 2. Juni 2024 | 09:56
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Spekulationssteuer Immobilienverkauf
#1
Antwort vom 2. Juni 2024 | 10:31
Von
Status: Junior-Partner (5357 Beiträge, 1273x hilfreich)
Zitat :Laut dieser Logik erfüllen wir nun schon lange die Anforderung, die Immobilie im Vorvorjahr und im Vorjahr des Verkaufs selbst genutzt zu haben.
Ist das so korrekt?
Nein, das betrifft m.E. nur die Spekulationsfrist.
Unschädlich wäre nur die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Anspruch auf Kindergeld besteht.
Sie haben das Grundstück zwar nach der Übertragung nur für eigene Wohnzwecke genutzt, aber das ist nach dem BFH keine Anschaffung.
Zitat :Welches Datum ist hier anzusetzen?
Das Vertragsdatum.
Aber vielleicht wissen die Profis ja noch Genaueres.
#2
Antwort vom 2. Juni 2024 | 10:44
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Das Vertragsdatum.
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Wenn das Vertragsdatum zählt, ist damit das Datum des Übertragungsvertrages gemeint?
Da dieser im Jahr 2022 geschlossen wurde, wären rechnerisch ja die Frist zur Selbstnutzung erreicht, damit keine Spekulationssteuer anfällt.
Wäre das so korrekt?
Danke im Voraus!
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#3
Antwort vom 2. Juni 2024 | 11:09
Von
Status: Student (2254 Beiträge, 1258x hilfreich)
Die Nutzung durch den Rechtsnachfolger muss in 2022, 2023 und 2024 vorgelegen haben. Daher wäre m.E. die Ausnahmeregelung erfüllt.
-- Editiert von User am 2. Juni 2024 11:13
#4
Antwort vom 2. Juni 2024 | 11:17
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Die Rechtsvorgänger haben die Wohnung nur eben nicht selbst genutzt, sondern entgeltlich vermietet. Daher ist die gesetzliche Ausnahme der Nutzung "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken" durch den Rechtsnachfolger zu erfüllen.
Vielen Dank für die Antwort!
Okay, ich fasse das mal in meinen Worten als kompletter Laie auf diesem Gebiet zusammen.
Meine Eltern haben die Wohnung zwar an uns vermietet, aber gesetzlich zählt das nicht als Selbstnutzung und ist dieser Frist nicht anzurechnen.
Nach der Überschreibung der Immobilie muss nun durch uns (als neue Eigentümer) die Wohnung selbst bewohnt (in den beiden Vorjahren und im Jahr des Verkaufs) werden, damit die Bedingungen erfüllt ist.
Habe ich das so richtig verstanden?
Vielen lieben Dank für die erste schnelle Hilfe, zu diesem Thema findet man unglaublich viele unterschiedliche Aussagen.
#5
Antwort vom 2. Juni 2024 | 11:22
Von
Status: Junior-Partner (5357 Beiträge, 1273x hilfreich)
Zitat :Wenn das Vertragsdatum zählt, ist damit das Datum des Übertragungsvertrages gemeint?
Ich bezog mich auf das Datum Ihres etwaigen Verkaufs.
#6
Antwort vom 2. Juni 2024 | 12:07
Von
Status: Student (2254 Beiträge, 1258x hilfreich)
Die habe ich korrigiert, da ich mich beim Datum verlesen habe.Zitat :Vielen Dank für die Antwort!
#7
Antwort vom 2. Juni 2024 | 13:05
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Vielen Dank für alle Antworten hier, langsam wird es klarer 
Eine offene Frage habe ich hier allerdings noch:
Laut Notarvertrag wurde der Besitzübergang auf den 31.12.22 24:00 / 01.01.23 00:00 datiert.
Das ist ja eigentlich der komplett gleiche Zeitpunkt.
Besteht hier dann ein "Wahlrecht", welches Datum gewählt wird oder was bedeutet das konkret?
Der 31.12.22 würde ja schon ausreichen, um die Bedingungen zu erfüllen.
Noch einmal vielen Dank im Voraus!
#8
Antwort vom 2. Juni 2024 | 13:14
Von
Status: Student (2254 Beiträge, 1258x hilfreich)
Übergang von Nutzen und Lasten? Unerheblich, das das Datum des obligatorischen Vertrags relevant ist.Zitat :Laut Notarvertrag wurde der Besitzübergang auf den 31.12.22 24:00 / 01.01.23 00:00 datiert.
#9
Antwort vom 3. Juni 2024 | 10:28
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Übergang von Nutzen und Lasten? Unerheblich, das das Datum des obligatorischen Vertrags relevant ist.
Danke für die Antwort!
Also gilt auch bei einem Übertragungsvertrag das Vertragsdatum?
Das wäre im Oktober 2022 gewesen.
Wenn das so korrekt ist, dann wäre das Thema geklärt:)
Vielen Dank und beste Grüße,
Markus
#10
Antwort vom 3. Juni 2024 | 10:58
Von
Status: Junior-Partner (5357 Beiträge, 1273x hilfreich)
Maßgeblich ist der Kaufvertrag der Eltern als Anschaffung und der Vertrag über Ihren Verkauf als Zeitpunkt der Veräußerung und zur Bestimmung der Selbstnutzung.
Die Übertragung auf Sie gilt ja nicht als Anschaffung, weshalb ich in dem Vertrag keine Relevanz erkenne.
#11
Antwort vom 3. Juni 2024 | 11:31
Von
Status: Legende (18109 Beiträge, 6062x hilfreich)
Die Frage ist doch einfach nur ob Spekulationssteuer anfallen wird wenn die Immobilie jetzt verkauft werden wird.
Den bisherigen Angaben nach wird keine Spekulationssteuer anfallen.
#12
Antwort vom 3. Juni 2024 | 19:16
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Guten Abend zusammen,
erst einmal vielen lieben Dank für die zahlreichen Antworten.
Da meine Frau im Rechtsbereich tätig war, haben wir parallel noch einmal bei einem Steuerberater und zwei Notaren angefragt.
Hier haben wir leider komplett unterschiedliche Aussagen erhalten:
Antwort 1: Drei volle Jahre ab Besitzüberhang, also ab dem 02.01.2026 wäre ein Verkauf ohne Spekulationssteuer möglich
Antwort 2: Ab Besitzübergang drei Jahre/Randjahre, also ab dem 02.01.2025
Antwort 3: Da nur Eigennutzung vorlag, entfällt die Spekulationssteuer.
Für uns ist das natürlich eine Katastrophe und wir wollen keinesfalls das Risiko eingehen, dass unerwarteter Weise Spekulationssteuer fällig wird (Größenordnung ca. 20-30k €)
Laut §23 EStG ist die Selbstnutzungsdauer ja klar geregelt, deshalb halte ich Antwort 1 für kompletten Quatsch.
In §23 EStG ist für mich jedoch nicht klar ersichtlich, unter welchen Voraussetzungen für Selbstnutzungsdauer erreicht werden muss.
Gibt es hierzu vielleicht Fallbeispiele aus der Vergangenheit?
Macht es vielleicht Sinn, beim Finanzamt anzufragen?
Vielen lieben Dank im Voraus und Entschuldigung für die vielen Fragen.
Markus
#13
Antwort vom 4. Juni 2024 | 06:45
Von
Status: Student (2376 Beiträge, 816x hilfreich)
Antwort 1: völliger Unsinn, ich hoffe die kam nicht von einem Steuerberater.
Antwort 2: schon besser, aber immer noch falsch, da ausschließlich Eigennutzung vorlag.
Antwort 3: Treffer!
Zitat :Gibt es hierzu vielleicht Fallbeispiele aus der Vergangenheit?
Das ist ein völlig normaler Vorgang, der jährlich hundertfach passiert.
Zitat :Macht es vielleicht Sinn, beim Finanzamt anzufragen?
Wenn's der Gewissensberuhigung dient
Eine verbindliche Auskunft wirst Du da aber auch nicht bekommen.
#14
Antwort vom 4. Juni 2024 | 07:27
Von
Status: Student (2254 Beiträge, 1258x hilfreich)
Das schon (§ 89 Abs. 2 AO), da der Sachverhalt (Verkauf) noch nicht verwirklicht wurde. Es wäre nur mit Kosten verbunden, da die Auskunft nur gegen Gebühr erteilt wird.Zitat :Eine verbindliche Auskunft wirst Du da aber auch nicht bekommen.
#15
Antwort vom 4. Juni 2024 | 12:10
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Antwort 2: schon besser, aber immer noch falsch, da ausschließlich Eigennutzung vorlag.
Hallo Garfield73 (wunderschönen Username
),vielen Dank für die schnelle Antwort!
Hierzu noch eine Frage:
Bezüglich "ausschließlich Eigennutzung".
Von 2018 bis 2022 waren wir offiziell Mieter meiner Eltern, ab 2023 dann Eigentümer.
Bezieht sich diese "ausschließliche Eigennutzung" nur auf den aktuellen Eigentümer? Vor der Übertragung waren meine Eltern ja Vermieter, fällt das dann dennoch unter "ausschließliche Eigennutzung", da nur geprüft wird, ab wann die aktuellen Eigentümer die Immobilie bewohnt bzw. dort gemeldet sind?
Vielen Dank im Voraus!
#16
Antwort vom 4. Juni 2024 | 13:54
Von
Status: Legende (18109 Beiträge, 6062x hilfreich)
Antwort 1 ist Blödsinn
Antwort 2 müsste eigentlich 2024 und nicht 2025 sein, also auch jetzt schon keine Steuer.
Antwort 3 ist korrekt
Weder nach 2 noch nach 3 sollte jetzt Spekulationssteuer anfallen.
#17
Antwort vom 4. Juni 2024 | 14:00
Von
Status: Junior-Partner (5357 Beiträge, 1273x hilfreich)
Notare schreiben in die von ihnen beurkundeten Kaufverträge, dass sie keine steuerliche Beratung durchgeführt hätten und das ist in den meisten Fällen auch besser so.
#18
Antwort vom 4. Juni 2024 | 14:04
Von
Status: Wissender (14877 Beiträge, 4560x hilfreich)
Hallo,
Ich sehe das durchaus etwas anders.Zitat:Antwort 3: Treffer!
Während der Mietzeit liegt gerade keine Eigennutzung vor, egal ob es Eltern/Kind oder Fremde sind. Bei eine unentgeltlichen Überlassung könnte man zu einem anderen Schluss kommen, aber die liegt hier ja nicht vor.
Wenn ein Mieter seine Wohnung kauft, dann muss er imho danach(!) mehr als zwei Jahre dort wohnen, erst dann ist ein Verkauf steuerfrei.
Abweichend davon haben wir hier - vermutlich - eine Schenkung, aber ich wüsste nicht was das ändern sollte (außer, dass auch die 10-Jahresfrist noch läuft, bringt konkret aber keinen Vorteil).
Stefan
#19
Antwort vom 4. Juni 2024 | 14:17
Von
Status: Junior-Partner (5357 Beiträge, 1273x hilfreich)
Zitat :Ich sehe das durchaus etwas anders.
Während der Mietzeit liegt gerade keine Eigennutzung vor, egal ob es Eltern/Kind oder Fremde sind. Bei eine unentgeltlichen Überlassung könnte man zu einem anderen Schluss kommen, aber die liegt hier ja nicht vor.
Wenn ein Mieter seine Wohnung kauft, dann muss er imho danach(!) mehr als zwei Jahre dort wohnen, erst dann ist ein Verkauf steuerfrei.
Genau diese Zweifel äußerte ich bereits in Antwort #1.
#20
Antwort vom 4. Juni 2024 | 14:52
Von
Status: Unbeschreiblich (49733 Beiträge, 17454x hilfreich)
Eine Eigennutzung kann ja nur dann vorliegen, wenn man Eigentümer der Immobilie ist. Der § 23 EStG stellt für den Beginn der Eigennutzung auch nicht auf den Zeitpunkt des Kaufvertrages ab, sondern auf den Zeitpunkt der Anschaffung. Die Anschaffung ist hier am 01.01.2023 erfolgt.
Somit sehe ich eine Eigennutzung frühestens ab dem 01.01.2023. Damit wäre ein Verkauf in 2024 aber nicht ohne Zahlung der Spekulationssteuer möglich.
Zitat :Antwort 1: Drei volle Jahre ab Besitzüberhang, also ab dem 02.01.2026 wäre ein Verkauf ohne Spekulationssteuer möglich
Antwort 2: Ab Besitzübergang drei Jahre/Randjahre, also ab dem 02.01.2025
Antwort 3: Da nur Eigennutzung vorlag, entfällt die Spekulationssteuer.
Daher halte ich Antwort 2 für richtig.
-- Editiert von User am 4. Juni 2024 14:52
#21
Antwort vom 4. Juni 2024 | 15:04
Von
Status: Junior-Partner (5357 Beiträge, 1273x hilfreich)
Zitat :Somit sehe ich eine Eigennutzung frühestens ab dem 01.01.2023.
Stimme ich zu.
Zitat :Die Anschaffung ist hier am 01.01.2023 erfolgt.
Wobei die Übertragung nicht als Anschaffung iSd § 23 EStG gilt.
#22
Antwort vom 4. Juni 2024 | 15:23
Von
Status: Unbeschreiblich (49733 Beiträge, 17454x hilfreich)
Zitat :Wobei die Übertragung nicht als Anschaffung iSd § 23 EStG gilt.
Schon richtig.
Anschaffung ist das hier:
Zitat :Besitzübergang laut Notarvertrag 31.12.22 24:00 / 01.01.23 00:00
Alternativ würde die Eigentümereintragung im Grundbuch als Beginn der Eigennutzung sehen.
#23
Antwort vom 4. Juni 2024 | 16:43
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Hallo zusammen,
vielen Dank für die zahlreichen Antworten!
Da uns die Sache wirklich zu heiß ist, haben wir nun einen Steuerberater mit der Prüfung beauftragt.
Selbst er als Steuerberater konnte hier auf Anhieb keine Antwort liefern, gerade im Bezug auf das Doppeldatum 31.12.22 24:00/01.01.23 0:00.
Ich gebe gerne eine Rückmeldung dazu
Beste Grüße,
Markus
#24
Antwort vom 4. Juni 2024 | 16:49
Von
Status: Wissender (14877 Beiträge, 4560x hilfreich)
Hallo,
Die Frge des TS war ja auch noch, wie man dieses doppelte Datum einordnen muss. Aber ich möchte mich da auch nicht festlegen.Zitat:Besitzübergang laut Notarvertrag 31.12.22 24:00 / 01.01.23 00:00
Aber warum um Gottes Willen macht es ein Notar so unklar?
Ich kenne genau das Gegenteil, und zwar beispielsweise den Übergang um 12.00 Mittags, da kann es dann nicht einmal Zweifel über den Tag geben.
Stefan
#25
Antwort vom 4. Juni 2024 | 17:03
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Die Frge des TS war ja auch noch, wie man dieses doppelte Datum einordnen muss. Aber ich möchte mich da auch nicht festlegen.
Genau darum geht es jetzt.
Das wird durch den Steuerberater geprüft, welches Datum hier anzusetzen ist.
Laut seiner Aussage wäre die Prüfung bei einer Terminierung auf den 31.12.22 12:00 bspw. kein Thema, dieses doppelte Datum sorgt hier einfach für Verwirrung und Unsicherheit
#26
Antwort vom 4. Juni 2024 | 20:32
Von
Status: Unbeschreiblich (49733 Beiträge, 17454x hilfreich)
Zitat :dieses doppelte Datum sorgt hier einfach für Verwirrung und Unsicherheit
Beide Daten bezeichnen den gleichen Zeitpunkt. Auch bei Besitzübergang am 31.12.2022 24:00 Uhr hat keine Eigennutzung in 2022 stattgefunden.
Es ist also nicht das doppelte Datum ein Problem, sondern dass der Jahreswechsel als Besitzübergang gewählt wurde. Es wäre doch einfach gewesen, den 30.12. oder den 31.12. 12:00 Uhr als Besitzübergang zu wählen.
#27
Antwort vom 4. Juni 2024 | 21:48
Von
Status: Junior-Partner (5357 Beiträge, 1273x hilfreich)
Zitat :Es wäre doch einfach gewesen, den 30.12. oder den 31.12. 12:00 Uhr als Besitzübergang zu wählen.
Dafür hätte man IM VORFELD einen Steuerberater aufsuchen müssen.
#28
Antwort vom 5. Juni 2024 | 12:08
Von
Status: Legende (18109 Beiträge, 6062x hilfreich)
Ach Mist, ich hatte nur den 31.12.2022 gelesen, 2025 wäre daher doch richtig.Zitat :Die Anschaffung ist hier am 01.01.2023 erfolgt.
#29
Antwort vom 5. Juni 2024 | 14:21
Von
Status: Student (2636 Beiträge, 722x hilfreich)
Das sehe ich etwas anders ...Zitat :Beide Daten bezeichnen den gleichen Zeitpunkt.
Und auch hier kann man anderer Ansicht sein ...Zitat :Eine Eigennutzung kann ja nur dann vorliegen, wenn man Eigentümer der Immobilie ist.
Die Krux ist, dass der Fall "Verkauf nach Schenkung und vorheriger Anmietung" eher die große Ausnahme ist, so dass er -bisher- weder in der Rechtsprechung noch im Schrifttum behandelt wurde. D.h., alles was man dazu sagen kann ist zunächst nur eine einzelne Rechtsmeinung. Tatsächlich würde ich hier zu einer verbindlichen Auskunft raten, die dann im vorliegenden Fall doch nicht so teuer sein wird.
Ob eine Nutzung zu "eigenen Wohnzwecken" vorliegt, ist aus Sicht des jeweiligen Stpfl. zu sehen. So nutzt ein Mieter eine Wohnung unzweifelhaft aus seiner Sicht zu eigenen Wohnzwecken. So kann ich auch als Mieter Aufwendungen im Sinne §35a EStG geltend machen, obwohl mir die Immo nicht gehört, sondern nur zu meinem Haushalt gehört -sprich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird-.
Geht man von dieser Perspektive an den Sachverhalt heran, sind wir gar nicht im §23 Abs.1 Nr.1. Satz 3, 2. Alt EStG, sondern bereits in §23 ABs.1 Nr.1 Satz 3, 1. Alt. EStG.
Zunächst "dagegen" spricht die Rz. 26 des BMF-Schreibens vom 05.10.2000, das die Eigennutzung des Rechtsvorgängers der Eigennutzung durch den neuen Eigentümer gleichstellt. Im Umkehrschluss würde das bedeuten, dass die Nutzung durch den neuen Eigentümer vor Eigentumsübergang als Nutzung zu fremden Wohnzwecken auszulegen wäre. Diese Rechtsauffassung lässt sich aber weder aus §23 Abs. 1 Satz 3 EStG, noch aus §11d EStDV ableiten. M.E.n. handelt es sich hier jedoch um eine zunächst über den reinen Gesetzestext hinaus gehende Auslegung zugunsten der Stpfl. durch das BMF, da ansonsten ja weder Alt. 1 noch Alt. 2 bei Erbfällen greifen würde. An der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken VOR Übertragung ändert das aber m.E.n. nichts!
Das doppelte Datum ist schlicht ein Ärgernis, das einem Notar nicht hätte passieren dürfen.Zitat :Auch bei Besitzübergang am 31.12.2022 24:00 Uhr hat keine Eigennutzung in 2022 stattgefunden.
Der 31.12, 24 Uhr beschreibt die logische Sekunde VOR dem Jahreswechsel, der 01.01., 0 Uhr die logische Sekunde NACH dem Jahreswechsel. Im Umwandlungssteuerrecht bedeutet das zum Beispiel, dass Rechtsvorgänge zum 31.12., 24 Uhr sich immer im alten Jahr auswirken (z.B. in welchem Jahr ein EInbringungsgewinn zu versteuern ist).
Der Vertrag ist daher auslegungsbedürftig, da er zwei von einander unterschiedliche Zeitpunkte beschreibt und nun der Wille der Parteien erkundet werden muss.
Geht man also nicht davon aus, dass die eigenen Wohnzwecke sein Anschaffung vorliegen, so liegen sie zumindest in der logischen Sekunde vor dem Jahreswechsel vor. Auch der BFH geht zunächst nur von einem zusammen hängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre aus, ohne die Nutzung im erten und letzten Jahr auf einen bestimmten Mindestzeitraum -z.B. einen Tag- festzulegen. Damit würde die logische Sekunde vor dem Jahreswechsel grundsätzlich ausreichend sein.
taxpert
#30
Antwort vom 5. Juni 2024 | 15:26
Von
Status: Unbeschreiblich (49733 Beiträge, 17454x hilfreich)
Zitat :Der 31.12, 24 Uhr beschreibt die logische Sekunde VOR dem Jahreswechsel, der 01.01., 0 Uhr die logische Sekunde NACH dem Jahreswechsel.
Und wieviele Mikrosekunden liegen zwischen den beiden Daten, bzw. wie lange genau hätte nach Deiner Auffassung bei Anschaffung am 31.12. um 24 Uhr die Nutzung in 2022 gedauert.
Das hier
https://de.m.wikipedia.org/wiki/Juristische_Sekunde
ist mir durchaus bekannt, aber nach meiner Auffassung auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar.
Es geht hier aber gerade nicht darum, dass zwei Ereignisse auf den gleichen Zeitpunkt fallen, die eigentlich nacheinander liegen müssten.
Es geht um eine Eigennutzung in 2022 und die beträgt nunmal 0 Tage, 0 Minuten und 0,0s.
Zitat :Damit würde die logische Sekunde vor dem Jahreswechsel grundsätzlich ausreichend sein.
Eine Nutzung für die Dauer einer Mikrosekunde, einer Nanosekunde oder gar einer Femtosekunde wäre ggf. ausreichend. Die Nutzungsdauer beträgt aber genau 0s und somit liegt keine Nutzung in 2022 vor.
Man darf hier auch nicht Zeitdauer und Zeitpunkt miteinander verwechseln. Den Zeitpunkt 31.12.2022 24:00 Uhr kann man durchaus dem Jahr 2022 zuordnen. Bei der Nutzung geht es aber um eine Zeitdauer, nicht um einen Zeitpunkt.
-- Editiert von User am 5. Juni 2024 15:33
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