Verkauf vermieteter Wohnung an Kinder

25. Juni 2022 Thema abonnieren
 Von 
Urb123
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Verkauf vermieteter Wohnung an Kinder

Guten Tag,

mein Vater besitzt 2 vermietete Wohnungen die er gerne an meine Schwester und mich verkaufen würde. Dadurch sparen wir uns die Grunderwerbsteuer und Erbschaftssteuer.

Ein paar Dinge sind uns allerdings unklar. Da die Beträge für eine Einmalzahlung zu hoch sind, würden wir eine Ratenzahlung an unseren Vater vertraglich vereinbaren.

Dazu hätten wir Ein paar Fragen:
1. Wird die Höhe der Ratenzahlung vom Finanzamt überprüft? Vermutlich würden sie keine 50€ im Monat akzeptieren, weil der Betrag damit niemals bezahlt werden könnte?
2. Was passiert mit dem Restbetrag falls unser Vater frühzeitig versterben würde?
3. Müsste unser Vater die Raten irgendwie versteuern?
4. Gibt es Musterverträge für solch einen Fall? Was müsste auf jedenfall enthalten sein?

Vielen Dank schonmal fürs lesen und eventuelle beantworten der Fragen
SU

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5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Cybert.
Status:
Bachelor
(3954 Beiträge, 939x hilfreich)

Zitat (von Urb123):
1. Wird die Höhe der Ratenzahlung vom Finanzamt überprüft? Vermutlich würden sie keine 50€ im Monat akzeptieren, weil der Betrag damit niemals bezahlt werden könnte?

Richtig.

Zitat (von Urb123):
2. Was passiert mit dem Restbetrag falls unser Vater frühzeitig versterben würde?

Forderung geht auf die Erben über. Wenn das nur Sie beide sind, fiele ErbSt an.

Zitat (von Urb123):
3. Müsste unser Vater die Raten irgendwie versteuern?

Nur bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.

Zitat (von Urb123):
4. Gibt es Musterverträge für solch einen Fall? Was müsste auf jedenfall enthalten sein?

Der Notar hat sicher Vorlagen.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44589 Beiträge, 15881x hilfreich)

Zitat (von Urb123):
Dadurch sparen wir uns die Grunderwerbsteuer und Erbschaftssteuer.


Grunderwerbsteuer fällt sowieso nicht an und wie man mit dem dargestellten Modell Erbschaftsteuer sparen will erschließt sich mir nicht.

Zitat (von Urb123):
1. Wird die Höhe der Ratenzahlung vom Finanzamt überprüft? Vermutlich würden sie keine 50€ im Monat akzeptieren, weil der Betrag damit niemals bezahlt werden könnte?


Die Höhe der Rate ist dem Finanzamt egal. Die ersparten Zinsen gelten als Schenkung und die verbleibende Restschuld beim Tod des Vaters gilt als Erbe. Die getilgten Beträge werden wohl ebenfalls geerbt. Am Ende spart man keine Erbschaftsteuer, sondern es fällt sogar höhere Erbschaftsteuer an.

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#3
 Von 
Urb123
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

@cybert. Danke für Ihre Antworten. Zu3. Spekulationsfrist ist schon entfallen. Dieser Beitrag hatte uns verwirrt: https://www.buhl.de/steuernsparen/immobilienverkauf-an-die-kinder/

@hh: https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder

Ein Großteil der Ratenzahlungen wird von meinem Eltern ausgegeben. Der Rest wird vermutlich weit unter der Freigrenze liegen.

Ein weiterer Vorteil ist ja, dass man bei Kauf die Abschreibungen in die eigene Steuer aufnehmen kann. Ich sehe eigtl. nur Vorteile?!

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(44589 Beiträge, 15881x hilfreich)

Zitat (von Urb123):
https://www.juhn.com/fachwissen/erbschaftsteuer-schenkungsteuer/immobilien-verkaufen-an-kinder


Dieser Artikel ist nach meiner Auffassung irreführend und enthält Milchmädchenrechnungen.

Das geht schon damit los, dass davon gesprochen wird, man könne mit dem Modell Grunderwerbsteuer sparen. Da aber bei einer Übertragung an eigene Kinder ohnehin keine Grunderwerbsteuer anfällt egal, ob es sich um ein Erbe, eine Schenkung oder einen Kauf handelt frage ich mich, was denn da eingespart werden soll.

Die Möglichkeit, Erbschaftsteuer zu sparen setzt zunächst einmal voraus, dass im Erbfall Erbschaftsteuer anfallen würde, d.h. dass die Eltern ein entsprechend hohes Vermögen haben. Wenn die Immobilien beiden Eltern gemeinsam gehören, dann können sie an jedes Kind 800.000€ steuerfrei schenken.

Daher gehe ich mal beispielhaft davon aus, dass die an die Kinder zu übertragenen Immobilien einen Wert von je 1 Mio. € haben. Nehmen wir jetzt den einen Extremfall, d.h. die Immobilien werden an die Kinder verkauft und der Kaufpreis wird zins- und tilgungsfrei gestundet (=Darlehen).

Dann ergibt sich beim Tod der Eltern folgendes Bild:
Das Restdarlehen in Höhe von immer noch 1. Mio € unterliegt der Erbschaftsteuer zzgl. der ersparten Zinsen der letzten 10 Jahre. Diese werden mit 5,5% angesetzt. Es unterliegen somit 1,55 Mio. € der Erbschaftsteuer. Wo da die Ersparnis der Erbschaftsteuer liegen soll erschließt sich mir nicht.

Eine geringe monatliche Rate ändert daran nichts. Selbst eine Rate in Höhe von ca. 1% jährlich wie sie in dem Artikel vorgeschlagen wird, ändert daran ebenfalls nicht grundsätzlich etwas.

Zitat (von Urb123):
Dieser Beitrag hatte uns verwirrt: https://www.buhl.de/steuernsparen/immobilienverkauf-an-die-kinder/


Wenn man das Urteil hinzunimmt, dann rechnet sich das ebenfalls nicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die von den Eltern zu versteuernden Zinsen bei den Kindern als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Je nach Einkommensverhältnisse kann das zu Vor- oder Nachteilen führen.

Zu bedenken ist dann aber, dass die AfA , die die Kinder geltend machen können nicht etwa vom vereinbarten Kaufpreis, sondern von der Höhe der Rate abhängig ist. Der Rest gilt dann als Schenkung.

Zitat (von Urb123):
Ein Großteil der Ratenzahlungen wird von meinem Eltern ausgegeben.


Die Eltern geben also mehr Geld aus als zuvor, bzw. sie geben mehr Geld aus als sie es bei einer Schenkung tun würden. Wenn die Eltern ihr Ausgabeverhalten nicht ändern, wovon ich jetzt ausgegangen war ist auch das eine Milchmädchenrechnung.

Zitat (von Urb123):
Der Rest wird vermutlich weit unter der Freigrenze liegen.


Die Ratenzahlung darf man natürlich nicht isoliert betrachten.

Zitat (von Urb123):
Ich sehe eigtl. nur Vorteile?!


Und ich halte das Ganze für eine Milchmädchenrechnung, bei der zwar zu Lebzeiten der Eltern Steuern gespart werden können, aber das dicke Ende beim Tod der Eltern kommt.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
reckoner
Status:
Philosoph
(12758 Beiträge, 4186x hilfreich)

Hallo,

Zitat:
Ein weiterer Vorteil ist ja, dass man bei Kauf die Abschreibungen in die eigene Steuer aufnehmen kann.
Vorteil wozu? Also was wäre bei Alternativen der Nachteil?

Oder sind die Immobilien schon komplett abgeschrieben?

Stefan

Signatur:

Auf einem Schiff befinden sich 26 Schafe und 10 Ziegen. Wie alt ist der Kapitän?

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