Vermietungsabsicht bei Selbstnutzung

30. November 2022 Thema abonnieren
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)
Vermietungsabsicht bei Selbstnutzung

Hallo,

ich habe eine grundlegende Frage zum Thema Vermietungsabsicht für den Werbungskostenabzug bei Einkünften aus VuV.

Jemand erbt eine ETW.

a) Er fast den Entschluß die Wohnung unverändert möbliert zu vermieten und vermietet sie nach genau einem Jahr.
Liegt in diesem Jahr dann deshalb eine Selbstnutzung durch den Vermieter vor, weil seine Möbel in der Wohnung stehen?

b) Er fasst den Entschluß die Wohnung zu renovieren, was sich wegen Corona etwas hinzieht. Auch hier erfolgt die Vermietung nach einem jahr.
Liegt hier eine Selbsnutzung vor, weil die Handwerker (im Auftrag des Eigentümers) die Wohnung faktisch "belegt" haben?

c) Er fasst den Entschluß die Wohnung leerzuräumen um sie leer zu vermieten, was sich ebenfalls ein Jahr hinzieht.
Liegt hier eine Selbstnutzung deshalb vor, weil - ähnlich wie in a) - Möbel des Eigentümers in der Wohnung standen?

Selbstnutzung bedeutet hier gleichzeitig die Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht.

Gruß Blutswente

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23 Antworten
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#1
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2085 Beiträge, 723x hilfreich)

Entscheidend ist die Vermietungsabsicht.
Solange diese objektiv nachweisbar ist, wird das Finanzamt keine Selbstnutzung annehmen.
In Deinen geschilderten Konstellationen sehe ich hier lediglich im ersten Fall Probleme.
Warum hat es ein Jahr gedauert, die Wohnung zu vermieten? Da sollten zumindest Vermietungsversuche (Annoncen, Makler, etc.) nachweisbar sein.
Wahrscheinlich wird der Bescheid im ersten Jahr vorläufig hinsichtlich der Einkunftserzielungsabsicht ergehen. Das hat aber keine weiteren Konsequenzen, wenn in den Folgejahren die Vermietung tatsächlich erfolgt.

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Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47277 Beiträge, 16745x hilfreich)

Ich sehe im Fall c) das gleiche Problem wie im Fall a). Die Vermietungsabsicht beginnt in beiden Fällen erst mit dem Nachweis der aktiven Suche nach einem Mieter.

Im Fall b) beginnt die Vermietungsabsicht bereits mit dem Beginn der Renovierungsarbeiten oder sogar mit der Beauftragung der Handwerker.

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#3
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von Garfield73):
Solange diese objektiv nachweisbar ist, wird das Finanzamt keine Selbstnutzung annehmen.


Die Vermietungsabsicht wird, was die Entschlußfassung, die Absicht angeht, nicht angezweifelt.

Statt dessen schreibt das FA, eine Vermietung sei nicht möglich gewesen, weil ich die Wohnung selbst genutzt hätte.

Konkret liegt Fall c) vor, d.h. ich habe einige Möbel in der Wohnung belassen, weil ich nicht wusste, ob ein Mieter die eventuell übernehmen will.

In der Konsequenz deshalb kein Werbungskostenabzug.

-- Editiert von User am 30. November 2022 09:11

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#4
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2085 Beiträge, 723x hilfreich)

Zitat (von Blutswente):
Die Vermietungsabsicht wird nicht angezweifelt.

Statt dessen schreibt das FA, eine Vermietung sei nicht möglich gewesen, weil ich die Wohnung selbst genutzt hätte.


Da widerspricht sich das FA aber irgendwie selbst.
Hast Du Nachweise, dass Du die Wohnung vermieten wolltest, also Anzeigen oder im Idealfall sogar einen Makler eingeschaltet?
Wenn geerbte Möbel in einer geerbten Wohnung stehen und man selbst weiterhin in seiner eigenen lebt, dann ist die Annahme einer Eigennutzung schon fast abstrus.

Einspruch einlegen und die Rechtsbehelfsstelle ihre Arbeit machen lassen. IMO dürfte sich das spätestens dort erledigen.

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Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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#5
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von Garfield73):
Wenn geerbte Möbel in einer geerbten Wohnung stehen und man selbst weiterhin in seiner eigenen lebt, dann ist die Annahme einer Eigennutzung schon fast abstrus.


So sehe ich das auch.

Deshalb auch meine Beispiele aus #1 mit a), b) und c).

Da müsste ja konsequenterweise dann auch in allen drei Fällen eine "Eigennutzung" vorliegen.

Oder wie ist die Eigennutzung hier definiert?

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#6
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2330 Beiträge, 628x hilfreich)

Zitat (von Garfield73):
IMO dürfte sich das spätestens dort erledigen.
Jein! Es kommt -wie immer!- auf den tatsächlichen Sachverhalt an!

Wenn das wirklich so war ...
Zitat (von Blutswente):
c) Er fasst den Entschluß die Wohnung leerzuräumen um sie leer zu vermieten, was sich ebenfalls ein Jahr hinzieht.
... dann liegt ggf. eine Selbstnutzung als Lager- und nicht als Wohnraum vor!

Auch wenn es sich bei V+V um private Vermögensverwaltung handelt, wird unterstellt, dass sich der Vermieter unternehmerisch verhält. Wenn man also die Wohnung ein Jahr lang nicht leerräumt und deshalb nicht vermieten kann, dürfte es mit der Vermietungsabsicht für diesen Zeitraum nicht weit her sein.

Wenn aber dieser Sachverhalt vorliegt ...
Zitat (von Blutswente):
ich habe einige Möbel in der Wohnung belassen, weil ich nicht wusste, ob ein Mieter die eventuell übernehmen will.
Dürfte es doch ein leichtes sein, die Vermietungsabsicht durch geeignete Belege wie z.B. Anzeigenrechnungen, Emailverkehr mit potenziellen Mietern, etc. nachzuweisen.

Einen zwingenden Selbstläufer bei der Rb-Stelle sehe ich da nicht unbedingt!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

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#7
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2085 Beiträge, 723x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
Einen zwingenden Selbstläufer bei der Rb-Stelle sehe ich da nicht unbedingt!

Wenn es so ist, wie ich es bisher interpretiert habe, IMO schon. :wink:
Also tatsächliche, objektiv nachweisbare Vermietungsabsicht und nur geerbte Gegenstände noch in der Wohnung.

Aber Du hast natürlich recht
Zitat (von taxpert):
Es kommt -wie immer!- auf den tatsächlichen Sachverhalt an!

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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#8
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47277 Beiträge, 16745x hilfreich)

Zitat (von Garfield73):
Wenn geerbte Möbel in einer geerbten Wohnung stehen und man selbst weiterhin in seiner eigenen lebt, dann ist die Annahme einer Eigennutzung schon fast abstrus.


Darauf kommt es doch gar nicht an. Nur weil keine Eigennutzung vorliegt heißt das noch lange nicht, dass eine Vermietungsabsicht vorliegt.

Vielmehr ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Erbe erst einmal Zeit benötigt um zu entscheiden, was er mit der Immobilie macht. Schließlich haben viele Erben zunächst einmal eine Verkaufsabsicht. Aber selbst für die Zeit, die der Erbe für die Entscheidungsfindung benötigt, was er denn in Zukunft mit Immobilie machen will, liegt noch keine Vermietungsabsicht vor.

Da man nicht in den Kopf des Steuerzahlers schauen kann, kommt es für das Vorliegen einer Vermietungsabsicht darauf an, dass nach außen erkennbare Vorbereitungsmaßnahmen für die Vermietung vorgenommen werden.

Zitat (von Blutswente):
Da müsste ja konsequenterweise dann auch in allen drei Fällen eine "Eigennutzung" vorliegen.


Das Renovieren eine Wohnung mit anschließender tatsächlicher Vermietung gilt im Regelfall als Vorbereitungsmaßnahme für eine Vermietung. Wenn man unter Renovierungsmaßnahmen lediglich das Ausführen üblicher Schönheitsreparaturen versteht, dann wäre ein Jahr jedoch wohl deutlich zu lang um es noch als Vorbereitungsmaßnahmen zu definieren. Umfangreiche Renovierungsarbeiten (neue Küche, neues Bad, neue Fußböden usw.) können aber durchaus einige Monate dauern.

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#9
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von taxpert):
Wenn das wirklich so war ...

Zitat (von Blutswente):
c) Er fasst den Entschluß die Wohnung leerzuräumen um sie leer zu vermieten, was sich ebenfalls ein Jahr hinzieht.

... dann liegt ggf. eine Selbstnutzung als Lager- und nicht als Wohnraum vor!


Und genau da wird es seitens des FA unlogisch.

Weshalb sollte ein Vermieter die Wohnung, die er vermieten will, vor Übergabe der Wohnung an den Mieter leerräumen?
Dass in der Wohnung bis zum Tag der Übergabe noch Sachen stehen, tangiert doch die "Vermietbarkeit" nicht.

Daher mein Extrembeispiel a) (Vermietung einer teilmöblierten oder möblierten Wohnung).
Hier ist die Tatsache, dass Möbel rumstehen geradezu die Voraussetzung der Vermietbarkeit.
Und es wäre weltfremd, deshalb eine Eigennutzung als Lagerraum bis zum Tag der Übergabe zu unterstellen.

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#10
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47277 Beiträge, 16745x hilfreich)

Zitat (von Blutswente):
Weshalb sollte ein Vermieter die Wohnung, die er vermieten will, vor Übergabe der Wohnung an den Mieter leerräumen?


Für die Frage, ob eine Vermietungsabsicht vorliegt, kommt es nicht darauf an, ob und wann die Wohnung leer geräumt wurde.

Zitat (von Blutswente):
Und es wäre weltfremd, deshalb eine Eigennutzung als Lagerraum bis zum Tag der Übergabe zu unterstellen.


Warum diskutieren wir über die Eigennutzung? Eine fehlende Eigennutzung begründet keine Vermietungsabsicht, es sei denn man definiert den Begriff "Eigennutzung" abweichend vom allgemeinen Sprachgebrauch so wie in der Ausgangsfrage. Schließlich liegt bei einer Verkaufsabsicht zuvor auch häufig keine Eigennutzung vor.

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#11
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Warum diskutieren wir über die Eigennutzung? Eine fehlende Eigennutzung begründet keine Vermietungsabsicht, ...


Das FA begründet die fehlende Vermietungsabsicht mit der angeblichen Eigennutzung nach Fall c) (s.o.).

Das Vorliegen von Anzeigen, Besichtigungsterminen, etc. bestreitet das FA, jedenfalls bisher, nicht.

Wir sind im Widerspruchsverfahren, und der Sachbearbeiter schreibt dies explizit, fordert den Widerspruchsführer auf seinen Widerspruch zurückzunehmen, ansonsten müsse er "entscheiden".

Für den Fall der Entscheidung kündigt er zugleich an, dass bestimmte, bis jetzt unstrittige Werbungskosten, nicht mehr anerkannt werden.

-- Editiert von User am 1. Dezember 2022 00:55

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#12
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4766 Beiträge, 1156x hilfreich)

Zitat (von Blutswente):
fordert den Widerspruchsführer auf seinen Widerspruch zurückzunehmen,

Et stellt die Rücknahme anheim oder regt sie an. "Gefordert" wird dies eher selten.

Zitat (von Blutswente):
ansonsten müsse er "entscheiden".

Ja, ohne Rücknahme oder Abhilfe, muss eine Einspruchsentscheidung geschrieben werden, gegen die geklagt werden kann.

Zitat (von Blutswente):
Für den Fall der Entscheidung kündigt er zugleich an, dass bestimmte, bis jetzt unstrittige Werbungskosten, nicht mehr anerkannt werden.

Wäre eine zulässige Verböserung, § 367 Abs. 2 Satz 1 und 2 AO, wenn ich mich richtig erinnere.

Ist man im Unrecht, sollte man den Einspruch zurücknehmen. Würde man auch vors FG ziehen, dann nicht.
Es sei denn, die noch aberkannten Werbungskosten betreffen andere Sachverhalte und wurden bisher zu Unrecht gewährt.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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#13
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2085 Beiträge, 723x hilfreich)

Zitat (von Blutswente):
Das Vorliegen von Anzeigen, Besichtigungsterminen, etc. bestreitet das FA, jedenfalls bisher, nicht.

Welche bzw. wie viele liegen vor?
Ab welchem Zeitpunkt?

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

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#14
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von Cybert.):
Ja, ohne Rücknahme oder Abhilfe, muss eine Einspruchsentscheidung geschrieben werden, gegen die geklagt werden kann.


Ich habe ja Einspruch eingelegt, damit über ihn entschieden wird.
Deshalb ist die Formulierung "Nehmen Sie den Einspruch zurück, ansonsten muß ich [das Finanzamt] entscheiden" erstaunlich.

Eine Verböserung ist theoretisch möglich, aber würde in diesem Fall zum Finanzgericht führen.

Was mich etwas ärgert:
In Schreiben 1 schreibt das FA: "Gewinnerzielungsabsicht liegt von Januar bis August nicht vor, weil A fehlt."
Dann reiche ich A nach.
Dann kommt Schreiben 2: "Gewinnerzielungsabsicht liegt von januar bis Oktober nicht vor, weil B fehlt."
Dann reiche ich B nach.
Dann kommt Schreiben 3: "Es liegt überhaupt keine Gewinnerzielungsabsicht vor, weil Möbel in der Wohnung stehen und somit Selbstnutzung vorliegt."

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#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47277 Beiträge, 16745x hilfreich)

Verstehe ich das richtig:
Das FA hat im Steuerbescheid eine Gewinnerzielungsabsicht ab September anerkannt.

Nachdem A und B nachgereicht wurden, kommt das FA jedoch zu dem Schluss, dass eine Gewinnerzielungsabsicht erst ab Dezember vorliegt.

Nun bietet das FA an, dass der Einspruch zurückgenommen werden kann, was gleichzeitig dazu führt, dass es bei der Anerkennung ab September bleibt.

Wenn ich das alles richtig verstanden habe, dann kann ich nur dringend empfehlen, den Einspruch zurückzunehmen.

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)

Zitat (von hh):
Verstehe ich das richtig:


Nein.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47277 Beiträge, 16745x hilfreich)

Zitat (von Blutswente):
Nein.


OK, was habe ich falsch verstanden?

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)

Die Gewinnerzielungsabsicht als Willensbildung wird vom FA nicht angezweifelt.
Angezweifelt wird die Möglichkeit der Vermietung, weil die Wohnung nicht leer war.
"Leer" nicht im Sinne von "unvermietet" oder "Leerstand", sondern "ohne Sachen".

Mein Ärger richtet sich gegen das Prozedere, das bei mir den Eindruck hinterlässt, ich solle mürbe gemacht werden.

Die Verböserungs-Androhung sehe ich mittlerweile als Taktik.

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Garfield73
Status:
Student
(2085 Beiträge, 723x hilfreich)

Stell doch mal den genauen Wortlaut der Schreiben ein, wenn Du willst.
So kommen wir nicht weiter.

Signatur:

Nachdenken ist wie googeln .... nur krasser!

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
taxpert
Status:
Student
(2330 Beiträge, 628x hilfreich)

Zitat (von Garfield73):
So kommen wir nicht weiter.
Insbesondere auch, weil niemand weiß, was ...
Zitat (von Blutswente):
Dann reiche ich A nach.
...
Dann reiche ich B nach.
... sind! Natürlich kann sich die bisherige Rechtsauffassung des FAs auf Grund der vorgelegten Unterlagen/Belege/Auskünfte ändern!

taxpert

Signatur:

"Yeah, I'm the taxman
and you're working for no one but me!"

The Beatles, Taxman

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4766 Beiträge, 1156x hilfreich)

Zitat (von Blutswente):
Deshalb ist die Formulierung "Nehmen Sie den Einspruch zurück, ansonsten muß ich [das Finanzamt] entscheiden" erstaunlich.

Zitat (von Blutswente):
Ich habe ja Einspruch eingelegt, damit über ihn entschieden wird.

Sie verstehen unter "Entscheiden" eine (Teil-)Abhilfe oder Entscheidung.
Das FA versteht darunter ausschließlich eine förmliche Entscheidung.

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
Blutswente
Status:
Beginner
(69 Beiträge, 8x hilfreich)

Eine Off-topic-Frage zum Sachverhalt:

Wenn das FA zu recht feststellt, dass für einen bestimmten Zeitraum des Jahres keine Vermietungsabsicht auf Grund von Eigennutz vorliegt, kann dann der Steuerpflichtige für diesen Zeitraum Haushaltsnahe Dienstleistungen zum Ansatz bringen?
(Eigennutz impliziert in meinen Augen "zum eigenen Haushalt gehörend")

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
Cybert.
Status:
Master
(4766 Beiträge, 1156x hilfreich)

Zitat (von Blutswente):
Wenn das FA zu recht feststellt, dass für einen bestimmten Zeitraum des Jahres keine Vermietungsabsicht auf Grund von Eigennutz vorliegt, kann dann der Steuerpflichtige für diesen Zeitraum Haushaltsnahe Dienstleistungen zum Ansatz bringen?

Ja, sofern keine Herstellungskosten.

-- Editiert von User am 3. Dezember 2022 14:09

Signatur:

"Der Steuerspartrieb der Deutschen ist ausgeprägter als ihr Sexualtrieb."

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