Übernahme der AfA nach Schenkung mit anschließendem Verkauf an die Frau. Wie ermittelt sich die AfA?

27. Oktober 2023 Thema abonnieren
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(85 Beiträge, 1x hilfreich)
Übernahme der AfA nach Schenkung mit anschließendem Verkauf an die Frau. Wie ermittelt sich die AfA?

Hallo zusammen,

die Eltern schenken Ihrem Sohn in 2022 ein 3 Familienhaus mit 3 eingetragenen Eigentumswohnungen. Das Haus ist aus 1910. Der Kaufpreis lag in 1998 bei 180T€zzgl. NK. Zwischenzeitig wurde in 2009+2012 saniert. Der Schenkungswert wurde laut GAG auf 200T€ festgesetzt was Notar&FA akzeptierten. Wie kommt das Finanzamt auf eine AfA von nur knapp 3000Eur. Ich hätte jetzt mit Nebenkosten ca. 5000Eur erwartet (2,5% von 200T€) abzgl. 20% Grundstück also ca. 4000Eur linear über 40Jahre.

1.) Wie ermittelt sich der AfA-Wert den man nach der Schenkung übernimmt?
2.) Kann man steuerlich unschädlich in 2023 eine Wohnung an meine Frau für 200T€ verkaufen und ihr einen Kredit zu 2% geben, so dass man quasi die Nettomieteinnahmen von 6480Eur nahezu steuerfrei erhält oder gibt es Ärger wegen der geringen Schenkungshöhe um die Freibeträge der Eltern nicht zu stark zu belasten?
3.) Wie lange muss eine Wohnung nach Sanierung mit 1-2J. Leerstand vermietet sein, damit man die Sanierungskosten mit einer anschließenden Eigennutzung als Aufwand dauerhaft anerkannt bekommt? Geht hier auch als vermietet, wenn man über Airnb oder Kurzzeit an Firmen vermietet? Leider ist es absehbar, dass die Mutter zum Pflegefall wird und man eine weitere Wohnung braucht.

Vielen Dank für Eure Erfahrung und viele Grüße

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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2066 Beiträge, 720x hilfreich)

Für die Beantwortung dieser expliziten Fragen wende Dich bitte an einen Steuerberater.
Der haftet im Zweifelsfall auch für fehlerhafte Beratung.

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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#3
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2324 Beiträge, 627x hilfreich)

Zitat (von Steuerzahler123):
1.) Wie ermittelt sich der AfA-Wert den man nach der Schenkung übernimmt?
Du übernimmst als Beschenkter nicht nur die AfA, sondern auch nur das AfA-Volumen. Die AfA läuft also 2038 aus.

Zitat (von Steuerzahler123):
2.) Kann man steuerlich unschädlich in 2023 eine Wohnung an meine Frau für 200T€ verkaufen und ihr einen Kredit zu 2% geben, so dass man quasi die Nettomieteinnahmen von 6480Eur nahezu steuerfrei erhält oder gibt es Ärger wegen der geringen Schenkungshöhe um die Freibeträge der Eltern nicht zu stark zu belasten?
Anleitungen zur Steuerhinterziehung bzw. Vermeidung der Aufdeckung der Steuerhinterziehung gibt's hier nicht!

Zitat (von Steuerzahler123):
3.) Wie lange muss eine Wohnung nach Sanierung mit 1-2J. Leerstand vermietet sein, damit man die Sanierungskosten mit einer anschließenden Eigennutzung als Aufwand dauerhaft anerkannt bekommt? Geht hier auch als vermietet, wenn man über Airnb oder Kurzzeit an Firmen vermietet? Leider ist es absehbar, dass die Mutter zum Pflegefall wird und man eine weitere Wohnung braucht.
Zitat (von Garfield73):
Für die Beantwortung dieser expliziten Fragen wende Dich bitte an einen Steuerberater.


taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#4
 Von 
Steuerzahler123
Status:
Beginner
(85 Beiträge, 1x hilfreich)

zu 1.) die Fortführung ist nun klar, danke für die Antwort, doch wenn der Schenker mittlerweile nicht mehr klar die Werte nennen kann und ich mehrere Werte in den Unterlagen finde (4.9xx€ bzw. 2.9xx€) und das Finanzamt keine Auskunft über fremde Erklärungen gibt, frage ich mich, wie dieser Wert von 29xx€€ bei einem Kaufpreis von damals exakt 180.000€ überhaupt zustande kommen kann? Kann mich auch so dunkel daran erinnern, dass die Sanierung in 2009 ein Thema "nachträgliche Anschaffungskosten" waren.

zu 2.) Hm, ist die legitime Ehegattenschaukel eine Art der Steuerhinterziehung wenn man sich an die gesetzlichen Möglichkeiten und sich an den möglichen Marktwerten hält? Ist eine Stiftung oder VV-GmbH-Gründung wie sie bei immocation plakativ von einem Steuerberater vorgetragenen Modelle Steuerhinterziehung?

zu 3.) Für einen hoch zu erzielenden Mietpreis sind ausstattungsmerkmale ziemlich wichtig. Unschön ist es jedoch, wenn im Fall der Fälle dann alles gestrichen wird, nur weil jemand zunehmend schneller als erwartet krank wird. Wird derjenige nicht krank ist der Staat Nutznießer der Investition, wenn doch ist es für beide schlecht. Der die Frage welche Vermietungszeiträume aus Eurer Erfahrung gegeben sein sollten, dann könnte man die Investition und das Risiko besser einschätzen und man lässt ggf. die Wohnung ganz leer stehen.

Vielen Dank und viele Grüße

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#5
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(13610 Beiträge, 4342x hilfreich)

Hallo,

nur mal ein paar Kleinigkeiten:

Zitat:
... und ihr einen Kredit zu 2% geben, ...
Erstens sind aktuell 2% Zinsen absolut nicht fremdüblich, zweitens müssten die Zinsen dann auch versteuert werden, und drittens wäre es bei einer Zusammenveranlagung ein Kredit an sich selber, was imho so steuerlich nicht zulässig ist.

Zitat:
Kann man steuerlich unschädlich in 2023 eine Wohnung an meine Frau für 200T€ verkaufen
Der Kaufpreis muss aber auch fremdüblich sein. Und da kurz vorher der Wert aller 3 Wohnungen auf 200T geschätzt wurde, ist ein Verkauf ungefähr eines Drittels für ebenfalls 200T nicht nachvollziehbar; insbesondere weil vermutlich die Werte zinsbedingt eher noch gesunken sind.
Das Finzamt würde den Wert beim Kauf und damit die AfA auf ein realistisches Niveau kürzen.

Imho wird der wirkliche Wert bei einem Verkauf auch viel genauer geprüft als bei einer Erbschaft bzw. Schenkung (da liefen die 200T einfach durch, war ja weit unter dem Freibetrag, fertig).

Zitat:
Ich hätte jetzt mit Nebenkosten ca. 5000Eur erwartet (2,5% von 200T€)
Waren es denn bisher auch 2,5%? Üblich sind nämlich 2%. Aber gut, du schreibst ja BJ 1910, da ist das möglich.
Und natürlich ist die Basis nicht 200T, sondern der ursprüngliche Kaufpreis von 180T.
Waren das eigentlich wirklich Euro, oder doch noch DM? - irgendwie nämlich seltsam, dass der Wert in über 20 Jahren und nach 2 Sanierungen praktisch nicht gestiegen sein soll.
Aber wie schon angedeutet stimmte der Schätzwert bei der Schenkung vielleicht gar nicht, dann könnte es passen. Die 200T für nur eine Wohnung aber immer noch nicht.

Zitat:
Anleitungen zur Steuerhinterziehung bzw. Vermeidung der Aufdeckung der Steuerhinterziehung gibt's hier nicht!
Ich sehe eigentlich nicht, dass in diese Richtung gefragt wurde. :wink:
Gestaltungen sind ja durchaus zulässig, selbst wenn sie zu Null Steuern führen.

Stefan

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2324 Beiträge, 627x hilfreich)

§7 Abs. 4 Nr.1 mit. c) EStG! 2,5% nicht nur möglich sondern gesetzlich vorgeschrieben!

Die Werte für AfA und verbleibendes AfA-Volumen wird die neu zuständige Stelle NACH ABGABE DER STEUERERKLÄRUNG bei der ehemals zuständigen Stelle erfragen.

Warum fragst du nicht einfach bei deinem YouTube-Guru „immocation" nach? Der weiß das bestimmt besser als wir hier! Und haftet sicher auch für seine Aussage!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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