Hallo zusammen,
ich habe vor >12 Jahren ein Haus gebaut. Erstellungskosten waren irgendwas um die 280.000 Euro. Die Belege haben wir letztlich großteils aussortiert, waren ja >10 Jahre und Gewährleistung ist ja eh rum. Hausbau war grossteils in Eigenleistung.
Nun hat sich plötzlich was in unserem Leben geändert und wir ziehen bald um. Jetzt überlegen wir ob wir das Haus für >300.000 verkaufen oder vermieten sollen. Wenn wir uns für das Vermieten entscheiden, dann haben wir ja eine Altimmobilie aber nicht wirklich einen Kaufpreis. Damit ich mal n bissl rechnen kann ob sich das für uns rentiert habe ich folgende Fragen:
Welchen Wert kann ich der Abschreibung zugrunde legen?
Wie lange kann ich das abschreiben? 40 Jahre ab jetzt oder ab Erstellungsdatum?
Müsste ich mir das Haus quasi selber verkaufen um den Wert "festzulegen"?
Gruß
Roger
Vermietung eigener Immobilie - Hauswert und AFA?
Haben Sie sich versteuert?
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Hallo Roger,
wenn du eine ernsthafte Vermietungsabsicht hast, lass dir zunächst ein Verkehrswertgutachten über das Haus erstellen. Die Anschaffungs-/Herstellungskosten kannst du ja wohl nicht mehr nachweisen (Belege über Grundstücke und Gebäude sollte man übrigens 30 Jahre lang aufbewahren, aber das nur am Rande).
Anhaltspunkte wären übrigens: Habt ihr noch einen notariellen Kaufvertrag? Den Namen des Notars? Beim Bauamt eine Kopie der Baugenehmigung anfordern, wäre auch eine Idee. Aber ein professionelles Gutachten ist hieb- und stichfest. Das braucht ihr für einen Verkauf sowieso.
Den Wert aus dem Gutachten könnt ihr dann der AfA zugrundelegen. Gebäude-AfA ist bei Wohngebäuden immer 2%.
Ein Verkauf "an sich selbst" geht nicht. Immobilienverkäufe sind in Deutschland sehr kompliziert und teuer, so dass ich auch nicht zum Verkauf an einen Freund und kurzfristigen Rückkauf raten würde.
Lasst das Haus einfach mal taxieren, und dann sieht man weiter, so mein Vorschlag.
Den einzig zutreffenden, nämlich die ursprünglichen Herstellungskosten.Zitat:Welchen Wert kann ich der Abschreibung zugrunde legen?
50 Jahre ab Fertigstellung.Zitat:Wie lange kann ich das abschreiben?
Mal abgesehen davon, dass das gar nicht geht, würde ich mal beim FA anfragen, ob die ursprünglichen HK dort ggf. aus der Einheitswertakte bekannt sind.Zitat:Müsste ich mir das Haus quasi selber verkaufen um den Wert "festzulegen"?
Ein Verkehrswertgutachten wäre sinnlos, da der aktuelle Verkehrswert nicht relevant ist. Ein Gutachter könnte aber die historischen Normalherstellungskosten ermitteln.
https://de.wikipedia.org/wiki/Normalherstellungskosten
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Durch die Anschaffungskosten und -nebenkosten haben Sie ja bereits einen Großteil nachgewiesen.
Soweit Besteuerungsgrundlagen wie die Herstellungskosten nicht nachgewiesen werden können, sind sie nach § 162 AO
zu schätzen. Im Zweifel wäre das dann weniger als die tatsächlichen Aufwendungen.
Klarstellend sei darauf hingewiesen, dass die Abschreibung nur auf das Gebäude vorgenommen wird, also der Wert des Grundstückes bei der Anschaffung rausgerechnet wird und dass für die Eigenleistung kein Wert angesetzt werden kann.
Ihren weiteren Beitrag "Zusatzinfos" sollten Sie löschen, da er zusammenhanglos ist.
Zunächst bitte ich um Entschuldigung, dass ich mich oben unklar ausgedrückt hatte. Wie @Tom998 sagte, meinte ich ein Gutachten über die historischen Normalherstellungskosten.
Ebenfalls habe ich die Angaben im parallen Thread nicht gesehen. Demnach liegt wohl eine (wenn auch unvollständige) Aufstellung der Herstellungskosten vor, diese kann man als Grundlage für die AfA nehmen. Eigenleistungen sind steuerlich leider nicht relevant.
Die Gebäude-AfA beträgt bei Wohngebäuden 2% pro Jahr. Sie ist nur dann auf 50 Jahre beschränkt, wenn das Gebäude nicht veräußert wurde, d.h. jeder Erwerber kann die 2% von Neuem in Anspruch nehmen.
Selbstverständlich ist eine Abschreibung nur auf den Wert des Gebäudes, nicht jedoch auf den des Grundstücks möglich.
Sollte das Finanzamt den Gebäudewert nach § 162 AO
schätzen, so ist ein Gutachten über die historischen Normalherstellungskosten wohl zu empfehlen.
Zitat:Sollte das Finanzamt den Gebäudewert nach § 162 AO schätzen, so ist ein Gutachten über die historischen Normalherstellungskosten wohl zu empfehlen.
Das insinuiert, dass das Finanzamt eine deutliche Schätzung zuungunsten des Steuerpflichtigen vornimmt.
Ferner muss das Finanzamt das Gutachten auch anerkennen. Im Übrigen wäre dieser ermittelte Wert unrichtig, da es die Eigenleistungen berücksichtigen würde.
Grundsätzlich sind die Kosten zu belegen, was nicht möglich ist, da der Nachweispflicht nicht nachgekommen werden kann.
Ob man noch einen Gutachter bezahlt, der vielleicht einen um 10.000 EUR höheren Wert ermittelt, der sich jährlich mit 200 EUR Werbungskosten, mithin max. ca. 90 EUR Steuern, auswirkt, sollte reiflich überlegt werden.
Zitat :Das insinuiert, dass das Finanzamt eine deutliche Schätzung zuungunsten des Steuerpflichtigen vornimmt.
Das ist in jedem Falle anzunehmen.
Zitat :Ferner muss das Finanzamt das Gutachten auch anerkennen.
Muss es nicht, man kann auch vor dem Finanzgericht klagen.
Zitat :Im Übrigen wäre dieser ermittelte Wert unrichtig, da es die Eigenleistungen berücksichtigen würde.
Korrekt. In Höhe der (vermuteten) Eigenleistungen wäre dann ein Abzug von den Herstellungskosten vorzunehmen.
Zitat :Grundsätzlich sind die Kosten zu belegen, was nicht möglich ist, da der Nachweispflicht nicht nachgekommen werden kann.
An die Nachweise sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Die Richtigkeit der Kostenaufstellung kann eidesstattlich versichert werden.
Zitat :Ob man noch einen Gutachter bezahlt, der vielleicht einen um 10.000 EUR höheren Wert ermittelt, der sich jährlich mit 200 EUR Werbungskosten, mithin max. ca. 90 EUR Steuern, auswirkt, sollte reiflich überlegt werden.
Überlegt werden sollte zudem, dass die Gutachterkosten sofort als Werbungskosten abziehbar sind.
Ich glaube, ihr Beiden habt Euch ein wenig zu stark hinein gesteigert!
Im Moment steht "nur" die Frage im Raum, ob überhaupt vermietet werden soll:
In dieser Phase reicht ein mehr oder wenger grober Wert für die Berechnung der AfA durchaus aus. Ob es hier schon SInn macht ein Gutachten fertigen zu lassen, dessen Kosten ja ggf. keine Wk darstellen, muss jeder für sich selbst entscheiden!Zitat :Jetzt überlegen wir ob wir das Haus für >300.000 verkaufen oder vermieten sollen.
Wk sind im übrigen zuerst einmal nur glaubhaft zu machen. Nur wenn der tatsächliche Sachverhalt vom "normalen" Lebenssachverhalt abweicht, steigt die ANforderung an die Glaubhaftmachung. Je nachdem, inwieweit der Sachverhalt vom normalen Lebenssachverhalt abweicht, kann dann auch ein Beweis notwendig sein! Und eidesstattlich versichern kann man höchsten, welche Gewerke in Eigenleistung erstellt wurde, nicht aber die Kosten, dia man ja eben nicht mehr nachvollziehen kann!
Da lt. Notarvertrag ein Rohbau erworben wurde, sind die weiteren AHK dem Grunde nach glaubhaft, da das Haus ja bewohnt wurde! Der Bauzustand sollte im Notarvertrag einigermaßen dargelegt sein, so dass man die noch fehlenden "großen" Gewerke sicherlich auch hier ablesen kann!
Massgeblich für die Steuer sind die tatsächlichen AHK. Soweit diese durch den Stpfl. im Rahmen seiner Mitwirkungspflicht nicht dargelegt werden können, erfolgt eine Schätzung durch das FA, §162 AO . Der Stpfl. kann dem FA eine eigene Schätzung darlegen, die das FA übernehmen kann und damit zur eigenen Schätzung machen. Auch ein Gutachten ist letztendlich "nur" eine sachgerechte Schätzung! Das FA ist nicht an ein vom Stpfl. vorgelegtes Gutachten gebunden, es kann z.B. auch ein eigenes Gutachten erstellen lassen. Im finanzgerichtlichen Verfahren kann da sGericht dann, wenn es das für notwendig hält, noch ein drittes Gutachten in Auftrag geben. Soweit der Stpfl. unterliegt, kann soetwas daher ein teueres Vergnügen werden!
Im vorliegenden Fall ist ein Gutachten nach NHK nicht unbedingt sinnvoll. Wie ja schon festgestellt wurde, sind die NHK wegen der Eigenleistung nicht als AHK anzuerkennen. Man ersetzt also nur die Schätzungsbasis "bekannte Kosten plus X" durch die Schätzungsbasis "NHK minus X"! Worin soll da der Vorteil liegen?
Das Risiko der Schätzungsunschärfe liegt -grade wenn der Stpfl. seiner Mitwirkungsverpflichtung nicht nachkommt oder nachkommen kann- immer beim Stpfl.! Ansonsten würde ich künftig sicherheitshalber immer alle Belege vernichten, denn es kann ja nur positiv für mich ausgehen!
taxpert
-- Editiert von taxpert am 22.10.2017 11:56
Die Aussage "Ferner muss das Finanzamt das Gutachten auch anerkennen." sollte natürlich nicht bedeuten, dass das FA zu einer Übernahme des Wertes gezwungen wäre. Besser formuliert hieße es: "Ferner muss das Finanzamt das Gutachten auch überhaupt erst einmal anerkennen."
Auch wenn die Gutachterkosten ggf. als Werbungskosten abziehbar wären, bleiben dennoch mehr als 50 % "hängen".
Da das FG an keines der evtl. zwei Gutachten gebunden ist, kann es wie taxpert schon erklärte ein eigenes in Auftrag geben, was im Falle des Unterliegens vom Kläger bezahlt werden muss. Möglicherweise wird das FG auch zu dem Ergebnis kommen, dass Unschärfen zuungunsten bei einer Schätzung hingenommen werden müssen, wenn der Stpfl. nicht zur Aufklärung beitragen kann und das Ermessen zutreffend ausgeübt wurde.
Das Gericht hat gemäß § 96 Abs. 1 FGO
i.V.m. § 162 AO
übrigens auch eine eigene Befugnis zur Schätzung.
Ich glaube allerdings, dass hier Schwierigkeiten thematisiert werden, zu denen es gar nicht erst kommen wird.
Die Beurteilung aus wirtschaftlicher Sicht können und wollen Sie richtigerweise nur selbst vornehmen. Dabei sind natürlich noch die persönlichen Einkommensverhältnisse zu berücksichtigen. Würden Sie bspw. in zwei Jahren in Rente gehen und keine oder kaum Einkommensteuer mehr zahlen müssen, wäre die Höhe der anschaffungsnahen Herstellungskosten kaum von Bedeutung.
Aber es hört sich wohl danach an, als hätten Sie noch mind. zwanzig Jahre Arbeitsleben vor sich. :-)
@taxpert: "verrannt" trifft für meine Argumentation wohl zu, wie ich jetzt einsehe. Vielen Dank für die zusätzlichen Gesichtspunkte 
@Cybert.: Ebenfalls Zustimmung, wir reden hier sicherlich über hypothetische Sachverhalte.
Hinsichtlich der Frage Verkauf oder Vermietung: Da die Spekulationsfrist anscheinend vorbei ist, wäre ein Verkauf vielleicht der günstigere Weg. Einkommensteuer wird dann nicht fällig, die Grunderwerbsteuer sowie Notarkosten usw. werden in der Regel auf den Käufer abgewälzt. Andererseits schafft man sich durch Vermietung eine beständige Einnahmequelle, hat dann aber möglicherweise Probleme mit nichtzahlenden Mietern, Instandhaltungsaufwand usw. usf.
Die Abwägung der Vorteile und Risiken liegt allein beim TS, da haben die beiden Vorredner recht. Hier im Forum kann man nur Vorteile und Risiken aufzeigen.
Da die Immo offenbar selbstgenutzt ist, spielt der §23 EStG
sowieso keine Rolle.
Die Vermietung eines EFH wird in den meisten Vermieterforen eher als problematisch gesehen! Meine persönliche Entscheidung wäre daher schnell getroffen!
taxpert
Hallo zusammen, ich danke euch vielmals.
Klar ist es immer eine Sache was man dann selber macht - jeder hat so seine Vorstellung wo der Kapitalmarkt hingeht. Ich persönlich misstraue dem ganzen Markt (und der Weltpolitik) aktuell zutiefst und gedenke daher einen Grossteil des Geldes in Immobilien zu lassen und die monatlichen Einnahmen als Rente zu sehen. Ich werde die damals notierten Kosten der Bauaufstellung als Hauswert dem Finanzamt angeben und hoffe dass die meine Ansicht teilen. Aktuell muss ich noch die Grundstückspreise von damals in Erfahrung bringen um selbiges abzuziehen, dann sollte das aber passen.
Viele Gruesse,
Roger
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