Guten Tag,
mein Vater besitzt 2 vermietete Wohnungen die er gerne an meine Schwester und mich verkaufen würde. Dadurch sparen wir uns die Grunderwerbsteuer und Erbschaftssteuer.
Ein paar Dinge sind uns allerdings unklar. Da die Beträge für eine Einmalzahlung zu hoch sind, würden wir eine Ratenzahlung an unseren Vater vertraglich vereinbaren.
Dazu hätten wir Ein paar Fragen:
1. Wird die Höhe der Ratenzahlung vom Finanzamt überprüft? Vermutlich würden sie keine 50€ im Monat akzeptieren, weil der Betrag damit niemals bezahlt werden könnte?
2. Was passiert mit dem Restbetrag falls unser Vater frühzeitig versterben würde?
3. Müsste unser Vater die Raten irgendwie versteuern?
4. Gibt es Musterverträge für solch einen Fall? Was müsste auf jedenfall enthalten sein?
Vielen Dank schonmal fürs lesen und eventuelle beantworten der Fragen
SU
Verkauf vermieteter Wohnung an Kinder
25. Juni 2022
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Frage vom 25. Juni 2022 | 17:38
Von
Status: Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)
Verkauf vermieteter Wohnung an Kinder
Haben Sie sich versteuert?
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#1
Antwort vom 25. Juni 2022 | 18:49
Von
Status: Master (4889 Beiträge, 1176x hilfreich)
Zitat :1. Wird die Höhe der Ratenzahlung vom Finanzamt überprüft? Vermutlich würden sie keine 50€ im Monat akzeptieren, weil der Betrag damit niemals bezahlt werden könnte?
Richtig.
Zitat :2. Was passiert mit dem Restbetrag falls unser Vater frühzeitig versterben würde?
Forderung geht auf die Erben über. Wenn das nur Sie beide sind, fiele ErbSt an.
Zitat :3. Müsste unser Vater die Raten irgendwie versteuern?
Nur bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.
Zitat :4. Gibt es Musterverträge für solch einen Fall? Was müsste auf jedenfall enthalten sein?
Der Notar hat sicher Vorlagen.
#2
Antwort vom 25. Juni 2022 | 23:09
Von
Status: Unbeschreiblich (47622 Beiträge, 16831x hilfreich)
Zitat :Dadurch sparen wir uns die Grunderwerbsteuer und Erbschaftssteuer.
Grunderwerbsteuer fällt sowieso nicht an und wie man mit dem dargestellten Modell Erbschaftsteuer sparen will erschließt sich mir nicht.
Zitat :1. Wird die Höhe der Ratenzahlung vom Finanzamt überprüft? Vermutlich würden sie keine 50€ im Monat akzeptieren, weil der Betrag damit niemals bezahlt werden könnte?
Die Höhe der Rate ist dem Finanzamt egal. Die ersparten Zinsen gelten als Schenkung und die verbleibende Restschuld beim Tod des Vaters gilt als Erbe. Die getilgten Beträge werden wohl ebenfalls geerbt. Am Ende spart man keine Erbschaftsteuer, sondern es fällt sogar höhere Erbschaftsteuer an.
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#3
Antwort vom 26. Juni 2022 | 09:12
Von
Status: Frischling (2 Beiträge, 0x hilfreich)
@cybert. Danke für Ihre Antworten. Zu3. Spekulationsfrist ist schon entfallen. Dieser Beitrag hatte uns verwirrt: https://www.buhl.de/steuernsparen/immobilienverkauf-an-die-kinder/
@hh: https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder
Ein Großteil der Ratenzahlungen wird von meinem Eltern ausgegeben. Der Rest wird vermutlich weit unter der Freigrenze liegen.
Ein weiterer Vorteil ist ja, dass man bei Kauf die Abschreibungen in die eigene Steuer aufnehmen kann. Ich sehe eigtl. nur Vorteile?!
#4
Antwort vom 26. Juni 2022 | 10:59
Von
Status: Unbeschreiblich (47622 Beiträge, 16831x hilfreich)
Zitat :https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder
Dieser Artikel ist nach meiner Auffassung irreführend und enthält Milchmädchenrechnungen.
Das geht schon damit los, dass davon gesprochen wird, man könne mit dem Modell Grunderwerbsteuer sparen. Da aber bei einer Übertragung an eigene Kinder ohnehin keine Grunderwerbsteuer anfällt egal, ob es sich um ein Erbe, eine Schenkung oder einen Kauf handelt frage ich mich, was denn da eingespart werden soll.
Die Möglichkeit, Erbschaftsteuer zu sparen setzt zunächst einmal voraus, dass im Erbfall Erbschaftsteuer anfallen würde, d.h. dass die Eltern ein entsprechend hohes Vermögen haben. Wenn die Immobilien beiden Eltern gemeinsam gehören, dann können sie an jedes Kind 800.000€ steuerfrei schenken.
Daher gehe ich mal beispielhaft davon aus, dass die an die Kinder zu übertragenen Immobilien einen Wert von je 1 Mio. € haben. Nehmen wir jetzt den einen Extremfall, d.h. die Immobilien werden an die Kinder verkauft und der Kaufpreis wird zins- und tilgungsfrei gestundet (=Darlehen).
Dann ergibt sich beim Tod der Eltern folgendes Bild:
Das Restdarlehen in Höhe von immer noch 1. Mio € unterliegt der Erbschaftsteuer zzgl. der ersparten Zinsen der letzten 10 Jahre. Diese werden mit 5,5% angesetzt. Es unterliegen somit 1,55 Mio. € der Erbschaftsteuer. Wo da die Ersparnis der Erbschaftsteuer liegen soll erschließt sich mir nicht.
Eine geringe monatliche Rate ändert daran nichts. Selbst eine Rate in Höhe von ca. 1% jährlich wie sie in dem Artikel vorgeschlagen wird, ändert daran ebenfalls nicht grundsätzlich etwas.
Zitat :Dieser Beitrag hatte uns verwirrt: https://www.buhl.de/steuernsparen/immobilienverkauf-an-die-kinder/
Wenn man das Urteil hinzunimmt, dann rechnet sich das ebenfalls nicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die von den Eltern zu versteuernden Zinsen bei den Kindern als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Je nach Einkommensverhältnisse kann das zu Vor- oder Nachteilen führen.
Zu bedenken ist dann aber, dass die AfA , die die Kinder geltend machen können nicht etwa vom vereinbarten Kaufpreis, sondern von der Höhe der Rate abhängig ist. Der Rest gilt dann als Schenkung.
Zitat :Ein Großteil der Ratenzahlungen wird von meinem Eltern ausgegeben.
Die Eltern geben also mehr Geld aus als zuvor, bzw. sie geben mehr Geld aus als sie es bei einer Schenkung tun würden. Wenn die Eltern ihr Ausgabeverhalten nicht ändern, wovon ich jetzt ausgegangen war ist auch das eine Milchmädchenrechnung.
Zitat :Der Rest wird vermutlich weit unter der Freigrenze liegen.
Die Ratenzahlung darf man natürlich nicht isoliert betrachten.
Zitat :Ich sehe eigtl. nur Vorteile?!
Und ich halte das Ganze für eine Milchmädchenrechnung, bei der zwar zu Lebzeiten der Eltern Steuern gespart werden können, aber das dicke Ende beim Tod der Eltern kommt.
#5
Antwort vom 26. Juni 2022 | 22:41
Von
Status: Philosoph (13740 Beiträge, 4362x hilfreich)
Hallo,
Vorteil wozu? Also was wäre bei Alternativen der Nachteil?Zitat:Ein weiterer Vorteil ist ja, dass man bei Kauf die Abschreibungen in die eigene Steuer aufnehmen kann.
Oder sind die Immobilien schon komplett abgeschrieben?
Stefan
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