Steuerneutrale Übertragung betrieblicher Teilflächen im gemischt genutzten Gebäude bei Schenkung

Steuerneutrale Übertragung betrieblicher Teilflächen im gemischt genutzten Gebäude bei Schenkung –
Gestaltung ohne Vorab-Teilung? (komplexer Fall)


Hallo zusammen,

aufgrund der Komplexität der Konstellation benötige ich eine detaillierte Darstellung –ich bitte um Verständnis für die Länge.

Ich bitte um eine fachliche Einschätzung zu folgender Gestaltungsfrage im Bereich Ertragsteuer sowie Schenkungsteuer.


Kurzzusammenfassung
- Ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus soll vom Vater auf zwei Kinder geschenkt werden.
- Die betrieblich genutzten Teilflächen (Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) sollen auf die beiden Kinder aufgeteilt werden.
- Eine Vorab-Teilung des Grundstücks ist aus schenkungsteuerlichen Bewertungsgründen nicht möglich.
- Fraglich ist, ob eine steuerneutrale Zuordnung der betrieblichen Teilflächen ohne zivilrechtliche Trennung und ohne Entnahmefiktion möglich ist.


Ausgangssituation
Es handelt sich um ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus in Bayern:

- Erdgeschoss und 1. Obergeschoss: betriebliche Nutzung, derzeit dem Einzelunternehmen des Vaters zugeordnet

- Weitere Obergeschosse: ausschließlich Wohnnutzung

Geplant ist eine Schenkung des gesamten Objekts vom Vater an seine zwei Kinder.


Zielstruktur
- Kind A soll das bestehende Geschäft fortführen und die betrieblich genutzten
Flächen im Erdgeschoss erhalten.

- Kind B soll die ehemaligen Ausstellungsräume im 1. Obergeschoss erhalten
und diese künftig selbst betrieblich nutzen.

Ziel ist es, die betrieblich genutzten Flächen des 1. OG möglichst steuerneutral
aus dem bisherigen Betriebsvermögen des Vaters herauszulösen und Kind B zuzuordnen.


Ursprüngliche Überlegung (bei vorheriger Teilung)
Ursprünglich wurde folgende Gestaltung in Erwägung gezogen:

Nach vorheriger Teilung des Wohn- und Geschäftshauses (Teilungserklärung nach WEG)
könnten die betrieblich genutzten Flächen des 1. Obergeschosses zunächst
in eine neu gegründete GbR zwischen dem Vater und Kind B eingebracht werden.

In einem weiteren Schritt könnte der Vater nach einer gewissen Zeit aus der GbR ausscheiden,
sodass die betrieblich genutzten Flächen steuerneutral in das Einzelunternehmen von Kind B übergehen
(insbesondere unter Anwendung von § 6 Abs. 3 EStG).

Diese Lösung erscheint zivilrechtlich klar strukturiert und steuerlich grundsätzlich nachvollziehbar.

Problem: Teilung vs. Bewertungsverfahren
Diese Gestaltung setzt jedoch zwingend eine vorherige Teilung des Grundstücks voraus.

Nach bisheriger Einschätzung hätte eine solche Teilung zur Folge, dass für die anschließende Schenkung
nicht mehr das Ertragswertverfahren, sondern das Vergleichswertverfahren zur Anwendung käme.
Die daraus resultierende schenkungsteuerliche Bewertung und Steuerbelastung wäre wirtschaftlich nicht tragfähig.

Aus diesem Grund soll das Objekt zum Zeitpunkt der Schenkung bewusst als wirtschaftliche Einheit bestehen bleiben,
um die Anwendung des Ertragswertverfahrens zu ermöglichen (z. B. durch Begründung einer Bruchteilsgemeinschaft der Kinder).


Zentrale Fragestellung
Ohne vorherige Teilung des Wohn- und Geschäftshauses ist die ursprünglich angedachte
GbR-Gestaltung faktisch nicht umsetzbar. Gleichzeitig stellt sich die Frage, ob und wie die betrieblich
genutzten Flächen des 1. Obergeschosses dennoch steuerneutral aus dem bisherigen Betriebsvermögen des Vaters gelöst
und Kind B zugeordnet werden können, ohne eine steuerpflichtige Grundstücksentnahme auszulösen.

Konkret wird folgende Gestaltung geprüft:

Die betrieblich genutzten Flächen des 1. Obergeschosses sollen möglichst steuerneutral
aus dem bisherigen Betriebsvermögen des Vaters gelöst werden und

entweder - unentgeltlich in das Einzelunternehmen von Kind B überführt und dort als notwendiges Betriebsvermögen aktiviert werden,
wobei das Gesamtgrundstück zum Zeitpunkt der Schenkung weiterhin eine wirtschaftliche Einheit darstellt
und bewusst keine vorherige Teilungserklärung vorgenommen wird,

oder - ohne zivilrechtliche Eigentumsübertragung Kind B steuerlich als Sonderbetriebsvermögen bzw.
über die Begründung wirtschaftlichen Eigentums (§ 39 AO) zugeordnet werden,
sodass Nutzung, Gefahrtragung sowie Chancen und Risiken bei Kind B liegen,
ohne dass bereits eine steuerpflichtige Grundstücksentnahme ausgelöst wird.

In diesem Zusammenhang stellt sich insbesondere die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Finanzverwaltung bzw. die BFH-Rechtsprechung bei Teilflächen eines einheitlichen Grundstücks die Begründung von wirtschaftlichem Eigentum oder Sonderbetriebsvermögen anerkennt, ohne eine Entnahme des Grund und Bodens zu unterstellen.


Aussage des steuerlichen Beraters
Hierzu wurde uns bislang folgende Einschätzung gegeben:

„Aus steuerlicher Sicht bleibt die Problematik, dass eine Grundstücksentnahme unterstellt werden könnte,
da ein Grundstück nur insoweit Betriebsvermögen sein kann, als es dem Betriebsinhaber gehört.
Inwieweit hier die Begründung von wirtschaftlichem Eigentum möglich und zielführend ist, müssen wir prüfen."


Schluss
Ich würde mich über Hinweise zu anerkannten Gestaltungen, Praxiserfahrungen, BFH-Rechtsprechung oder Verwaltungsauffassungen freuen, insbesondere in vergleichbaren Konstellationen mit Teilflächen eines einheitlichen Grundstücks.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Einschätzungen.

-- Editiert von User am 4. Februar 2026 14:35