Spekulationsteuer bei teilweiser Eigennutzung

Hallo zusammen,
ich habe eine Frage zur Spekulationssteuer, da ich mein Haus verkaufe und leider die 10-Jahres-Frist nicht ganz einhalten kann. In aller Kürze die Fakten:
- Ich habe mit meiner Freundin, mit der ich zwei gemeinsame Kinder habe, vor knapp 10 Jahren ein Haus gekauft: für 225.000 Euro plus Nebenkosten. Inkl. Umbau haben wir rund 280.000 Euro bezahlt.
- Wir haben einen Kredit über 210.000 Euro aufgenommen.
- Die Restschuld beläuft sich aktuell auf rund 170.000 Euro.
- Die ersten Jahre (2011-2015) haben wir gemeinsam in dem Haus gewohnt, dann haben wir uns getrennt, sie lebt mit unseren Kindern nach wie vor in dem Haus. Die Kinder wohnen auch viel bei mir, ihren offiziellen Wohnsitz haben sie jedoch bei ihr im Haus.
- Nachdem nun unser gemeinsamer Kredit nach 10 Jahren vorzeitig gekündigt werden kann, möchten wir das Haus auf sie überschreiben. Das heißt ich erhalte von ihr 80.000 Euro für meine Hälfte des Hauses und sie wird alleinige Eigentümerin und schließt den neuen Kreditvertrag allein ab.

Nun frage ich mich, ob ich bei einem Verkauf vor Ablauf der 10-Jahres-Frist Spekulationssteuer zahlen muss. Oder genauer gesagt, ob es für die Frage, ob ich spekulationssteuerpflichtig bin,
1) relevant ist, dass ich selbst gut 4,5 Jahre in dem Haus gewohnt habe und /oder
2) relevant ist, dass meine Kinder dort nach wie vor (und auch weiterhin) wohnen.

Falls einer der beiden Gründe ausreichend ist, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen, wäre alles gut.

Falls dem nicht so ist, schließt sich die Frage an, ob und wie viel Gewinn ich gemacht habe bzw. wie das genau berechnet wird. Stark vereinfacht würde ich denken, dass wir damals 70.000 Euro Eigenkapital reingesteckt und seitdem 40.000 Euro abgezahlt haben. Macht 110.000 Euro bzw. 55.000 Euro pro Person. Wenn ich 80.000 kriege und 55.000 gezahlt habe, müsste ich also rein theoretisch auf 25.000 Spekulationssteuer bezahlen. Ich gehe aber davon aus, dass das in der Praxis nicht so simpel gerechnet wird. Hier würde mich interessieren, wie die Berechnung erfolgt bzw. welchen Gewinn ich hier grob veranschlagen kann oder was ich ggf. noch verrechnen kann.

Ich hoffe, das war so weit alles verständlich und würde mich sehr freuen, falls mir jemand dazu Auskunft geben könnte.

Vielen Dank im Voraus!