Hallo zusammen,
ich bin neu hier im Forum und habe eine Frage zur Liebhaberei. Ich habe mich im Forum dazu schon eingelesen, aber da ich keine Antwort für meinen konkreten Fall gefunden habe, möchte ich diesen nachfolgend schildern.
2022 habe ich mehrere Duplexstellplätze gekauft, mit dem ursprünglichen Gedanken einen davon für meinen eigenen Oldtimer zu nutzen und die anderen zu vermieten. Mittlerweile habe ich jedoch alle Plätze vermietet und nutze keinen selbst.
Der Zustand der Stellplätze ist jedoch schlecht, weshalb ich nach und nach renovieren muss. Die Werbungskosten liegen daher seit mehreren Jahren im Minus und ich erziele keinen Gewinn. Auch in den kommenden Jahren wird Verlust entstehen, da ich noch weitere Renovierungen durchführen muss. Wie die Situation in 2030 und ff. ist, kann ich noch nicht absehen.
Mein Lohnsteuerhilfeverein hat mich dieses Jahr nun informiert, dass das FA diese Immobilie nach 10 Jahren als "Liebhaberei" einstufen könnte und alle meine Verluste auf 0 setzen kann. Ich habe das Thema grundsätzlich verstanden, aber der LoHi kann / darf keine weiteren Tipps geben, weshalb ich hier einen Rat suche.
Mich interessiert nun eure Einschätzung der Lage und ich hätte folgende Gedanken und Fragen:
1. Ich kann an ein paar Stellschrauben drehen, dass der Verlust geringer wird, aber im schlimmsten Fall komme ich in den 10 Jahren nie ins Plus. Beispiele: die Mieten können nicht beliebig erhöht werden, sonst riskiere ich Kündigungen und dann wäre der Verlust noch höher. Die ansetzbaren Zinsen kann ich auch nicht wegfallen lassen, da der Restbetrag für eine Volltilgung innerhalb der 10 Jahre zu hoch ist.
2. Was passiert, wenn der Fall als Liebhaberei eingestuft wird? Der Verlust in allen Jahren wird rausgenommen, das habe ich verstanden. Was bedeutet das konkret als Nachzahlung? Kann man diese berechnen, damit ich mich im Ernstfall vorbereiten könnte?
3. Nach 10 Jahren möchte ich verkaufen, da ich dann andere Interessen haben werde. Das ist auch eine logische Konsequenz, da ich mit der Immo keinen Gewinn erzielt habe. Kann der Verkauf ein Punkt sein, dass es nicht als Liebhaberei eingestuft wird? Ich kann alle Posten nachweisen bzw. darlegen (Renovierung, AfA, ortübliche Miete, etc.), daher war aus mehreren Punkten einfach nicht möglich, in die Gewinnzone zu kommen.
Beispiele: Kündigungen durch Mieter, da geforderte Mieterhöhung zu groß, ohne Renovierungen hätten Träger brechen können, die Fahrzeuge wären dadurch beschädigt worden (es wurden nur sicherheitskritische Stellplätze renoviert).
4. Gibt es noch Möglichkeiten in die Gewinnzone zu kommen? An Zinsen, Hausgeld, Grundsteuer, AfA kann ich wie oben erwähnt nicht schrauben, es bleiben in meinen Augen nur die Miete erhöhen und einige Nebenkosten zu verringen (Porto, Kontoführung, etc.).
Ich hoffe ihr habt einen guten Rat, was hier zu tun wäre. Leider habe ich keine Erfahrungen wie das FA in so einem Fall reagieren könnte und ich kenne auch niemanden der sich bei so einem Spezialfall auskennt.
Vielen Dank im Voraus & viele Grüße
Andreas
Vermietete Immobilien Einstufung als Liebhaberei
17. November 2025
Thema abonnieren
Frage vom 17. November 2025 | 16:39
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Vermietete Immobilien Einstufung als Liebhaberei
#1
Antwort vom 17. November 2025 | 16:51
Von
Status: Junior-Partner (5410 Beiträge, 1284x hilfreich)
Zitat :2. Was passiert, wenn der Fall als Liebhaberei eingestuft wird? Der Verlust in allen Jahren wird rausgenommen, das habe ich verstanden. Was bedeutet das konkret als Nachzahlung? Kann man diese berechnen, damit ich mich im Ernstfall vorbereiten könnte?
Indem Sie das zu versteuernde Einkommensteuer jährlich ohne die Verluste in einen Steuerrechner eingeben.
#2
Antwort vom 17. November 2025 | 16:51
Von
Status: Unbeschreiblich (34489 Beiträge, 17814x hilfreich)
Was bedeutet das konkret als Nachzahlung? Wie soll man das ohne Zahlen berechnen? Ihr Einkommen erhöht sich dann halt um den Verlust, und darauf werden Steuern entsprechend des individuellen Steuersatzes fällig.
Kann man diese berechnen, damit ich mich im Ernstfall vorbereiten könnte? Mit den Zahlen schon...
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Jetzt zum Thema "Steuerrecht" einen Anwalt fragen
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
#3
Antwort vom 18. November 2025 | 09:10
Von
Status: Student (2455 Beiträge, 854x hilfreich)
Von welchen Beträgen sprechen wir hier pro Jahr?
Sind die Vorjahre überhaupt vorläufig hinsichtlich der Verluste aus der Vermietung (sollte in den Erläuterungen stehen)?
Falls nein können die Vorjahre sowieso nicht mehr geändert werden.
Künftige Verluste laufen natürlich Gefahr, nicht mehr anerkannt zu werden.
Eine "10-Jahresfrist" gibt es diesbezüglich nicht, aber bei den meisten Lohis wundere ich mich über gar nichts mehr.
#4
Antwort vom 19. November 2025 | 10:56
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Von welchen Beträgen sprechen wir hier pro Jahr?
Sind die Vorjahre überhaupt vorläufig hinsichtlich der Verluste aus der Vermietung (sollte in den Erläuterungen stehen)?
Falls nein können die Vorjahre sowieso nicht mehr geändert werden.
Künftige Verluste laufen natürlich Gefahr, nicht mehr anerkannt zu werden.
Eine "10-Jahresfrist" gibt es diesbezüglich nicht, aber bei den meisten Lohis wundere ich mich über gar nichts mehr.
Beträge:
2022: -4.000€
2023: -6.800€
2024: -1.300€
2025-2032: Hier werden noch weitere Renovierungen nötig sein (2x ca. 15.000€, dann sind alle Plätze renoviert und es fallen nur noch die üblichen Kosten an).
Auf der ersten Seite der Steuerbescheide steht folgender Satz:
"Der Bescheid ist nach § 165 Abs. 1 Satz 2 AO teilweise vorläufig"
Bis auf diesen Satz habe ich keinen Hinweis mit "vorläufig" gefunden.
-- Editiert von User am 19. November 2025 10:57
#5
Antwort vom 19. November 2025 | 11:26
Von
Status: Unbeschreiblich (50252 Beiträge, 17588x hilfreich)
Zitat :Auf der ersten Seite der Steuerbescheide steht folgender Satz:
"Der Bescheid ist nach § 165 Abs. 1 Satz 2 AO teilweise vorläufig"
Das steht aktuell auf jedem Steuerbescheid.
Der Steuerbescheid müsste auch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen sein, damit rückwirkend Verluste aberkannt werden können. Das ist offenbar nicht erfolgt.
#6
Antwort vom 19. November 2025 | 11:55
Von
Status: Junior-Partner (5410 Beiträge, 1284x hilfreich)
Zitat :"Der Bescheid ist nach § 165 Abs. 1 Satz 2 AO teilweise vorläufig"
Vom Satz 1 steht dort nichts?
Zitat :Mein Lohnsteuerhilfeverein hat mich dieses Jahr nun informiert, dass das FA diese Immobilie nach 10 Jahren als "Liebhaberei" einstufen könnte und alle meine Verluste auf 0 setzen kann.
Das passiert im Regelfall früher. In Ihrem Fall sollte das FA so langsam nachfragen, ob eine Einkünfteerzielung vorliegt. Das ist meines Erachtens zu verneinen.
#7
Antwort vom 19. November 2025 | 12:07
Von
Status: Student (2455 Beiträge, 854x hilfreich)
Zitat :Auf der ersten Seite der Steuerbescheide steht folgender Satz:
"Der Bescheid ist nach § 165 Abs. 1 Satz 2 AO teilweise vorläufig"
Bis auf diesen Satz habe ich keinen Hinweis mit "vorläufig" gefunden.
Dann hast Du Glück gehabt und die Bescheide sind hinsichtlich der Verluste nicht mehr änderbar.
Wenn Du noch mehr Glück hast, wird das FA auch die nächsten Jahre nichts machen.
Eigentlich dürften die Verluste nicht anerkannt werden, da IMO die Gewinnerzielungsabsicht fehlt.
Du machst Dich aber nicht strafbar, wenn Du die Verluste weiterhin erklärst.
#8
Antwort vom 19. November 2025 | 13:37
Von
Status: Wissender (14958 Beiträge, 4574x hilfreich)
Hallo,
Anhand der genannten Zahlen kann ich das nicht feststellen, mag aber natürlich sein.Zitat:Eigentlich dürften die Verluste nicht anerkannt werden, da IMO die Gewinnerzielungsabsicht fehlt.
Jedenfalls haben wir hier offenbar kein grundsätzliches Minusgeschäft, sondern nur atypische einmalige Ausgaben.
Und wenn in Zukunft wirklich keine solchen Kosten mehr auftreten, dann müssten die Verluste auch anerkannt werden.
Beispiel mit einem Mietshaus:
1. Jahr: Kauf, und neue Heizung - großer Verlust
2. Jahr: Dämmung der Außenwände - großer Verlust
3. Jahr: Neues Dach - großer Verlust
... trotzdem ist das natürlich keine Liebhaberei.
Leider kennen wir aber weder die Einnahmen noch die Höhe der üblichen Kosten. Das sollte schon in einem ordentlichen Verhältnis zueinander stehen.
Stefan
#9
Antwort vom 19. November 2025 | 14:00
Von
Status: Student (2455 Beiträge, 854x hilfreich)
Zitat :Anhand der genannten Zahlen kann ich das nicht feststellen, mag aber natürlich sein.
Ok.
Mittlerweile hat der TE nach eigenen Angaben alle Stellplätze vermietet und macht in 2024 immer noch 1200 € Verlust.
Zusätzlich kommen die nächsten Jahre noch einmal 30000 € Ausgaben hinzu.
Wird spannend, da noch einen Gesamtüberschuss zu erzielen.
#10
Antwort vom 19. November 2025 | 14:07
Von
Status: Junior-Partner (5410 Beiträge, 1284x hilfreich)
Zitat :Jedenfalls haben wir hier offenbar kein grundsätzliches Minusgeschäft, sondern nur atypische einmalige Ausgaben.
Und wenn in Zukunft wirklich keine solchen Kosten mehr auftreten, dann müssten die Verluste auch anerkannt werden.
Wir haben aber auch den Fall, dass der TO nach zehn Jahren verkaufen möchte. Insofern dürfte ein Totalgewinn kaum zu erreichen sein, da es sich lediglich um Stellplätze handelt und bereits hohe Investitionen absehbar sind.
Eine Totalüberschussprognose dürfte daher auch nicht für einen längeren Zeitraum erfolgen.
Gibt der TO entgegen seiner Absicht auf Rückfrage an, dass er sie Stellplätze z.B. 30 Jahre oder länger vermieten wolle, läge m.E. eine Hinterziehubg vor.
#11
Antwort vom 19. November 2025 | 14:40
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Vom Satz 1 steht dort nichts?
Nein ein "Satz 1" wird dort nicht erwähnt
#12
Antwort vom 19. November 2025 | 14:48
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Jedenfalls haben wir hier offenbar kein grundsätzliches Minusgeschäft, sondern nur atypische einmalige Ausgaben.
Und wenn in Zukunft wirklich keine solchen Kosten mehr auftreten, dann müssten die Verluste auch anerkannt werden.
Beispiel mit einem Mietshaus:
1. Jahr: Kauf, und neue Heizung - großer Verlust
2. Jahr: Dämmung der Außenwände - großer Verlust
3. Jahr: Neues Dach - großer Verlust
... trotzdem ist das natürlich keine Liebhaberei.
Genau so sehe ich es auch. Ich muss Renovierungen durchführen, da manche Bauteile sonst sicherheitskritisch sind. Wie beschrieben werde ich noch zwei größere Ausgaben durch Renovierungen haben, aber dann nur noch übliche Kosten.
Leider kennen wir aber weder die Einnahmen noch die Höhe der üblichen Kosten. Das sollte schon in einem ordentlichen Verhältnis zueinander stehen.
Zahlen aus 2024, in diesem Jahr hatte ich keine Renovierungen (ca.):
- Zinsen: 1.750€
- Afa: 3.000
- Kleinmaterial: 50€
- Nicht umgelegt Kosten: 3.900€ (Konto, Porto, Hausgeld, Grundsteuer)
+ Miete: 7.500€
Überschuss: -1.200€
#13
Antwort vom 19. November 2025 | 15:41
Von
Status: Wissender (14958 Beiträge, 4574x hilfreich)
Hallo,
OK. Das hatte ich anders verstanbden, sieht nicht gut aus.Zitat:Zahlen aus 2024, in diesem Jahr hatte ich keine Renovierungen (ca.):
Nun schließe ich mich an, fehlende Gewinnerzielungsabsicht. Insbesondere, weil es ja ursprünglich sogar als Hobby geplant war (eigener Oldtimer).
Die nicht umgelegten Kosten erscheinen mir übrigens auch sehr hoch.
Und wie kommst du auf eine AfA von 3.000 Euro?
Als Prüfer würde ich diese beiden Punkte etwas näher betrachten.
Stefan
#14
Antwort vom 19. November 2025 | 15:43
Von
Status: Junior-Partner (5410 Beiträge, 1284x hilfreich)
Zitat :Zahlen aus 2024, in diesem Jahr hatte ich keine Renovierungen (ca.):
- Zinsen: 1.750€
- Afa: 3.000
- Kleinmaterial: 50€
- Nicht umgelegt Kosten: 3.900€ (Konto, Porto, Hausgeld, Grundsteuer)
+ Miete: 7.500€
Überschuss: -1.200€
Selbst wenn bei einem Annuitätendarlehen der Zinsanteil sinken wird, ist aufgrund der Fixkosten wohl kein Totalüberschuss zu erwarten. AfA und nicht umgelegte Kosten entsprechen ja nahezu den Einnahmen.
Auf wie viele Jahre abgeschrieben?
#15
Antwort vom 20. November 2025 | 07:48
Von
Status: Student (2735 Beiträge, 765x hilfreich)
Liebhaberei ist ein klassischer Fall von §165 Abs.1 Satz 1 AO! Ein VdN nach §164 AO wäre hier definitiv falsch, da -grade bei langfristigen Betrachtungen wie V+V- der VdN im Gegensatz zur Vorläufigkeit nicht den Eintritt der Festsetzungsverjährung hemmt.Zitat :Der Steuerbescheid müsste auch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung ergangen sein, damit rückwirkend Verluste aberkannt werden können.
Daneben wäre das Fehlen einer Überschusserzielungsabsicht nach Ansicht des BFH eine neue Tatsache im Sinne des §173 Abs.1 Nr.1 AO, so das eine Änderung der Bescheide vor Eintritt der Festsetzungsverjährung auch mit dieser Vorschrift begründet werden könnte. Man wird aber trefflich darüber streiten können, ob hier dann ein Fall des AEAO zu §173 Nr. 4 vorläge.
Mir kommen zwar auch z.T. die Zahlen recht hoch vor, ich sehe im Hinblick auf das BMF-Schreiben vom 08.10.2004 aber nicht die Gefahr, dass das FA hier Liebhaberei unterstellen wird.
taxpert
#16
Antwort vom 20. November 2025 | 09:53
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ok.
Mittlerweile hat der TE nach eigenen Angaben alle Stellplätze vermietet und macht in 2024 immer noch 1200 € Verlust.
Zusätzlich kommen die nächsten Jahre noch einmal 30000 € Ausgaben hinzu.
Wird spannend, da noch einen Gesamtüberschuss zu erzielen.
Ja richtig, in zwei Jahren wird es noch Investitionen geben. Bei einer Neuvermietung werde ich einen höheren Mietpreis ansetzen, um die Einnahmen zu steigern, ab dies passiert aber langsam und in kleinen Schritten. Vielleicht ab 2030 werde ich einen Gesamtüberschuss erzielen, aber gesichert ist es nicht.
#17
Antwort vom 20. November 2025 | 09:57
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :OK. Das hatte ich anders verstanbden, sieht nicht gut aus.
Nun schließe ich mich an, fehlende Gewinnerzielungsabsicht. Insbesondere, weil es ja ursprünglich sogar als Hobby geplant war (eigener Oldtimer).
Das ich einen Stellplatz selbst nutzen wollten, weiß das FA ja nicht. Ich habe es nur erwähnt und hier meinen Hintergrund des Kaufes zu erläutern.
Die nicht umgelegten Kosten erscheinen mir übrigens auch sehr hoch.
Und wie kommst du auf eine AfA von 3.000 Euro?
Als Prüfer würde ich diese beiden Punkte etwas näher betrachten.
Anschaffungskosten des Gebäudes sind 57.400€, dazu wurden lt. LoHi noch Grunderwerb und Notarkosten dazugerechnet
#18
Antwort vom 20. November 2025 | 10:05
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Selbst wenn bei einem Annuitätendarlehen der Zinsanteil sinken wird, ist aufgrund der Fixkosten wohl kein Totalüberschuss zu erwarten. AfA und nicht umgelegte Kosten entsprechen ja nahezu den Einnahmen.
Auf wie viele Jahre abgeschrieben?
Denke auf 20 Jahre festgeschrieben. Kann es aber nicht mehr ganz sicher bestätigen.
Könnte die Afa noch nachträglich geändert werden? Bei einer Änderung von 5% auf 3% sähe es schon besser aus.
-- Editiert von User am 20. November 2025 10:22
#19
Antwort vom 20. November 2025 | 10:13
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Liebhaberei ist ein klassischer Fall von §165 Abs.1 Satz 1 AO! Ein VdN nach §164 AO wäre hier definitiv falsch, da -grade bei langfristigen Betrachtungen wie V+V- der VdN im Gegensatz zur Vorläufigkeit nicht den Eintritt der Festsetzungsverjährung hemmt.
Daneben wäre das Fehlen einer Überschusserzielungsabsicht nach Ansicht des BFH eine neue Tatsache im Sinne des §173 Abs.1 Nr.1 AO, so das eine Änderung der Bescheide vor Eintritt der Festsetzungsverjährung auch mit dieser Vorschrift begründet werden könnte. Man wird aber trefflich darüber streiten können, ob hier dann ein Fall des AEAO zu §173 Nr. 4 vorläge.
Mir kommen zwar auch z.T. die Zahlen recht hoch vor, ich sehe im Hinblick auf das BMF-Schreiben vom 08.10.2004 aber nicht die Gefahr, dass das FA hier Liebhaberei unterstellen wird.
Okay danke für die Einschätzung. Ich habe noch ein paar Zahlen bei anderen Beiträgen hinzugefügt. Diese kommen alle vom LoHi. Der Grundstücksanteil beträgt 30%. Die Grundsteuer wird sich ab 2025 auch noch erhöhen (von 333€ auf 650€ durch Anpassung des Hebesatzes). Das Hausgeld beträgt 24€ pro Platz. Es wurde erhöht, aber meiner Einschätzung nach noch relativ gering.
-- Editiert von User am 20. November 2025 10:23
#20
Antwort vom 20. November 2025 | 15:29
Von
Status: Wissender (14958 Beiträge, 4574x hilfreich)
Hallo,
Es wird offenbar mit 5% bzw. auf 20 Jahre abgeschrieben - so wie bei normalen freistehenden Garagen.Zitat:Anschaffungskosten des Gebäudes sind 57.400€, dazu wurden lt. LoHi noch Grunderwerb und Notarkosten dazugerechnet
Wenn man dann noch bedenkt, dass es hier auch um die technische Anlage geht, dann erscheint mir das angemessen (als Vergleich habe ich Hebebühnen gefunden: 15 Jahre).
Die Afa ist imho OK.
Solange das Finanzamt nichts dazu sagt und die Bescheide nicht vorläufig sind würde ich mir keine Gedanken machen.
Was würde das ändern?Zitat:Könnte die Afa noch nachträglich geändert werden? Bei einer Änderung von 5% auf 3% sähe es schon besser aus.
Dann müsstest du ja sogar Steuern bezahlen.
Stefan
-- Editiert von User am 20. November 2025 15:31
#21
Antwort vom 21. November 2025 | 16:25
Von
Status: Frischling (9 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat:
Könnte die Afa noch nachträglich geändert werden? Bei einer Änderung von 5% auf 3% sähe es schon besser aus.
Was würde das ändern?
Dann müsstest du ja sogar Steuern bezahlen.
Stefan
Wenn sich dieser Posten verringern würde, würde ein Überschuss entstehen. An den anderen kann ich wie erwählt nichts oder nicht viel verändern. Daher meine Nachfrage. Nachzahlungen will ich natürlich keine, daher ist das keine mögliche Option.
Danke für die Einschätzung!
-- Editiert von User am 21. November 2025 16:26
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon
306.095
Beratungen
Anwalt online fragen
Ab
30
€
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.
Ähnliche Themen
-
2 Antworten
-
1 Antworten
-
4 Antworten
-
2 Antworten
-
2 Antworten
-
18 Antworten