Liebes Forum,
ich bin eine Privatperson und vermiete meine Eigentumswohnung als Ferienwohnung. Die Vermietung wird komplett durch eine Agentur abgewickelt, die für die Akquise der Gäste zuständig ist. Hierbei gibt es zwei Varianten:
- Im Winter vermiete ich die Wohnung für 2 bis 4 Monate an eine Person oder eine Familie. Der Mietvertrag kommt direkt zwischen mir und dem Mieter zustande. Die Miete wird direkt auf mein Bankkonto überwiesen und die Agentur stellt mir monatlich eine Provisionsrechnung aus, in der 19% Umsatzsteuer enthalten sind.
- Im Frühling und Sommer akquiriert die Agentur Gäste über Portale wie Booking.com. Sie erhält die Einnahmen direkt von diesen Portalen und stellt mir quartalsweise eine Rechnung aus, in der ebenfalls 19% Umsatzsteuer enthalten sind. Dabei erhalte ich von der Agentur auch die Quartalsabrechnung. Die in der Rechnung ausgewiesenen Beträge muss ich nicht begleichen, da die Agentur diese bereits von den Portalen erhalten hat. Ich erhalte von der Agentur die Differenz als Überweisung auf mein Bankkonto.
Die Rechnung und die Abrechnung sind anonymisiert unter folgendem Link zu sehen:
https://postimg.cc/gallery/7qQmL13
Meine Frage an Sie: Bin ich umsatzsteuerpflichtig?
Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Unterstützung und freue mich auf Ihre Antworten.
Mit besten Grüßen!
Umsatzsteuerpflicht bei Vermietung von Ferienwohnung durch Agentur
17. Juli 2023
Thema abonnieren
Frage vom 17. Juli 2023 | 00:43
Von
Status: Frischling (15 Beiträge, 0x hilfreich)
Umsatzsteuerpflicht bei Vermietung von Ferienwohnung durch Agentur
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#1
Antwort vom 17. Juli 2023 | 08:54
Von
Status: Frischling (33 Beiträge, 3x hilfreich)
ja klar.. ein Blick ins Gesetz hilft.Zitat :Bin ich umsatzsteuerpflichtig?
§ 4 Nr. 12 UStG Nicht befreit sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält
#2
Antwort vom 17. Juli 2023 | 09:26
Von
Status: Student (2267 Beiträge, 608x hilfreich)
Ja, wobei das nichts mit der Vermietung über eine Agentur zu tun hat.Zitat :Meine Frage an Sie: Bin ich umsatzsteuerpflichtig?
Die kurzfristige Vermietung ist ausdrücklich von der Steuerbefreiung für Vermietungseinkünfte ausgenommen, §4 Nr.12 Satz 2 UStG. Werden Räume sowohl längerfristig als auch für kurzfristige Vermietung angeboten, sind sämtliche Umsätze -also auch die längerfristige Vermietung!- steuerpflichtig, BFH vom 20.04.1988, X R 5/82.
Soweit diese Beherbungsumsätze -ggf. zusammen mit weiteren ust-pflichtigen Einnahmen- 22.000 € pro Jahr nicht übersteigen, wird die anfallende USt jedoch nicht erhoben, §19 UStG.
taxpert
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#3
Antwort vom 17. Juli 2023 | 10:17
Von
Status: Master (4579 Beiträge, 1092x hilfreich)
Die Umsatzsteuer beträgt jedoch nur 7%.
Darf ich aus persönlichem Interesse fragen, in welchem weiträumigen Gebiet die Ferienwohnung liegt?
#4
Antwort vom 19. Juli 2023 | 08:33
Von
Status: Frischling (15 Beiträge, 0x hilfreich)
Vielen Dank für Ihre Antworten!
Wenn Sie sich die mitgeschickten Bilder (Abrechnung) genauer ansehen, sehen Sie, dass die Agentur die Umsatzsteuer in Höhe von 7 % bereits in voller Höhe bezahlt hat, da sie ihre Provision auf Basis des Nettobetrages berechnet hat. Ich dachte also, dass ich in diesem Fall keine Umsatzsteuer zahlen muss.
Und was ist mit der kurzfristigen Vermietung über den Winter (2 bis 4 Monate)? Unterliegt das auch der Umsatzsteuer?
Die Ferienwohnung befindet sich in Überlingen.
-- Editiert von User am 19. Juli 2023 08:39
-- Editiert von User am 19. Juli 2023 08:42
#5
Antwort vom 19. Juli 2023 | 08:48
Von
Status: Frischling (15 Beiträge, 0x hilfreich)
Und noch die Frage: wenn ich die 22 Tsd. Grenze nicht überschreite und daher nicht umsatzsteuerpflichtig bin, dann darf ich natürlich die Vorsteuer meiner Ausgaben nicht verrechnen, richtig? In dem Fall müsste ich die Vorsteuer als reine Ausgabe bei der EÜR betrachten, korrekt?
#6
Antwort vom 19. Juli 2023 | 09:52
Von
Status: Master (4579 Beiträge, 1092x hilfreich)
Zitat :Wenn Sie sich die mitgeschickten Bilder (Abrechnung) genauer ansehen, sehen Sie, dass die Agentur die Umsatzsteuer in Höhe von 7 % bereits in voller Höhe bezahlt hat,
Bezahlt? Für die Zahlung ist der Unternehmer (Sie) verantwortlich.
Zitat :Und was ist mit der kurzfristigen Vermietung über den Winter (2 bis 4 Monate)? Unterliegt das auch der Umsatzsteuer?
Ja. Ab sechs Monaten ist es nicht mehr kurzfristig und steuerfrei.
Zitat :Die Ferienwohnung befindet sich in Überlingen.
Danke. Fand die Preise recht hoch.
Zitat :Und noch die Frage: wenn ich die 22 Tsd. Grenze nicht überschreite und daher nicht umsatzsteuerpflichtig bin, dann darf ich natürlich die Vorsteuer meiner Ausgaben nicht verrechnen, richtig? In dem Fall müsste ich die Vorsteuer als reine Ausgabe bei der EÜR betrachten, korrekt?
Beides richtig.
#7
Antwort vom 19. Juli 2023 | 13:39
Von
Status: Frischling (15 Beiträge, 0x hilfreich)
Und noch eine letzte Frage: Muss ich Umsatzsteuer auf die gesamten Einkünfte zahlen oder nur auf den Betrag, der 22.000 € übersteigt? Zum Beispiel: Wenn die Einkünfte im Jahr 25.000 € betrugen, zahle ich Umsatzsteuer auf 25.000 € oder nur auf 3.000 €?
#8
Antwort vom 19. Juli 2023 | 14:17
Von
Status: Master (4579 Beiträge, 1092x hilfreich)
Zitat :Muss ich Umsatzsteuer auf die gesamten Einkünfte zahlen oder nur auf den Betrag, der 22.000 € übersteigt?
Alles und zwar auf die Umsätze und nicht die Einkünfte. Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag.
Oder glauben Sie, dass z. B. Volkswagen nur auf die Umsätze über 22.000 EUR Umsatzsteuer zahlt und den ersten Umsatz im Jahr frei hätte.
#9
Antwort vom 19. Juli 2023 | 14:28
Von
Status: Junior-Partner (5470 Beiträge, 917x hilfreich)
Das ist wichtig und könnte dem TE nicht klar zu sein, wenn ich mir die Abrechnungen ansehe.Zitat :Alles und zwar auf die Umsätze und nicht die Einkünfte.
@TE: Umsatz = alle Einnahmen aus der Vermietung. Provisionen für Agenturen etc. werden nicht abgezogen!
#10
Antwort vom 19. Juli 2023 | 16:17
Von
Status: Student (2267 Beiträge, 608x hilfreich)
Es handelt sich weder um eine freigrenze, noch um einen Freibetrag, sondern um eine Verwaltungsvereinfachungsregelung. Die Umsätze (=Einnahmen!) bleiben im vollem Umfang steuerpflichtig, der Fiskus verzichtet lediglich auf die Erhebung der fälligen USt.Zitat :Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag.
Bei einer Quartalssumme von fast 15.000 € dürfte §19 UStG bereits im ersten Jahr keine Rolle spielen! (gebe zu, dass ich mir die Zahlen erst jetzt angeschaut habe!). Ich empfehle dringend den Gang zu StB, denn sonst wird die USt-Jahreserklärung ziemlich schnell zur (hoffentlich!) strafbefreienden Selbstanzeige!
taxpert
#11
Antwort vom 19. Juli 2023 | 16:59
Von
Status: Master (4579 Beiträge, 1092x hilfreich)
Zitat :Es handelt sich weder um eine freigrenze, noch um einen Freibetrag, sondern um eine Verwaltungsvereinfachungsregelung.
Inwieweit das ein Widerspruch sein soll, erschließt sich mir nicht.
Das FG Rheinland-Pfalz sprach im Urteil vom 26.9.2017 davon, dass die Regelungen "wie eine umsatzabhängige Steuerbefreiung in Gestalt einer Freigrenze" wirke und diese Bagatellgrenze der Verwaltungsvereinfachung diene.
#12
Antwort vom 21. Juli 2023 | 08:54
Von
Status: Frischling (15 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Bei einer Quartalssumme von fast 15.000 € dürfte §19 UStG bereits im ersten Jahr keine Rolle spielen!
M. E. sind Vertragspartner in Booking und "direkt" (Vermietung ohne Vermittlung) die Agentur und der Mieter. Ich habe keine Kontrolle und Einfluss weder über Booking noch über direkte Verträge. Das heißt, nicht die 15.950,00 EUR sondern die 9.247,72 EUR sind für mich relevant. Oder irre ich mich?
#13
Antwort vom 21. Juli 2023 | 09:00
Von
Status: Frischling (11 Beiträge, 0x hilfreich)
Sie irren sich..
#14
Antwort vom 21. Juli 2023 | 09:47
Von
Status: Frischling (15 Beiträge, 0x hilfreich)
Liebes Forum, vielen Dank für die super hilfreichen und ausführlichen Informationen!
Die Sache ist etwas kniffliger als ich dachte. Ich werde mich auf die Suche nach einem SB machen.
Ich wünsche Allen ein schönes Wochenende!
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